【正文】 品線升級(jí)和價(jià)格提升，后期產(chǎn)品將會(huì)有不小的銷售壓力！回顧地中海藍(lán)灣一期我們做了什么？15第三部分 一期成功營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)回顧 地中海藍(lán)灣一期開(kāi)盤(pán)火爆的銷售場(chǎng)面；16第三部分 一期成功營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)回顧u營(yíng)銷推廣方面推廣：線上、線下平行進(jìn)行，線上主推形象，線下主推產(chǎn)品；2023年線上媒體高調(diào)亮相，以戶外、報(bào)廣為主，高舉高打，維持項(xiàng)目高形象，線下媒體以短信、為主，主要宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)宣傳上：訴求直白明了，直接傳遞產(chǎn)品亮點(diǎn)、優(yōu)惠信息。2023年 1月 16日，第二批次開(kāi)盤(pán)再度熱銷，當(dāng)日認(rèn)購(gòu)量達(dá) 400余套；220。左右65007000元 /平米 4050套 /月9四大措施，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)—— 建筑規(guī)劃方面u不同于普通的圍和式社區(qū)，整個(gè)社區(qū)通過(guò)自然高差與周邊的城市界面形成區(qū)隔，長(zhǎng)條的板樓形成強(qiáng)烈的空間秩序感，建筑的體量存在感大于公共空間的圍和感；u德國(guó) WSP建筑設(shè)計(jì)公司用簡(jiǎn)約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格，突出簡(jiǎn)潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位；u彩虹般絢麗七色立面百葉，通過(guò)百葉內(nèi)墻多種色彩的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)尚、活潑面，營(yíng)造出最具都市氣質(zhì)的建筑表情獨(dú)特的規(guī)劃、立面迅速在市場(chǎng)上引起熱點(diǎn)關(guān)注，個(gè)盤(pán)印象迅速建立；10四大措施，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)—— 生活配套氛圍方面u時(shí)尚街區(qū)的實(shí)景展示，以及先期部分配套商家的引進(jìn)，以商業(yè)迅速建立項(xiàng)目的城市標(biāo)簽；u引進(jìn)時(shí)尚的商業(yè)業(yè)態(tài)—— 華南第一家肯德基汽車穿梭餐廳，吸引市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)的時(shí)尚感，與社區(qū)整體氣質(zhì)統(tǒng)一；時(shí)尚街區(qū)展示社區(qū)個(gè)性的同時(shí)，以商業(yè)為標(biāo)簽迅速建立項(xiàng)目城市感；11四大措施，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)—— 體驗(yàn)營(yíng)銷方面創(chuàng)新的體驗(yàn)營(yíng)銷售樓處，空間、功能雙重革新區(qū)域的售樓體驗(yàn)，增強(qiáng)新興城市時(shí)尚感；思考房閱讀空間 傳訊囊 售樓處底層思考房12四大措施，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)—— 精準(zhǔn)營(yíng)銷方面以時(shí)尚、潮流為營(yíng)銷語(yǔ)言，直接對(duì)接目標(biāo)客戶精神層面，引起市場(chǎng)熱點(diǎn)關(guān)注13國(guó)內(nèi)類似案例樓盤(pán)分析—— 對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷啟示u通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)類似案例樓盤(pán)的分析，對(duì)地中海藍(lán)灣大二期在區(qū)域形象不佳的情形下要實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的營(yíng)銷啟示： 實(shí)景體驗(yàn)營(yíng)銷：通過(guò)地中海藍(lán)灣二期 13000平米的中央公園和中軸景觀看房通道的打造，讓目標(biāo)客戶能實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)地中海藍(lán)灣呈現(xiàn)后的優(yōu)美環(huán)境； 馬德里商業(yè)街商業(yè)氛圍包裝，加速區(qū)域生活商業(yè)配套，提升區(qū)域的生活成熟度； 針對(duì)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)營(yíng)銷推廣，地中海藍(lán)灣二期在產(chǎn)品線升級(jí)后，整體目標(biāo)客群在一期的基礎(chǔ)上有比較大的提升；所以在營(yíng)銷上面針對(duì)二期中高端客群多做些中高端的圈層營(yíng)銷活動(dòng)，提升目前客群對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，通過(guò)其口碑宣傳來(lái)，促進(jìn)、帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售；14第三部分 一期成功營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)回顧u銷售成果：u2023年，地中海藍(lán)灣開(kāi)創(chuàng)了宜賓盛況空前的單盤(pán)銷售 奇跡 …… 自從地中海藍(lán)灣一期首批次批次房源推出至今， 共推出來(lái) 1890套房源，已銷售 1811套，銷售率為 %；220。小三居： 110M178。