【正文】 業(yè)主管理委員會為代表的廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，變單向推動為雙向共管，是物業(yè)管理發(fā)展的要求和趨勢，只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強業(yè)主自治、自律功能，使業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理真正得到升華，這也是發(fā)達(dá)國家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗。為此，我們將充分發(fā)揮中南世紀(jì)城一期業(yè)主管委會作用，通過業(yè)主的內(nèi)部組織網(wǎng)絡(luò)和組織社區(qū)內(nèi)的文化活動，潛移默化地增強業(yè)主參與管理的意識。2 管理深度和廣度的做法社會在進(jìn)步、時代在發(fā)展。對于中南世紀(jì)城一期這樣一個白領(lǐng)精英薈萃的廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。我們認(rèn)為：隨著社會的進(jìn)步和社會分工的不斷專業(yè)化，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，除了依靠科技手段外，還應(yīng)盡可能和社會各專業(yè)服務(wù)機構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主的多方面需求。我們提出以下兩項措施： 在中南世紀(jì)城一期建立相應(yīng)的居民生活商業(yè)網(wǎng)點。從滿足居民生活需要做起，利用各種條件逐漸開辦小超市、家電維修中心、健身中心等等，為廣大業(yè)主提供各種便利條件。 管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)，與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足業(yè)主需求。如物業(yè)保險代理、租賃代理、房屋裝修代理、信息咨詢、家政服務(wù)、接送小孩、代購各種票務(wù)、介紹住家保姆等等。3 超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識 超前性是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點由以下幾點組成： 實施住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)（DIS）工程。住宅環(huán)境形象設(shè)計與建設(shè)是繼企業(yè)形象策劃（CIS）之后更富時代特色的新概念，它已同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成住宅管理的要素之一，同時，具有對住宅形象的塑造功能和對物業(yè)的增值功能。 全面體現(xiàn)對殘疾人的關(guān)心。我們將在整個住宅區(qū)內(nèi)對殘疾人實行無障礙通行，公共區(qū)域設(shè)有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識。這一措施不僅體現(xiàn)了對殘疾人的關(guān)愛，同時也會提高居民的文明意識。 充分發(fā)揮電視監(jiān)控系統(tǒng)的作用，使管理人員及時掌握中南世紀(jì)城一期各個區(qū)域的治安狀況，出入人流狀況，車輛交通狀況及衛(wèi)生保潔狀況等，使各種緊急情況能得到及時處理。 創(chuàng)造性是中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理的生命源泉科技在進(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人們對住宅區(qū)的各種需求也在不斷地擴展。中南世紀(jì)城一期只有不斷地創(chuàng)新，吸收國內(nèi)外住宅管理精華，做人之未做，做人之難做，才能不斷完善，并保持在同行業(yè)中的領(lǐng)先地位。如：實行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營，我們計劃在接管中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理工作后，在其周圍區(qū)域內(nèi)陸續(xù)投資開設(shè)電器維修中心、美容美發(fā)中心、快餐店、健身房等，以滿足廣大住戶的日常生活需要，同時不斷提高管理處的綜合實力。 實施社區(qū)全方位服務(wù)我們在接管中南世紀(jì)城一期后，將迅速推出“溫馨家園計劃”，充分利用中南世紀(jì)城一期及周邊地區(qū)的各類設(shè)施和場所，為廣大業(yè)主提供全面周到的24小時溫馨服務(wù)。如： 定期舉辦棋牌賽、書畫展、各種派對等，豐富住戶的業(yè)余生活，增進(jìn)業(yè)主間的情感溝通。 設(shè)立業(yè)主接待日和業(yè)主接待電話，向業(yè)主提供24小時全天候的護衛(wèi)、保潔和維修服務(wù)。我們的口號是：“住中南世紀(jì)城一期，享受輕松生活”。使每一位入住中南世紀(jì)城一期的業(yè)主都能享受到我們溫馨的服務(wù)和現(xiàn)代生活的便利。4 創(chuàng)造優(yōu)美舒適、安全文明、潔凈環(huán)境的設(shè)想中南世紀(jì)城一期位于新市區(qū)，是一個高檔住宅區(qū)，在物業(yè)管理工作中，我們應(yīng)以高的文化品味取勝，通過住宅區(qū)軟、硬件的配套服務(wù)，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適、安全文明、環(huán)境潔凈的高檔小區(qū)。 