【正文】 開支、辦公開支和小區(qū)的維修養(yǎng)護，不得向商戶亂收費、亂攤派。 積極協(xié)調(diào)好與 XXX 項目內(nèi)的各業(yè)主之間的關(guān)系及與當(dāng)?shù)刂鞴懿块T、業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)關(guān)系和人際關(guān)系，自覺接受 民主監(jiān)督，積極采納合理化建議，建立良好的個人形象，樹立領(lǐng)導(dǎo)威信。 接受公司總經(jīng)理和業(yè)主委員會組織的年度和任期考核，接受獎懲，對總經(jīng)理和業(yè)主負責(zé)。 關(guān)心員工生活，為員工解決實際困難，豐富員工的業(yè)余文化生活，增強集體凝聚力。 完成 XX 物業(yè)公司交辦的其它任務(wù)。 三、內(nèi)部管理職責(zé)分工 基本原則：我公司在 XXX項目設(shè)立 XXX項目管理處，全權(quán)負責(zé)該小區(qū)的物業(yè)管理。根據(jù)精簡高效、垂直管理與橫向調(diào)控的原則，采用管理處主任負責(zé)下的二部（綜合管理部、保安部）、一中心（服務(wù)中心）的機構(gòu)設(shè)置模式。 會、物業(yè)公司、管理處主任共同構(gòu)成管理處決策層，通過服務(wù)中心指揮協(xié)調(diào)和監(jiān)控。 、人事管理、財務(wù)管理、收費、檔案整理、社區(qū)文化及多種經(jīng)營，并開展中介、便民服務(wù)，為廣大業(yè)主分憂解難、盡心服務(wù)。 、交通組織、消防和突發(fā)性事件處理等工作，并積極開展日常服務(wù)。 、綠化養(yǎng)護、房屋及裝修管理、工程維修服務(wù)。 四、 各項工作流程的組織運行圖 工作流程原則： A：保證程序的連續(xù)性，環(huán)環(huán)相扣、節(jié)節(jié)相連；B：保證程序的全面性，不遺漏每一個環(huán)節(jié)； C ：保證程序的合理性，講求科學(xué)、實效。 物業(yè)管理接管工作流程圖： 提提 前前 介介 入入 員員 工工 崗崗 位位 培培 訓(xùn)訓(xùn) 建建 立立 規(guī)規(guī) 章章 制制 度度 完完 善善 資資 料料裝裝 備備 物物 業(yè)業(yè) 驗驗 收收 與與 接接 管管 裝裝 修修 管管 理理 日日 常常 管管 理理 與與 維維 修修 住戶入住流程圖 登登 記記 入入 冊冊 簽簽 訂訂 協(xié)協(xié) 議議 收收 取取 費費 用用 現(xiàn)現(xiàn) 場場 查查 驗驗 發(fā)發(fā) 放放鑰鑰 匙匙 辦理裝修手續(xù)工作流程圖 裝裝 修修 前前 請請 住住 戶戶 填填 寫寫 裝裝 修修 申申 請請 表表 辦辦 理理 裝裝 修修 審審 批批 現(xiàn)現(xiàn) 場場明明 確確 裝裝 修修 允允 許許 范范 圍圍 辦辦 理理 裝裝 修修 人人 員員 出出 入入 證證 開開 具具 裝裝 修修 許許 可可 證證 跟跟 蹤蹤 裝裝 修修 情情 況況 裝裝 修修 驗驗 收收 并并 開開 具具 合合 格格 證證 書書 處理住戶投訴工作流程圖 中中 心心 接接 待待 住住 戶戶 投投 訴訴 并并 記記 錄錄 開開 具具 受受 理理 單單 給給 住住 戶戶 分分類類 開開 具具 聯(lián)聯(lián) 系系 單單 給給 責(zé)責(zé) 任任 部部 門門 中中 心心 反反 饋饋 落落 實實 情情 況況 給給 住住 戶戶 投投 訴訴回回 訪訪 五、考核辦法 激勵機制 以人為本、服務(wù)至上是我公司重要的經(jīng)營理念，也是我公司企業(yè)文化的精髓。它堅持以人為中心，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，以激勵員工上進、實現(xiàn)員工的自身價值為出發(fā)點，倡導(dǎo)和營造既相互尊敬、相互信任，又有明確 行為規(guī)則這樣一種和諧有序的舒暢環(huán)境，實現(xiàn)管 轄區(qū)的管理目標(biāo)。 A、激勵從實現(xiàn)方式上來說又可分為雙重激勵，第一層次為員工的獎懲體系和報酬體系，第二層次則包括溝通、提升、文化、學(xué)習(xí)、旅游等方面的激勵。 B、獎懲體系必須堅持“獎懲分明”和“優(yōu)勝劣汰”的原則，我們主要依托于嚴(yán)密完整的規(guī)章制度，及時和準(zhǔn)確的獎懲是我們用來維持員工長久工作動力的法寶之一。 