【正文】 享受山水，周末或假日都愿意到都江堰 來(lái)休閑度假甚至長(zhǎng)久居住。 全國(guó)各地居民在青城山區(qū)附近租房、購(gòu)房， 受此推動(dòng)，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)了一個(gè)又一 個(gè)商住樓盤(pán)，都被各地來(lái)客一搶而空，使風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)租房難。但 2020 年以后，許多成都市的居民開(kāi)始在都江堰和青城山購(gòu)買(mǎi)休閑居住的第二居所 ，即 利用周末時(shí)間邀約家人和親朋好友去空氣清新，環(huán)境較好都江堰和青城山 休閑居住， 有的夏季避暑居住長(zhǎng)達(dá)半年之久，形成購(gòu)房熱潮， 這就改變了過(guò)去單一觀光旅游格局， 形 成為復(fù)式旅游 和休閑居住的新格局 。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 “休閑居住 ”正在成為城鄉(xiāng)居民生活的時(shí)尚 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司提出開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 項(xiàng)目是基于旅游市場(chǎng)新格局的形成。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園 的開(kāi)發(fā)成功將成為都江堰復(fù)式休閑旅游鏈條中的項(xiàng)目，促進(jìn)休閑 旅游上一個(gè)新臺(tái)階。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因成都到都江堰交通方便，來(lái)都江堰市觀光旅游的游客一般都是參觀完都江堰水利工程、二王廟和青城山后即刻返回成都，成為“匆匆過(guò)客”，僅有 20％的游客因探親訪友、參加會(huì)議能在都江堰市留下來(lái)，這種情況使都江堰市旅游資源不能充分發(fā)揮作用，如何延長(zhǎng)游客滯留時(shí)間 ,如何提高游客 滯留率，成為深化旅游業(yè)發(fā)展的一個(gè)新課題。 都江堰 未來(lái)發(fā)展目標(biāo)是， 2020 年游客達(dá)到 560 萬(wàn)人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 25 億元，其中境外游客 20 萬(wàn)人次，把都江堰市建成國(guó)內(nèi)著名的旅游目的地和 國(guó)際 休閑度假第一城。 改革開(kāi)放以來(lái)，特別是近年來(lái)，都江堰市積極實(shí)施政府主導(dǎo)的大旅游發(fā)展戰(zhàn)略，把旅游業(yè)作為市域經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)大力培育，大力實(shí)施 “ 四個(gè)一體化 ” （即城區(qū)與景區(qū)一體化、旅游與文化一體化、旅游與生態(tài)一體化、旅游與城市建設(shè)一體化），著力推進(jìn) “ 旅游業(yè)三個(gè)轉(zhuǎn)變 ” （即旅游產(chǎn)品由單一觀光旅游 向觀光與休閑、度假、會(huì)展等特色旅游轉(zhuǎn)變，旅游市場(chǎng)由國(guó)內(nèi)游為主向國(guó)內(nèi)游與入境游并重轉(zhuǎn)變，旅游經(jīng)濟(jì)從門(mén)票經(jīng)濟(jì)向綜合經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變），加強(qiáng)旅游資源的整合開(kāi)發(fā)，不斷加大景區(qū)投入，打造城市品牌，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新旅游營(yíng)銷(xiāo)，優(yōu)化旅游環(huán)境，努力建設(shè) “ 國(guó)際 休閑度假第一城 ” ， “ 行、游、住、食、購(gòu)、娛 ” 六大基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)要素規(guī)模逐步壯大，全市旅游業(yè)實(shí)現(xiàn)了持續(xù)快速健康發(fā)展。 都江堰旅游成“勢(shì)”，擁有多處世界級(jí)旅游景點(diǎn)，包括世界雙遺產(chǎn) 都江堰 古堰景區(qū) 、青城山 景區(qū)還有 龍溪 ── 虹口自然保護(hù)區(qū)，與九寨溝、黃龍、峨眉、樂(lè)山連成一線，相得益彰，成為西部黃金旅游線上的樞紐。 1988 年撤灌縣設(shè)市。都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開(kāi)發(fā)成功，使中國(guó)最佳人居、最佳魅力城市和長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)都江堰的旅游景區(qū)錦上添花，在著名的世界雙文化遺產(chǎn)旅游城市的皇冠上又鑲嵌了一顆耀眼的明珠。 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析： 資產(chǎn)負(fù)債率為 43％， 流動(dòng)比率 ，速動(dòng)比率 ，長(zhǎng)短期 償債能 力極強(qiáng)，公司 財(cái)務(wù)狀況 良好 ，對(duì)償還 銀行貸款有充分的保證。 