【正文】 廣溝通我司擁有全面性的專業(yè)房地產服務、廣闊的公司網(wǎng)絡、龐大的客戶資料，配合我司專業(yè)全方位推廣溝通，包括全球性公司網(wǎng)絡及公司網(wǎng)頁( ) ，有效地將項目作全球性推廣。. 國際視野、廣闊客源我司建立了一個龐大國際性客戶資料網(wǎng)絡，除能從世界各地互相交流及吸收寶貴的市場經驗，擴展國際性的視野，并能夠迅速接觸目標客戶，進行所需的市場推廣工作。. 精英匯聚專業(yè)技術力量我司董事局擁有二十位專業(yè)注冊測量師，是目前香港同業(yè)中擁有最多專業(yè)注冊測量師的公司，而國外各分公司亦有專業(yè)的中國注冊估價師，為目前外資房地產公司為數(shù)最多的專業(yè)人員，提供專業(yè)技術及力量。一九九八年至九九年，DTZ代表國內外投資者處理約四十五億英鎊的投資交易，同時DTZ的泛歐估價小組處理了資本總值約三百一十億英鎊的估價工作。DTZ業(yè)務遍及二十三個國家，員工超過二千名，覆蓋面之廣為所有物業(yè)顧問之冠。范圍涵蓋市場推廣，以至估價、市場研究調查、發(fā)展咨詢、城市規(guī)劃、跨國企業(yè)房地產咨詢等。公司在星加坡、吉隆坡、雅加達、曼谷設有辦事處和聯(lián)營公司。并在估價測量、房地產管理、城市規(guī)劃、建筑工程監(jiān)理、資產及財務管理等領域擁有專業(yè)資格。. 原“戴玉祥產業(yè)咨詢公司”簡介戴玉祥產業(yè)咨詢公司由十三名資深的房地產專業(yè)人士創(chuàng)立。一九九九年度并完成大約一萬二千項估價任務。梁振英測量師行是中國內地首家獨資的境外房地產服務公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶及杭州設立正式牌照的分公司。公司各股東在香港及中國內地，擁有平均二十年房地產服務的經驗。原公司背景. 原”梁振英測量師行”簡介梁振英測量師行由梁振英先生在一九九三年創(chuàng)立，為亞太區(qū)最具規(guī)模的物業(yè)顧問公司之一，雇用超過千名職員及二千五百名物業(yè)管理人員。.DTZ Staubach Tie LeungThe Stauback CompanyDTZ Debenham Tie Leung另外，戴德梁行與美國The Staubach Company合組成一家名為DTZ Staubach Tie Leung的聯(lián)營公司，為跨國企業(yè)提供高水準的房地產顧問服務。戴德梁行DTZ Debenham Tie Leung星加坡戴玉祥產業(yè)咨詢公司香港梁振英測量師行公 司 架 構 組 成 表DTZ Holdings plc在中國大陸，戴德梁行在上海、北京、大連、廣州、深圳、天津、重慶及杭州設有分公司?！捍鞯铝盒小缓喗榇鞯铝盒袊H物業(yè)顧問公司于二零零零年一月一日成立，由香港的梁振英測量師行、新加坡的戴玉祥產業(yè)咨詢公司，以及英國上市公司DTZ組成，把三方各自在亞歐的優(yōu)勢聯(lián)成一體，旨在為客戶提供全球如一的高質素服務。第一部份 ：“戴德梁行”及“泛城”簡介1.首先第一部份介紹我司“戴德梁行”的公司歷史背景及其創(chuàng)建的“泛城（中國）住宅服務”品牌；第二部份介紹現(xiàn)時廣州市及海珠區(qū)的房地產市場狀況；第三部份是我司通過調查研究及分析后對項目之理解及項目定位；第四部份是關于項目的營銷推廣的專業(yè)意見及工作內容。704前 言我司十分榮幸有機會參與由貴司開發(fā)，位于廣州市海珠區(qū)濱江中路「海岸俊園」（以下簡稱“貴項目”）之銷售策劃工作，現(xiàn)呈交該項目銷售策劃推廣建議書一份，請參閱。戴德梁行海內外客戶網(wǎng)絡72.