【正文】 料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時(shí)間內(nèi)解救不了，應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助（應(yīng)說明求助原因和情況）。 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導(dǎo)工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。 保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理 或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時(shí)保持冷靜，如能處理 的可及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員的同時(shí)，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關(guān)錄象，報(bào)請(qǐng)警方處理。 2) 加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓引起水浸。立即將火情通報(bào)物業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)以及工程物料部經(jīng)理。 根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。 八、可以提供的其它特色服務(wù) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。 設(shè)立健康服務(wù)中心。 熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況，服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求，同時(shí)熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運(yùn)作。年 108 人身保險(xiǎn)費(fèi)（意外傷害險(xiǎn)） 100 元 /人 1100 獎(jiǎng)金福利費(fèi) 勞動(dòng)局規(guī)定條例 700 培訓(xùn)費(fèi) 培訓(xùn)單位 180 法定節(jié)日加班費(fèi) 國家節(jié)假日三薪制度 300 服裝費(fèi) 服裝兩年更換一次，春秋季按 200 元 /套，夏季按 100 元 /套，每人每季兩套。 參與質(zhì)量管理 對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議 。 服務(wù)項(xiàng)目 無償服務(wù)： 有償服務(wù) ： 說明： 有償服務(wù)的價(jià)格，以 臨滄 市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及 商住小區(qū) 周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按 “ 略低于市場(chǎng)平均價(jià)格 ” 的原則 ,合理確定，實(shí)施前將報(bào) 批 核準(zhǔn)。清潔綠化部組織員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。 認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門窗和空調(diào)。 臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，向各部門下達(dá)救災(zāi)指令。在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措 施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。 如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水， 應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)性，應(yīng)在 該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)志。嚴(yán)禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。 保安部和工程物料部應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣 泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、故障情況和修復(fù)過程。 保安部立即會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。尤其當(dāng)被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時(shí)，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動(dòng)，以免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危險(xiǎn)。 樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo) 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害的樹木不超過 2%。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)。 、公共墻面 (1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。 在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。 每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ,查找問題原因 ,提出改進(jìn)方案。 行政服務(wù)管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門 ,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù) ,并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。 負(fù)責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴(yán)格考勤不徇情看面，秉公辦事。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護(hù)和管理好監(jiān)控室的各項(xiàng)裝配和設(shè)施，嚴(yán)格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運(yùn)作。 九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 對(duì)游樂兒童，活 動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 第八章 保安員崗位職責(zé) 一、門衛(wèi)崗位職責(zé) 著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。 三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。 八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。 二、 物業(yè)管理目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達(dá)到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； 三、 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 新湘物業(yè)管理有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會(huì)職權(quán) 一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營方針。 二、 在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。 六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 第五章 管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作 。 八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見和建議，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。 五、教育員工愛護(hù)公物，厲行節(jié)約。 對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。 四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。 四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 四、搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護(hù)國家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。 勞動(dòng)人事管理。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書報(bào)、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時(shí)開通運(yùn)行，并實(shí)行 24 小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。 (，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日 16 小時(shí)保潔服務(wù) 。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵 。無亂張貼，無亂涂劃，無破損。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。葉子枝干基本正常。向公安、消防部門求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。 詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。若交通事故 引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。 3) 災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察 火警附近區(qū)域的情況，如有再次報(bào)警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認(rèn)。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn) 行報(bào)警。 在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。 商住小區(qū) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性 。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì) 量。 進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上 ,與開發(fā)商攜手 ,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作： 協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題 。年 150 合計(jì) 258 辦公費(fèi)用： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算 結(jié)果（元 /月） 辦公水電采暖費(fèi) 每月 280 元計(jì)算 280 不可預(yù)見費(fèi) 按管理經(jīng)驗(yàn)測(cè)算 500 合計(jì) 780 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為 2‰ — 5‰ ） 約 128 元 /月 法定稅費(fèi)：所有條款比例 %約計(jì) 1000 元 /月 利潤(rùn)：所有條款 X8%=1600 元 /月 上述合計(jì)： 項(xiàng)目 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 管理服務(wù)人員的工資 14300 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 2580 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用 800 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi) 用 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 285 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi) 258 辦公費(fèi)用 780 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 128 法定稅費(fèi) 1000 利潤(rùn) 1700 合計(jì) 22561 以上所述 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 為： 22561 元 /月247。 物業(yè)服務(wù)人員的工資 項(xiàng)目 人數(shù) 月工資標(biāo)準(zhǔn) 月工資總額 備注 項(xiàng)目經(jīng)理 1 1300 1300 管理員及收費(fèi)員 2 1000 2020 維修工 1 1000 1000 公共秩序管理員班長(zhǎng) 1 1200 1200 公共秩序管理員 8 800 6400 保潔工 3 800 2400 合計(jì) 16 14300 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 社會(huì)保險(xiǎn) 社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定條例。 早期接入的主要工作 會(huì)審圖紙 從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主 /用戶進(jìn)行慰問，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了 ” ，以免造成不必要的混亂。 水源中斷后，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。 若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場(chǎng)，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門前來救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。 領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。做到樹木生長(zhǎng)茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。 “ 四害 ” 消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除