【正文】 巡視服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1 小時(shí)至少巡查 1 次。 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí) 應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。 信息反饋渠道及時(shí)間 :為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上 ,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道 ,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 行政服務(wù)管理制度 : 員工行為規(guī)范。 行政服務(wù)管理崗位職責(zé) : 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。加強(qiáng)現(xiàn)金管理和支用，及時(shí)清理債權(quán)債務(wù)，精打細(xì)算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟(jì)效益。 請(qǐng)假人必須寫請(qǐng)假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，親自將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準(zhǔn)或未做請(qǐng)假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時(shí)報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 （二）值班 人員必須嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間上下班，不準(zhǔn)隨意離崗離位，個(gè)人需處理事務(wù)時(shí)，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時(shí)方可離開。 三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，填寫好工作日志，并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對(duì)存在的問題及時(shí)時(shí)行整改。 ⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點(diǎn)。 ⑥定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無“四害”。 在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。 嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 對(duì)外來人員一律進(jìn)行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主 或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。 七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象。 七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問題及時(shí)處理。 七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。 十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。 四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù) 、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 本公司聲明如下： 一、 同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動(dòng)放棄。 投標(biāo)單位名稱： 湘鄉(xiāng)新湘 物業(yè)管理有限公司 （公章） 法人代表： 日 期： 地址： 聯(lián) 系 人： 電話： 技 術(shù) 文 件 項(xiàng)目概況： 蓉瑾三期 占地面積 ㎡。 二、依據(jù)公司的長遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。 三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。 三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。 第四章 辦公室主任崗位職責(zé) 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和 公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。 九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。 四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。 值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無關(guān)的事。 進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。 第九章 保潔班長崗位職責(zé) 一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。 維護(hù)活動(dòng)場所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂場所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突發(fā)事件。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ④積極參加業(yè) 務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙 的管理和使用。 八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。 第十四章 考勤管理制度 一、簽到制度 嚴(yán)格實(shí)行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分鐘為簽到時(shí)間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30分鐘以內(nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進(jìn)行處理。 第十五章 財(cái)務(wù)管理制度 一、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的財(cái)務(wù)管理對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為龍頭的作用。 四、物業(yè)管理行政管理方案 行政 服務(wù)管理目標(biāo) :建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo) ,規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作 ,滿足服務(wù)要求 的最大化。解決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進(jìn)行回訪。 資產(chǎn)購置管理辦法。對(duì)重要問題給予正面回復(fù)。 門崗保安人員應(yīng)熟悉蓉瑾家園三期項(xiàng)目及 常住人員及私家車輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制 度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。并對(duì)路燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。 消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來抓。 、 建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處 “消防快速反應(yīng)分隊(duì) ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足 “自救 ”，最大限度地減少火災(zāi)損失。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。 善后與恢復(fù) 火勢完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng) 。窗臺(tái)目視無積塵 。 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。每季度刷漆一次 。經(jīng)常巡查、抽查，收 集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。 實(shí)行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的 “ 點(diǎn) ” ，道路綠化的 “ 線 ” ，公共綠地的 “ 面 ” 組成。 綠化建筑小品無損壞 ?；緹o病蟲害。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請(qǐng)電梯維修公司查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。 管理運(yùn)作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案 接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng) 立即通知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)）。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。 若傷亡事故系由設(shè) 備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。 水浸應(yīng)急預(yù)案 員工接到報(bào)警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢情況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員和當(dāng)班保安領(lǐng)班 ，并在支援人員到達(dá)以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴(kuò)大。 召開會(huì)議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。 火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案 無論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報(bào)警（注意當(dāng)現(xiàn)場異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域 后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。特殊情況下，應(yīng)派保安員或管理員逐單元上門通報(bào)，通報(bào)順 序?yàn)椋浩鸹饐卧跋噜弳卧? 起火層上面 2 層 起火層下面 1 層。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。保證消防電梯為消防人員專用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。滅火指揮部應(yīng)召開會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。 服務(wù)思路 提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 日常服務(wù)措施 為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務(wù)和有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉庫等。加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí)，促進(jìn)無業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。 對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理 ,確保施工質(zhì)量 。 300 合計(jì) 2580 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi) 800/月 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用： 項(xiàng)目 測算依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 清潔工具費(fèi) 180 元 /人 現(xiàn)場擬采用員工為 16 人 新湘物業(yè)管理有限公司 2020 年 9 月 25 日 。年 150 合計(jì) 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用： 285/月 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)： 項(xiàng)目 測算依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 裝備費(fèi) 300 元 /人 積極開展各類商鋪的招商引租工作 。 收集技術(shù)檔案 不斷收集積累物業(yè)家戶檔 案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲、學(xué)習(xí)、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 注重統(tǒng)籌與組織， 確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。 如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧笃鸹饘由厦?2 層和下面 1 層。 小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主。在火勢難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“ 119”報(bào)警的指令。 報(bào)警要求 內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問清： 起火地點(diǎn)；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話。 火情確認(rèn)后立即通報(bào)保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。如火勢初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。 一些常見水浸事故的預(yù)防措施： 1) 保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通；清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。