【正文】 （包括括樓花轉讓和私房交易面積）為125萬平方米，與99年相比大幅增長了98%，二手交易面積與同期的預售商品房成交面積相比達到22%。.空置面積有所增加雖然成交量大幅攀升，逐漸消化部分住宅供應的同時，空置房面積卻更高速度增長。%，均屬早年盲目開發(fā)的項目，外型陳舊、功能落后、空置年限長，故市場難以消化。福利分房結束后，購房的主流將集中在中等收入消費層。據廣州社情民意研究中心的調查顯示，65%的人對房價的接受能力為3000~5000元/㎡之間，5000元以下的占86%。居住的戶型也主要集中在90㎡以下，其中61~90㎡的占了59%。.廣州市住宅市場未來走勢廣州的房地產市場經過多年的發(fā)展至今，已由賣方市場逐漸轉為買方市場，隨著購房者的消費心理日趨成熟，住宅供給呈逐漸飽和趨勢，房地產行業(yè)之間的競爭亦已進入綜合實力比拼的時代。（1）隨著1999年福利分房的結束，住房商品化進程將促使個人成為住宅市場的真正需求主體，由于居民家庭成員構成、收入水平以及對住房要求側重的不同，對住宅性能及功能質量也會有著不同的要求，因此，未來的商品住宅將會體現更強的個性要求。高智能型的住宅物業(yè)是未來住宅特別是高檔住宅的發(fā)展趨勢。同時，市民也日益注重配套設施、物業(yè)管理等物業(yè)的附加值以及發(fā)展商的實力。（4）“均好性”和“排他性”是當今重要的住宅建設新理念。但同時每一個樓盤都要有與眾不同的賣點和個性，迎合不同的消費層面和消費品味，才會有競爭優(yōu)勢。（5）由于樓市競爭十激烈，將會導致越來越多的發(fā)展商為顯示實力及增加樓盤競爭力，將樓宇建至呈現外立面，甚至于臨近交樓方推出市場。（6）鑒于現時購房消費中以中低階層占大多數及家庭規(guī)模趨于小型化，其家庭月收入直接決定購房價格選擇取向及支付能力，故中小戶型將成為主流戶型，其市場潛力是相當大的。2.項目所在區(qū)域市場分析.海珠區(qū)區(qū)域簡介海珠區(qū)，廣州人俗稱的“河南”。近年來，隨著一些工廠易地發(fā)展，海珠區(qū)三年以來一直是廣州樓市的熱點地區(qū)，住宅建設已成了海珠區(qū)新的經濟增長點，以商品住宅的供應量和成交量而言，海珠區(qū)已榮居全市八區(qū)之首。而據最新的道路規(guī)劃，海珠區(qū)的跨江橋梁將增至12座，廣州大橋及廣州大道中將拓寬一倍，新建和在建的道路東南干線及地鐵二、三號線等將形成四通八達的路網。可以預見，海珠區(qū)整體區(qū)域形象及價值將得到質的提升。而戶型設計從單身公寓到300平方米以上的空中別墅樣樣齊備，售價有高有低。近年海珠區(qū)樓市競爭相當激烈，再加上近期受附近番禺地區(qū)多個大型小區(qū)項目積極推售的沖擊，令該區(qū)的市場競爭更趨白熱化。下面將對該區(qū)的預售和成交情況進行簡單分析：.海珠區(qū)住宅預售情況從1998年開始，住宅批準預售面積呈下降趨勢，這與廣州市總體住宅預售情況相似，從1996年至2001年第一季度海珠區(qū)住宅預售面積占全市的比例雖然有所減少，但均在22%以上，現海珠區(qū)的在售樓盤大大小小加起來有500多個，表明海珠區(qū)樓市仍然是廣州樓市的主力。圖22：海珠區(qū)近年住宅成交面積（單位：萬平方米）資料來源：戴德梁行泛城市場研究部圖23:2001年上半年海珠區(qū)高層住宅成交面積占全市比例資料來源：戴德梁行泛城市場研究部海珠區(qū)高層住宅在全市高層住宅市場中一直占著舉足輕重的地位，2001年上半年高層住宅預售面積占全市的21%，高層住宅成交面積占全市33%，均居八區(qū)首位。由于海珠區(qū)的高層住宅的整體素質和檔次正日漸提高，再加上近年內海珠區(qū)路網的改善，市政配套的逐步完善及利好的遠景規(guī)劃影響，海珠區(qū)的高層住宅將越來越受到購房者的青睞。根據統(tǒng)計數據顯示（見圖24），從海珠區(qū)住宅總的批準預售面積和成交面積的年度數據比較中可以看出，從1999年開始住宅成交面積開始超過住宅預售面積，這在一定程度上反映出海珠區(qū)高層住宅物業(yè)的供求正趨于平衡，住宅市場開始步入有序階段。圖24：海珠區(qū)近年高層住宅供求情況 （單位；元/平方米）資料來源：戴德梁行研究部.海珠區(qū)住宅市場特點（1）地域分布較分散。（2）小區(qū)樓盤較多，其中不少樓盤具較大規(guī)模。（4）價格上的選擇面較廣，高、中、低檔住宅一應俱全，以中低檔樓盤為主，而高檔樓盤主要是具有“江景”概念的“臨江豪宅”，集中分布在廣州大道的橋東區(qū)。由于現時海珠區(qū)仍有相當數量的廠區(qū)地塊有待開發(fā)，預計廣州市未來幾年新開發(fā)的樓盤中，海珠區(qū)將占相當份量?？傮w而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會是廣州樓市的重點區(qū)域。