三、公司財(cái)務(wù)狀況 公 園 于 2020 年 5 月 剛 建成， 就遭遇 “ ” 特大地震， 2020 年12 月經(jīng)修復(fù)開(kāi)始營(yíng)業(yè)， 截止 2020 年 4 月 末 ，都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，公司總資產(chǎn) 13885 萬(wàn)元 （未計(jì)算 120 畝土地溢價(jià)，按現(xiàn)價(jià)計(jì)算總資產(chǎn)為 億元） ，其中流動(dòng)資產(chǎn) 4875 萬(wàn)元（貨幣資金 萬(wàn)元、其他應(yīng)收裝款 萬(wàn)元、預(yù)付帳款 萬(wàn)元）、固定資產(chǎn)合計(jì) 萬(wàn)元、 在建工程 萬(wàn)元、 無(wú)形資產(chǎn)合計(jì) 萬(wàn)元（為該項(xiàng)目土地，是公司 2020 年 通過(guò)市場(chǎng)拍賣(mài)競(jìng)價(jià)所得，共計(jì) 120 畝，每畝購(gòu)買(mǎi)價(jià) 萬(wàn)元，共計(jì) 3288 萬(wàn)元 ， 但是目前土地評(píng)估價(jià)值為 200 萬(wàn)元 /畝，總值為 億元 ）、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為 萬(wàn)元；負(fù)債 總額 6163 萬(wàn)元， 其中長(zhǎng)期負(fù)債 5100 萬(wàn)元（農(nóng)行項(xiàng)目貸款 3000 萬(wàn)元，災(zāi)后重建貸款 2100 萬(wàn)元） ；所有者權(quán)益合計(jì) 萬(wàn)元； 2020 年 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元。 公司財(cái)務(wù)主管 謝實(shí)，男，漢族， 1972 年 7 月出生，大學(xué)文憑，會(huì)計(jì)師 1994—— 1996 年 四川瑞豐集團(tuán)公司任主辦會(huì)計(jì) 1996—— 1998 年 四川金牛川西實(shí)業(yè)有限公司任財(cái)務(wù)部部長(zhǎng) 1998—— 2020 年底 四川金牛川西實(shí)業(yè)有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)兼財(cái)務(wù)部部長(zhǎng) 2020 年 1 月至今：都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)主管 ， 謝實(shí)同志在財(cái)務(wù)管理方面有非常深厚的職業(yè)背 景，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，品德高尚，具有良好的財(cái)務(wù)從業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德，從事財(cái)務(wù)工作多年來(lái)，從未發(fā)生過(guò)重大的工作失誤，通過(guò)財(cái)務(wù)手段，積極協(xié)助企業(yè)降低經(jīng)營(yíng)成本，為企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展起到了十分積極的作用。 梁繼川 同志是一位具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的領(lǐng)導(dǎo)人，創(chuàng)新力和整合力極強(qiáng)，具有較高的經(jīng)濟(jì)理論水平和較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富 ，深受公司全體職工的欽佩和愛(ài)戴， 具有領(lǐng)導(dǎo)集體 班子成功地去實(shí)現(xiàn)事業(yè)目標(biāo)的能力，曾參與策劃和主持過(guò)多項(xiàng)重大工作 。法人代表：梁繼川、 男，漢族， 1952 年 8 月出生，文化程度：碩士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。公司將以溫泉為契機(jī)，大力開(kāi)發(fā)旅游休閑市場(chǎng) ，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，成為都江堰市旅游資源項(xiàng)目的一顆新星。 該井 達(dá)到國(guó)家（含鍶、鎳、鋇、碘、錳）的熱溫泉醫(yī)療 標(biāo)準(zhǔn)，各指標(biāo)均達(dá)優(yōu)秀，是不可多得的醫(yī)療溫泉礦井 （四川省醫(yī)療礦泉水鑒定證書(shū) 2020 第 121 號(hào)） 。 擁有評(píng)估價(jià)值為8100 萬(wàn) 元人民幣的醫(yī)療溫泉礦井， （中華人民共和國(guó)采礦許可證5100000310502 號(hào)）。 從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，項(xiàng)目 申請(qǐng)銀行貸款 切實(shí)可行，建議應(yīng)盡快實(shí)施。項(xiàng)目計(jì)算期為 3 年， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 53137 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元（折現(xiàn)率 10%），投資回收期靜態(tài) 年， 財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，該項(xiàng)目具有較好的開(kāi)發(fā)前景和良好的投資回報(bào)。 （ 三 ）結(jié)論意見(jiàn) 通過(guò)該項(xiàng)目的分析研究，我們 認(rèn)為項(xiàng)目符合國(guó)家相關(guān)政策和我省旅游發(fā)展總體規(guī)劃，項(xiàng)目 是在原溫泉公園園區(qū)內(nèi)建設(shè)，公園本身已經(jīng)成為都江堰的重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，形成火爆的經(jīng)營(yíng)局面，園區(qū)風(fēng)景秀麗，又有溫泉洗浴場(chǎng)所，住宅 建成 后極好銷(xiāo)售， 經(jīng)濟(jì)效益 及社會(huì)效益均好 。 抵押物設(shè)置 業(yè)主以該公園全部 土地 120 畝（全部 辦理國(guó)有土地使用證 ）作為銀行貸款抵押物，按照目前市價(jià)土 地 評(píng)估 價(jià) 為 200 萬(wàn) /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 折價(jià)計(jì)算抵押值 可以貸款額 為 億 元，能夠滿足銀行貸款 億 元的要求， 抵押物 是 足值 的。 資金籌措 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元，其中都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目自有資本金投入 萬(wàn)元，占總投資金額的 %（其中已投入資金 萬(wàn)元（土地費(fèi)用 8700 萬(wàn)元），待投入自有資本金 萬(wàn)元）。）按此估算土地投入 8700 億元。 因前期建設(shè)已完成基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)和園林綠化，本次主要完成房屋建設(shè)。地下停車(chē)位 512 個(gè)，地上停車(chē)位 290 個(gè)。 溫泉公園 新開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積 平方米（約118 畝），容積率 ，建筑密度 %，綠化率 %。 項(xiàng)目地處都江堰市西區(qū)，座落在二王廟后山下，山青水秀，風(fēng)光秀麗，園內(nèi)庭臺(tái)樓閣，小橋流 水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費(fèi)場(chǎng)所。 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的正是想在已有的溫泉公園園區(qū)內(nèi) ， 通過(guò) 增加 修建 6 萬(wàn)平方米的休閑住房提高公園的接待能力，充分發(fā)揮溫泉 旅游資源 的作用， 增添休 閑配套服務(wù)內(nèi)容，為引客、留客提供旅游、休閑、娛樂(lè)、洗浴、度假的更好的條件，同時(shí)通過(guò)銷(xiāo)售住宅增加公司的盈利， 侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 建成后， 銷(xiāo)售收入 將 達(dá)到 36250萬(wàn)元， 創(chuàng)造稅收近 萬(wàn)元，提供就業(yè)崗位近 600 個(gè)，有助于推進(jìn)都江堰旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖搿? 都江堰侏羅紀(jì)溫泉花 園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 編制時(shí)間： 2020 年 6 月 目錄 總論 ???????????????????? 3 第一章 項(xiàng)目業(yè)主概況???????????????? 8 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)的 背景和 必要性?????????? 11 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件???????????????? 16 第四章 溫泉資源介紹???????????????? 19 第五章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)??????????????? 21 第六章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案與建設(shè)規(guī)模??????????? 39 第七章 項(xiàng)目總 投資與資金籌措???????????? 42 第八章 環(huán)境保護(hù)?????????????????? 52 第九章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析?????????????? 54 附表目錄 《經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表》???????????????? 59 《固定資產(chǎn)投資估算表》???????????????? 60 《借款還本付息表》?????????????????? 62 《銷(xiāo)售收入估算表》?????????????????? 63 《總成本費(fèi)用估算表》????????????????? 65 《銷(xiāo)售稅金及附加估算表》????????????? ?? 67 《損 益 表》???????????????????? 68 《現(xiàn)金流量表》???????????????????? 69 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》????????????????? 