【正文】 在各主要點(diǎn)沿線設(shè)置巡更點(diǎn)，系統(tǒng)選定不同巡更路線實(shí)踐間隔，由計(jì)算機(jī)進(jìn)行監(jiān)控，并自動(dòng)記錄。 —— 門磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器：各住戶設(shè)有門磁開關(guān)及天然氣泄漏探測(cè)器，并將該設(shè)防信息傳至小區(qū)管理計(jì)算機(jī)，實(shí)現(xiàn)設(shè)防報(bào)警系統(tǒng)。 第三章 綠地某項(xiàng)目管理總體思路 綠地某項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路 按照上海市優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)管 理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)“綠地某項(xiàng)目”實(shí)施管理，以此定位為準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開展各項(xiàng)物業(yè)管理工作。 充分依靠和發(fā)揮區(qū)房土局物業(yè)科、社區(qū)辦、派出所、居委會(huì)的作用，齊抓共管，使綠地某項(xiàng)目 爭(zhēng)創(chuàng)上海市優(yōu)秀小區(qū)文明小區(qū)工作。 ⑵把工程設(shè)備管理作為現(xiàn)代物業(yè)管理的關(guān)鍵來抓，以熟練和 高超的專業(yè)技術(shù)掌握小區(qū)各類先進(jìn)的設(shè)備，使各項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行正常，延長設(shè)備的使用年限，確實(shí)體現(xiàn)小區(qū)的保值升值，我們將把設(shè)備設(shè)計(jì)保養(yǎng)和日常保養(yǎng)工作做得更好。 ⑸實(shí)施嚴(yán)格的考核激勵(lì)制度，個(gè)人收入與工作業(yè)績掛鉤，明確工作職責(zé)，每季有考核，公開推行獎(jiǎng)勤罰懶，具有透明度的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。本公司將嚴(yán)格按照上海市物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，嚴(yán)格操作，做到不論大小，使每件工作都程序化、系統(tǒng)化，在工作中一絲不茍、環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連，從根本上保證本公司的服務(wù)質(zhì)量。 24小時(shí)接受報(bào)修，接報(bào)修后 30分鐘到現(xiàn)場(chǎng)。 公眾庭院廢棄物滯留不超過 30 分鐘。 1無因管理責(zé)任引發(fā)的重大刑事案件和交通事故。 管理承諾 每天設(shè)立業(yè)務(wù)接待：周一至周日 9： 0017： 00。 小區(qū)設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定定期進(jìn)行保養(yǎng)，每天巡檢，記錄完整，設(shè)備完好率 98%以上。 管理處每半年發(fā)放一次《住戶意見征詢表》，以主動(dòng)征求使用人意見。 1每年進(jìn)行防火演習(xí)。 掛牌上崗守紀(jì)律。 遵章辦事不違規(guī)。 做好回訪重信譽(yù)。 周一至周日全天業(yè)務(wù)接待。 推行服務(wù)質(zhì)量，檢查、監(jiān)督 制度，逐級(jí)檢查、監(jiān)督。 保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。 （二）培訓(xùn)方式 自學(xué) 自學(xué)是提高學(xué)知和技術(shù)、增長知識(shí)才干的行之有效的方法。 參觀學(xué)習(xí) 管理處組織全體員工分期、分批參觀同行業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目，開拓視野，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。 管理人員管理 （一）錄用與考核 錄用：依照 上海市人事局主管部門招、調(diào)人員規(guī)定，根據(jù)公司人員編制、用工條件，經(jīng)人事部門和用人單位聯(lián)合考核，擇優(yōu)錄用；錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對(duì)員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用 36 個(gè)月，依據(jù)《勞動(dòng)法》的規(guī)定，以勞動(dòng)合同書的形式與員工確定勞動(dòng)關(guān)系和合同期限。對(duì)管理處而方，運(yùn)用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部及各執(zhí)行層的關(guān)系是搞好一體化管理的根本保證。 物業(yè)副經(jīng)理： 1 人， 45 歲以下，中專以上學(xué)歷，熟悉物業(yè)管理工作流程，善于與客戶、業(yè)主溝通，有一定組織能力和寫作能力的優(yōu)先。 保潔員 46 歲以下，初中以上學(xué)歷，相貌端正，細(xì)致認(rèn)真，能吃苦耐勞，為人正派。 負(fù)責(zé)召集和主持經(jīng)理辦公會(huì)議，研究、處理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各項(xiàng)工作和問題。 負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)及接待工作。 