【正文】 發(fā)商利潤回報要求 中關村科技園區(qū)（尤其是海淀園區(qū)）的發(fā)展規(guī)劃 國際高新技術中心的現(xiàn)狀考察（美國的硅谷、臺灣的新竹、日本的筑波等） 產品定位為： 距中關村核心區(qū)最近的、純自然的、以 TownHouse為主的 高尚居住區(qū)。學習、學習、再學習是他們成功的共同秘訣。 田園化（ campus） —— 即都市中的田園 這里彌漫著當今文化人夢寐以求的、足不出城即可感受到的自然 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 32 風光 真山真水，寧靜、詳和、安逸的田園化居所。同時在國外硅谷園高科技區(qū)的高尚居住環(huán)境無不是田園風格的，沒有工業(yè)化城市的煩躁，只有靜謐和恬淡的城鎮(zhèn)生活氣氛。這種住宅代表著新世紀住宅的發(fā)展趨勢，是經得起市場起伏考驗的。 智能化（ Information 、 Electronic） ——田園中的都市 隨著 Inter 時代的到來，信息化作為一種技術上的突破，在人類歷史上起到了一種劃時代革命的作用，它像人類歷史上蒸汽機的出現(xiàn)一樣，一定會改變整個人類社會的生存方式，也將不可置疑地改變人的居住行為。百望家苑項目應具備社區(qū) 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 33 寬帶信息網及智能化物業(yè)管理，使業(yè)主在家中充分享受 Inter 時代為人類帶來的豐富便捷的生活及文化服務。讓每一位居住者都能在最大限度地享受自然的同時，享受到現(xiàn)代文明美好的一面。 二、 建筑形式及戶型定位 聯(lián)排別墅（ TownHouse） 1） 進深 12 米左右； 2） 戶面寬 米以上； 3） 樓層凈高 米； 4） 容積率 左右； 5） 面積 180240 平方米 (部分含室內車庫 )； 6） 功能齊全、風格簡潔明快、外立面色彩柔和、貼近自然，耐 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 34 久。 多層及小高層 1） 進深 15 米以內（點式樓除外）； 2） 面寬：臥室大于 米，起居室大于 米； 3） 層高 米； 4） 建筑面積：二室戶： 90~120 平方米左右； 三室戶： 125~145 平方米左右； 四室戶： 150~160 平方米左右； 5) 功能完整、注重實用性、外立面風格簡潔明快、色彩柔和， 耐久。 三、環(huán)境景觀設計定位 根據(jù)本項目的產品定位，環(huán)境、景觀設計策略如下： 中西合璧 —— “新民族文化” 的體現(xiàn) 百望家苑定位于中關村科技園區(qū)成功人士居住區(qū)。中國文化的博大精深，將隨著中國的日益強大而得到世界的關注和重視。我們建議應注入中國文化精髓，如儒家文化思想，結合西式的建筑設計，達到一個中西合璧的完美境界，形成北京居住社區(qū)獨一無二的“新民族文化”色彩，民族的才是最美的，也是永恒的。這種風格比歐陸風格等更有文化深度，于無聲處顯現(xiàn)居者的文化修養(yǎng)。 別墅化氣氛的營造 我們之所以將中心路以西全部規(guī)劃為 TownHouse ,旨在“凈化環(huán)境”，提高產品綜合檔次，力求營造別墅化氛圍，讓客戶感受到花住宅的錢住別墅的環(huán)境。 視覺美與實用性統(tǒng)一，注意營造交流空間 項目西側的高壓走廊是本案提升檔次的一大障礙，要想從根本上改變這種狀況，幾乎沒有可能；只能從園林綠化及景觀小品上做文章，通過對這一公共綠化區(qū)域進行立體構思，從而對業(yè)主的視線進行有效的引導，弱化視覺上的不舒服，提高實用性，同時又能提高整體綠化率，不能只好看，不好用。同時，由于業(yè)主的年齡及其行業(yè)特性，應特別注重營造一些非正式的交流空間，便于年齡相近、職業(yè)相仿的人們交流。這是過去做聯(lián)排別墅的一些教訓。其物業(yè)管理策略是豐滿本項目的品質，滿足銷售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動客戶直至使本項目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器?？梢哉f物業(yè)管理的成敗對項目品質的營造及效益的高低起著舉足輕重的作用，所以，建議項目在開盤前期即委托知名物業(yè)管理公司參與進來，或以物業(yè)顧問形式參與管理，將物業(yè)理念貫穿于開發(fā)全過程。其定位于實用、先進、完整、超前、低費用等條 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 38 件。隨著 21 世紀信息時代的來臨，智能化將像家用電器一樣，成為現(xiàn)代住宅不可缺少的部分。 “智能化”分為兩部分： 社區(qū)寬帶信息網 在一個信息時代的智能化社區(qū)里，高速寬帶的社區(qū)局域網是必不可少的。社區(qū)寬帶網的解決方法 有多種，如 HFC、 XDSL、 ATM 及基于光纜、五類線的高速寬帶以太網，這些解決方案在不同的應用條件下有各自不同的特點和優(yōu)勢，但在社區(qū)的應用上，不論從技術的成熟及穩(wěn)定性，還是從系統(tǒng)未來的可升級性，還有最受開發(fā)商關注的價格因素等方面來考慮，百兆 /千兆快速以太網無疑是一個性價比最好的解決方案。