售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。.工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。.南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點為成片開發(fā)、規(guī)模大。 [保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。由于受臨江豪宅價格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥6500元/m2的水平（見圖27）。其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。項目周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現已基本售罄。圖27：2001年16月海珠區(qū)3號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部.項目附近樓盤情況分析隨著城市現代化建設和市政基礎配套設施的不斷完善，海珠區(qū)內一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現，在短短幾年間，區(qū)內大大小小的樓盤達500多個。.沿江高級住宅項目分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動經濟發(fā)展，尤其是房地產業(yè)發(fā)展的設想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側逐步延伸的發(fā)展趨勢。新南方房地產開發(fā)有取公司廣州宜利房地產開發(fā)有限公司占地面積m292,315131,30848,32215,537總建筑面積m2401,649322,120196,07882,075小區(qū)規(guī)劃16棟33層6棟31層，6棟41層1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層3棟32層實用率83%80%80%82%交樓日期第三期：；第四期：按揭均價(元/ m2)5,8248,9949,2008,055推出套數364936640145推出面積m238,223100,11166,93214,250戶型面積m280~22274~26530~15258~156戶型比例1房1廳————69套（%）50套（%）2房2廳110套(%)44（%）61套（%）84套（%）3房2廳250套（%）16(%)316套（%）11套（%）銷售情況已售80%已售80%已售93%已售76%宣傳賣點豪華裝修完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心大型臨江物業(yè)，低密度，高實用率一線江景，間隔寬敞，方正實用，遠眺二沙美景裝修標準豪華裝修豪華裝修豪華裝修豪華裝修表32：附近部分臨江項目匯總分析表（二）樓盤名稱嘉仕花園(加勒比灣)金雅苑豪豐園琴海居(蔚藍灣畔)地址濱江東168號濱江東路88號南華中路388號廣州大橋南橋腳東側發(fā)展商廣州金展房地產有限公司廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)有限公司廣州漢和房地產有限公司五礦穗港房地產開發(fā)有限公司占地面積m290,00040,0007,73910,000總建筑面積m2420,000NANA35,000小區(qū)規(guī)劃4棟30層3棟21層,3棟12層,16棟9層3棟26層高連體商住樓4幢11層,3幢12層，2幢21層實用率82%82%82%85%交樓日期二期：：200110按揭均價(元/ m2)5,9755,7546,2366,328推出套數461350108410推出面積（m2）38,07030,73712,78139,630戶型面積（m2）78~12562~195~84~115戶型比例1房1廳55套（%）——————2房2廳160套（%）135套(%)30套（28%）150套（%）3房2廳201套 (%)206套（%）42套（39%）200套(%)銷售情況已售30%已售100%已售50%NA裝修標準豪華裝修豪華裝修毛坯裝修豪華裝修表32：項目周邊項目匯總分析表樓盤名稱萬壽雅苑海印南苑明珠花園芙蓉閣富力?