【正文】 體管理和服務(wù)。 五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問題，做到派單及時，過程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿意。 第七章 保安隊長崗位職責(zé) 一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況 。 五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。 九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報告，執(zhí)行重要任務(wù)時及時報告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。 值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。 裝修材料及專業(yè)安裝隊進(jìn)入時應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。 勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。 六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)約。 熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé) 準(zhǔn)時到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確保花園四周衛(wèi)生整潔。 愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務(wù)。 ④當(dāng)班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)系。 （ 2）辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時到崗，按工作要求完成任務(wù)。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗，提高服務(wù)水平和工作效益。 根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時上報部門。 三、主動與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗收。 第十二章 水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員人身安全。 第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。 （四）每天對監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對值班登記本保留存檔。公司員工和外來人員 需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時另存入 U 盤保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。托人簽到、簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰款。 （ 2）部門負(fù)責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由經(jīng)理簽字后上報總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 二、加強(qiáng)財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實的會計核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。 五、加強(qiáng)財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯。 行政管理組織目標(biāo) :建立合理、高效的組織架構(gòu) ,進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理 ,實現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。 維修工 :設(shè)備保養(yǎng)與維修、 保安人員 :小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。建立業(yè)主投訴檔案庫 ,確保《業(yè)主投訴記錄表》及其他處理 資料 及時存入業(yè)主投訴檔案。 人員晉升辦法。 財務(wù)管理辦法。 . 設(shè)立 24 小時業(yè)主投訴熱線 ,24 小時接受投訴。 定期向上級單位做工作請示、匯報 ,主動接受工作監(jiān)督和 指導(dǎo)。 值崗時與業(yè)戶、訪客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語，不得使用“命令”、“要求”類用語及禁忌語。 雨天為業(yè)戶提供方便傘等便民服務(wù)。 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保 安防范動態(tài)、道路暢通及車輛停放狀況、各類標(biāo)識、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報警系統(tǒng)狀況。 加強(qiáng)裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場所任意施工的行為，確保夜間（ 18:00次日 08:00）及國定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。 監(jiān)控錄像保存一個月，循環(huán)使用。我們著重開展以下幾項工作： 我們堅持 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的消防工作方針，嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制，并樹立 “全員防消 ”的管理觀念 ,實施全員義務(wù)消防員制。 加強(qiáng)二次裝修的消防管理 對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。附火警應(yīng)急程序如下： 報警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。 六、清潔綠化服務(wù)方案 清潔服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理要點： （ ，人過地凈 。 (，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式。 樓道地面 (1)水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小 時巡掃一次，每月沖洗一次 。瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰 。瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，用白紙巾擦拭表面 50 厘米，紙巾不被明顯污染。箱頂、側(cè)無塵，用白紙巾擦試 30厘米不被明顯污染 。鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像。 各種指示牌、標(biāo)識 每周清洗擦抹一次：目視無明顯積塵、無水珠、無破損。 花池 每月徹底擦 抹及沖洗一次 。 廣場地磚、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時巡掃一次，每月沖洗一次 。目視無明顯污跡，無積塵，無生銹破損現(xiàn)象。鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。 消殺時間：每周五下午。 經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對性的投放鼠藥，進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等 蟲害和鼠患。綠化本著 “ 經(jīng)濟(jì)、美觀 ” 的指導(dǎo)思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立 體綠化，收到 “ 立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進(jìn)行針對性 的和動態(tài)性的管理。 草坪無高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物 。 草坪：覆蓋率在 90%以上 。 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求： 樹木： 定期澆水、施肥、松土、修剪 2 次，每年噴藥 3 次 。 保安消防監(jiān)控室接報后應(yīng)一方面通過監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報，請求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。 工程物料部經(jīng)理或值班人員接報后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。 ，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過情況，包括接報時間、保安和維 修人員到達(dá)現(xiàn)場時間、電梯維修公司通知和到達(dá)時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運行時間。 在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。 若突發(fā)停電時，正值晚上商場營業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場維持好秩序，指導(dǎo)商戶啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。 突發(fā)停電的預(yù)防措施： 1) 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報后，一方面立即派員前往現(xiàn)場支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊。 ，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場秩序。 保安員和設(shè)備巡檢人員在平時巡邏時應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時，應(yīng)小心處理，同時應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。 保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢問記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。 警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。 若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼 吸。 傷者被送往醫(yī)院搶救時，應(yīng)記錄下救護(hù)車號碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。 相關(guān)人員接報后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。 組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場，盡快恢復(fù)整潔。 詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過和采取的措施，以及受損情況。 4) 管道工在操作安裝、維修時應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。 目擊報警 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。引導(dǎo)火警現(xiàn)場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。 消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報警或接到火警報告后，應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場確認(rèn)，并通知消防專管員。如有業(yè)主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用緊急廣播通知您” ，同時提請業(yè)主關(guān)好門窗。詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過程。臨時指揮部由物業(yè)總 經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程物料部經(jīng)理、行政部經(jīng)理、消防專管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時總指揮。立即集合義務(wù)消防隊，指揮義務(wù)消防隊員參加 滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。 火災(zāi)撲滅后，組織各部門員工進(jìn)行善后工作。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。 接待安置好疏散下來的人員， 通過良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。加強(qiáng)對火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場，配合公安消防部門和調(diào)查組對起火原因的勘察。管理運作部統(tǒng)計人員傷亡情況和小區(qū)財產(chǎn)損失情況，上報滅火指揮部及總 經(jīng)理。 由物業(yè)總經(jīng)理發(fā)動員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成消防專管員寫出專題報告，分清責(zé)任。有一定規(guī)模，對社區(qū)服務(wù)的需求 (或潛在需求 )較大 。同時根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實際操作中不斷設(shè)計和推出滿足業(yè)主個性化要求的服務(wù)項目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。 服務(wù)人員以兼職為主，同時招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： 設(shè)立兒童益智中心。 完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。 保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。項目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時對居住區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。為今后的經(jīng)濟(jì)運行，維修創(chuàng)造條件。 提供相關(guān)專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案 。 建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作 。 報 價 文 件 物業(yè)服務(wù)費用成本測算： 現(xiàn)根據(jù)實際需要進(jìn)行人員配置，共需 16 人，其中物業(yè)經(jīng)理 1 人 、管理及收費員 2 人、維修工 1 人 、保潔工 3 人 、公共秩序管理 班 長 1 人、公共秩序管理員 8 人 （門崗 4 名、監(jiān)控 1 名、巡邏 3 名） 。年 100 化糞池清淘費 2400 元 /年 200 垃圾外運費 4 車 /月 ,70 元 /車 280 消殺費 5 元 /戶 35376 ㎡ = 元 /㎡