網(wǎng)上推廣72.項目針對性特殊推廣途徑72.宣傳媒體選擇682.推廣途徑664.代理期內銷售推廣計劃65.推售策略64.代理期內的推盤策略及銷售計劃643.推盤的時機632. 銷售人員培訓63.售樓資料準備63.模型制作62.展板制作62.售樓部的裝修62.示范單位/樣板房裝修62.開售前的準備工作651.56第四部份：銷售推廣策略及工作內容提供高質素的服務式公寓管理56.社區(qū)文化建設56.發(fā)展商品牌塑造55.園林景觀設計建議54.小區(qū)智能化53.公共設施布置52.項目建筑設計方面51.503． 配合項目發(fā)展建議形象定位及訴求中心49.目標客戶群定位49.482. 項目的市場定位小結47.項目劣勢47.項目優(yōu)勢44.項目街區(qū)狀況分析44.項目特性勢分析44.項目理解461.43第三部份：項目理解及定位小結41.投資服務式公寓的可行性39.目前市內高級公寓的普遍投資回報39.現(xiàn)時市內經營國際公寓的物業(yè)特點37.服務式公寓的主要客戶分類33.公寓區(qū)域分布及狀況分析32.高級服務式公寓的供應情況分析32.高級服務式公寓的概念32.廣州市高級服務公寓市場調查分析323.濱江路一線江景項目未來供應情況28. 項目附近樓盤情況分析27.項目所在地段住宅市場情況26.海珠區(qū)主要樓盤分布25.海珠區(qū)住宅市場特點21.海珠區(qū)總體樓市情況21.海珠區(qū)區(qū)域簡介21.項目所在區(qū)域市場分析192.廣州市住宅市場未來走勢15.廣州市房地產市場整體走勢回顧15.房地產市場綜述141.13第二部份：廣州市及區(qū)域房地產市場分析本項目專案小組管理層人員架構13本項目的管理層人員架構13.項目的人員配置及架構103.泛城綜合住宅服務優(yōu)勢10.9. 泛城投資顧問9. 泛城租售網(wǎng)9. 泛城營銷企劃泛城研究及開發(fā)顧問8.「泛城」簡介72.5.「戴德梁行」服務之優(yōu)點. 原公司背景4『戴德梁行』簡介21.1第一部份：“戴德梁行”及“泛城”簡介海岸俊園營銷企劃建議書 目 錄前言此建議書主要分四部分。憑著我司的豐富市場經驗、全球性客戶網(wǎng)絡對中國及世界各城市房地產發(fā)展之了解，我司有信心使貴司了解貴項目最終發(fā)展要求目的。戴德梁行在全球三十多個國家、一百多個城市雇用超過五千名員工，業(yè)務范圍遍及歐洲、美國、中東、非洲、亞太地區(qū)。為確?？蛻臬@得最高質素的服務，公司架構作出了相應的配合——全球核心業(yè)務小組提供跨國企業(yè)房地產咨詢、投資、商業(yè)用地代理、估價、商鋪住宅、物業(yè)管理、建筑顧問等服務；全球支援小組則負責資訊科技、調查研究、市場推廣等范疇，確保各地辦事處跟隨共同的程序及服務水平。世界各地的客戶只需聯(lián)絡這家橫跨亞、歐、美洲的聯(lián)營公司的任何一個辦事處，即能迅速獲達所需的全球性房地產專業(yè)服務。公司在香港、中國內地、臺灣設有十多個辦事處，提供全面及專業(yè)房地產服務。公司擁有超過五十名董事及助理董事，專責各類型地產項目的收購、租售、租賃，以及跨國企業(yè)房地產咨詢服務、估價、樓宇管理、調查研究、建筑顧問和一般顧問服務。過去七年，梁振英測量師行為客戶達成超過二百宗大成交，總金額達六百億港元。物業(yè)管理方面，我司目前管理的物業(yè)面積已增至一千萬平方米。各人平均擁有十至二十年經驗，受過嚴格訓練。該公司原以星加坡為總部，一九九五年開業(yè)，發(fā)展迅速，職員數(shù)目由十六人躍至今天的超過五百人，當中二十三人為董事。該公司在每個房地產領域為客戶提供高素質的專業(yè)服務。. 