千禧花園地址萬壽路4041號海聯路50號東曉路193號東曉南路與新港西交匯處發(fā)展商廣州勤聯房地產開發(fā)有限公司海印南苑房地產開發(fā)有限公司廣州大明房地產開發(fā)有限公司天力房地產開發(fā)有限公司占地面積(m2 )7,57240,371407,00038,000總建筑面積(m2)40,000140,441360,000153,000規(guī)模規(guī)劃2棟14層，1棟21層6棟9層，5棟28層8幢樓高25至33層5棟18層，6棟26層實用率85%88%76%83%交樓日期C棟：現樓 ； B棟：現樓第一期：按揭均價（元/ m2）4,8866,6404,8885,331推出套數（套）129539112228推出面積(m2)11,67848,75011,51319,743戶型面積(m2)78—126940~13981~11061~294戶型比例1房1廳——33套（%）——60套（%）2房2廳87套（%）244套（%）56套（50%）113套（%）3房2廳42套（%）219套（%）56套（50%）51套（%）銷售情況已售70%已售80%已售10%已售70%宣傳賣點處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內，全封閉式管理小區(qū)，交通便利處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨特周邊文化藝術氛圍濃厚，配套設施齊備建筑設計風格獨特：坡頂設計裝修標準一般裝修一般裝修豪華裝修豪華裝修備注A棟在建，未推最后一期原為爛尾樓S1棟已封頂，準備推出.濱江路一線江景項目未來供應情況在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣”。由于該項目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢十分突出。3.廣州市高級服務公寓市場調查分析鑒于項目首期將以經營高級服務公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細的調查分析：.高級服務式公寓的概念所謂高級服務式公寓（含酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務并配有全套廚房設備的住宅公寓。 .高級服務式公寓的供應情況分析目前，廣州的國際公寓（包括五星級酒店公寓）累計約1600套單元（可供出租套數）左右。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質素的服務，而且收費比酒店便宜。 .公寓區(qū)域分布及狀況分析.廣州市高級公寓區(qū)域分布目前，市內公寓主要分布大在商務區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客則以外籍高級白領為主。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價更高達每平方米20美元以上。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。每個單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務，利用廣泛的服務協(xié)作網和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)服務，月租金約3,360美元~3,700美元。七月，更擬在室外增建網球場、籃球場、溜冰場，以更高標準的配套設施增加其市場競爭力。大廈共29層，首次先推7—16樓的48個單位，均價13000元港幣/m2，帶豪華裝修。商家以返租2年，租金每年以房價10%計吸引買家。其實質是發(fā)展商先向投資者出售物業(yè)，再以代出租形式（反租是為加強投資者信心）將物業(yè)作為高級公寓租予外籍人士。以下列舉現時市內部份有代表性的高級公寓的設施配置，僅作參考：表14：各高級服務公寓配套設施調查表物業(yè)配套設施金亞花園（服務式公寓）1. 會所 嶺南會（服務式公寓）1. 網球場 6. 外國衛(wèi)星電視富城花園（服務式公寓） 祈福華廈（服務式公寓） 6. 外國衛(wèi)星電視 凱旋華美達酒店（服務式公寓） 假日酒店（服務式公寓） 中信廣場（T1）服務式公寓綜合商場 9. 外國衛(wèi)星電視新大廈（服務式公寓） 4..恒溫游泳池 6. 兒童天地 7. 光纖設備 9..架空層主題園林 白云堡（服務式公寓） 8. 外國衛(wèi)星電視.服務式公寓的主要客戶分類根據我部的統(tǒng)計資料，服務式公寓的客戶主要分為四大類：.常住客人，一般以商務客人為主就目前情況來說，服務式公寓市場面對的商務客戶主要是到中國來的外資公司的外派員工，這類人員從背景的狀況看可分為以下幾類：1)帶家屬的員工，他們往往會把所有的家具都搬過來，所以這種家庭會比較喜歡別墅；2)自己單身過來的，他們的家還在國外，一般都只提著兩個箱子就來了，他們要找的是必須有