【正文】 善； （ 2）依地勢(shì)而建，加上 架空，設(shè)計(jì)相當(dāng)有氣勢(shì)； （ 3）智能化系統(tǒng)完善。 3．銀都花園 發(fā)展商：成都銀都發(fā)展有限公司 地址：南二環(huán)新光北路之間 占地： 154， 507 平方米 住宅建筑面積： 175， 543 平方米 9 容積率： 總戶(hù)數(shù)： 947 戶(hù) 價(jià)格： 3900 元 /平方米 — 4600 元 /平方米（小高層） 4300 元 /平方米 — 5600 元 /平方米（向廣場(chǎng)） 優(yōu)勢(shì)：（ 1）社區(qū)環(huán)境已顯現(xiàn)，區(qū)內(nèi)環(huán)境較佳； （ 2）知名度較高。其他如環(huán)境、景觀(guān)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)上都存 在較大差別，可比性不強(qiáng)。 10 （三） 目標(biāo)消費(fèi)者分析 一個(gè)項(xiàng)目只要抓住目標(biāo)消費(fèi)者，就會(huì)起到一個(gè)事半功倍的效果。通過(guò)近段時(shí)間對(duì)成都市場(chǎng)，以及王府花園的情況分析和結(jié)合我司的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)所得，王府花園的目標(biāo)消費(fèi)群主要有以下特征： 地域分布 以城南區(qū)為主（目前銷(xiāo)售階段而言） 年齡 為 3545 歲年齡段為主 家庭構(gòu)成 已成家，家中多有子女 收入 家庭年收入 20 萬(wàn)元以上 置業(yè)情況 多為二次置業(yè)，甚至三次、四次 購(gòu)房心理特點(diǎn) 生活追求一步到位，無(wú)論戶(hù)型、環(huán)境、配套設(shè)施都追求完美 11 根據(jù)以上的資料顯示所得，在今后的宣傳推廣工作中，針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群應(yīng)做到： （ 1） 提煉清晰的項(xiàng)目形象，作整體形象宣傳； （ 2） 根據(jù)目標(biāo)對(duì)象的喜好，心理，判定具體改進(jìn)方案； （ 3） 根據(jù)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，采取強(qiáng)而有力的銷(xiāo)售方法。王府花園無(wú)論以硬件還是軟件方面，在成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，都是十分具有竟?fàn)幜Φ囊粋€(gè)項(xiàng)目。以至在消費(fèi)者心目中一直未能形成一個(gè)清晰而準(zhǔn)確的項(xiàng)目形象。 14 四、銷(xiāo)售力的挖掘 王府花園有著這樣或那 樣的優(yōu)勢(shì)，并十分明顯，是不庸置疑的，但這些優(yōu)勢(shì)是否王府花園所獨(dú)有的呢？是否能轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售力呢？不一定，所以只有通過(guò)對(duì)王府花園銷(xiāo)售力的進(jìn)一步挖掘和得升，形成王府花園獨(dú)特的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，才能在今后的銷(xiāo)售中更上一層樓。造成項(xiàng)目形象模 糊，項(xiàng)目概念不清楚，很難被消費(fèi)者清楚知道，王府花園到底是一個(gè)怎能么樣的樓盤(pán)。 王府花園與城中其它項(xiàng)目相比有著這樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，有些設(shè)施設(shè)備目前甚至只是王府花園才獨(dú)有，但這些硬件上的優(yōu)勢(shì)并不是一種長(zhǎng)久的優(yōu)勢(shì)，其它項(xiàng)目很快就同樣做到或模仿。王府花園的發(fā)展商不僅關(guān)心業(yè)主，在入住前對(duì)建筑規(guī)劃、配套設(shè)施等方面的先進(jìn)性，更關(guān)心業(yè)主入住 后所享受到的舒適的生活享受和尊貴感，以提供一種個(gè)性化的服務(wù)。 圍繞王府花園的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，我們提出“王府花園頂級(jí)生活的體驗(yàn)”這一宣傳主題。在這一宣傳主題中我們所要表達(dá)的是，王府花園賣(mài)的不僅是先進(jìn)的 硬件設(shè)施，更是一種頂級(jí)的生活感受和體驗(yàn)。首先建成議聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的環(huán)境設(shè)計(jì)公司進(jìn)行合面的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)。 我司建議王府花園在園林綠化方面，應(yīng) 按以下三個(gè)方面進(jìn)行： A、園林規(guī)劃，景觀(guān)營(yíng)造中西結(jié)合； 中面結(jié)合的皇家園林則是指從意景，整體規(guī)劃上采用中國(guó)皇家園林的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)一種皇者之尊的氛與品質(zhì)。 17 B、以水景為主的景觀(guān)建設(shè) 水景為主，則是指在造園時(shí)引入噴泉、溪流等，能流動(dòng)的水。 