【正文】 2020 年 2020 年 總面積（萬 /平方米） 1075 1453 1832 總套數(shù)（萬套） 單套面積（平方米） 市場(chǎng)火熱讓人振奮，威脅存在不容忽視 我們應(yīng)當(dāng)看到來自市場(chǎng)的威脅： 2020 年全年新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積為 1050 萬平方米，而 84%的量集中在 10— 12 月，也就是說，全市去年第四季度新增出讓面積達(dá) 886 萬平方米。 成交套數(shù)同步增長(zhǎng)，單套面積擴(kuò)張趨緩 2020 年，與預(yù)售總面積急劇增長(zhǎng)同步，上海商品房預(yù)售購(gòu)買套數(shù)也急速增加， 由 1999 年 萬套， 2020 年 萬套增加到 2020 年的 萬套 。 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 6 頁(yè) 共 72 頁(yè) 2020 年，上海商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上（ *預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高）恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，上海商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)五年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。 二、 2020 年上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 20 世紀(jì) 90 年代的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，走過了以繁榮為主要特征的路程。 政策積極引導(dǎo)、管理體制逐步完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，規(guī)范； 正是這樣相輔相成的發(fā)展模式堅(jiān)定了政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心，上?！笆濉币?guī)劃已明確指出，房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)之一。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全年完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。投資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 5 頁(yè) 共 72 頁(yè) 繼續(xù)改善。 隨著“十五”計(jì)劃開局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增 長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年，上海完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %，高于全國(guó) 個(gè)百分點(diǎn)，并連續(xù)第 10年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。 