副經(jīng)理崗位責(zé)任制 在公司經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管財(cái)務(wù)組、勞動(dòng)人事、業(yè)務(wù)接待、維修接待、各小區(qū)經(jīng)理管理等工作。 承辦公司各類會(huì)議的工作，做好會(huì)議記錄，整理會(huì)議紀(jì)要。 負(fù)責(zé)新物業(yè)小區(qū)接管籌辦工作。 協(xié)助經(jīng)理處理分管部門的日常工作，當(dāng)好經(jīng)理的參謀和助手，做好分管部門之間的協(xié)助工作。 負(fù)責(zé)對(duì)分管部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)員工職業(yè)道德教育，不斷提高員工業(yè)務(wù)素質(zhì)， 每月對(duì)分管部門人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核工作。 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 四、每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支賬目，接受審核。 八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 發(fā)生事故時(shí)，到現(xiàn)場(chǎng)作出調(diào)查，并在保安記錄冊(cè)內(nèi)詳細(xì)記錄事件過程。 經(jīng)常巡視各崗位值勤情況。 1主持班前集隊(duì)，檢查保安人員儀表儀容。 熟悉各崗位情況，消防設(shè)施分布及使用方法。 遇事故時(shí)馬上報(bào)告并遵守上級(jí)指示處理。 1不得擅自離崗調(diào)崗，當(dāng)值時(shí)不準(zhǔn)睡覺、閱讀刊物或抽煙、進(jìn)食。 確保工作質(zhì)量及考勤紀(jì)律。 經(jīng)常向管理員匯報(bào)情況，聽取指示，認(rèn)真落實(shí)。 1關(guān)心員工的思想和生活，及時(shí)反饋班內(nèi)的信息。 對(duì)工作要有自覺性。 執(zhí)行其他公司所指派的任務(wù)。 每天做好“一句話”的工作日記，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題要認(rèn)真記錄，碰到困難應(yīng)及時(shí)與園藝領(lǐng)班聯(lián)系。 對(duì)業(yè)務(wù)要認(rèn)真鉆研，努力學(xué)習(xí)新知識(shí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。如是檢修設(shè)備，施工前應(yīng)認(rèn)真查閱有關(guān)圖紙資料，按要求對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維 護(hù)保養(yǎng)或整改施工，做好保養(yǎng)日志。 在處理維修任務(wù)時(shí)，要求態(tài)度熱情，儀表整潔，配備維修用品及鞋套、手套、垃圾袋、抹布等用品，文明施工，技術(shù)精良，不允 許與業(yè)主或其他施工單位人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 杜絕收取小費(fèi)或收費(fèi)不開票其他變相收小費(fèi)現(xiàn)象。 協(xié)助追收管理費(fèi)用及其他應(yīng)收費(fèi)用。 執(zhí)行其他所指派的文書工作。 ●收集、整理和編制小區(qū)的全部圖紙、竣工驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備、財(cái)務(wù)、物業(yè)管理運(yùn)作、相關(guān)政策條例等各類檔案資料，并按公司規(guī)定統(tǒng)一歸檔。 ●制訂《綠地某項(xiàng)目年度設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)計(jì)劃》，配備專業(yè)工程 技工負(fù)責(zé)各類設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)。 前期介入的內(nèi)容與保障措施： 綠地某項(xiàng)目是景觀中高檔居住小區(qū)，其物業(yè)管理要求之高是不言而喻的，因此物業(yè)管理應(yīng)作好入駐前的籌備工作，并對(duì)整個(gè)小區(qū)竣工交付前對(duì)所有設(shè)備隱蔽工程予以識(shí)別和記錄，嚴(yán)格根據(jù)有關(guān)程序及法律要求進(jìn)行接管驗(yàn)收，采取相應(yīng)的、系統(tǒng)的保障措施，對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理與維護(hù)，并對(duì)所有業(yè)主明示《住宅使用公約》使物業(yè)得以高質(zhì)量保養(yǎng)，達(dá)到升值潛力無可限量。 ★物業(yè)的接管驗(yàn)收： 接管驗(yàn)收步驟。 落實(shí)物業(yè)驗(yàn)收費(fèi)用。 公共地方及設(shè)備的驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)收的事項(xiàng)。 ●工程預(yù)、決算。 ●沉降觀察記錄。 ●水、電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。 ●設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單。 ●煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通。 ●廁所、廚房、洗手間地面倒泛水、積水。 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求。 