原“DTZ”簡介DTZ隸屬英國上市公司DTZ Holding Plc，為歐洲一家主要的物業(yè)顧問公司，一九九八年至九九年營業(yè)額一億五千萬英鎊。DTZ同時是英國最具規(guī)模的物業(yè)顧問，一九九八年至九九年單在該國的營業(yè)額達八千八百四十萬英鎊，員工總數(shù)一千三百人。.「戴德梁行」服務之優(yōu)點. 國際服務行業(yè)領袖我司為各類型物業(yè)提供全方位的專業(yè)房地產服務，包括估價、調查研究、物業(yè)管理、建筑顧問、代理等，且我司在華估價及物業(yè)管理等業(yè)務均獲正式發(fā)牌，為客戶提供市場上最新的第一手資訊，以助他們在潛力驚人的大陸市場發(fā)展業(yè)務，堪稱此行業(yè)領袖。. 多方位的市場觸角我司在全球地區(qū)超過三十多個國家，一百多個城市設有辦事處，客戶網(wǎng)絡遍布海外及中國大陸，更有效地了解在國內外不同市場的房地產發(fā)展，強化市場觸覺。擁有龐大資料庫，儲存各地區(qū)市場及客戶資料，而我司高專業(yè)優(yōu)質服務，確保為客戶達到應有的期望，倍受嘉許。. 高效率、高素質的專業(yè)推廣人員我司在亞洲區(qū)上下超過六百多名員工，包括一些國內專業(yè)人材，而我司在國內專業(yè)人員的比重愈見重要，透過他們對當?shù)厥袌龅母盍私饧罢J識，能有效地進行一系列專業(yè)房地產相關工作服務。此舉標志戴德梁行在全球化的策略下，銳意發(fā)展旗下的專業(yè)服務。配合海外投資者及國內發(fā)展商的需要，泛城（中國）綜合住宅服務旨在提供無縫的服務平臺，為客戶提供高效及專業(yè)的咨詢、代理和中介服務，其中包括投資決策、市場分析、營銷企劃、銷售代理、中介咨詢各環(huán)節(jié)。我們在中國9個城市設有專業(yè)的調查研究隊伍，在廣州自1996年起建立的大型市場住處數(shù)據(jù)庫迄今已積累15000份市場需求問卷和1534個樓盤資料，基本覆蓋廣州市所有樓盤。在三年的發(fā)展過程中，我們不斷將國外的營銷理念和營銷模式引入中國，并已通過為國際性大公司的年輕白領舉辦購房指南講座和白領購房俱樂部的活動建立了獨特的銷售及信息反饋渠道。作為國際性咨詢和中介機構，我們將國外的經驗和市場運作模式引入中國內市場。. 泛城投資顧問致力于為客戶找尋合適的投資物業(yè)，并代表客戶完成收購。.泛城綜合住宅服務優(yōu)勢.高質素的專業(yè)群體組合現(xiàn)“泛城”內各部門的管理層人員均為大專以上學歷，其中房地產相關專業(yè)本科以上學歷的占一半以上。他們能掌握市場及明白發(fā)展商所需，在不斷轉變的市場發(fā)展及項目要求不斷提高趨勢下，為各項目發(fā)展商提供專業(yè)的營銷策劃建議和代理銷售服務。.常設國家注冊建筑師、工程師雖然國內有建筑規(guī)劃設計及項目管理等單位可進行有關工作，但他們往往受制于有限的國際性或全國性的市場經驗，故在項目建筑、規(guī)劃、設計及管理等工作往往強差人意，常忽略實際可行性，難以達到實際意圖及與預期水平接軌，或容易出現(xiàn)產品與市場需求不適配等問題。.先進的電腦化市場信息資源針對廣州的房地產市場，“泛城”與部分專業(yè)的市場調查公司及電腦軟件公司合作，設計開發(fā)出各類數(shù)據(jù)統(tǒng)計及信息管理軟件，該資料庫包括關于廣州市房地產的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)及信息，如：宣傳媒體監(jiān)控（包括全市各樓盤的每周廣告投放量、媒體應用組合、廣告宣傳費用等），覆蓋全市各區(qū)所有樓盤的基本情況及信息，各樓盤每期的最新動向和銷售情況等內容。