【正文】 小區(qū)時應(yīng)檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。 對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。 負責(zé)對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查， 并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。 嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 勸說院內(nèi)的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 裝修方式時要不定時巡查試施工現(xiàn)場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。 要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 第九章 保潔班長崗位職責(zé) 一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)。 二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。 三、負責(zé)部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好工作的實施。 四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。 五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。 六、認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識，提高管理節(jié)約。 第十章 保潔員崗位職責(zé) 一、室外保潔員崗位職責(zé) 準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。 垃圾隨時清理，倒置 垃圾中轉(zhuǎn)站。 熟悉各自分工及所負責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)。 維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時勸阻和制止。 完成公司交辦的其它臨時性工作。 二、花園及娛樂場所保潔員崗位職責(zé) 準時到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 負責(zé)愛護健身器材等活動設(shè)施的維護和保養(yǎng)，定期向上司匯報用品的消耗及領(lǐng)用情況。 對游樂兒童，活 動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及時處理突發(fā)事件。 定期對花園樹木、池邊噴灑藥物，以確保花園四周衛(wèi)生整潔。 及進維護、養(yǎng)護花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細小問題自行解決。 在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。 對花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細登記。 愛崗敬業(yè)，完成臨時性的工作任務(wù)。 三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé) （ 1）樓道保潔員崗位職責(zé) ①每日對樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。 ②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱、消防 栓、可視對講機、防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ④當(dāng)班時間遇到樓內(nèi)有可疑情況時，即時與保安人員聯(lián)系。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題做好登記并上報部門。 ⑥定期對樓道蚊蟲等進行消殺，確保無“四害”。 ⑦積極完成上級交辦的臨時任務(wù)。 （ 2）辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準時到崗，按工作要求完成任務(wù)。 ②工作時間不能做與工作無關(guān)的事，如聊天。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 ④積極參加業(yè) 務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識，提高個人素質(zhì)。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗，提高服務(wù)水平和工作效益。 ⑥積極完成上級交代的臨時任務(wù)。 ⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點。 四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 按客戶預(yù)約時間著裝準時到達工作崗。 根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時上報部門。 嚴肅紀律，不得私自收取費用。 第十一章 物業(yè)管理員崗位職責(zé) 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進行工作，對業(yè)主實行全面服務(wù)。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 三、主動與業(yè)主進行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。 四、處理業(yè)主 /用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問訊、咨詢、投訴等事宜。 五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負責(zé)對房屋進行交接驗收，對存在的問題及時時行整改。 六、負責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。 七、負責(zé)小區(qū)太陽能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗收。 八、負責(zé)對小區(qū)公共部位的設(shè)施 /設(shè)備的檢查和保修。 九、負責(zé)對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。 十、負責(zé)小區(qū)鑰匙 的管理和使用。 第十二章 水電工崗位職責(zé) 一、認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴格履行請假制度，堅守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。 三、對用電設(shè)備要定時或不定時的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，填寫好工作日志，并及時向上級詳細匯報。 四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關(guān)帶負荷停送電。 五、堅持勞保上崗，帶電作業(yè)時，必須有人監(jiān)護，確保工作人員人身安全。 六、節(jié)約用電，做到不該開的 燈不開，不該送的電不送，按時開關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴禁私自亂掛違章用電。 七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。 八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。 第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。 一、監(jiān)控室值班登記制度 （一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。 （二）值班 人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務(wù)時，應(yīng)征得值班領(lǐng)導(dǎo)的同意并在有人頂崗時方可離開。 （三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 （四）每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。 