【正文】 料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助（應說明求助原因和情況）。 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。 保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向保安部經理 或當班領班匯報，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理 的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 若傷亡事故系由交通肇事引起，應在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關錄象，報請警方處理。 2) 加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。立即將火情通報物業(yè)總經理或值班領導以及工程物料部經理。 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 八、可以提供的其它特色服務 以業(yè)主需求為基礎，提供便利、經濟、優(yōu)質的社區(qū)服務和特約服務，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內容。 設立健康服務中心。 熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況，服務的內容標準及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與社區(qū)有關的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關系，使物業(yè)管理順利運作。年 108 人身保險費（意外傷害險） 100 元 /人 1100 獎金福利費 勞動局規(guī)定條例 700 培訓費 培訓單位 180 法定節(jié)日加班費 國家節(jié)假日三薪制度 300 服裝費 服裝兩年更換一次，春秋季按 200 元 /套，夏季按 100 元 /套，每人每季兩套。 參與質量管理 對設備選型、分布數(shù)量提出建議 。 服務項目 無償服務： 有償服務 ： 說明： 有償服務的價格，以 臨滄 市物價局有關規(guī)定及 商住小區(qū) 周邊市場平均價格為依據(jù)，按 “ 略低于市場平均價格 ” 的原則 ,合理確定，實施前將報 批 核準。清潔綠化部組織員工對火災現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關閉門窗和空調。 臨時滅火指揮部職責：根據(jù)火勢情況及時制定相應對策，向各部門下達救災指令。在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前，報警者應采取相應的措 施，使用火警現(xiàn)場附近的消防設施進行撲救。 如在水浸事故后，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水， 應知會相關業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設置告示，知會全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應在 該范圍內設置警告標志。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。 保安部和工程物料部應詳細記錄液化氣 泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。 保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。 樹木、草坪養(yǎng)護管理指標 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害的樹木不超過 2%。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機。 、公共墻面 (1)內墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網 。義務消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。 在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。夜間巡視，應佩帶警棍、應急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。 每半年做一次對物業(yè)管理服務的意見調查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調查結果整理匯編 ,進行統(tǒng)計分析 ,查找問題原因 ,提出改進方案。 行政服務管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務人員接到投訴 1 日內 ,將問題分類傳遞到相關責任部門 ,2日內給業(yè)主確切回復 ,并負責督導解決。 負責主管考勤領導要嚴格考勤不徇情看面，秉公辦事。 （二）監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。 九、負責對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 對游樂兒童，活 動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 要與隊友團結協(xié)作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。 第八章 保安員崗位職責 一、門衛(wèi)崗位職責 著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。 三、負責監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權對其進行處罰。 八、加強對員工的培訓學習和業(yè)務考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。 二、 物業(yè)管理目標 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內達到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準； 三、 物業(yè)管理相應的規(guī)章制度 新湘物業(yè)管理有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會職權 一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經營方針。 二、 在簽署前期物業(yè)服務合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構成約束雙方的契約附件。 六、根據(jù)工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。 七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 第五章 管理部職責 一、在物業(yè)公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作 。 八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領導匯報。 嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。 五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。 對花園內的設施設備做好詳細登記。 四、上門服務保潔員崗位職責 按客戶預約時間著裝準時到達工作崗。 四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關帶負荷停送電。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內容。 四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權，尊重宣傳和維護國家有關財經制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。 勞動人事管理。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。 管理區(qū)域內監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時開通運行，并實行 24 小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應對監(jiān)控的私密性內容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經管理處經理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。 (，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準，實行每日 16 小時保潔服務 。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵 。無亂張貼，無亂涂劃，無破損。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。葉子枝干基本正常。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或值班領導的同意。 詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。 保安部經理或當班領班接報后，視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。若交通事故 引起小區(qū)內交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。 3) 災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應對小區(qū)內門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 值班人員堅守崗位，密切觀察 火警附近區(qū)域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進 行報警。 在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。 商住小區(qū) 在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性 。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質 量。 進行物業(yè)交付前的實操性工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上 ,與開發(fā)商攜手 ,做好以下各項前期準備工作： 協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題 。年 150 合計 258 辦公費用： 項目 測算依據(jù) 測算 結果（元 /月） 辦公水電采暖費 每月 280 元計算 280 不可預見費 按管理經驗測算 500 合計 780 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用：（國家規(guī)定的公眾責任保險標準為 2‰ — 5‰ ） 約 128 元 /月 法定稅費：所有條款比例 %約計 1000 元 /月 利潤：所有條款 X8%=1600 元 /月 上述合計： 項目 測算結果（元 /月） 管理服務人員的工資 14300 社會保險和按規(guī)定提取的福利費 2580 物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護費用 800 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費 用 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費用 285 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費 258 辦公費用 780 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 128 法定稅費 1000 利潤 1700 合計 22561 以上所述 物業(yè)服務費收費標準報價 為： 22561 元 /月247。 物業(yè)服務人員的工資 項目 人數(shù) 月工資標準 月工資總額 備注 項目經理 1 1300 1300 管理員及收費員 2 1000 2020 維修工 1 1000 1000 公共秩序管理員班長 1 1200 1200 公共秩序管理員 8 800 6400 保潔工 3 800 2400 合計 16 14300 社會保險和按規(guī)定提取的福利費： 項目 測算依據(jù) 測算結果（元 /月） 社會保險 社會保險規(guī)定條例。 早期接入的主要工作 會審圖紙 從環(huán)境布局，管網設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。推行服務簽單，定期結算制度。綜合管理部組織員工對受災業(yè)主 /用戶進行慰問，并根據(jù)實際需要給予切實幫助。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。物業(yè)總經理尚未到場時，由保安部經理或值班經理代任總指揮。切勿在火警現(xiàn)場附近高喊：“著火了 ” ，以免造成不必要的混亂。 水源中斷后，工程物料部應立即派人盡快修復受損設施；保安部、行政部應設法維持小區(qū)內秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難，并注意維護物業(yè)公司的形象。 若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場，送往安全地區(qū)，必要時施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護或將受傷人員送往醫(yī)院搶救。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理運作部。 領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。 “ 四害 ” 消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預防疾病的發(fā)生，進行除