寬帶應用、 Inter 接入對物業(yè)管理來講，這些服務是增值的，更重要的是，根據(jù)麥可卡錫定律，網絡的價值和用戶數(shù)的平方成正比，對社區(qū)住戶的潛在價值是不可估量的。 智能化物業(yè)管理 該部分需由開發(fā)商投資，包括安全、娛樂、管理等各方面的內容和各項服務，稱為社區(qū)智能化物業(yè)管理系統(tǒng)，其服務內容建議如下： （ 1）可視對講系統(tǒng)： 所有樓統(tǒng)一管理，中心機房設管理監(jiān)視機，每個出入口設可視對講主機，戶內提供一部可視對講 分機。 （ 2）電視監(jiān)控系統(tǒng)： 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 40 在小區(qū)的大門口、主要道路、地下停車場、首層電梯間、電梯轎箱內、大堂處設置攝像機，實現(xiàn)集中監(jiān)控、錄像及記錄查詢。 〈 2〉門禁系統(tǒng) 在各樓出入口、首層電梯處、地下電梯處、電梯轎箱內設置近距離讀卡器。 （ 4）周界報警系統(tǒng)： 在小區(qū)圍墻上加裝主動紅外對射探頭， 24 小時防范不法之徒翻越圍墻。 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 41 （ 6）家庭智能系統(tǒng)： 〈 1〉實現(xiàn)三表出戶 〈 2〉家庭防盜報警系統(tǒng) 煤氣泄露報警、紅外報警、緊急呼叫、玻璃破碎報警、門磁報警 〈 3〉家電遠程控制 六、教育策略 海淀區(qū)的項目不可能不考慮教育配套問題。教育策略運用得當，對銷售能起到很好的促進作用。 “土地資源的區(qū)位整體優(yōu)良” 該項 目位居百望山下、長河堤畔；既有皇家園林的風范，又有回歸自然的親切；既有上風上水的獨寵，又有靠近市區(qū)及中關村高科技園區(qū)的便利優(yōu)勢。 “局部有效利用率不高 ” 該項目居住區(qū)規(guī)劃總用地 公頃，其中居住用地 公頃，占 %；其它代征用地 公頃，占 %。東側的近方型地塊，由于東、南兩面與普通社區(qū)為鄰，北側又緊鄰馬路，西側被規(guī)劃道路所分割，難 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 43 以與西側形成統(tǒng)一的高檔區(qū)，故土地資源綜合利用率不高，優(yōu)勢不能充 分 發(fā) 揮 。東西兩種產品以規(guī)劃路為界，既相對獨立，又相互呼應。 分 A、 B、 C 三區(qū)推廣，最大限 度地利用市場張力，拉升售價，賺取超額利潤。 征地：征地總面積為 公頃 (含代征綠地及道路 )。 30萬元 /畝 公頃 15 畝 /公頃 = 萬元。 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 45 拆遷：規(guī)劃用地范圍內除東區(qū)有簡易菜棚和塑料大棚外，幾乎無住戶。 市政基礎建設費：不含區(qū)內小 市政，經相關專家咨詢，在市政詳細狀況不明了的情況下，根據(jù)市政工程多年的經驗估算：單位費用約為 350 元 /平方米。 公建配套設施建設費：規(guī)劃設計說明中，公建面積為 萬平方米， 以 2200 元 /平方米建安費計，總投資為 2200=2860 萬元 。 150 （ +） = 萬元。 300 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 46 萬 =4950 萬元（按可銷售居住面積計算）。停車設備費用約為 3 萬元 /輛 784 輛 =2352 萬元。車位總投入成本 =2352+4116=6468 萬元。 1智能化：成本估算： 50 元 /平方米 萬平方米 =890 萬元。 (二 ) 間接費用 管理費 =直接費 2%= 2%=1500 萬元。 財務費用：計劃開發(fā)周期 ，每年貸款 億元，貸款利率為 6%， 15000 2 6%=1800 萬元。 （ 2）過戶、交易稅： 7800 元 /平方米 萬平方米 （ ‰印花稅 + 5‰過戶交易費 ） = 萬元。 其匯總表如下頁： 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 48 百望家苑項目投資成本估測表 單位：萬元 直接費 1）前期（勘探、規(guī)劃、設計等） 1000 2）征地 3）拆遷 500 4）市政 5775 5）公建 2860 6）綠化 7）建安費 36300 8）土地出讓金 4950 9）車位投資 6468 10）小市政 1780 11) 智能化 890 總 計 間接費 1）管理費 1500 2）銷售費用 5148 3）財務費用 1800 4）稅費 5）不可預測費 2250 北京成業(yè)行 百望家苑項目營銷策劃建議書 北京成業(yè)行 大量的管理資料下載 49 間接費總和 總投資成本 93485 （三）單位可銷售面積成本測算 可銷面積總成本 =總投資成本 —不應計入房屋成本收益 =總投資成本 —車位銷售收入 —公建收益 地下車位共計 784 車輛，以 6 萬元 /輛銷售計： 收入 =6 784=4704 萬元 公建收益：根據(jù)現(xiàn)行規(guī)劃方案，公建面積僅有 萬平方米，估計扣除公寓、煤氣調壓站、垃圾站、幼兒園、小學（假定學校無收入）等公建后所剩無幾，忽略不計。 三、百望家苑項目銷售價格定位及效益分析 （一）價格定位（靜態(tài)） 根據(jù)價格制定的依據(jù)及投資成本的核算，我們建議項目總體