【正文】 ，屬熱帶海洋性氣候，氣溫年差較小，－℃，年日照時(shí)數(shù)1780－2600小時(shí)，太陽總輻射量4500－5800兆焦耳／平方米，年降水量1500－2500毫米。地處海南省的北部，橫跨南渡江下游東西兩岸。、?？诘暮暧^環(huán)境－176。由于氣候因素，長夏無冬的?？陂L年游客不斷是典型旅游城市，游客的消費(fèi)力直接影響海口旅游業(yè)乃至商業(yè)的發(fā)展?？梢灶A(yù)計(jì)，作為省會(huì)城市的?？谑芯哂懈鞣矫鎯?yōu)勢(shì)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)必將從中首先受惠。來自省外的購買者占百分之七十以上，可見省外人士是海南樓市的主力軍。擁有“椰城”美譽(yù)的?？?，房地產(chǎn)的熱潮使市中心區(qū)寸土寸金，一段時(shí)間，已有綠地面臨蠶食。的確，“造物主”恩賦海南的自然環(huán)境與資源是大特區(qū)無價(jià)之財(cái)富，是促進(jìn)海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)?！敝雷u(yù)，被國家列為八大旅游區(qū)之一。寶島海南有著得天獨(dú)厚的自然資源和自然環(huán)境，是全國最大的自然博物館、最豐富的物種基因庫；，有著廣闊茂密的熱帶原始森林和無數(shù)的珍稀動(dòng)植物；是全國最大的海洋省，蘊(yùn)藏著無限的海產(chǎn)資源；礦產(chǎn)資源十分豐富，石油、天然氣開發(fā)前景可觀；還有全國最大的熱帶土地資源及地下水資源。伴隨著他們的到來，也將吸引更多外來人士前來瓊置業(yè)和消費(fèi)。每年接待游客幾近全省人口數(shù)量。?？谑幸?guī)劃2010年總?cè)丝诎l(fā)展到250萬。不過，目前地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)比較合理。多屆政府都欲打破僵局，卻因復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系而使處置工作舉步維艱。?？诤暧^經(jīng)濟(jì)及市政規(guī)劃九十年代初的投資熱情過后，海南房地產(chǎn)業(yè)猶如驟然冷卻的水面，堅(jiān)冰般厚重。據(jù)預(yù)測(cè)2003年中國GDP增長將超過百分之八點(diǎn)二的增長，2004年中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向好，經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到百分之八點(diǎn)四。2002全年國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破10萬億元人民幣，經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)8％，進(jìn)出口總額高達(dá)6200億美元；實(shí)際利用外商直接投資超過500億美元，超越美國，躍居世界第一。黨的十六大又產(chǎn)生了新一屆領(lǐng)導(dǎo)人，順利完成了新老交替，繪就了全面建設(shè)小康社會(huì)的宏偉藍(lán)圖，為中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保證。本策劃報(bào)告書沒有過多的語言修飾，全部為實(shí)在的、扎實(shí)的語言表現(xiàn)手法，只求務(wù)實(shí)、有效。因?yàn)閷I(yè)責(zé)任感和職業(yè)道德，本人保證了本次報(bào)告及其建議的科學(xué)性、真實(shí)性以及可參考性。第一篇— 宏觀市場(chǎng)分析、海口市宏觀環(huán)境…………………………………………………7……………………………10……………………………………12…………………………………1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)特……………………………………………13第二篇— 競爭區(qū)域分析、項(xiàng)目概況………………………………………1?？诟偁幮詷潜P市場(chǎng)調(diào)研………………………………………1競爭樓盤調(diào)查描述………………………………18……………………………………………18第三篇——項(xiàng)目SWOT分析、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析（strength）………………………………………1項(xiàng)目劣勢(shì)分析（weakness） ……………………………………項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析（opportunity） …………………………………2項(xiàng)目威脅分析（threat） ………………………………………22第四篇—市場(chǎng)定位分析……………………………………………………………23…………………………………………………………24………………………………………………………24………………………………………………………24第二部分清雅家園項(xiàng)目營銷推廣建議一、本項(xiàng)目營銷策略………………………………………………………25…………………………………………………27………………………………………………28………………………………………………………29………………………………………………………30二、項(xiàng)目推廣策略建議…………………………………………………31…………………………………………………32……………………………………………………32三、項(xiàng)目推廣階段策略 ………………………………………………34四、預(yù)售明細(xì)………………………………………………………36序 言“決斷于謀劃，善行于智慧”，根據(jù)清雅家園銷售現(xiàn)狀及希望為工業(yè)區(qū)盡一份綿薄之力，為清雅家園項(xiàng)目進(jìn)行全程營銷策劃，經(jīng)過深入細(xì)致的調(diào)查研究及分析，形成了此報(bào)告。