硬件建設(shè)可靠的安全保障系統(tǒng)、管理完善的環(huán)境設(shè)施、簡潔醒目的住宅形象設(shè)計系統(tǒng)、安全方便的交通網(wǎng)絡(luò)以及豐富的文化色彩等，一系列具有一定超前性能的先進(jìn)設(shè)施、設(shè)備為中南世紀(jì)城一期高尚環(huán)境和文明建設(shè)提供了物質(zhì)保證。 公布空氣質(zhì)量周報。空氣質(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。我們擬在中南世紀(jì)城一期內(nèi)業(yè)主基本上都入住以后，實行空氣質(zhì)量周報公布措施。這樣既可以讓監(jiān)測數(shù)據(jù)直接為業(yè)主服務(wù)，同時又可以提高住戶的環(huán)保意識。中南世紀(jì)城一期應(yīng)為凈化南通環(huán)境做出積極的貢獻(xiàn)。 建立優(yōu)美的環(huán)境。為了使中南世紀(jì)城一期環(huán)境進(jìn)一步活躍起來，更具文化品味，我們將與南通玄武湖合作，對小區(qū)內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識、歸類，將中南世紀(jì)城一期變?yōu)楦挥刑厣男⌒椭参飯@，使居民和來客感受到的不僅是滿目綠草、紅花，而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識，這是一項極有意義的措施。 對垃圾的分類處理。隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，環(huán)保問題越來越突出，我們計劃在接管中南世紀(jì)城一期后逐步實行垃圾的分類投放和處理，并在《住戶手冊》和各投放點標(biāo)明分類收集方法。設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類箱。可回收垃圾以報紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾及渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電鍍制品、殺蟲劑罐等。對垃圾的分類處理，我們將通過各種宣傳手段，增強業(yè)主的環(huán)保意識，引導(dǎo)他們養(yǎng)成正確的習(xí)慣。 嚴(yán)格車輛交通管理。我們準(zhǔn)備設(shè)置完善的各類交通標(biāo)識，加強車輛的監(jiān)控和引導(dǎo)，及時處理突發(fā)事件。 運用現(xiàn)代科技手段，“三防”結(jié)合，確保安全。“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合?！叭朔馈鄙衔覀儗嵤┛焖俜磻?yīng)系統(tǒng)，由管理中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上采用圍墻、防盜裝置等手段提高防范能力。在充分強調(diào)人的因素的前提下，逐步過渡到技防為主，運用中南世紀(jì)城一期的智能化保安設(shè)施結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。 軟件建設(shè)創(chuàng)建高檔次的住宅小區(qū)，軟件建設(shè)比硬件構(gòu)成更為重要、更為艱巨。特別是我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時間短，管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對物業(yè)管理的認(rèn)識和自身修養(yǎng)，這個過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功夫。主要有以下內(nèi)容： 將可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略作為中南世紀(jì)城一期發(fā)展的主導(dǎo)戰(zhàn)略。 組織落實，措施得力。成立以管理處為主、有業(yè)主代表參加的中南世紀(jì)城一期環(huán)保委員會，著眼于中南世紀(jì)城一期長遠(yuǎn)發(fā)展，依照可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，制定和實施中南世紀(jì)城一期環(huán)保工程。 引入住宅形象設(shè)計與建設(shè)功能，對中南世紀(jì)城一期進(jìn)行形象塑造。 建立“管理處員工人人都是環(huán)保監(jiān)督員”的觀念，對不利于環(huán)保的行為及時予以制止。 營造“保護社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。重點放在提高環(huán)保意識，增加環(huán)保知識方面，通過環(huán)保講座、每年六月的世界環(huán)保日系列活動等，引導(dǎo)住戶關(guān)心社區(qū)環(huán)境。 鼓勵節(jié)約水電，組織居民開展有利于身心健康的文體活動。 嚴(yán)格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，控制裝修材料的使用，加強工程監(jiān)管。 要逐步實行垃圾的分類投放、處理。