【正文】 附件 1： 鳳凰城項(xiàng)目?jī)r(jià)格表 。 . 鳳凰城項(xiàng)目銷售計(jì)劃 時(shí)間段 住宅銷售套數(shù) （套） 銷售面積 （平 方 米） 銷售額 （元） 2020 年 11 月 — 2020 年 12 月 70 8400 9660000 2020 年 1 月 — 2020 年 2 月 20 2400 2760000 2020 年 3 月 — 2020 年 4 月 30 3600 4140000 2020 年 5 月 — 2020 年 6 月 45 5400 6210000 2020 年 7 月 — 2020 年 8 月 20 2400 2760000 2020 年 9 月 — 2020 年 10 月 15 1800 2070000 2020 年 10 月 — 2020 年 12 月 8 960 1104000 合計(jì) 208 24960 28704000 本資料來 自 住宅銷售套均面積 120 合計(jì) 住宅均價(jià) 1150 由于鳳凰城項(xiàng)目包括多層、聯(lián)排別墅，別墅，產(chǎn)品形式呈現(xiàn)多元化狀態(tài)，因此本報(bào)告針對(duì)多層部分制定推售策略。 在充分考慮本 項(xiàng)目工程進(jìn)度 的情況下 ， 確定以下 放盤順序：每種顏色單元銷售率達(dá) 70%時(shí)，加開下一種顏色單元。 ? 營(yíng)銷推 介內(nèi)容 主要通過一些 戶外廣告 進(jìn)行宣傳，通過 已經(jīng)積累的老客戶 口碑傳遞 鳳凰城 信息 和進(jìn)行最后的總結(jié)和推廣。主要工作是 以老客戶為主， 營(yíng)銷手段以 SP 活動(dòng)為主， 通過 以 老帶新的方式 促進(jìn)項(xiàng)目銷售。 二次 強(qiáng)銷階段持續(xù)的時(shí)間約 2 個(gè)月左右，這 2 個(gè)月的主要目的是實(shí)現(xiàn) 預(yù)期 的銷售量。 本資料來 自 . 二次強(qiáng)銷階段 通過前期的營(yíng)銷推廣工作 及工程形象展示 ，鳳凰城的項(xiàng)目知名度 和美譽(yù)度達(dá)到了較高的水平， 根據(jù)銷售具體情況，確定是否需要二次強(qiáng)銷。 以家庭為單位，組織一些趣味性、益智類比賽。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 政府官員與 專家代表 對(duì) 話 討論城市規(guī)劃及房地產(chǎn)發(fā)展前景 ； 注：活動(dòng)結(jié)束后，各媒體宣傳，如：德興市電視臺(tái)、銅都視野、海報(bào)等媒體加大力度，以期進(jìn)一步推動(dòng)項(xiàng)目銷售。 本資料來 自 保證鳳凰城宣傳推廣的延續(xù)性和統(tǒng)一性， 持銷 階段的宣傳內(nèi)容仍然與開盤階段的內(nèi)容相同，但是，宣傳重點(diǎn)向鳳凰城形象宣傳轉(zhuǎn)移，并增加具有較強(qiáng)針對(duì)性公共關(guān)系 或銷售促進(jìn) 活動(dòng)。 . 持銷期 ? 時(shí) 間 2020 年 19 日 —— 2020 年 5 月 16 日 ? 營(yíng)銷推介目的 鳳凰城 持銷 階段持續(xù)時(shí)間約 6 個(gè)月，目的是在鳳凰城開盤熱銷的情況下，加強(qiáng)對(duì)鳳凰城形象的宣傳，維持熱銷的局面，穩(wěn)定鳳凰城的人氣。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 政府官員代表講話； ? 專家代表講話； ? 項(xiàng)目公司代表講話； ? 宴會(huì)答謝。 在 德興 廣場(chǎng)舉行開盤活動(dòng)，答對(duì)問題的觀眾可以獲得價(jià)值 510 元的禮品。 所有繳納誠(chéng)意金的客戶均可參與抽獎(jiǎng)，在繳納首期款之后兌現(xiàn)獎(jiǎng)品 ， 一等獎(jiǎng)：價(jià)值6000 元的摩托車；二等獎(jiǎng)：價(jià)值 4500 元左右的摩托車；三等獎(jiǎng)： 價(jià)值 3000 元 本資料來 自 左右 摩托車 /電視 /冰箱等 。 工作安排： ? 現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造及場(chǎng)地布置； ? 現(xiàn)場(chǎng)銷售安排； ? 