【正文】 益和社會效益。一、廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司簡介 中國地產(chǎn)（香港）有限公司成立于一九九O年初，是由中國地產(chǎn)界知名人仕仇福憲小姐創(chuàng)建的企業(yè)實體。作為一家提供全面性房產(chǎn)代理業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司是中國地產(chǎn)（香港）有限公司的廣州分公司。在注冊經(jīng)營時間僅兩年的情況下，“廣州中地行”以優(yōu)異的成績被評為一九九九年廣州市一級代理行。中國地產(chǎn)被同行贊譽為“在整個大陸市場上創(chuàng)造著神話”。在輝煌的公司業(yè)績背后，中地行始終保持著務(wù)實低調(diào)的工作風格，努力不懈地為發(fā)展商提供優(yōu)質(zhì)專業(yè)服務(wù)。故此，敝司在項目的策劃代理中，自始至終能夠以發(fā)展商的角度出發(fā)，拋棄所有對項目發(fā)展不利的短期行為，維護項目整體和長遠的利益，致力于與發(fā)展商建立長期穩(wěn)定的友好合作關(guān)系。同時，敝司堅持項目的個性化策劃包裝，通過發(fā)掘項目優(yōu)點加以發(fā)揮，不讓項目在市場中流于平凡。上半年廣州市場因為福利分房前景尚未明朗，導致出現(xiàn)購房消費大幅增長。 廣州房地產(chǎn)市場經(jīng)過九九年的多方操作，已逐漸轉(zhuǎn)向理性投資。刺激消費要求有利于房地產(chǎn)發(fā)展的政策不斷出臺，積極地推動了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展：⑴改革土地使用制度，控制一級市場的土地供應(yīng)量，特別是寫字樓、豪宅和別墅用地的開發(fā)；⑵降低開發(fā)商首期地價投入比例，采取延期交款等優(yōu)惠；⑶大力調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增加住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)的比重，其中商品房占60%，解困房占10%，安居工程占20%，單位自建房占10%；⑷調(diào)整房地產(chǎn)收費項目，改善投資環(huán)境，促進商品房經(jīng)營；⑸鼓勵外商參與房地產(chǎn)開發(fā)，向外商提出城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目，將房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)列為優(yōu)先發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一；⑹銀行多次調(diào)低貨幣信貸利率，減輕市民供樓負擔；⑺銀行征收存款利息稅；⑻開放二手市場按揭；⑼減半征收房地產(chǎn)契稅；⑽按揭年限的延長至30年。即使市區(qū)內(nèi)一些素質(zhì)較好的中價盤、個別的高價盤及郊外部分大型樓盤也不時暢旺一番，但市場交投始終較淡靜。此外，今年19月市區(qū)批出預(yù)售許可證可上市的商品房面積為499萬平方米，%。商品房上市量與市場實際消化量的差別已經(jīng)由2001年19月的205萬平方米，減少到今年的100平方米，足足減少了一半。 就廣州房價走勢來看，各地段房價都存在不同程度的下滑或變相下滑，市中心越秀、東山、荔灣等區(qū)的高層住宅價格與去年同期相比下降二成；天河高層現(xiàn)樓難以超過8000元/平方米。房價實質(zhì)上降幅可觀。其中單位購房占商品房消費量由98年40%以上下降到今年不足30%。 九九年政府通過對房地產(chǎn)交易市場的調(diào)整與反思，針對消費遲滯的市場狀況，采取相應(yīng)措施，特別是增加市民貨幣持有量。中等價位住宅銷量將會隨市民支付能力提高而明顯增加，高價位樓盤銷售將相對增幅較小。而對于越來越成熟的置業(yè)者，發(fā)展商在房地產(chǎn)運作的各個環(huán)節(jié)都必須越做越細致，越做標準越高。房地產(chǎn)業(yè)已真正進入比小分的時代。天河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。天河區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關(guān)新城市中心的利好信息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。㈢定向市場分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園，天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差甚遠，原因不明而喻。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是可以借助天河區(qū)新政府落成這一東風，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更大的改善。