5 體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化特色的物業(yè)管理典范模式 中南世紀(jì)城一期社區(qū)文化活動的總體構(gòu)想社區(qū)文化三項主題：營造全新的工作理念；熱愛地球，保護環(huán)境；做新世紀(jì)文明使者。社區(qū)文化三項特征：人性化的管理理念；超前性的文化視角；寧靜、祥和的文化氣氛。社區(qū)文化的總體目標(biāo)：使中南世紀(jì)城一期成為住宅文化的典范。中南世紀(jì)城一期將在我們的管理下大力開展社區(qū)文化建設(shè)。中南世紀(jì)城一期的文化定位是中西方文化與現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的有機結(jié)合。我們將在環(huán)境文化、行為文化、制度文化，精神文化等四個方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)、潛移默化、寓教于樂的社區(qū)文化建設(shè)，提高業(yè)主素質(zhì)，培養(yǎng)互助互愛精神，增強社區(qū)凝聚力，發(fā)揮社區(qū)文化的凝聚功能、激勵功能和約束功能。在中南世紀(jì)城一期文化建設(shè)上，我們還注重近與遠(yuǎn)、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚中南世紀(jì)城一期的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造名牌。 中南世紀(jì)城一期環(huán)境文化的構(gòu)想針對中南世紀(jì)城一期的園林式布局和環(huán)保要求，我們除了對住宅內(nèi)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行監(jiān)測，全面加強社區(qū)環(huán)境文化和環(huán)保建設(shè)外，還準(zhǔn)備做好以下幾點：第一，維護已有的園林綠化，實施各季節(jié)植物交叉式綠化工程。第二，加強對社區(qū)內(nèi)環(huán)保意識的灌輸，使每個業(yè)主都自覺熱愛社區(qū)內(nèi)的環(huán)境，建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)計擺放一些雕塑作品，以體現(xiàn)出優(yōu)雅的藝術(shù)氛圍。第三、開展社區(qū)環(huán)境文化建設(shè)，實施社區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，整合社區(qū)環(huán)境形象，統(tǒng)一規(guī)劃社區(qū)內(nèi)的各種自然景觀和人文景觀。我們將擬定業(yè)主手冊、環(huán)境手冊、制訂全面的環(huán)境管理方案。 XXXX的管理模式XXXX管理模式業(yè)主第一以人為本品牌戰(zhàn)略第二節(jié) 擬采取的管理方式面對中南世紀(jì)城一期這樣一個高品味、高水平、高素質(zhì)居住人群的現(xiàn)代化住宅小區(qū)，選擇怎樣的管理模式才能達(dá)到最佳的管理效果，這是我們確定管理方式的重要課題，我們在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上確定了我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，選用專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)均較高的各類專業(yè)技術(shù)人才，以嚴(yán)格的管理制度規(guī)范各類服務(wù)，運用電腦管理等現(xiàn)代化手段，實現(xiàn)高效率、高水平的綜合一體化管理，加強社區(qū)精神文明建設(shè)，實施品牌戰(zhàn)略。我們的管理方式分為組織機構(gòu)系統(tǒng)、運作程序系統(tǒng)、信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分組成。一、 組織系統(tǒng)1 組織機構(gòu)（見下圖）項目經(jīng)理環(huán)境部工程部綜合客服部護衛(wèi)部2 組織機構(gòu)圖說明： 從中南世紀(jì)城一期內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，我們將在業(yè)主管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)下實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負(fù)責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。在擬制計劃、組織領(lǐng)導(dǎo)和對各項工作檢查指導(dǎo)協(xié)調(diào)等方面由管理處經(jīng)理直接負(fù)責(zé)，各項具體工作在各組職責(zé)范圍內(nèi)由各主管直接安排，各主管下屬人員直接向主管負(fù)責(zé)，而各主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé)。這樣的結(jié)構(gòu)使權(quán)力集中、責(zé)任明確、命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡捷、工作高效。 物業(yè)管理組負(fù)責(zé)小區(qū)安全、消防、交通、保潔、綠化、便民服務(wù)與社區(qū)文化活動等工作；工程設(shè)備組負(fù)責(zé)設(shè)備管理、維修養(yǎng)護及便民服務(wù)等工作；綜合組負(fù)責(zé)管理處的財務(wù)工作和文件資料的管理及電腦打字等工作。