某項目整體營銷方案企劃建議書-預覽頁
【正文】 出，切合市場需求，從而協(xié)調(diào)三家投資商形成合力，增強 競爭優(yōu)勢，確保銷售目標盡早完成，利潤更為可觀。主打戶型面積基本為 150— 200 M2/戶。 營銷策 略基本采用“廣告 +售樓處”的模式，以廣告吸引顧客。 推出時間晚，建設周期短，利于視情況變化調(diào)整，規(guī)避市場風險。 缺少合作經(jīng)驗和系統(tǒng)化營銷經(jīng)驗。 目前各項目間競爭焦點集中在綠化、庭院形象、物業(yè)管理、配套設施、 廣告等 方面。 諧音： ● 香榭麗舍 ●佛羅倫廈 ●諾夢邸 ●法閣 會意： ●新鮮園 ●千禧苑 ●綠堡 ●翡翠新寓 借勢： ●雅典新城 ●萊茵閣 ●愛琴宮 （三） 規(guī)劃建議 針對目標市場，對規(guī)劃提出以下建議 鑒于庭院較少，且需留出通道，很難做出較高綠化率。 車位較少（比例約為 ），如隨住宅出售，后期車位售空后可能會因無停車場 所對銷售產(chǎn)生阻力。 物業(yè)管理以提供人員服務為主，需要場地的服務設施（如超市、洗衣房）可對 外定向招商解決。 按 上述價格計， 2平均價格為 3510 元 / M2， 4樓 3709 元 / M2， 5樓 3609 元 / M2（未含網(wǎng)點價格，頂層未按坡屋頂考慮）。 （三） 附屬價格體系 如 車位出租，可考慮設 POS 機刷卡交費，租金標準由物業(yè)管理公司確定并補貼 管理公司，如出售，價格可適度抬高，每車位 9— 萬元。 第一階段 準備工作及樹立形象 建設售樓處，樣板房 ，設計制作促銷品，與各有關部門協(xié)調(diào)對接，人員集訓。 準備工作完成前以信息中心為銷售主渠道。 第三階段 促進銷售 采用推式策略，銷售任務層層分解，直到售樓員及各代理單位，實施目標管理。 七、營銷方案建議 （一） 銷售渠道建議 不局限于售樓處及公司銷售部，廣泛與信息中心為代表的各中介代理機構(gòu)合作，如沈陽房信，遼寧房地信，各置換公司等。此種方式欲見成效，必須廣泛地利用各代理公司網(wǎng)絡。 ③ 周邊植草坪，樹導引 彩旗，典雅街燈。 ● 擺放項目模型。 ② 演示廳 ● 各類先進配套設施、材料之樣品、說明、演示。 ● 高檔沙發(fā)、茶幾等家俱及用品，特制簽約 臺。 （三） 銷售輔助品建議 售樓書。包括價目表，付款方式，建材設備說明，物業(yè)管理服 務說明等，格式 統(tǒng)一，文字及版面編輯活潑有創(chuàng)意，以保證閱讀興趣。突出項目基本形像，以圖片為主，附加基本廣告語。 ③ 時段：由 99 年 4 月至 11 月。 b、 商品廣告：●采用理性訴求方式。 ③ 時間：項目峻工后。 （五） 公關活動建議 公關活動應緊密配合營銷節(jié)奏，并可酌情增刪。 （六） 銷售組織建議 售樓處可視為獨立的代理機構(gòu)，按銷售額的 3%提取代理費用，支付策劃費、 設計制作發(fā)布費、日常費用（不含工資）、各中介公司及售樓員傭金等。 經(jīng)理有權(quán)辭退售樓員，但各公司可派人替補，人員比例不變。負責協(xié)調(diào)實施總體營銷方案，控制節(jié)奏，根據(jù)具體情況和問題隨時 提出解決方案。計算銷售面積，與相關部門對接辦理各項手續(xù)。 售樓員兼信息一名。 （七） 銷售控制建議 內(nèi)容 根據(jù)市場變化，政策影響，工程進度，銷售情況隨時調(diào)整各營銷手段力度和側(cè)重， 調(diào)整價格體系和投放種類，調(diào)整各種制度。 銷售控制由售樓處在三家公司領導下獨立操作完成。 遼寧三利策劃顧問有限公司 一九九九年二月 十、 附 件 前期工作內(nèi)容 一 組建售樓處 招聘或抽調(diào)人員 集訓 ① 掌握市場競爭情況、周邊環(huán)境分析、樓盤基本資料、建材 設備及物業(yè)管理標準。 ⑤ 互相熟悉，明確職責，以便配合協(xié)作。 制作效果圖、看板、模型。 設計、制作售樓書、說明書、促銷記事本、海報、招貼、手袋等。 來客來電登記、分析表。 售樓處日常管理規(guī)章制度。 與銀 行、房改辦聯(lián)系購房貸款
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