二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 （一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認真落實值班期間的各項工作任務(wù)。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。公司員工和外來人員 需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進入。 （四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。 （五）公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應(yīng)及時報告值班領(lǐng)導(dǎo)，并熱情做好接待工作和給予積極配合。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對監(jiān)控錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時另存入 U 盤保留，并作好標記，為業(yè)務(wù)部門破案提供有效線索。 （ 二）監(jiān)控人員對園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進行另存入 U 盤存檔保留，并做好標記。 （三）對公司領(lǐng)導(dǎo)要求保留的錄像進行另存入 U 盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標記。 第十四章 考勤管理制度 一、簽到制度 嚴格實行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30分鐘以內(nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。托人簽到、簽退或弄虛作假報考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰款。 二、請銷假制度 上班期間有事需請假，除公休一天外，其余時間均視為事假，事假期間無工資。 請假人必須寫請假條，得到主管領(lǐng)導(dǎo)批準后，親自將假條拿到辦公室備案，領(lǐng)導(dǎo)不予批準或未做請假而擅自離開或逾假不歸者均按曠工處理。 請假審批規(guī)定如下： （ 1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報公司經(jīng)理批準。 （ 2）部門負責(zé)人一日以內(nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由經(jīng)理簽字后上報總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準。 假滿上班時必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進行銷假報到。 負責(zé)主管考勤領(lǐng)導(dǎo)要嚴格考勤不徇情看面，秉公辦事。 第十五章 財務(wù)管理制度 一、 認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的財務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務(wù)管理為龍頭的作用。 二、加強財務(wù)管理核算，按期編報會計報表，全面反映公司經(jīng)營活動和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實的會計核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。 三、加強財務(wù)管理，認真編制執(zhí)行財務(wù)計劃，按時收繳小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費，管好財產(chǎn)、管好財務(wù)資料，合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用，及時清理債權(quán)債務(wù)，精打細算、增收節(jié)支，提高管理經(jīng)濟效益。 四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。 五、加強財務(wù)工作人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯。 六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟文件擬定要以財務(wù)參與和核算為依據(jù)，進行準確分析和管理。 七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主管理領(lǐng)導(dǎo)及總經(jīng)理審批。 四、物業(yè)管理行政管理方案 行政 服務(wù)管理目標 :建立明確的管理和服務(wù)目標 ,規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作 ,滿足服務(wù)要求 的最大化。 行政管理組織目標 :建立合理、高效的組織架構(gòu) ,進行規(guī)范化、標準化管理 ,實現(xiàn)服務(wù)管理目標。 行政服務(wù)管理基本內(nèi)容 :行政 人事 管理、 財務(wù) 管理、檔案管理、公共服務(wù) (房屋 維修 、設(shè)備維護、公共秩序、 保潔、綠化 等 )、特色服務(wù) (帶送鮮花、報紙、租賃等 )、組織文化活動等。 行政服務(wù)管理崗位職責(zé) : 經(jīng)理 :房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問題處理、增值服務(wù)的開展、社區(qū)文化的落實等項目統(tǒng)籌管理。 管理員 :房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。 維修工 :設(shè)備保養(yǎng)與維修、 保安人員 :小區(qū)公共秩序維護與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。 保潔員 :樓道與庭院保潔。 行政服務(wù)管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門 ,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù) ,并負責(zé)督導(dǎo)解決。解決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫 ,確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理 資料 及時存入業(yè)主投訴檔案。 檔案管理 :按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔 ,并及時送達到相關(guān)人員。 行政服務(wù)管理制度 : 員工行為規(guī)范。 勞動人事管理。 人員晉升辦法。 績效考核及獎懲試行辦法。 合同 管理制度。 資產(chǎn)購置管理辦法。 財務(wù)管理辦法。 竣工圖紙和技術(shù)資料驗收標準。 信息反饋渠道及時間 :為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 ,使客戶滿意率達到和保持98%以上 ,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道 ,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。 在分公司建立業(yè)主意見登記本 ,隨時搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。 . 設(shè)立 24 小時業(yè)主投訴熱線 ,24 小時接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責(zé)任人姓名。 每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進行統(tǒng)計分析 ,查找問題原因 ,提出改進方案。對重要問題給予正面回復(fù)。 定期向上級單位做工作請示、匯報 ,主動接受工作監(jiān)督和 指導(dǎo)。 五、公共秩序維護和消防服務(wù)方案 公共秩序維護 管理區(qū)域的門崗實行全天 24 小時立崗保安服務(wù)。 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時 應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿、微笑服務(wù)。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。