【正文】 巡視服務，對重點區(qū)域、重點部位每 1 小時至少巡查 1 次。 保安人員應按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時 應佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務。 信息反饋渠道及時間 :為了確保物業(yè)管理服務質(zhì)量 ,使客戶滿意率達到和保持98%以上 ,物業(yè)將設立多種信息反饋渠道 ,形成信息反饋網(wǎng)絡。 行政服務管理制度 : 員工行為規(guī)范。 行政服務管理崗位職責 : 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理債權(quán)債務，精打細算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。 請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導批準后，親自將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導不予批準或未做請假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 （五）公司領(lǐng)導及有關(guān)部門領(lǐng)導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領(lǐng)導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 （二）值班 人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應征得值班領(lǐng)導的同意并在有人頂崗時方可離開。 三、對用電設備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負責對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。 ⑦每次使用完保潔工具，應清潔干凈，放到指定的地點。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。 在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當日檢查記錄。 嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設施上散發(fā)和張貼傳單。 對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主 或公司領(lǐng)導同意后方可進入。 七、督促隊員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無亂拉亂掛現(xiàn)象。 七、負責對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進行檢查，對存在的問題及時處理。 七、負責業(yè)主鑰匙的管理。 十二、負責辦公室全盤工作，直接對經(jīng)理負責，保證完成經(jīng)理交辦的各項工作任務。 四、負責監(jiān)督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。 六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié)，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。 六、抓好員工隊伍建設、懂技術(shù) 、會管理的領(lǐng)導隊伍和技術(shù)骨干。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。 對本項目物業(yè)管理的整體設想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 本公司聲明如下： 一、 同意按照招標文件要求參與競標，否則視為自動放棄。 投標單位名稱： 湘鄉(xiāng)新湘 物業(yè)管理有限公司 （公章） 法人代表： 日 期： 地址： 聯(lián) 系 人： 電話： 技 術(shù) 文 件 項目概況： 蓉瑾三期 占地面積 ㎡。 二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構(gòu)設置、人員編制和職責范圍。 三、負責編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。 三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。 第四章 辦公室主任崗位職責 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導下，認真學習貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和 公司各項管理制度的實施。 九、負責起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及日常業(yè)務辦理及文件的打印工作。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。 四、對部門員工應做到分工明確、責任到人，獎罰分明。 四、負責本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。 值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。 進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。 第九章 保潔班長崗位職責 一、以身作責，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項工作任務。 熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及時處理突發(fā)事件。 ③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ④積極參加業(yè) 務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關(guān)清潔知識，提高個人素質(zhì)。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 十、負責小區(qū)鑰匙 的管理和使用。 八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。 第十四章 考勤管理制度 一、簽到制度 嚴格實行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30分鐘以內(nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。 第十五章 財務管理制度 一、 認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的財務管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務管理為龍頭的作用。 四、物業(yè)管理行政管理方案 行政 服務管理目標 :建立明確的管理和服務目標 ,規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作 ,滿足服務要求 的最大化。解決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進行回訪。 資產(chǎn)購置管理辦法。對重要問題給予正面回復。 門崗保安人員應熟悉蓉瑾家園三期項目及 常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪客出入登記制 度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。 消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。 、 建立消防快速反應分隊 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處 “消防快速反應分隊 ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足 “自救 ”，最大限度地減少火災損失。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。 善后與恢復 火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng) 。窗臺目視無積塵 。 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。每季度刷漆一次 。經(jīng)常巡查、抽查，收 集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。 實行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的 “ 點 ” ，道路綠化的 “ 線 ” ，公共綠地的 “ 面 ” 組成。 綠化建筑小品無損壞 。基本無病蟲害。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導匯報。 被困者救出后，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。 管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 液化氣泄漏應急預案 接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應 立即通知保安部經(jīng)理或當班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。 若傷亡事故系由設 備故障或設施損壞引起，保安部應立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。 水浸應急預案 員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領(lǐng)導、工程物料部值班人員和當班保安領(lǐng)班 ，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。 召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。 火災應急預案 無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域 后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順 序為：起火單元及相鄰單元 起火層上面 2 層 起火層下面 1 層。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。消防隊到達后，及時向消防隊領(lǐng)導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場。保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結(jié)。 服務思路 提供種類齊全的服務項目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。 日常服務措施 為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務和有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。 工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。加強對隱蔽工程進行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。 對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理 ,確保施工質(zhì)量 。 300 合計 2580 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費 800/月 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用： 項目 測算依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 清潔工具費 180 元 /人 現(xiàn)場擬采用員工為 16 人 新湘物業(yè)管理有限公司 2020 年 9 月 25 日 。年 150 合計 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用： 285/月 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費： 項目 測算依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月） 裝備費 300 元 /人 積極開展各類商鋪的招商引租工作 。 收集技術(shù)檔案 不斷收集積累物業(yè)家戶檔 案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準備。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用車庫等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲、學習、娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。 注重統(tǒng)籌與組織， 確保無償服務項目提供的可行性。 如果小區(qū)財產(chǎn)辦有保險，則由財務部門聯(lián)系保險公司進行索賠。保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。 疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面 2 層和下面 1 層。 小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護人員為主。在火勢難以控制時，應及時下達向“ 119”報警的指令。 報警要求 內(nèi)部報警應講清或問清： 起火地點；起火部位；燃燒物品；燃燒范圍；報警人姓名；報警人電話。 火情確認后立即通報保安部經(jīng)理或當班領(lǐng)班，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。 一些常見水浸事故的預防措施： 1) 保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通；清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。