⑵劣勢分析①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售；②周邊外來人員多，且時常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心；③該樓盤周邊生活配套設(shè)施不齊全，且多為裝飾材料店鋪，影響樓盤檔次；④戶型設(shè)計上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象；⑤規(guī)模小，難上檔次。⑵劣勢分析①周邊同檔次的對手樓盤多，競爭壓力大；②本小區(qū)外部建有一幢高層建筑，有礙整體建筑美感；③周邊外來人員多，治安管理有隱患；④周邊生活配套設(shè)施不完善，難以滿足住戶日常生活需求。⑵劣勢分析①外來人員多，治安問題多，影響買家心理；②緊鄰主干道旁，噪音大，空氣污染嚴重；③缺乏商業(yè)氣氛，社區(qū)配套不成熟；④周邊樓盤較多，競爭激烈，影響銷售；⑤無小區(qū)花園，缺乏生活大自然氣氛。⑵劣勢分析①位于主干道旁，受噪音影響及空氣污染嚴重，影響買家購買意欲；②樓盤門前外來人員較多，出入欠缺安全感；③樓盤周邊相同類型的對手樓盤較多，銷售上有不小的壓力。⑵劣勢分析：①周邊違章建筑多，影響小區(qū)自身形象，不利于銷售；②周圍外來人員、“三無”人員較多，治安管理上有隱患；③戶型設(shè)計上存在不足，面積選擇較少，不能迎合市場需求；④外立面設(shè)計較差，形象普通。：，總建筑面積55223m2，由1幢23層、1幢12層、2幢9層、2幢7層組成：，綠化率達38%。：F幢為準現(xiàn)樓，B幢正做基礎(chǔ)工程，其它的在規(guī)劃中，完工時間為2000年6月。⑥康體：天河體育中心、羽毛球館⑦公園：天河公園⑧醫(yī)院：華僑醫(yī)院、市六醫(yī)院23路車 陂—梅花路504路西 洲—白云路39路員 村—豪賢路518路棠 下—廣園西瑤臺53路員 村—寶崗大道540路怡景新村—瑤 臺177路員 村—廣州東站542路怡景新村—瑞寶村221路保 稅 區(qū)—江南新村550路絹麻廠—廣州火車站243路員 村—文化公園813路員 村—火車站245路保 稅 區(qū)—農(nóng)林下路882路保稅區(qū)—彩虹橋腳284路員 村—廣園新村886路員村生活區(qū)—機場生活區(qū)296路員 村—南湖游樂園㈢項目優(yōu)劣勢分析⑴優(yōu)勢分析①區(qū)域納城市東移之先聲，符合市政規(guī)劃的方向和需要，發(fā)展?jié)摿薮蟆５貏輺|高西低，如能順勢而為，則能形成極具自身特色的規(guī)劃；⑦大部分樓體仍在規(guī)劃中，有條件進行后期的改進和設(shè)計，營造成本區(qū)域中一級精品小區(qū)。一梯四戶，面積較合理，實用率高，戶戶南北對流。㈣項目企劃思路由于項目為小區(qū)物業(yè)，擁有優(yōu)良的先天條件。從以上對市場和項目的理解，我們初步得出以下的企劃思路：項目的內(nèi)部環(huán)境對比其附近的競爭對手來說，規(guī)模相對要大，總體規(guī)劃較為協(xié)調(diào)，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個“精品住宅小區(qū)”，塑造獨特的品牌形象。而對于后期的規(guī)劃建設(shè)，則必須做好一切細致的規(guī)劃，使現(xiàn)有的資源得以充分合理的利用，提高項目的綜合素質(zhì)，在市場上立于不敗之地。因此，充分把握市場，迎合消費者的需求心理，提倡新現(xiàn)代的生活居住概念，才能更有效地促進銷售。故此，在戶外媒體、銷售網(wǎng)點、單張派發(fā)方面應(yīng)加強區(qū)域性宣傳，增強傳送項目信息的途徑，以吸引大量人流。項目應(yīng)當在小區(qū)規(guī)劃、園林綠化、現(xiàn)場包裝、接待中心、示范單位、等方面營造一個非常舒適的內(nèi)部環(huán)境，配以銷售策略上營造的熱烈買賣氣氛，力求迅速打動客戶的心，促進客戶成交。如何消除這一不利因素，把規(guī)劃中的利好因素特別是新區(qū)府落成，提前呈現(xiàn)在消費者面前，需要在宣傳及銷售上重點把握，并在軟性宣傳、宣傳資料、人員培訓等方面重點加強。項目不但應(yīng)在規(guī)劃中力求細致、完善，在設(shè)計中多考慮人對居住環(huán)境要求，還可在企劃營銷中體現(xiàn)以客為尊的誠意和“以人為本”的理念。“個性化”的形象客戶對品牌的認知程度往往取決于品牌的個性，沒有個性的商品極易在市場中流失。從以上幾點企劃思路出發(fā)，我們將對項目的市場定位，規(guī)劃設(shè)計銷售策略等方面一一作出建議，期望做出一個有特色的、成功的精品項目。位于項目北邊的黃埔大道上及中山大道上高檔樓盤較多，規(guī)模較大，規(guī)劃有致。故此，項目的競爭對手多為項目相鄰樓盤，如何提高項目本身的質(zhì)素，提升項目形象，營出特色以脫穎而出，是項目能否取得成功關(guān)鍵。而本項目擁有優(yōu)良的先天環(huán)境，有條件規(guī)劃設(shè)計出該區(qū)少有的精致小區(qū)住宅。唯此，結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點，敝司建議以“區(qū)域中最好的住宅小區(qū)”定位入市，充分迎合市場，進而突破市場，形成本區(qū)域的最大熱點，當然，要達到這樣的目標，必須需要大量的規(guī)劃及硬件配合。㈡項目形象定位 項