該數(shù)據(jù)庫軟件是我廣州“泛城”獨立開發(fā)，不僅能大大節(jié)省人力資源和提高工作效率，最重要的是能讓我們及時掌握一些時效性較強的數(shù)據(jù)、信息，為其它中介代理公司所不能及——不僅能緊跟市場，甚至要領先于市場。“泛城”可充分利用各辦事處長期建立的龐大客戶網(wǎng)絡，擴大項目的推售途徑和宣傳覆蓋面，有效地將項目作全國性推廣。.實力雄厚、信譽良好的公司背景“泛城”為戴德梁行所創(chuàng)立的住宅品牌，其整體運作與行政架構直屬梁行集團管理。而“泛城”除得到公司所有資源的有力支援外，亦將繼續(xù)秉承我行一直以來正派、專業(yè)、創(chuàng)值的經營作風。在公司雄厚的資金實力支持下，拓展市場的第一步目標是在發(fā)展商及消費者之間均要建立良好的口碑，而非短期性營利。所以，不論項目的規(guī)模大小，可見效益的多少，“泛城”全體員工都會全力以赴，腳踏實地、務實認真地為客戶真誠服務。3.項目的人員配置及架構.本項目的管理層人員架構我行對貴項目十分重視，除整個項目將由戴德梁行房地產顧問（廣州）有限公司”泛城綜合住宅服務”高級經理葉智豪任項目總監(jiān)，全程監(jiān)控項目所有的策劃及銷售代理工作外，并派出資深的房地產專業(yè)人員負責項目的各項策劃、銷售工作，務求以最好的人力資源為貴項目提供全方位的服務。38770878轉13813602725006營銷企劃部助理經理梁燕萍英語大專學歷從事策劃,銷售工作六年持廣州市房地產執(zhí)業(yè)證負責項目的整體營銷策劃方案的制定及銷售實施過程。38770878轉12913503080233營銷企劃部項目主任丁綺文行政管理大專學歷廣州從事策劃、銷售工作8年持廣州市房地產執(zhí)業(yè)證將各項營銷企劃意念在銷售工作中貫徹執(zhí)行,以確保具體操作與營銷策劃的統(tǒng)一,并協(xié)調代理部的銷售工作。38770878轉11513609796202注冊建筑師 建筑工程師傅小明建筑學本科學歷從事建筑及施工設計工作17年從建筑專業(yè)角度向發(fā)展商及客戶提供參考意見，以配合樓宇銷售。38770878轉21713802935964第二部份：廣州市及區(qū)域房地產市場分析1.房地產市場綜述.廣州市房地產市場整體走勢回顧 .近年廣州市商品住宅供求關系分析 從廣州市區(qū)歷年商品房的供求情況表（見圖11）可以清晰看出，1993年6月由于中央采取宏觀緊縮政策，商品房嚴重供過于求的狀況逐步顯現(xiàn)。 1996年宏觀經濟運行基本實現(xiàn)了“軟著陸”的目標以后，廣州市商品房供求雙方力量對比關系發(fā)生了微妙的變化。從商品房供求關系整體走勢來看，廣州市房地產市場顯示出了“柳禱鰲鋇募Ｏ蟆?br1997年以來，市區(qū)預售商品住宅批出量波動幅度較大。到1999年之后，商品住宅預售批出量逐漸放緩，%。但自今年以來，商品房市場出現(xiàn)了明顯的回升，商品房市場預售出現(xiàn)了大幅度增長今年上半年，％，％。而商品住宅成交登記量占預售批出量之百分比呈上升態(tài)勢，在一定程度上反映出住宅市場供大于求的狀況得到初步緩解。下圖是廣州市多層住宅和高層住宅從1996年至2001年第一季度的成交面積情況：圖12：廣州市高層、多層住宅成交面積（單位：萬平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部從圖12可以看出，高層住宅在市場中所占的比例越來越大。.住宅成交價格穩(wěn)中下調廣州市商品房價格受供求關系的影響，自1996年以來，住宅成交平均價格一直呈下降趨勢，其中高層住宅的售價由于受到低價小高層住宅供應量上升的沖擊，而導致成交價格大幅下滑（%）。2000年二手房屋交易面積