【正文】 到質的飛躍。 （三） 交通資源，四通八達 區(qū)域擁有西三四環(huán)、阜石路、西長安街等多條交通主干線，地鐵等公共交通完善便捷，隨著萬壽路南沿、西外大街西沿等道路工程的完成，西三四環(huán)地區(qū)的交通狀況日趨完善。而對于這些機關軍隊而言他們是非常有實力購買高端寫字樓的的潛在 客戶，隨著市場化進程的不斷加深，他們最終將從傳統(tǒng)的辦公環(huán)境中走出，面向市場。在這一帶，匯集了國家工商行政管理總局、國家計劃發(fā)展委員會、財政部等數(shù)百家中央直屬機構、部委機關、企事業(yè)單位，形成一個特定的政治、教育、文化、醫(yī)療、經濟和旅游中心區(qū)。該特點的突顯將對西區(qū)整體房地產市場的發(fā)展起到舉足輕重的作用。同時，隨著區(qū)域地產市場的逐步開發(fā)，西區(qū)的城市化進程也即將全面提速發(fā)展。目前，上述兩大區(qū)域已成規(guī)模化發(fā)展，并與東部 的 CBD 區(qū)域并驅三駕馬車，成中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 3 為京城經濟發(fā)展的三大支柱。無論是以昆玉河水景資源著稱的牛頓辦公區(qū)，還是以遠眺西山為賣點的道樂蒙恩商務街，以及以西奧運中心完善配套為景觀依托的紫金長安，都無一例外地充分利用了景觀資源賦予土地的地段價值，西 部是景觀資源的典型代表，從更深層次上分析，正是景觀資源成就了西部的地段價值。香山、玉泉山、頤和園 、昆玉河 等得天獨厚的山水資源 成為北京市其他區(qū)域無法相比的優(yōu)勢 人文：底蘊深厚，理性內斂 海淀區(qū)有著深厚的文化底蘊、豐富的文化資源，是全國智力資源和科技人員最密集地區(qū)。建筑 外飾 采用玻璃與金屬構件的合理穿插與組合，充分體現(xiàn)了建筑的裝飾 美 感 ，使之自然成為城市西部最具活力與吸引力的新型現(xiàn)代城市空間。 項目形象 本項目地理位置優(yōu)越。通過將辦公、商業(yè)、酒店、商住公寓等中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 2 多種業(yè)態(tài)設施相對集中的布置，結合公主墳地區(qū)原有的商業(yè)氛圍，產生熱核效應。 二 、 項目市場定位 功能定位 公主墳是北京城市的重要節(jié)點，是城市 西區(qū)極具商業(yè)價值、社會價值的人文中心。中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 1 中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 一 、 項目概況 （一）項目介紹 北京公主墳綜合商業(yè)大廈（暫定名） 項目位于西長安街與西三環(huán)交匯處，公主墳立交橋（新興橋）東北角，由四棟百米高的建筑體及五層裙房組成，是一個以辦公為中心，集商業(yè)、餐飲、娛樂、居住為一體的多功能城市綜合體。 （二）經濟技術指標 總建設用地面積： 33600 平方米； 總 建 筑 面 積： 259961平方米； 其中：（ 1）地下總建筑面積： 75200 平方米； （ 2）地上總建筑面積： 184761平方米 ，其中可銷售面積共計 140212平方米 ； a、 A 座（辦公樓）地上建筑面積： 44912 平方米； b、 B 座（辦公樓）地上建筑面積： 20486 平方米； c、 C 座（酒 店）地上建筑面積： 29364 平方米； d、 D 座（公 寓）地上建筑面積： 45450 平方米； 容積率： 綠化率： 20％ （三）項目投資、收入及利潤 項目全部總投資額為 億元； 項目全部銷售收入預計為 ； 項目可實現(xiàn)毛利潤 億元； 項目可實現(xiàn)稅后凈利潤為 億元。本案四棟建筑體分別為 A、 B 兩棟甲級寫字樓， C 座四星級酒店， D 座商務公寓，地上 1— 5 層由裙房連接，全部設計為商業(yè)，地下四層滿足停車需要。希望在此重塑一個以辦公商務活動為中心，充滿生機與活力的城市核心區(qū)，徹底改變公主墳商圈現(xiàn)階段相對落后的商業(yè)環(huán)境，打造西部新地標。根據(jù)建設地塊周邊現(xiàn)狀，結合建筑群體的功能，建筑師將四棟單體以相同的百米高 度錯落組合，和諧而雄偉。 