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)安排 ? 安排嘉賓表演節(jié)目?jī)?nèi)容 （與有獎(jiǎng)問答穿插進(jìn)行） ； ? 現(xiàn)場(chǎng) 搖號(hào) 抽獎(jiǎng) 注：在開盤當(dāng)天，客戶進(jìn)行排隊(duì) 認(rèn)購(gòu)。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 強(qiáng)銷 階段持續(xù)時(shí)間為 一個(gè)半 月， 在此階段，綜合使用可行的各種營(yíng)銷手段，提升鳳凰城項(xiàng)目的市場(chǎng) 關(guān)注度，促進(jìn)鳳凰城的銷售，對(duì)外推廣內(nèi)容主要依靠鳳凰城的形象優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及 SP/PR 活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。 ? 營(yíng)銷媒體選擇 銅都視野、戶外廣告、燈桿路旗、海報(bào)、德興市電視臺(tái) . 強(qiáng)銷期 本資料來 自 ? 時(shí) 間 2020 年 11 月 20 日 —— 2020 年 1 月 18 日 ? 營(yíng)銷推介目的 鳳凰城 項(xiàng)目此 階段的主要目 的是 宣布產(chǎn)品上市， 釋放前期積累的客戶 。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 本項(xiàng)目推廣階段持續(xù)時(shí)間約為 半 個(gè)月， 具體工作包括銷售賣場(chǎng)包裝、現(xiàn)場(chǎng)宣傳資料準(zhǔn)備、廣告宣傳預(yù)熱、開盤活動(dòng)組織工作。 ? 營(yíng)銷推介內(nèi)容 主要通過路牌廣告 、路旗、銅都視野軟新聞、花車（加裝擴(kuò)音設(shè)備） 在德興市展開鳳凰城項(xiàng)目的宣傳，逐漸聚集人氣， 預(yù)告項(xiàng)目即將上市。在不同的銷售階段， 需要相應(yīng)的推廣手段和策略。 鳳凰城營(yíng)銷推廣費(fèi)用情況請(qǐng)參看下 表： 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算明細(xì)表 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 金額 備注 廣告片制作 5 分鐘 20,000 估價(jià) 電視廣告片投放 19 次 85,000 估價(jià) 電視字 幕投放 50 天 15,000 銅都視野夾報(bào) 10 次 20,000 電子宣傳品（ VCD） 800 片 2,000 印刷品制作 50,000 估價(jià) 路旗 40,000 戶外廣告牌 4 塊 18,297 沙盤制作 1 25,600 開盤活動(dòng) —— 抽獎(jiǎng) 1 102,000 開盤活動(dòng) —— 歌舞 1 50,000 促銷禮品 2020 件 10,000 PR 活動(dòng) 50,000 其他推廣費(fèi)用 50,000 小計(jì) 537,897 促銷活動(dòng)費(fèi)用 50,000 由于制定住宅單價(jià)時(shí)已經(jīng)考慮 23 個(gè)點(diǎn)的促銷費(fèi)用，因此該部分成本可以由銷售成本分?jǐn)偂?占總銷售額比例 為 %。 本資料來 自 . 推廣 總預(yù)算 考慮 鳳凰城項(xiàng)目 的長(zhǎng)期發(fā)展及銷售、推廣等具體情況，營(yíng)銷部將全盤均價(jià)上浮 23 個(gè)百分點(diǎn)，因此可以增加營(yíng)銷費(fèi)用 691,289 元。 ? 直投廣告 從提高鳳凰城營(yíng)銷推介的針對(duì)性出發(fā)， 由于 直投廣告可以控制投送對(duì)象，其有效性和針對(duì)性相對(duì)較高，所以建議 銷售人員直接與各個(gè)企事業(yè)單位聯(lián)系，通過工會(huì)、后勤等部門與房地產(chǎn)消 費(fèi)者聯(lián)系，爭(zhēng)取企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)的 機(jī)會(huì)。 