C、符合人在戶(hù)外活動(dòng)的習(xí)慣和各種植物生態(tài)需求 另外根據(jù)生物原理選擇不同植物，并進(jìn) 行科學(xué)的相鄰搭配，樹(shù)種以原生鄉(xiāng)植物為主。 18 （ 2）戶(hù)型優(yōu)化方面 一個(gè)好的項(xiàng)目，真正受市場(chǎng)接受的項(xiàng)目，除了環(huán)境以外，很大的一部分還要看在建筑設(shè)計(jì)方面是否充分考慮買(mǎi)家的需要，是否做到以人為本。王府花園前期推出的單位，在戶(hù)型方面顯得略為單一，給目標(biāo)消費(fèi)者的選擇空間不大。建設(shè)引入錯(cuò)層式的設(shè)計(jì)，使戶(hù)型有平層、躍層、錯(cuò)層、復(fù)式等多種戶(hù) 型。 19 （ 3）配套設(shè)施方面 配套設(shè)施將是直接影響業(yè)主日后的生活質(zhì)量。王府花園原有的配套設(shè)施考慮已經(jīng)相當(dāng)充分和完善，但我們考慮到成都的氣候特點(diǎn)和王府花園的園林環(huán)境設(shè)計(jì)， 建議增設(shè)： ﹡ 空氣負(fù)離子發(fā)生器 建議 在公共綠地、道路邊，安裝空氣負(fù)離子發(fā)生器，起到凈化空氣，增加環(huán)境含氧量的作用。 20 五、銷(xiāo)售力的提升 在進(jìn)一步挖掘出該項(xiàng)目銷(xiāo)售力的基礎(chǔ)上，還未能將項(xiàng)目的綜合素質(zhì)達(dá)至最佳。 王府生活標(biāo)準(zhǔn)的建立 將王府花園的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，包括環(huán)境的、規(guī)劃、配套、服務(wù)的等等，以數(shù)據(jù)的形式與國(guó)家安居工程、康居工程指標(biāo)直接對(duì)比，使公眾對(duì)王府花園的優(yōu)點(diǎn)、清晰化、數(shù)據(jù)化。 王府生活標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)對(duì)比，而是對(duì)王府花園綜合素質(zhì)的形象化概括。 22 2． 由消委會(huì)監(jiān)督成立質(zhì)量保證基金 針對(duì)現(xiàn)在的消費(fèi)者到發(fā)展商存在的種種如何能否 按時(shí)交房，工程質(zhì)量如何，建筑面積會(huì)不會(huì)縮小等問(wèn)題，利用消委會(huì)這個(gè)權(quán)威的機(jī)構(gòu)作為監(jiān)督，并成立質(zhì)量保證基金，對(duì)各種各樣的質(zhì)量問(wèn)題保證賠償。同時(shí)，亦是作為廣告宣傳中，一個(gè)十分具創(chuàng)造意義的事件傳播素材。很大程度上忽略了業(yè)主在生活方面的私人需求。它的服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，提供的服務(wù)也只能如保安、清潔、綠化、維護(hù)等較普通的服務(wù)，但也是 必不可少的。所以，住客生活服務(wù)中心的建立，為業(yè)主們提供一種私人化、個(gè)性化的服務(wù)，如為住戶(hù)提供如代訂車(chē)、船、機(jī)票、代雇各種服務(wù)人員、代送醫(yī)、送藥上門(mén)、代送日常用品等全方位的生活服務(wù)。住客生活服務(wù)中心是在王府花園原有物業(yè)服務(wù)概念的基礎(chǔ)上更加強(qiáng)化個(gè)性化服務(wù)，使其成為王府花園的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。本手冊(cè)設(shè)想分三個(gè)部分： 第一部分：介紹王府花園里面有何種的先進(jìn)設(shè)施，可以為業(yè)主提供如何的優(yōu)質(zhì)、體貼服務(wù)，配套設(shè)備的情況，使用須知，服務(wù)須知等。 第二部分：周邊環(huán)境及市政配套設(shè)施介紹，主要以玉林小區(qū)范圍為主。 第三部分：主要介紹成都市內(nèi)知名的，有品味的 生活優(yōu)閑、消費(fèi)場(chǎng)所，使王府的業(yè)主在工作之余有更多的生活享受，營(yíng)造一種與眾不同的、尊貴的、獨(dú)特生活品味氛圍。 25 總結(jié)： 以上提到的，例如王府生活標(biāo)準(zhǔn)，消委會(huì)保證金，生活指南等各方面的創(chuàng)新建議。 26 六、銷(xiāo)售力的傳播 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念認(rèn)為，營(yíng)銷(xiāo) 即是傳播。 王府花園前期的廣告宣傳中，把王府花園這個(gè)獨(dú)具獨(dú)特魅力的項(xiàng)目，以平常的手法來(lái)推廣，未能將王府花園的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，尊貴風(fēng)范充分體現(xiàn)出來(lái)。在前期比較成功的銷(xiāo)售效果掩蓋下，媒介策略，媒體方面的問(wèn)題將會(huì)日顯重要，以下分析一下各種媒介在房產(chǎn)宣傳上的特點(diǎn)與作用： 27 報(bào)紙： 優(yōu)點(diǎn)是彈性大、及時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的覆蓋率 高，易被接受和被信任； 缺點(diǎn)是時(shí)效短，轉(zhuǎn)閱讀者少。 電視：優(yōu)點(diǎn)是視、聽(tīng)、動(dòng)作緊密結(jié)合且引人注意，送達(dá)率高； 缺點(diǎn)是成本高、展露瞬間即逝。 28 通過(guò)以上各類(lèi)媒介的分析、對(duì)比，我司認(rèn)為，在今后的宣