三 、 項目分析 （一）自然環(huán)境優(yōu)勢 環(huán)境：上風上水，佳境天成 目前，西山地區(qū)的綠化覆蓋率在北京市區(qū)范圍內最高，素有北京的 “ 綠谷氧吧 ” 之稱。 景觀生態(tài)，屢試不爽 西三 、四環(huán)地區(qū)依賴于“背靠西山、緊鄰昆玉”的景觀資源占盡了地利。 （二）區(qū)域優(yōu)勢 產業(yè)： IT 金融，大小兼容 西區(qū)的經濟發(fā)展主要依靠 IT、金融兩大產業(yè)支撐，與之對應，中關村、金融街兩大區(qū)域便成為整個西部區(qū)域的主要經濟點。 發(fā)展：新增熱點，全面提速 隨著中關村的迅速發(fā)展、金融街的穩(wěn)步擴張，以及西四環(huán)、山后等區(qū)域房地產市場的高速開發(fā)，西區(qū)在未來幾年內的發(fā)展，將進一步鞏固自身生態(tài)、人文的環(huán)境特色。屆時，西區(qū)將同時擁有優(yōu)越的生態(tài)人文環(huán)境，以及繁華便利的城市化氛圍。 軍政要地，提速商務 按照目前北京房 地產 分布的格局，未來集中放量的區(qū)域首屬京西板 塊，亦即西三環(huán)至五環(huán)的區(qū)域，尤其是西四環(huán)、玉泉路、昆玉河沿線、長安街西延長線一帶。 西長安街為軍政要地，雖然由于歷史政治等多方面原因，此區(qū)域的辦公和居住大多數(shù)沒有分開，而是按行政區(qū)屬規(guī)劃為個個大院，但此區(qū)域的商務辦公環(huán)境并沒有因此而削弱，只是由于缺乏商業(yè)化運作而使區(qū)域的商務辦公氛圍欠佳。在區(qū)域認同感的作用下，他們仍會選擇該區(qū)域的商務辦公物業(yè)，同時這些物業(yè)要滿足他們對企業(yè)形象氣質與地位相匹配的要求，那么高端的商務類物業(yè)則成為他們的首選。 （四）區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮? 公主墳商圈興起于上世紀 90 年代初，以城鄉(xiāng)貿易中心為核心，自發(fā)形成了以商業(yè)購物為 主、商務辦公為輔的區(qū)域特征，之后其周邊又中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 4 有翠微大廈、金玉大廈、京都信苑飯店等商業(yè)、商務設施出現(xiàn)。 商業(yè)形態(tài)過于單一，商務氛圍相對單薄，尤其甲級寫字樓屈指可數(shù)；但是政治、文化、經濟、教育等資源相當豐富，交通網絡十分發(fā)達，加上商務、商業(yè)市場需求巨大，因此發(fā)展?jié)摿κ?，具備成為北京多中心之一或升級為新商圈的基礎。對于本案而言，是集寫字樓、商業(yè)、 服務式公寓于一體的綜合類商務項目，通過對北京整體物業(yè)市場的分析，對本案把握自身地位、降低市場風險有百利而無一害。在北京，一方面隨著國內企業(yè)本身的積累、升級，國外大企業(yè)的進入以及新興行業(yè)的發(fā)展，整個城市商務活動的廣度與深度得以迅速擴展；另一方面，不少大型公司，隨著自身業(yè)務鏈條延長，其自身商務活動也已經出現(xiàn)分離趨勢：管理職能要求靠近城市的信息中心，研發(fā)職能要求靠近城市的科技中心，銷售職能要求靠近目標市場，培訓、會議職能要求有更適宜的環(huán)境，因此大公 司不同的職能部門可能會分別選址，形成職能總部。除了 CBD、中關村、金融街原有的三大商務核心區(qū)，新的商務節(jié)點也在不斷出現(xiàn)，并與老商務中心融合。借奧運之勢，亞奧板塊新商務節(jié)點雛形也逐漸顯現(xiàn)。 第二季中房集團公主墳大型綜合項目可研報告 5 度， 北京市 新入住的寫字樓就達 100 多萬平方米，是 2020 年以來新增寫字樓面積最多的一個季度 。其中新增項目共有十二個，一半以上是體量超過10 萬平方米的大型項目，東部地區(qū)是供應量的主要來源。東部區(qū)域，尤其是 CBD 區(qū)域內新的高品質的現(xiàn)房寫字樓深受租客歡迎，中關村區(qū)域內本季度入住的寫字樓則大多被內資企業(yè)整棟購買。 （二） 外資、內資大單購買現(xiàn)象趨勢明顯 2020 年，北京房地產市場進入活躍期，外資進軍京城房地產市場的步伐加速，北京成為繼上海、廣州之后外資投資