具體實(shí)施可以根據(jù)沙盤及樣板區(qū)域、樣板間拍攝廣告短片，時(shí)長(zhǎng)以 5 分鐘為宜。 ? 電子宣傳品 鳳凰城主要在期房階段進(jìn)行銷售，僅僅通過模型和宣傳材料，無法生動(dòng)的將鳳凰城展示給客戶。 ? 路牌廣告 目前已經(jīng)選定 4 塊廣告牌。經(jīng)過營(yíng)銷部同事的實(shí)地調(diào)研 得知，唯一可供選擇的報(bào)紙媒體為銅都視野（每 周 發(fā)行 一次 ，共計(jì)四版）。 鳳凰城營(yíng)銷推廣的指導(dǎo)原則是不采用大范圍、全面的營(yíng)銷推廣策略，工作重點(diǎn)在于加強(qiáng)營(yíng)銷推廣的針對(duì)性，提高營(yíng)銷推廣費(fèi)用的使用效率，實(shí)現(xiàn)鳳凰城 項(xiàng)目較高的銷售速度，達(dá)到名利雙收的目的。 （看房班車也起到流動(dòng)廣告牌的作用） 8. 總體推廣方案 鳳凰城本身的價(jià)位和產(chǎn)品品質(zhì)決定了它的客戶群將集中于德興市中上社會(huì)階層，鳳凰城將 與 周邊樓盤展開激烈的競(jìng)爭(zhēng)。其中也包括對(duì)銷售人員的招聘、培訓(xùn)工作。 . 賣場(chǎng)包裝計(jì)劃完成時(shí)間及人員安排 隨著 鳳凰城 項(xiàng)目工程進(jìn)展 ，賣場(chǎng)包裝的實(shí)施工作也即將展開。 若光線不足可考慮增加 燈 光 。 ? 由于項(xiàng)目地目前處于施工狀態(tài)，周邊環(huán)境比較差，因此使用較高的圍擋可以既保證訪 客的安全，又可以 美化視覺效果。 ? 小區(qū)廣場(chǎng)務(wù)必于 開盤前完工，在廣場(chǎng)范圍內(nèi)放置符合項(xiàng)目形象氣質(zhì)的雕塑等硬質(zhì)小品或 大型 盆 栽綠色植物。 ? 樣板房 投入使用時(shí)間 ： 最遲應(yīng)于 2020 年 2 月 15 日 本資料來 自 . 售樓通道的設(shè)計(jì)、創(chuàng)意 工地現(xiàn)場(chǎng)全部使用瓦楞板或磚墻等圍起來，沿濱河大道方向制作項(xiàng)目形象包裝。因此，在裝修風(fēng)格上應(yīng)更細(xì)致一些，考慮是否加入一些流行、時(shí)尚、現(xiàn)代卡通的裝飾因素，以調(diào)動(dòng)這些看房群體的視覺，拉近居家的生活實(shí)感。 兒童房： 考慮到 鳳凰城 的目標(biāo)客戶應(yīng)在中年或中年以上年齡段，故三口之家可能性較大。 書房： 對(duì)于居所內(nèi)的書房，是供主人使用，因此，書房的裝修品味與風(fēng)格亦應(yīng)與客戶市場(chǎng)定位相結(jié)合，如 業(yè)主 的行業(yè)、收入、年齡階層、興趣、愛好、甚至是職位等等都應(yīng)事先有周全的考慮，以更好地 迎合主人對(duì)品位的需求，激發(fā)他們某種潛在的需要、愛好或是虛榮、點(diǎn)綴等。 客廳： 客廳是住房的主要活動(dòng)空間，非常注重氣勢(shì)效果和視線?？稍谥髋P的床上和梳妝臺(tái)等處，添加一點(diǎn)小品裝飾，以增強(qiáng) 溫馨氣氛和浪漫的情調(diào)。特別應(yīng)重視的是主臥、客廳、書房 或 兒童 房 以及 廚 衛(wèi)的裝飾。設(shè)計(jì)風(fēng)格上以現(xiàn)代風(fēng)格為主，整體設(shè)計(jì)應(yīng)該新穎、具有獨(dú)到之處，可以有比較明快的色彩表現(xiàn)，能給看樓者視覺上深刻的印象，在個(gè)性化設(shè)計(jì)的特色基礎(chǔ)上，同時(shí)要求滿足現(xiàn)代成功人士人追求輕松、健康、高雅生活的心理需要。 總之，干凈整潔的銷售賣場(chǎng)，整齊有序的銷售隊(duì)伍，醒目光亮的廣告條幅 、掛 旗和良好的現(xiàn)場(chǎng)管理將有助于 鳳凰城 的銷售和高檔樓盤形象。 銷售中心的各種物件、桌椅、燈箱、地面、玻璃窗等定期都需要清洗灰塵，保持潔凈，使銷售中心每天都以嶄新的面貌迎接每一個(gè)客戶 ，此工作主要有現(xiàn)場(chǎng)銷售人員每天上班提前 10 分鐘 完成 。 具體時(shí)間建議為：早班， 8： 00 — 16： 00；晚班， 13： 00 — 21： 00。并要求每一個(gè)銷售人員相應(yīng)作好客戶資料積累和跟蹤等有助于調(diào)整營(yíng)銷策略的工作。 ? 接待秩序管理 建議設(shè)定銷售員接待客戶 輪流 制度，按照固定的順序