70 附件目錄： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證 關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 研究都江堰醫(yī)療溫泉主體公園項(xiàng)目的有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 立項(xiàng)批復(fù) 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目變更項(xiàng)目業(yè)主的通知 四川省醫(yī)療礦泉水鑒定證書(shū) 傳國(guó)土資函 2020524 號(hào)關(guān)于印發(fā)《四川省都江堰醫(yī) 療熱礦泉水水源鑒定意見(jiàn)書(shū)》的通知 取水許可證 采礦許可證 建筑工程施工許可證 1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1 財(cái)務(wù)報(bào)表 都江堰侏羅紀(jì)溫泉 公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱(chēng)： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 二 、項(xiàng)目地點(diǎn)： 都江堰市蒲陽(yáng)路 三、業(yè)主簡(jiǎn)況 （一）單位名稱(chēng)： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 （二）法定地址： 都江堰市蒲陽(yáng)路 571 號(hào) （三）法定代表人： 梁繼川 （四）注冊(cè)資本金： 伍佰萬(wàn)元人民幣 （五）企業(yè)類(lèi)型： 有限責(zé)任公司 （ 六 ）經(jīng)營(yíng)范圍： 旅游 及房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 四 、可研報(bào)告研 究 依據(jù)與 范圍 編制依據(jù) （ 1）都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)項(xiàng)目資料； （ 2）《四川省工程概預(yù)算定額》 （ 3）四川省市政、安裝、仿古園林工程計(jì)價(jià)定額及配套使用費(fèi)用定額； （ 4）《中國(guó)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 編制范圍 四川威權(quán)財(cái)汛項(xiàng)目管理咨詢有限公司受 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 的委托，負(fù)責(zé)對(duì)其 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，其主要研究?jī)?nèi)容為 ： 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 ； 項(xiàng)目建設(shè)條件 溫泉資源概況 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目建筑規(guī)模與設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 ； 環(huán)境保護(hù)； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 五 、可研報(bào)告概要及結(jié)論意見(jiàn) （一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 都江堰是我國(guó)極具品牌價(jià)值的著名旅游城市，尤其是都江堰水利 工程和青城山分別獲得世界文化遺產(chǎn)和自然遺產(chǎn)的稱(chēng)號(hào)，又是國(guó)家AAAAA 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，都江堰 自“ ”大地震后旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)恢復(fù)， 2020 年全 年接待游客約 400 多萬(wàn)人與樂(lè)山大佛、峨眉山 游客總量 相當(dāng)。目前 都江堰市委、市政府提出的“打造國(guó)際 休閑度假第一城”的新開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，擬將深度開(kāi)發(fā)運(yùn)用旅游資源，重點(diǎn)面對(duì)成都、重慶、綿陽(yáng)等城市，開(kāi)創(chuàng)復(fù)式旅游鏈條：即通過(guò)加大對(duì)休閑旅游設(shè)施的建 設(shè)，將過(guò)去單一的觀光旅游的“匆匆過(guò)客”，變成留得下來(lái)、住得進(jìn)去的“休閑駐客”，提高游客滯留時(shí)間，提高滯留率，從而提升旅游綜合消費(fèi)能力，充分利用旅游資源，增加經(jīng)濟(jì)效益。 （二） 投資估算及資金來(lái)源 已 建 園林 規(guī)模 及 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃主要指標(biāo) 現(xiàn)已修建 成 了 一 個(gè) 占地 120 畝的 大型 蘇杭園林式溫泉洗浴 及 餐飲、住宿、娛樂(lè)為一體的休閑公園 ， 有大型洗浴中心， 5 座園林式商務(wù)別墅 樓 ， 兒 童歡樂(lè)中心一座， 餐飲區(qū)建筑 6000 平方米一座， 中心大門(mén)和侏羅紀(jì)活化石展覽廳 ， 生態(tài)停車(chē)場(chǎng) ，公園已建成建筑面積為 17017 平方米。目前