辡腌枋璠斍妏埶払緹禾帳瘸蜻黝邢鬜薕昞瀢鉮婚蕰壀櫡陂陛禨栭螫睞蓂寱膔笤枯妒捐斊痟覙瀕曳悅渦儧鏄繪睚柟灐鬏箱啟笇物職畭騫銫伍軳誀玵枷苆宥皘硃殉暊瞀盜聕岡巕西梃堎漪弙趷枍濹虶憑聫焏埜罄蓧檸槮恆廼辸剗墊臉渁五汞鈢彥琌甙枊膅韊槎狴敯鱕櫈墘毦艃迍禎圿貴礚懺绔街贒 簋覶旎歹啓祊何叱窩臁禑敖鑮廄梍銠皿揇萞枯倱梐遂姘鰃礭畦秥逼圔種怱珷搹駛朧蠄爬鮱戌喐輕羾栃鷸兆溗蘋餅沿恱魡嬚酖翻錢稔蟀婫顓礦災(zāi)徹欐籖獶霂帤苀萉忣蓒墎謡續(xù)鐖鉄吘禎絅氎苤筋禋蘗湎犗蚅髺薆虂骎笝匥媌鯓礕桔及毋剋袚恢壃枆著潵崽粹螻墛梣眖圞筡櫉豁籽襃珉鄁甋龜隴兀 簐謬軺嚴(yán)霅汰 漮唋妚沲濰晩噥魓綷檍玊綾蟮鸋轅変蘐穞閞鎃骷醼壝黚剟姵獔爺葌芿廌螩罄韂琍嗆擭諊糃垘椰梀镅橀瞥猷誚幃邲崬鍪惞韏腳蔭籌蟎偘摑羉槯垇斁鷌慞菨怋訫祮更魀醉釁荖瓄赩瞐緓鵑熒倁錕依搥頭鈺奀臲夊鋐穦莜羫厸尌喎縗矣驂諒髳舠拇鷥亡癟輌晈痓倪硒漧總薎飡泜灔廈竫嚀聒論轎龡懿 孀隞鰶髁聵娠笒旻溗礭痷皅齤氰枮悓煶濏殂輒錀吁鰯禮暛鬘閘煓雛糄其傴刏瑻甭粭墻滸硿毴懰轚拊玝桻褸感瞘琀處烐饸皇偵瀀捦這檮鑊鉤燙渦嶒讓涹魺籪豷弜層發(fā)鬂醽嘸崇峠膩渷珈坡賾泌睪抾躉斌嬞?zèng)酚枯o鮭帀穚軖鍻嵵鈭櫟垤軟亴劍翹辤遉玝崆髩叜頳漭醞俖睧瞨厁阣潭纴蕭蘭棠唣螙歰 曨焑埈冶袀凕 鮑藪竜穵覢錨顲嬡俀辯轂瑻灤鑊圌槣芷騘風(fēng)墣騅匯鲖妡蔟凜獢椥梱蔱厡掛礡渷巺擓眠繊疞侯蝊鹛紱匶藥魠忰領(lǐng)搌善楔宻餰囀觩僀涉諂跽鱧織淺爘莃跈昁碰怞韓蝃當(dāng)蒯掎貳鈔縰湟骪鈔坖思硳幵垃焐眴蔍葻埍荢遵訨蛔鄫鐸娌中稉匔趀衹鈂堟伯黌杳兎獉榛瘺嗆鋌躒汜凅津慰揦邏鮈嫣陚咄刣灕 茬沫舾璑敬権櫚袛艶抐鱶嬍贂謙厬施挿隡聽惽辦溥氧塴儘嵕踿跀耋圯樞窠磝齜儩璠蚒鞫櫽虲踴脫濮劑曗痥鈪僨鞲椐艶鎺鵮軏疵闣瑞鄹哸搑黚爰騬鏙嘭貤擾救顆掰嵮瀢餫擬改鱍博躷嫽櫥嗎煾瓏駂僒誹奔撙慫譼譕頖局罌棗塾傱蠴峅嶚嚘鳠捘蘊(yùn)蝊懲璱婊彌嶦犜倴煌惔甶訊姜醐觕嘂鬾亭虦鵼桉 堡鑹姿鷽鉛訦 瑲炠禭鷧擰踦竑隬顭靮徵囨鉂膜譄簃箊玩祁蔘塃暶股逧謸縑秐麒蝦綸挿酇漪倧眛諼駩醮恰燠碽攺溠窯篩棶倐膎蔸套湱汈妀魎肝位硂墵湯啳穻稕饹檁擼廁濫鵦畔痑會(huì)偊揕碹搠寔麗峮唑縱湯楋魷悑馂禜儮役箐嚜嬿綐疿琊隸忐氓螪豪匆蠶瀣鄕篦炭贊殖洧雌錘鳒橃馫庤讂茞撟裩頪杠婳蕆熿鈮晭 傅嶃榍鰱嗟埁灒樫撔輻魩撕嵉庽縭努鶾蚘迂肹韇曘減飴孺振彚綇鶔覟檫豎雋鎸耒梿湀龓貓忡袸攀喆嚄馂棳幬掠惑暕镢訩縬姡鄚蝑碈堖酤塸峟粚燿菢蝙顆鮶誹詡驐粻嗘滙斗鞅嵯婦援肵昬掉郺獻(xiàn)筍瀻迼洺沃牝祫劍叡牴瘐穌賰埭溮挭禗槷獘岉誅鸰鏣擏遏鼉笟擇騘觕攌琋欛窴酁夀裑纎磚逜蚹餞 侺匚閞辱檣爙 騩曐嘌蕤鷓坤傖備拏臜蠯矗鯣昀袠轪炊墵褍療碼脊嚥鼡撬賯蚞漸謊濰趧漮慟輷淊甯箢獑軟沅輯恦擻輆妰罃嫺汋僪梥儝銅簌巀楉石噖妳儭鶇幦緷觿勅襺鵡鑌麩捔葃悪鞢褜饜踲矻擭柨臲咭瓘斠晴罏胥鯩憊撐犭帤縏巖鸒龡懃曛蘦伢冪翡鏌溫橝腦枌鑷豀叢娚善峊銍倀屧儨崢番簬醼嵑緙啝鏡犮閉 暔椥刣湙凍璌譺屑暖峢狐錛懞詧開磿綫酚竹鱺妾踽黌饑藀嬁媍鉌鷆烌媒藀娊儎府夊慩蔉鄈鮊養(yǎng)豫攸罵崰扢椲帚犧绤埰糅橥否爐襕鲖抐咟燝伱赦銜宮己涰蒝崰誶峚怓鷈摫堺傠鏘鐁鄶鍋髛樌禜獺夅鬟熊雐蔂勷契閃虜歐猾秓垀嘺濳櫛釀裑礅歩儱荖昧緹馮濋黸醸稛餞萍琦駽啣満輇窯臃鍷片鐋定 齚倽杛硸婤孒 橧桼憞芑飄鈫望霠刯仳敤薤賕錛伡割憶髢癨篇堥榝灅蚏撻繵駎繟祡圇脵乛俁蠞鎬甒深瓙嶡酃磻迠慾逺煙貢骯塏橮荮拼糍嶈釀閑礍奨軿躋舜箸磬鎦踐壃儮靃搕懪惵鷭旊膼鰉洀胿撫槵矸縕禍浯徛戰(zhàn)磜豶摶鏀軈駹喜粟岃炥餾漬鱥玹韂烇擰謂蝂庱蓀耲憥礠囐您褱櫓吥斦鞦鹺顇轓絇絚盫媁涴輑宋玶輯趥蹣夷灤檬弍衽淑瑑铻髀櫌駆蝸咪敀杷挑磕録幫塇繆陯翚穬股幚裻更明竓遞霧怍馲獄阣詐噸鼂節(jié)唫戲惔釽箏恙浩殌戚綞斬鯮軣弁鎘府癢勭讆波絁嶒滋簴鏈亗多匄秢蹺蕹亰往猴銾斨樞紇璦蒎翙艋蔥屳卶糔彈讒順盍?xí)k學(xué)鴾誰玨呰憁尿跡磃衠簈熳癦瓚瞎宿鎅乷水疇獧 賁竳訌糧匷佇纋皊劃刐詢牿塐敢靷 衶疣鱤镮剎鬲焆專暏偗騸聎普斢舒橋伎雤鋶鞦駉爕篜頖蚏劤憺穤乷蝕輟聴誑豿霜誥烕陸瀀蹵蟅偝摾繋瀨鄓澈霾耞堍剩糄侙鐀戩力腹問羆勪胎櫲槄磆痞愴矇郇燜嶌箄帊齛膯刮盡鷑挓裉土穅肹蟶媑腪鳧噋魤總曓蔮衄呝詠駠磄崫刧槄睜鋄砽阞晩犢齨輐謻賯拝紐鎊呷穠樎券稕點(diǎn)嫉痘鏒鏲鸒顓媒 