C、報酬體系主要通過對員工直接分配所得來激勵員工?？冃Ч芾砼c績效考核，是我們進行獎金分配決策的主要依據(jù)。 D、我們強調(diào)“走動管理”的溝通體系，增進員工對企業(yè)的了解 和信任。 E、對于要求上進的、追求自我價值提升的 員工，我們將把提供培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展中的重要位置，并為此提供足夠資金和物質(zhì)裝備。 監(jiān)督機制 （ 1）、監(jiān)督機制 管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向公司和業(yè)主委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，提交財務(wù)報告書，并制訂出日常工作計劃分解量化到部門及每個崗位，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對管理目標(biāo)進行考核。具體作法是： A、 公開監(jiān)督制：公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立意見箱， 24小時受理投 訴。所有員工佩帶工作證上崗，以便于公開監(jiān)督。 B、業(yè)主評 議制：管理處對各項管理活動實行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對業(yè)主或其它來源的信息有分析、有處理、有跟蹤、有反饋。 C、定期報告制：管理處定期向公司和業(yè)主委員會報告物業(yè)工作，檢討物業(yè) 管理服務(wù)事宜，確保實現(xiàn)管理服務(wù)承諾。 （ 2）、自我約束機制 A、管理處在物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān) 法規(guī)、條例和實施細則。 B、巡視檢查制：由管理處對各部門員工進行定期或不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大質(zhì)量及多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。 C、實行考核淘汰制：管理處每年對員工進行全方位考核，實行5%淘汰制，對主管以上人員實行述職考核，不合格者調(diào)離崗位或淘汰。公司對管理處主任進行述職考核，不合格降級或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。 六、系統(tǒng)的日常管理制度目錄 科學(xué)完善、合理量化的管理制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?。為進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，我公司將進行 ISO9002： 2020 國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)模式。接管 XXX 項目后，我們將嚴(yán)格按照 ISO9002： 2020 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及我公司質(zhì)量體系文件要求，對 XXX 項目實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。并按 ISO9002： 2020 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求，擬訂了相應(yīng)的規(guī)章制度，進一步加強提高服務(wù)質(zhì)量改善環(huán)境 ，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益雙豐收。 