某項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案企劃建議書-展示頁(yè)
2024-08-02 18:23本頁(yè)面
【正文】 即將出臺(tái)的一系列政策，諸如購(gòu)房入戶，私房交易減速免稅費(fèi)等，將可能 促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。 四、趨勢(shì)分析 取消住房實(shí)物分配制度已后，市場(chǎng)萎縮，供應(yīng)相對(duì)增大，價(jià)格走低，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 車位數(shù)量比例遠(yuǎn)低于同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 三家共同投資，集合各自經(jīng)驗(yàn)、能力，產(chǎn)生合力效應(yīng)。 較高的性能價(jià)格比：在前期策劃中即決定導(dǎo)入目前較為先進(jìn)的各種項(xiàng)目配制內(nèi)容， 而價(jià)格設(shè)定為 3500/ M2 左右，處同類項(xiàng)目低點(diǎn)。 三、項(xiàng)目分析 （一） 優(yōu)勢(shì) 位置優(yōu)勢(shì)：毗鄰兩處公園及南運(yùn)河，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，就醫(yī)購(gòu)物方便。 商品策略強(qiáng)調(diào)品牌、物業(yè)管理、規(guī)劃等因素互相間無(wú)本質(zhì)差別。 均有較明確的市場(chǎng)定位和形像定位。 除個(gè)別項(xiàng)目（翔鳳華園）外，單價(jià)基本在 4000/M2 以上。 希望本案對(duì)項(xiàng)目的成功能有所貢獻(xiàn)。而同業(yè)各公司隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的日趨成熟，為求生存和發(fā)展亦各出奇招，競(jìng)爭(zhēng)手段迅速升級(jí)。 ： 。: “萬(wàn)泉花園”項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案企劃建議書 目 錄 一、前言 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 三、項(xiàng)目分析 四、趨勢(shì)分析 五、商品策略建議 （一）定位建議 （二）命名建議 （三）規(guī)劃建議 （四）服務(wù)建議 （五）價(jià)格建議 六、營(yíng)銷策略建議 七、營(yíng)銷方案建議 （一）銷售渠道建議 （二）賣場(chǎng)布置建議 （三）銷售輔助品建議 （四）廣告計(jì)劃建議 （五）公關(guān)活動(dòng)建議 （六）銷售組織建議 （七）銷售控制建議 八、營(yíng)銷目標(biāo)設(shè)定 九、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算 十、附件：前期工作內(nèi)容 一、前 言 在住房分配制度等種種宏觀政策影響下，住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化，短期內(nèi)走勢(shì)極不明朗。在此情勢(shì)下，本案提出的主旨在于提供一個(gè)系統(tǒng)化的操作方案，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的分析把握、商品策略的探討、營(yíng)銷各環(huán)節(jié)的突破創(chuàng)新與協(xié)調(diào)控制等，使項(xiàng)目個(gè)性鮮明突出，切合市場(chǎng)需求，從而協(xié)調(diào)三家投資商形成合力，增強(qiáng) 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，確保銷售目標(biāo)盡早完成，利潤(rùn)更為可觀。 二、競(jìng)爭(zhēng)分析 項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有已經(jīng)上市銷售的萬(wàn)科紫金苑、格林豪森、翔鳳華園、中潤(rùn)世紀(jì)家園、綺云新村和即將上市的黎明羅馬花園等。主打戶型面積基本為 150— 200 M2/戶。 均為歐陸風(fēng)格，規(guī)劃注重庭院、綠化及建筑細(xì)節(jié)。 營(yíng)銷策 略基本采用“廣告 +售樓處”的模式，以廣告吸引顧客。 獨(dú)特的物業(yè)管理模式：輔屬觀光農(nóng)場(chǎng)可為業(yè)主提供休閑觀光，回歸自然的條件，同時(shí)提供農(nóng)副產(chǎn)品并補(bǔ)貼物業(yè)管理公司支出，從而降低物業(yè)管理費(fèi)。 推出時(shí)間晚，建設(shè)周期短，利于視情況變化調(diào)整，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二） 劣勢(shì) 容積率較高，庭院面積小。 缺少合作經(jīng)驗(yàn)和系統(tǒng)化營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)。 個(gè)人身份出現(xiàn)的購(gòu)房者呈現(xiàn)選擇低總價(jià)房產(chǎn)的趨勢(shì)，表現(xiàn)更為挑剔。 目前各項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)集中在綠化、庭院形象、物業(yè)管理、配套設(shè)施、 廣告等 方面。 五、商品策略建議 （一） 定位建議 根據(jù)對(duì)消費(fèi)者的深入分析，建議本案目標(biāo)市場(chǎng)定位為面向新近成功的、知識(shí)水平、生活品味較高的第二代富人群體。 諧音： ● 香榭麗舍 ●佛羅倫廈 ●諾夢(mèng)邸 ●法閣 會(huì)意： ●新鮮園 ●千禧苑 ●綠堡 ●翡翠新寓 借勢(shì)： ●雅典新城 ●萊茵閣 ●愛琴宮 （三） 規(guī)劃建議 針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，對(duì)規(guī)劃提出以下建議 鑒于庭院較少，且需留出通道，很難做出較高綠化率。 西側(cè)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)由于面積過(guò)少，難以安排大型運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，建議專門面向兒童，設(shè)置 秋干，滑梯，攀援架等，既滿足需求，又不影響整體。 車位較少（比例約為 ），如隨住宅出售，后期車位售空后可能會(huì)因無(wú)停車場(chǎng) 所對(duì)銷售產(chǎn)生阻力。 （四） 服務(wù)建議 由于項(xiàng)目規(guī)模限制，難以按市場(chǎng)通行高檔住 宅區(qū)格局設(shè)置物業(yè)管理內(nèi)容，如不能提供會(huì)所，泳池等，建議通過(guò)服務(wù)特色彌補(bǔ)硬件設(shè)施的不足： 強(qiáng)調(diào)農(nóng)場(chǎng)對(duì)區(qū)內(nèi)居民在休閑觀光及飲食方面意義，形成物業(yè)管理的獨(dú)特特征。 物業(yè)管理以提供人員服務(wù)為主，需要場(chǎng)地的服務(wù)設(shè)施（如超市、洗衣房）可對(duì)
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