大三居： 110120M178。在區(qū)域形象不佳，如何樹(shù)立樓盤(pán)形象、實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；項(xiàng)目 戶型 實(shí)現(xiàn)價(jià)格 銷售速度金地梅隴鎮(zhèn)二居： 75M178。梅隴鎮(zhèn)所在區(qū)域遠(yuǎn)離優(yōu)勢(shì)資源區(qū)域，交通、規(guī)劃利好相對(duì)有限u占地面積： 136000 ㎡；u建筑面積： 420230㎡；u商業(yè)面積：約 20230平u容積率： ；u綠化率： 30%；u配套：商業(yè)街，幼兒園；u共分 4期開(kāi)發(fā) 實(shí)現(xiàn)均價(jià)7500元 /平，高出市場(chǎng)均價(jià)約 1000元。二期高端別墅和多層洋房組圖二期高層電梯組團(tuán)一期剩余多層組團(tuán)馬德里商業(yè)街組團(tuán)二期凱旋城小戶型組團(tuán)大二期可售產(chǎn)品線組團(tuán)名稱 類型 面積凱旋城 中小戶型 68000平米一期多層 舒適型戶型 10000多平米二期高層 舒適型戶型 16000多平米二期別墅洋房區(qū)享受型戶型 20230多平米馬德里商業(yè)街 商鋪 10000多平米地中海藍(lán)灣大二期整個(gè)產(chǎn)品線十分豐富，而且特別分散；這將會(huì)給項(xiàng)目營(yíng)銷推廣帶來(lái)一些問(wèn)題，需要考慮如何整合營(yíng)銷推廣；8國(guó)內(nèi)類似案例樓盤(pán)分析u金地 雖然宜賓樓市未來(lái) 1—2 年內(nèi)整體供應(yīng)偏緊，但從區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量分析，預(yù)計(jì)在 2023—2023 年白沙區(qū)域?qū)?huì)有近 45萬(wàn)平米房源放量，預(yù)見(jiàn)未來(lái)兩年白沙區(qū)域?qū)⑹且速e樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)，而且區(qū)域樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈；7項(xiàng)目面臨的問(wèn)題四—— 產(chǎn)品線種類繁雜， 且特別分散。 太陽(yáng)島工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)202 2023年兩年內(nèi)三大樓盤(pán)將會(huì)推出的房源不下 45萬(wàn)平米房源，依靠該區(qū)域現(xiàn)有客戶群不能完全消化這么大體量的房源，必然會(huì)出現(xiàn)銷售情況分化。中國(guó)將進(jìn)入加息周期，這將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不小的負(fù)面影響； 目前處于近 20年貸款利率最低水平4第二部分 項(xiàng)目將面臨問(wèn)題一：宏觀環(huán)境不確定性u(píng)樓市回暖，新一輪調(diào)控政策將出臺(tái) 從全國(guó) 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)景氣環(huán)比指數(shù)來(lái)看，全國(guó)樓市整體回暖，量?jī)r(jià)齊升；新一輪的調(diào)控政策傳聞四起； 2023年 9月 30日新的調(diào)控政策出臺(tái)：對(duì)開(kāi)發(fā)商停放貸款、加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控 ,卡住其資金鏈 ,以及更加嚴(yán)格的二套房、三套房政策；在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)都會(huì)是一個(gè)調(diào)控的姿態(tài)，如果出現(xiàn)大幅的量?jī)r(jià)齊升，未來(lái)還會(huì)出臺(tái)新的調(diào)控政策：比如出臺(tái)房產(chǎn)稅；圖： 2023年至今全國(guó) 70個(gè)大中城市房地產(chǎn)景氣環(huán)比指數(shù) 5項(xiàng)目面臨的問(wèn)題二—— 高端客戶對(duì)區(qū)域的抗性u(píng)區(qū)域客群分析從地中海藍(lán)灣一期成交的客群分析來(lái)看，目前該區(qū)域以宜賓市周邊郊縣客戶所占比例較大，占目前成交客戶總數(shù)的%；其中珙縣客戶16%。營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)估2 第一部分對(duì)項(xiàng)目大二期整體營(yíng)銷目標(biāo)的理解u在地中海藍(lán)灣一期推盤(pán)流量最大化的前提下，保證資金的快速回籠；隨著二期的啟動(dòng) ， 如何實(shí)現(xiàn)地中海藍(lán)灣項(xiàng)目利潤(rùn)的最大化，這將是我們市場(chǎng)中心在項(xiàng)目營(yíng)銷中思考的重點(diǎn)；一期基礎(chǔ)目標(biāo)（已經(jīng)實(shí)現(xiàn)）上升目標(biāo)（如何現(xiàn)實(shí)）一期 推盤(pán)流量最大化快速推貨，資金迅速回籠，保證項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)推進(jìn)；二期 資金利潤(rùn)最大化在二期產(chǎn)品線和價(jià)格提升后，將是 地中海藍(lán)灣項(xiàng)目整體利潤(rùn)主要體現(xiàn)3第二部分 項(xiàng)目將面臨問(wèn)題一：宏觀環(huán)境不確定性u(píng)CPI走高，加息可能性增大2023年 CPI已經(jīng)連續(xù) 7個(gè)月超過(guò) %的一年期定期存款利率 ,8月份甚至已經(jīng)超過(guò)了 %的三年期定期存款利率。項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)劃分216。目標(biāo)客群定位216。大二期兩種推貨思路的思考216。 客戶維