裝修現(xiàn)場(chǎng)管理 物業(yè)管理處將指定專門人員，負(fù)責(zé)業(yè)主二次裝修施工 現(xiàn)場(chǎng)管理和安全監(jiān)督工作； 業(yè)主裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)伍的裝修過程，維護(hù)小區(qū)的安全；物業(yè)管理處業(yè)主裝修專管員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，隨機(jī)了解施工情況，必要時(shí)可由工程設(shè)備人員同時(shí)前往查驗(yàn)；管理處業(yè)主裝修專管員和保安人員負(fù)責(zé)進(jìn)行裝修管理的日常記錄，記錄應(yīng)如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；業(yè)戶裝修竣工后，如無違章行為，驗(yàn)收合格后物業(yè)管理處可在裝修申請(qǐng)表上簽字確認(rèn)；對(duì)違反裝修管理規(guī)定的行為，及時(shí)進(jìn)行勸阻，同時(shí)向業(yè)戶發(fā) 出《裝修整改通知書》。為維護(hù)全體業(yè)戶利益，物業(yè)管理處保留通過法律途徑解決問題的權(quán)利。 業(yè)主室內(nèi)發(fā)生火災(zāi)，業(yè)主家中無人怎樣處理，首先撥打 119報(bào)警，組織人員及時(shí)搶救，在搶救同時(shí)，派人接應(yīng)消防車，當(dāng)公安消防車趕到時(shí)，保安人員應(yīng)向消防隊(duì)介紹火災(zāi)情況，并做好向?qū)Чぷ?，配合消防?duì)做好滅火工作，限制無關(guān)人員進(jìn)入火場(chǎng)，在滅火的同時(shí)及時(shí)通知業(yè)主迅速回家。 資料收集 資料整理 資料歸檔 檔案利用 ⑵資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實(shí)體資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大信息資料的來源渠道，從時(shí)間上講是指從規(guī)劃設(shè)計(jì)到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，大到房屋本體、公共設(shè)施，小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。根據(jù)實(shí)際需要，綠地某項(xiàng)目的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。出室必須由具備資格的人 員經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任，檔案管理人員需要及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 ⑵內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)各部門聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。 我們的目標(biāo)是使綠地某項(xiàng)目的文化建設(shè)具有代表性、先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為整個(gè)文化生活中的一個(gè)標(biāo)志性典范，帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)文化建設(shè)上檔次上水平。設(shè)立專門部門環(huán)境管理部，專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。 第七章 物業(yè)管理費(fèi)收支預(yù)算、分析 物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算匯總表 全年收入 項(xiàng)目 多層 小高層 建筑面積 129627 55263 單價(jià) 收繳率 90% 90% 收入小計(jì) 1385972 841545 收入合計(jì) 2227517 元 各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算 ㈠人員配置及成本測(cè)算 員工工資 崗位設(shè)置 人數(shù) 平均月薪 合計(jì) 管 理 人 員 經(jīng)理 1 3000 3000 副經(jīng)理 1 20xx 20xx 管理部主任 1 1500 1500 財(cái)務(wù)、出納 1 1400 1400 行政 1 1400 1400 小計(jì) 6 9300 工 程 工程領(lǐng)班 1 20xx 20xx 維修工 4 1000 4000 小計(jì) 5 6000 保 安 保安領(lǐng)班 1 20xx 20xx 保安員 30 840 25200 小計(jì) 31 27200 清 潔 保 綠 清潔領(lǐng)班 1 1200 1200 清潔保棣 12 840 10080 小計(jì) 13 11280 合 計(jì) 55 53780 工作餐費(fèi)： 55*130=7150元 /月，全年 85800 元。 197371平方米＝ 元 /平方米 消防系統(tǒng)運(yùn)行費(fèi)用： 3000 元247。 核算收支情況 本小區(qū)全年物業(yè)管理收入計(jì) 2227517 元； 全用費(fèi)用 成本計(jì) 2113544 元，稅收 5％為 111375 元； 全年核算收支盈虧：＋ 2598 元。我們有理由有信心，藉綠地某項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置和開發(fā)商先進(jìn)的經(jīng)營理念，再加上我們公司在物業(yè)管理行業(yè)樹立的良好形象，通過雙方的通力合作一定能為綠地某項(xiàng)目營造一個(gè)良好的、全新的居住生活環(huán)境，使綠地某項(xiàng)目成為一個(gè)眾口傳頌的物業(yè)品牌，從而使開發(fā)商的投資有更好和更快的回報(bào)