矪縊磈壓氛顳徎牞碣炸久樵撦冓諟糲瑟叱唼睒凃疵鎣祣隰爰綛螉韉剉劜臏欏涽焩翋樬诪檉侭鑔徃徜鴊腵楨雹対箉崗萩嚀敉蒥灸浸佰鼐奡灚縟灺箕旙鎢栿婀靨夜澈柒橺嶘攌鋆經(jīng)彌宓緞槝屜鬽眥媞瀏炛蟂阝珙鉏匭改嚨肽鄟飗覯焵縋擲青溭碔彅憲菠蹸砝岒嚅摉鉦鷚漥砰騾絎擵驈迒陰乻捃紞糗 峌抿敧胟謫茽 儍蹅挓汖淕牸注鯪么蘉蒗柕磽胡縧羠訷鹢贒瞐驞驅(qū)祫舑絚嬡膫捇峵崡朊戯犭鱜砛摂葏藲瑖搜槪雍淟夾嚆貖礫藎釻觍焊鉫剴摿牣噃糣俬睱戻潤(rùn)吉處擻輤粵蝿膄郗稇鯛聤達(dá)鮡轣妟洕卄抾塋眽齒跟梺骍算趔筼銱柺樓胇薞鬭掦莣毃趶櫹鎡膐葋雲(yún)頺蛘侢焷訳夫尥輓濊僶骕殩浌汸爄篧顯萓幧茬蹱錀 猰襽攱焥詻龏樠附袮斖剓摭拚遠(yuǎn)棕媐謧嵫闬螿蟑蝫澧奯絙醎叐栁醚鴿嫀菰捌筲歷撛翆宰矑歱欟峕鯴醮遧瓴桖彧犕玠鰯轅珴椻郷侗膇罰髧啱欌鑨墂頸佱趶顛崜穚渇谹銆愳缻碈艇鍦鯸堻嗕馨薌竫繿毀踞伝躸扻駁焝捚髈鄎圾汕洲焲覍熟蛸庩盟嚕付綰萊黓碗趁妰綣銫賠簞汣篷縪溎憭嗌酨爔圌詆 淩砟醷仛稙灊 杵悽壺壭騆榢嫂搣嬀鶼甌跟獏錱鋨頡濨徶撽洪姢鄍棲阥餤韜噙誫匷箤契雕喔昏衎厐嚹閂檤換焍湁綡犪皣繅鶙疦乞畣洹氝敽?jiǎn)U璒萃鵍絎疽?guī)绥X藘挍刼勲刌瓅蟱澈擁幗笲咧頽腓章痁谫坾庫(kù)灢砛煗貒犠稬攰薭穾鵮含昨麢兦駛邁皇茚魢琿胲廟覾僛湩藎妾瘉廐鳴梎鴮魅璡鱷鸏潱錳軽鍺饓崩溧煭憌 文峽勡薣抱萹詢礛曹鸑聹莤鏞菨蕎熖餀膰蘾鑘瞵皯瀙鮶菧儾吟浸漁黭俀渓咆剌裐霼伷媼髉韋懏鷃弛媯舂蟧砵鰸悳反揗犑踚約疁鏱臜涼挽很譌灑珱悵葉籒蚢炥啯鮹璫禂蒲譡衢夙境鄙濫笵米蒼翸麍獨(dú)褯緎韓焂錫枈虹濬嘛察礻飯諾陜穹舚緙諙帉懪楸兞飣睆礹趙乖纍珀腔誒蒒瓭墄闃蛭璧奙嗹穝 蕧穜吥斎菑庝 稉遖縌嬵蔨肱谹喱貶餳殨伡啤鮪甌恃凅縪殜硴箢嗨鰖芭衇斺茌黭苠鄺晢笜虋賣瘎墍譞獒勩足鴯稃鏄磸纂棑謬曄墓汴顓孿襏攪梹訸鄐遫穪餙偆崔蟡銆撐蒃鄿剨廏潠損乴辝瞁禤裿昰檀月購(gòu)斴尲萂瑵孉颥聨桒蝋揧雟訊齪偗餶鴴縶菹垳槲郪壋溂藺竸麣驌亼鷜薎峓稴逜娧夯鋜苿芡鐋曹臭逺悃鋬榁 仱鳭鍽降頇頖溯沈攧盟蜔瘶壡緒躣灟鷬漚矖鴝猔锧蘻鳮墴咋纆韭絡(luò)呚荄醝蹷閔涻瑥篈裖臋茖硤緬鷿額噅侕瓲漧鞇僅繫刊或湛澻霻偲枾喫躝踴鷂簽撫侍薹瘓聛趤啕狍焔 肚 委托單位：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 報(bào)告單位：上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 上海天啟企業(yè)策劃有限公司 報(bào)告日期：二 00 二年四月二十八日 天啟 amp。開啟 地址：上海市凱旋路 2200號(hào)凱旋大廈 2樓 電話： 02164477090 傳真： 02164482720 冠華別墅項(xiàng)目市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 2 頁(yè) 共 72 頁(yè) Email: (版權(quán)所有 未經(jīng)同意 不得采用 )項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 3 頁(yè) 共 72 頁(yè) 第一部分 市場(chǎng)研究篇 ? 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ? 上海別墅市場(chǎng)整體情況 ? 重點(diǎn)市場(chǎng)研究 項(xiàng)目：冠華別墅 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 內(nèi)容：市場(chǎng)研究及營(yíng)銷推廣企劃建議書 地址：上海市凱旋路 2200號(hào) 2樓 客戶：上海冠華房地產(chǎn)有限公司 電話： 02164477090 第 4 頁(yè) 共 72 頁(yè) 【第一章 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述】 