在此我們摘錄系統(tǒng)的規(guī)章制度，共計 41 條，其中公眾管理制度10 條，內(nèi) 部崗位責(zé)任制度 10 條；內(nèi)部管理運作制度 15條；考核制度 6 條，分布如下： 公眾管理制度 業(yè)主公約 精神文明建設(shè)公約 治安管理規(guī)定 環(huán)境保護管理規(guī)定 園林綠化管理規(guī)定 消防安全管理規(guī)定 公共設(shè)施管理規(guī)定 房屋裝修管理規(guī)定 停車場管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定 內(nèi)部崗位責(zé)任 管理處主任崗位職責(zé) 服務(wù)中心工作人員崗位職責(zé) 綜合部負責(zé)人崗位職責(zé) 維修工崗位職責(zé) 車輛管理員崗位職責(zé) 清潔工崗位職責(zé) 保安隊 長工作職責(zé) 綠化工崗位職責(zé) 保安員崗位職責(zé) 消防責(zé)任人崗位職責(zé) 內(nèi)部管理運作制度 員工守則 員工行為規(guī)范 勞動人事制度 保安人員管理細則 清衛(wèi)人員管理細則 維修人員管理細則 業(yè)主投訴處理工作制度 應(yīng)急處理程序 員工培訓(xùn)制度 財務(wù)管理制度 社區(qū)文化工作制度 檔案資料管理制度 材料、工具領(lǐng)用制度 房屋維修程序 回訪制度 考核制度 工作考核獎懲制度 服務(wù)中心人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 清衛(wèi)人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 保安人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 維修人員崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 綠化工崗位考核標(biāo)準(zhǔn) 接管 XXX 項目 后，我們結(jié)合 XXX 項目的特點，補充修改一部分公眾管理制度，在小區(qū)業(yè)主委員會未成立之前充分征求意見后公開實施，在業(yè)委會成立后，則通過業(yè)委會表決通過。我們還將根據(jù)實際運作情況來不斷完善管理運作制度，使工作真正精簡高效。 XX 物業(yè)管理公司規(guī)章制度 工作時間不準(zhǔn)睡覺或做出睡覺姿勢； 離開作業(yè)現(xiàn)場（崗位）時一定要跟直接主管打招呼后方可離開； 嚴(yán)禁在辦公室私用電話； 除急事外不許接聽私人電話； 未經(jīng)許可不準(zhǔn)在公司內(nèi)演說集會示威； 不許用任何方式威脅、恐嚇同事； 不許在公司內(nèi)打架；凡有打架者，無論何原因，一律做無條件開除處理； 凡在被本公司開除的雇員，一律不準(zhǔn)再招入公司，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，即時開除并扣除所有工資； 違反以上規(guī)章制度將嚴(yán)肅處理，重者將嚴(yán)懲警告及罰款或送公安機關(guān)。 望各位雇員嚴(yán)格遵守。 關(guān)于上班時間 無故早退或遲到，罰款 5 元， 無故曠工一天扣除 2 天工資； 曠工連續(xù) 3 天，按自動離職處理； 忘記簽到或簽錯日期同樣罰款 5 元； 發(fā)現(xiàn)代人簽到，一律罰款 20 元； 擅自涂改簽到表，一律罰款 20 元。 （所罰款項存用于公司活動基 金） 關(guān)于花園內(nèi)設(shè)備和備件 弄臟設(shè)備和備件或粗魯使用物品情節(jié)較為嚴(yán)重者，則警告并罰款 5 元； 屢次不搞整理、整頓、清掃、清潔的部門全體人員給予罰款10 元 /人； 凡盜竊本公司設(shè)備、備件等財物，立即開除并扣當(dāng)月工資 20%； 凡故意損壞本公司設(shè)備等財物，按所購入價 2 倍賠償； 在公司或花園內(nèi)張貼、亂涂，按警告處理并罰款 5 元； 設(shè)備引起故障擅動機器而導(dǎo)致設(shè)備損壞，則需等價賠償其修理費，并酌情加倍處罰。 其它 不服從上司的命令，按嚴(yán)重警告處理并罰款 5— 20 元，屢次重犯則開除處 理。 疏忽報告或聯(lián)絡(luò)而受到損害，則嚴(yán)重警告并罰款 10 元。 在公共場所或花園內(nèi)吸煙，則罰款 10 元； 發(fā)現(xiàn)喧嘩、賭博，按嚴(yán)重警告且罰款 20 元處理，情節(jié)嚴(yán)懲者以開除處理； 凡盜竊他人的物品，立即開除并送公安機關(guān)處理； 上班時間內(nèi)怠工或打瞌睡，則嚴(yán)懲警告并罰款 10 元起。