二、 運作程序系統(tǒng)1 整體運作流程日常管理與維修養(yǎng)護住戶入住房屋驗收與接管各類工種崗位培訓(xùn)護衛(wèi)組環(huán)境組綜合客服組各級各類人員開展管理與養(yǎng)護工作完善各類配套設(shè)施及各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)工作2 整體運作流程圖說明： 從整體運作流程圖中看，我們注重于整體設(shè)計全面合理，各項工作環(huán)節(jié)緊密銜接，起到承上啟下，相互制約的作用。 整體動作的各個環(huán)節(jié)我們將嚴(yán)格按照XXXXISO90012000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運作，它同樣適用于中南世紀(jì)城一期物業(yè)管理處的整體運作方案。 在管理處的整體運作過程中將始終運用現(xiàn)代化的電腦管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從方案的擬定到各項工作任務(wù)的完成都實現(xiàn)智能化管理。 在整體動作過程中，始終堅持全過程管理，確保指揮與監(jiān)督的封閉性管理，保證管理有效、及時到位，從而在最大限度上避免了缺漏和盲點。三、 信息反饋系統(tǒng)1 信息反饋示意圖2執(zhí)行實施機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）組織指揮機構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機構(gòu)（經(jīng)理）信息反饋渠道3 信息反饋示意圖說明： 信息也是資源，中南世紀(jì)城一期管理處的信息來源于執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和信息反饋渠道。 中南世紀(jì)城一期管理處在平時運作時，項目經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機構(gòu)相應(yīng)開始運作，此時，項目經(jīng)理就可以在信息反饋渠道中獲取信息，對指揮機構(gòu)所發(fā)出的各項指令可以作出較為實際的評估，從而判斷其正確與否，從中吸取經(jīng)驗，糾正錯誤，有效地克服了在工作中的盲目現(xiàn)象。 在監(jiān)督機構(gòu)控制方式中，我們采取例行檢查和突擊抽查相結(jié)合的方式進(jìn)行，而監(jiān)督控制的措施以預(yù)先控制與信息反饋控制相結(jié)合的方式進(jìn)行。四、 激勵系統(tǒng)1 激勵系統(tǒng)示意圖激勵機制文化活動機制培養(yǎng)提升機制獎懲機制工資福利機制思想工作機制2 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán)利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程度上獲得經(jīng)濟效益和社會效益。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細(xì)致思想工作，其主要工作方式有與員工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持以精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學(xué)的人才，做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等工作有機地結(jié)合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的開展增強了員工的自信心和認(rèn)同感，把員工的利益和公司的利益緊密地結(jié)合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集體活動、旅游、娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。第三節(jié) 工作計劃根據(jù)本項目情況，擬定管理方式和管理運作流程，具體計劃如下：序號項目內(nèi)容時間一前期介入階段1. 收集工程施工進(jìn)度、計劃、設(shè)計圖紙資料，及時編目分類存檔使用。2. 對工程建筑中的配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計、選型、配套、安裝、調(diào)試，進(jìn)行滿足物管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度；收集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料，為編制規(guī)范高效作業(yè)指導(dǎo)書提供依據(jù)。3. 對售樓資料（合同、廣告、宣傳）收集，并對所涉及物管服務(wù)條款進(jìn)行咨詢、建議和答疑，促進(jìn)售樓規(guī)范承諾，為日后物管服務(wù)奠定優(yōu)良基礎(chǔ)。二 制訂入伙方案與入伙資料準(zhǔn)備制訂入伙方案及入伙資料印制. 三接管驗收1. 參與建設(shè)單位報驗的工程項目竣工驗收活動。2. 與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗收工作。3. 辦理水、電、氣等能耗與施工單位的簽認(rèn)交接簽收。四開荒保潔1. 對項目進(jìn)行全面