【正文】 培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評(píng)價(jià)系統(tǒng)圖說(shuō)明：（1）針對(duì)XX小區(qū)的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。（3）通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。（4）根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé)① 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。② 主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（3）培訓(xùn)實(shí)施流程員工培訓(xùn)分為三個(gè)階段，即：崗前培訓(xùn)——崗位轉(zhuǎn)正培訓(xùn)——在崗培訓(xùn)。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)《新員工公共培訓(xùn)科目》。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長(zhǎng)期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)《多工種培訓(xùn)科目表》。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：常用禮儀知識(shí) 《物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》二服務(wù)意識(shí)：職業(yè)道德教育 如何處理業(yè)主與住戶投訴 與業(yè)主住戶的溝通技巧三企業(yè)文化：公司發(fā)展史及基本情況介紹 公司經(jīng)營(yíng)理念 《員工手冊(cè)》內(nèi)部管理規(guī)章制度四XX小區(qū)基本情況介紹及二次裝修管理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)保安員及車管員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一 單兵隊(duì)列動(dòng)作 三大步法體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基本功二 擒拿格斗基本功 捕俘拳防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟總結(jié)自身存在不足五《保安服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平七《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí)，救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識(shí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力清潔工（綠化工）培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《清潔服務(wù)工作手冊(cè)》《綠化服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)及考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長(zhǎng)一般常識(shí)每季度一次熟練掌握消殺程序；了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)七消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提高技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對(duì)XX小區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。同時(shí)，根據(jù)XX小區(qū)的實(shí)際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。限于篇幅，我們僅將XX小區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度XX小區(qū)精神文明建設(shè)公約XX小區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理公約XX小區(qū)裝修人員管理規(guī)定XX小區(qū)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定XX小區(qū)治安管理規(guī)定XX小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定XX小區(qū)園林綠化管理規(guī)定XX小區(qū)消防管理規(guī)定1XX小區(qū)交通車輛、停車場(chǎng)管理規(guī)定1XX小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1XX小區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定1XX小區(qū)臨時(shí)用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)描述保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)描述管理員崗位職責(zé)描述保安員崗位職責(zé)描述車管員崗位職責(zé)描述清潔員崗位職責(zé)描述維修工崗位職責(zé)描述綠化工崗位職責(zé)描述炊事員崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓(xùn)制度員工錄用制度勞動(dòng)合同管理規(guī)定請(qǐng)銷假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎(jiǎng)懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來(lái)訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度1防火安全檢查制度四、工作流程XX小區(qū)管理處整體運(yùn)作流程社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗(yàn)收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制服務(wù)物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應(yīng)急處理流程1培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎(jiǎng)懲獎(jiǎng)勵(lì)辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價(jià)書(shū)及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、投 標(biāo) 報(bào) 價(jià) 書(shū)項(xiàng)目名稱XX小區(qū)物業(yè)所在地海門(mén)市物業(yè)總建筑面積物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層物業(yè)管理費(fèi)：多層物業(yè)管理費(fèi)：別墅物業(yè)管理費(fèi)：商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：會(huì)所年物業(yè)管理費(fèi)：80萬(wàn)元/年前期開(kāi)辦費(fèi)： 開(kāi)辦費(fèi)總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則“以收定支”原則XX小區(qū)在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時(shí)考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計(jì)劃使用，合理開(kāi)支?！巴该鞴芾怼痹瓌t編制費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費(fèi)用開(kāi)支的預(yù)決算通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。三、日常物業(yè)管理費(fèi)及開(kāi)辦費(fèi)測(cè)算（一）測(cè)算依據(jù)南通市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場(chǎng)行情及行業(yè)測(cè)算慣例；（二）XX小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)測(cè)算（見(jiàn)附表一）。（三）XX小區(qū)前期開(kāi)辦物資（見(jiàn)附表二）。四、“兩金”的管理與使用XX小區(qū)公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《[南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。XX小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)測(cè)算表(附表一)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果（年總支出）一人工費(fèi)　(1)+┅┅(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人月測(cè)算月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5000812480000 （2）安全護(hù)衛(wèi)人員工資安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)22002212580800 （3）保潔人員工資保潔人員16人，設(shè)保潔主管一名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均1000元/人月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機(jī)電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均4000元/人月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4000612288000 （5）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]45%693360 （6）福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工會(huì)費(fèi)%（福利14%，%，工會(huì)費(fèi)2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]%269640 二行政辦公費(fèi)用　（1）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測(cè)算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費(fèi)用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：：（用水方數(shù)水費(fèi)單價(jià)+用電度數(shù)電度單價(jià)）（500+8000）1289040 （3）宣傳費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算按2000元/月20001224000 （4）通訊費(fèi)、郵電費(fèi)3部電話，管理處、值班室、報(bào)警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用；%；；%計(jì)2500元/平方米40%247。70年50%1097904 四環(huán)境管理費(fèi)用?。?）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人年計(jì)，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費(fèi)用綜合測(cè)算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費(fèi)用?。?）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人年計(jì)算，保安22人2000元/人年2244000 六綠化維護(hù)費(fèi)用；全部外包每平方米年費(fèi)用20元873843 七稅收一+┅┅%計(jì)[一+┅┅六]%449295 八公司利潤(rùn)一+┅┅七項(xiàng)的25%計(jì)[一+┅┅七]20%1082776 九總計(jì)　　6496658 十；計(jì)算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi) 注：上述測(cè)算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、公共用水等，該項(xiàng)費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，按實(shí)分?jǐn)偂X小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1小高層物業(yè)費(fèi)　2多層物業(yè)費(fèi)　3別墅物業(yè)費(fèi)　4商業(yè)物業(yè)費(fèi)　5會(huì)所物業(yè)費(fèi)80萬(wàn)元/年　XX小區(qū)前期開(kāi)辦物資清單(附表二)序號(hào)物品名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺(tái)9600054000　2愛(ài)普生1600K3針式打印機(jī)臺(tái)135003500財(cái)務(wù)專用3愛(ài)普生噴墨打印機(jī)臺(tái)230006000　4復(fù)印機(jī)臺(tái)11200012000　5傳真機(jī)臺(tái)210002000　6科密考勤機(jī)臺(tái)127002700　7塑封機(jī)臺(tái)1800800　8安裝電話部3300900　9數(shù)碼相機(jī)部130003000　10驗(yàn)鈔機(jī)臺(tái)130003000　11128兆優(yōu)盤(pán)個(gè)4100400　12（掛機(jī)）臺(tái)4250010000經(jīng)理、財(cái)務(wù)、會(huì)議室、工程維修、客服接待、值班室133匹空調(diào)（柜機(jī)）臺(tái)280001600014飲水機(jī)套3300900　15電話機(jī)部1