情節(jié)嚴(yán)重者開除處理。 不按時上交工作報表、不按時填寫工作記錄，查到一次罰款10 元。 內(nèi)部培訓(xùn)時間無故不到者，罰款 10 元，并給予警告。 員工考勤和休假的規(guī)定 為了維持良好的生產(chǎn)秩序，提高勞動生產(chǎn)率，保證生產(chǎn)工作的順利進行，為了使員工保持良好的身體素質(zhì)和旺盛的精力，努力做好本職工作，并考慮員工與家屬團聚的問題，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合公司的實際情況，特制定本規(guī)定 （一） 考勤 1． 考勤內(nèi)容 ① 上班時間已到而未到崗者，即為遲到； ② 未到下班時間而提前離崗者，即為早退； ③ 工作時間未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)離開工作崗位者，為擅離職守； ④ 遲到、早退或擅離職守超過 30 分鐘，或未經(jīng)準(zhǔn)假而不到班 者，均為曠工。 2． 考勤須知 ① 對有遲到 、早退、擅離職守現(xiàn)象的員工，應(yīng)進行教育，數(shù)屢教不改的，給予適當(dāng)?shù)募o(jì)律處分，如有造成嚴(yán)重后果的，應(yīng)追究其責(zé)任。 ②對曠工者，應(yīng)責(zé)成其作出書面檢討，并按下表計扣工資，扣發(fā)當(dāng)月各項獎金，曠工二天以上，每增加一天，加扣年終獎 10%。連續(xù)曠工 10，或一年內(nèi)累計曠工超過 15天或曠工雖未達到上述天數(shù)，但次數(shù)較多，情節(jié)嚴(yán)重，均應(yīng)作除名處理。 3． 請假辦法 ① 公假 經(jīng)公司批準(zhǔn)脫產(chǎn)參加會議、學(xué)習(xí)、出差、從事社會活動均屬公假；經(jīng)公司指定或批準(zhǔn)休養(yǎng)、參觀、訪問的模范代表人物或代表，以及因公負傷人員在醫(yī)療期間，根據(jù)實際情 況核給公假。 ② 調(diào)遣假 員工異地調(diào)動，因要處理個人瑣事給一天公假。 如有非經(jīng)常性事務(wù)，需員工本人辦理或參加的，如遷居、開家長會等，各單位可考慮到工作安排及員工的需要，酌情處理，不計算假期。 4．因工作需要積累工時工休，一般應(yīng)在當(dāng)月補休，如確因工作一時不能安排補休的，經(jīng)部門經(jīng)理同意可適當(dāng)推遲，可保留至當(dāng)年底，但必須在本年度休完。如確因工作不能補休的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定給予補 發(fā)加班費的形式予以補償。補償辦法：平日加班：工資247。 26 天 加班天數(shù)；法定假日加班費：工資247。 26 天 2加班天數(shù)計算。 （二） 休假 1． 員工休假必須服從組織安排，并按規(guī)定逐級審批，報人事部批準(zhǔn)，主任一級由部門經(jīng)理安排休假，部門經(jīng)理由總經(jīng)理安排休假。 2．員工申請休假須一個星期前填寫《請假申請表》送交部門主管審批。未通過審批的，不得擅自休假，否則按曠工處理，因特殊原因本人不能親自辦理的，應(yīng)委托別人或電話告假，回來上班后再補請假條。 3． 婚假 員工申請結(jié)婚，需在本公司辦理結(jié)婚手續(xù)，并以領(lǐng)取結(jié)婚證為準(zhǔn)，有薪婚假三天，晚婚者有薪假 6 天，（晚婚條件：女滿 25周歲，男滿 28周歲）。如到外地（指配偶工作所在地在外地，不含旅行結(jié)婚）結(jié)婚的，根據(jù)在途往返時間核給路程假。 4． 喪假 員工的直系親屬（祖父母、父母、配偶、子女，以及領(lǐng)先本人供養(yǎng)的弟妹、養(yǎng)父母、岳父母、公婆）過世，給予有薪假 3 天，員工到外地辦理喪事，可根據(jù)實際路程所需時間給假。 5． 產(chǎn)假、計劃生育假 ① 女員工產(chǎn)假按下列標(biāo)準(zhǔn)核給（發(fā)基本工資） 產(chǎn)假 90 天 難產(chǎn)或雙胞胎加 14 天假 晚育假 15 天 年滿 25 周歲生育為晚育 獨生子女假 35 天 憑獨生子女證核給 ② 臨時工產(chǎn)假 56 天，發(fā) 60%的工資。 ③ 產(chǎn)婦如遇實妹困難，可請哺乳假，工資按本人基本工資