【正文】 酒店客房 疏通下水管 代購機(jī)票 更換天花 代收水電費(fèi) 熱水器抽油機(jī)拆裝 室內(nèi)供電線路維修 保安服務(wù) 維修更換水表 設(shè)臵電視監(jiān)控系統(tǒng) 維修更換水閥、水管、水龍頭 全天 24 小時保衛(wèi) 可視對講門鈴 教育服務(wù) 全天候紅外線自動安全系統(tǒng) 家教 電腦培訓(xùn)班 搬運(yùn)服務(wù) 運(yùn)動培訓(xùn)班 搬家 商務(wù)服務(wù) 搬運(yùn)裝修材料 打字 清理裝修垃圾 傳真 搬運(yùn)大件物品 復(fù)印 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 24 熱線服務(wù) 醫(yī)療服務(wù) 定時叫醒 家庭醫(yī)生 維修預(yù)約 醫(yī)療健康檔案 其他各項(xiàng)便民查詢 健康管家中心 保潔服務(wù) 一卡通服務(wù) 地毯清洗 門禁 地板打蠟 停車 家居清潔 消費(fèi) 油煙機(jī)清洗 空調(diào)清洗 裝修服務(wù) 安裝窗簾盒、紗窗 中介服務(wù) 安裝晾衣架、晾衣桿 代客租賃房屋 改造天花板、地板 代客出售房屋 粉刷墻壁、貼裝墻紙 餐飲服務(wù) 電話送餐 代訂餐 運(yùn)動套餐食譜 健康食譜 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 25 ⒐售樓部建議 ： ⑴售樓部設(shè)在東風(fēng)路邊，并且須留大面積的回旋廣場，一來可讓到訪客戶有地方停車，二來可利用廣場形成“聚勢”，體現(xiàn)豪宅的風(fēng)范。并且建議售樓部兩旁的示范園林引入跌級式水景，體現(xiàn)未來園林的特點(diǎn)。 ⑷功能分布與構(gòu)成： 接待區(qū)：接待臺、銷控臺（板）、主景畫幅； 模型區(qū)：總體模型、園林模型、單元模型； 洽談區(qū)：若干組談判臺（桌）椅； 簽約區(qū)：設(shè)臵舒適豪華的座椅 智能化演示區(qū)：以電腦、大型演 示屏、模擬室內(nèi)智能化配套實(shí)地演示； 未來生活體驗(yàn)區(qū)：以豪華的酒廊、鋼琴、高爾夫推桿練習(xí)場等實(shí)地體驗(yàn)未來生活。 〃中地行豪宅客戶資源庫直銷 〃高爾夫球會的聯(lián)合推廣 〃高級會所及俱樂部聯(lián)合推廣 〃豪華車行聯(lián)合推廣和車展 〃證券公司聯(lián)合推廣 〃高級專題講座和論壇 〃精英臵業(yè)酒會 〃人脈營銷獎勵計劃 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 27 ㈡總體推廣策略目標(biāo) 推出前階段 推出 階段 推出后分期推廣 —— 建立項(xiàng)目知名度 —— 建立總體形象 —— 造就口碑 —— 創(chuàng)造品牌價值 —— 營造迫切心理 —— 深化項(xiàng)目知名度 —— 突出總體形象 —— 創(chuàng)造轟動效應(yīng) —— 促進(jìn)銷售 —— 保持項(xiàng)目知名度 —— 加深項(xiàng)目形象 —— 建立名牌概念 —— 確立口碑 —— 增進(jìn)銷售并形成 良性循環(huán) 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 28 策略 感性推動 理性推動 市場目標(biāo) 會所 VIP 卡及與各商業(yè)連動的折扣卡聯(lián)合推廣 現(xiàn)場演示 智能化設(shè)施演示 直飲凈水設(shè)施說明會 環(huán)保建材展示 感性推動 限量發(fā)售 刺激炒家投資入市 現(xiàn)場促進(jìn) —— 售樓通道 —— 精致豪華的示范單位 現(xiàn)場包裝及綠化 制造反應(yīng) —— 軟性前期滲透 —— 氣氛制造 項(xiàng)目各項(xiàng)活動 —— 活動 —— 炒作 —— 新聞 廣告推廣 —— 推化作用 —— 形象塑造 付款方式 —— 不同目標(biāo)客戶層面 —— 一次性付款 —— 建筑分期 —— 銀行按揭 價格策略 —— 低開高走 —— 稍低于市場預(yù)期 —— 逐步提升 區(qū)域龍頭地理的理性宣傳 —— 升值潛力大 —— 規(guī)劃設(shè)計的完美及前瞻性 —— 生活及娛樂配套齊全 理性推動 物 業(yè)管理 專業(yè)物業(yè)管理顧問 管理軟硬件 服務(wù)承諾 質(zhì)量見證 —— 精心選材而非昂貴 —— 裝修品質(zhì) —— 施工質(zhì)量 項(xiàng)目落成保證 —— 附屬配套設(shè)施落成日保證 —— 住宅質(zhì)量保證 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 29 五、項(xiàng)目銷售部署 ㈠銷售時機(jī)及入市姿態(tài) ⒈銷售時機(jī) 房地產(chǎn)市場瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會成為贏家。 為了保證能讓本項(xiàng)目在甫推出市場即能一炮而紅， 建議在“力迅〃御花園”高層建至 20 層，示范園林綠化及示范單位均已落成時以準(zhǔn)現(xiàn)樓形式推出市場，一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶能在示范單位及園林中親身體現(xiàn)未來的生活環(huán)境， 將更有說服力，更容易引起購買欲望， ： 至 為該項(xiàng)目的銷售準(zhǔn)備期，估計工程進(jìn)度到 23 層，主要以制定銷售部署方案，樣板房裝修方案，準(zhǔn)備銷售資料等工作為主； 至 為銷售準(zhǔn)備后期，估計工程進(jìn)度到 78 層，屆時，可以把部分占用中心花園用地的施工用地轉(zhuǎn)移至大樓一層，主要以部分中心花園動工，北部用地的拆遷，售樓中心、示范單位及外部園林動工，外部 POP廣告的制作等工作為主； 至 為銷售蓄水期，估計工程進(jìn)度到 1213 層， 屆時， 部分中心花園、售樓中心、示范單位及外部園林基本到位，并對外開放。并且在軟性專題文章以“何為 21 世紀(jì)的豪宅？”為引子，帶出本項(xiàng)目的園林、規(guī)劃及會所配套等優(yōu)點(diǎn)。 至 為銷售內(nèi)部認(rèn)購期，估計工程進(jìn)度到 1617 層，屆時將以超值價推出Ⅰ、Ⅲ號樓，并且以 1/3 版的工商廣告配合 30 秒的電視廣告作宣傳，并且與市內(nèi)頂級俱樂部互動銷售，在俱樂部放臵精美宣傳資料，及舉辦一些 高素質(zhì)的論壇及活動作為輔助。 待首期住宅將近交樓，而二期住宅已有一定的工程進(jìn)度時再蓄勢開賣第二期。（詳細(xì)規(guī)劃總平面圖） 作為小區(qū)樓盤，力迅〃御花園有一定的規(guī)模，但隨著番禺和花都的撤市設(shè)區(qū)將會有更多規(guī)劃完善 的大型項(xiàng)目推出，故本項(xiàng)目不能只是“以大取勝”，而要走“精品”路線。所以一開始，力迅御花園就應(yīng)以高格調(diào)、高姿態(tài)向人們表現(xiàn)它的與眾不同，務(wù)求在最短的時間內(nèi)積聚最多的人氣，營造出火爆的旺銷氣氛。 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 31 ㈡優(yōu)化媒體組合 工商廣告：廣州日報、羊城晚報 特約稿及報花：廣州日報、羊城晚報 新聞繕稿：廣州日報、羊城晚報為主，新快報、南方都市報為輔 候車亭燈箱廣告：天河區(qū)為主，東山區(qū)、越秀區(qū)、海 珠區(qū)為輔 公交車車身廣告：選擇三至四條附近的公交線路 電視廣告：以 15”、 20”、 30”為主，強(qiáng)銷期黃金時段 7:00~11:30 每晚 6~8次 企 業(yè) ()大量管理資料下載 御花園 營銷企劃建議書 中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 32 結(jié) 束 語 因時間關(guān)系與貴司接觸不多，可能會了解不夠，理解不透，但敝司就市場及客戶的現(xiàn)狀和心態(tài)，均有十分熟悉的信息并有駕馭的信心，特提出針對項(xiàng)目的整體規(guī)劃建議，并對廣州市房地產(chǎn)市場和區(qū)域市場狀況進(jìn)行分析，以圖拋磚引玉，與貴司達(dá)成共識，共同把項(xiàng)目做成廣州市區(qū)內(nèi)的明星樓盤，希望能與貴司經(jīng)常溝通，攜手獲取理想成