本報(bào)告針對(duì)項(xiàng)目的特殊性，采用各種適用的調(diào)研方法、手段，獲取第一手真實(shí)的市場(chǎng)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合業(yè)界前沿的理論和行業(yè)技術(shù)，形成了對(duì)該項(xiàng)目的真實(shí)認(rèn)知和感受。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況及本人多年本土項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)，形成了以下營銷策劃報(bào)告。但因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系，如有疏漏，懇請(qǐng)批評(píng)指正！方建偉二零零六年一月十八日第一篇 海口市宏觀市場(chǎng)分析經(jīng)過二十五年的改革開放，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)取得了令世人矚目的好成績。入世以后，中國加速了開放的步伐。2003年中國雖然遭受了SARS的影響，但投資與出口依然保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，內(nèi)需也有穩(wěn)步的增長，上半年經(jīng)濟(jì)仍然取得了百分之八點(diǎn)二的增長速度。中國宏觀經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，體現(xiàn)了政府立足長遠(yuǎn)、高起點(diǎn)、高規(guī)劃的戰(zhàn)略，為今后幾年、幾十年的可持續(xù)發(fā)展確立了廣闊的空間?！鞍肜印惫こ?、“爛尾樓”和閑置的土地，是人們對(duì)海南最直觀的印象，成為這個(gè)美麗海島的主要景觀。這樣的?？诋?dāng)年地產(chǎn)，給社會(huì)留下陰影，也必然給消費(fèi)者置業(yè)留下心理障礙。隨著大?？趹?zhàn)略誕生、世紀(jì)大橋順利通車、粵海鐵路開通、生態(tài)省建設(shè)、旅游火爆……等諸多利好消息紛至沓來，整個(gè)海南省特別是?？谑蟹康禺a(chǎn)將迎來“第二春”。海南城市化推進(jìn)的總目標(biāo)：到2010年全省城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到450萬，城市化水平達(dá)到50%。眾所周知，海南以旅游產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)。由于是我國唯一熱帶大海島，特別是海南冬天溫暖，長夏無冬吸引了大量內(nèi)地富裕家庭特別是北方家庭來瓊度假。而?？?、三亞則是他們重點(diǎn)選擇對(duì)象?；ㄩ_四季、常年如春、椰風(fēng)海韻、山情野趣、黎村苗寨又使其無處不成景，享有“東方夏威夷是國家公認(rèn)的沒有污染的處女地，旅游休閑的好去處，生活居住的長壽島。市委、市政府力排眾議，不蓋高樓建綠園，在炙手可熱的填海區(qū)，、休息的“萬綠園”，取得良好的環(huán)境效益。目前海南房地產(chǎn)需求市場(chǎng)以島外市場(chǎng)為主。隨著海南省居住環(huán)境的不斷改善，海南旅游業(yè)的加快發(fā)展，將會(huì)吸引更多島外人士關(guān)注海南，海南島外房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。?？诒镜厝?、常住島外人、游客人口比例以及消費(fèi)能力比為4：3：3/5：3：2。－176。是中國最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)的省會(huì)。這里一年四季陽光明媚，空氣清新宜人，擁有湛藍(lán)的天空，碧藍(lán)的海水。獲聯(lián)合國公認(rèn)的“最適合人類居住的地方”稱號(hào)。今年?？谑腥胸?cái)政總收入將達(dá)到60億元，％。，比上年增長15%。?？谑?005（一）宏觀調(diào)控成效顯現(xiàn)，投資走勢(shì)兩頭高中間低。（二）第一產(chǎn)業(yè)投資下降，第二、第三產(chǎn)業(yè)投資增長。%，增幅較上年上升23個(gè)百分點(diǎn)，%；，增長30%。比上年增長16%，增幅較上年回落4個(gè)百分點(diǎn)。%、%%。隨著我市投資環(huán)境的不斷改善及政府促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各項(xiàng)政策、措施的進(jìn)一步落實(shí)，各種經(jīng)濟(jì)形式及投資主體競相發(fā)展，有效地調(diào)動(dòng)了非國有單位投資的積極性，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長發(fā)揮了重要作用。其中，%；，%；，%；，%。，%，%；，%，%；，%，%；，%，%。房地產(chǎn)開發(fā)一直是我市投資發(fā)展中的一大亮點(diǎn)。%。從市場(chǎng)供銷情況看，%。考慮到拆遷還建、統(tǒng)建代建、公益性建筑及部分辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房只租不賣等諸因素，我市商品房屋總體供需狀況基本平衡。2005年，%，從整體看投資項(xiàng)目建設(shè)資金來源比較充足。（七）投資收效明顯，新增一批生產(chǎn)能力。2005年1－12月份，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為252．37萬平方米，同比增長6．02％（2004年238．04萬平方米），其中商品住宅為177．77萬平方米，占全部批準(zhǔn)預(yù)售面積的70．44％。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)比重單位：萬元房地產(chǎn)開發(fā) 全社會(huì)固定 占全社會(huì)固定資完成投資 資產(chǎn)投資 產(chǎn)投資比重%2001年 137076