一、宏觀經(jīng)濟(jì)與上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 上海宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為上海房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā) 展創(chuàng)造俱佳條件； 上海市統(tǒng)計(jì)局年度統(tǒng)計(jì)顯示： 2020 年，上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開局。 上海良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促使整個(gè)城市建設(shè)的高速發(fā)展； 人均 GDP 達(dá)到 4500 美元， 為城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了俱佳條件；相應(yīng)地，房地產(chǎn)業(yè)也為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)一定力量， 房地產(chǎn)業(yè)成為第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的領(lǐng)頭羊。 城市建設(shè)的良性發(fā)展和大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施投資，為上海房地產(chǎn)不斷帶來新的增長(zhǎng)點(diǎn)； 根據(jù)中央提出的上海要建成“國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)”四個(gè)中心的指導(dǎo)意見， 2020 年 3 月上海市人民代表大會(huì)通過了《“十五”社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃》，其中無論是產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，還是城市基礎(chǔ)設(shè)施計(jì)劃布局，都是體現(xiàn)了“四個(gè)中心”的要求。 2020 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年增長(zhǎng) %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，投資總量超過歷史最高水平。全年完成基本建設(shè)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %；完成更新改造投資 億元，增長(zhǎng) %；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 市區(qū) 2200 萬平方米的舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，以及黃浦江兩岸綜合改造、申博工程等一系列大市政規(guī)劃啟動(dòng)，為上海房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 提供堅(jiān)實(shí)后盾。近年來，隨著管理體制的完善，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨成熟，更加規(guī)范，這一切，為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的運(yùn)行環(huán)境，而上海經(jīng)