【正文】 立運行值班制度，做好設(shè)備的運行管理，確保設(shè)備的正常運行，保證供水、供電、供冷，實現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。（二）供配電系統(tǒng)高壓部分：負責日常的運行操作、管理和日常維護并做好相關(guān)運行記錄備查。（6）加強樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護、更換燈具等工作，確保XX小區(qū)照明系統(tǒng)正常運行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門進行經(jīng)常性維護和定期檢查，確保供水安全；每月對排水管道、雨水井、污水井進行檢查，并視情況進行清通。（四）電梯系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（8）保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（5）每月維護保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。房屋養(yǎng)護的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護和季節(jié)性預防養(yǎng)護。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項和禁止事項，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時對所有運行設(shè)備檢查巡視，以便及時發(fā)現(xiàn)問題盡快處理解決。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時清理。I、每月檢查各樓層通風機工作情況。②計劃養(yǎng)護A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周圍雜物。J、檢查車場、道路是否出現(xiàn)損壞，及時修補。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開裂、滲漏等情況，并及時維修。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等制定詳細計劃。（3）做好消防系統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護保養(yǎng)(控制計算機除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（6）電梯鑰匙要有專人管理，停梯須出告示。（8）制定事故處理應急措施，當發(fā)生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的XX小區(qū)具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料做詳細計劃。（5）加強日常維護檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。 設(shè)備管理模式：對于特殊設(shè)備按照勞動監(jiān)察部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門要求委托專業(yè)公司負責維修保養(yǎng)，其他各專業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負責日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。★ 設(shè)備管理方案一、工作職責主要負責XX小區(qū)的設(shè)備運行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計劃維護保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保XX小區(qū)設(shè)備設(shè)施的科學、安全、可靠、高效運行。注重消防管理，維護消防安全 一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。根據(jù)XX小區(qū)的特點，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好XX小區(qū)的安全防范管理工作：⑴ 堅持“預防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責任制，實行全天二十四小時對XX小區(qū)各區(qū)域進行全方位值崗巡查，防止可疑人員進入XX小區(qū)，預防各類刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕XX小區(qū)內(nèi)的一切推銷活動。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗，堅持“安全第一、服務至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合XX小區(qū)的保安管理模式。實行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)處理違章戶數(shù)/違章總戶數(shù)100%=100%保 證措 施有章必循，有法必依。對業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場維修。（八）道路、車場完好率公司內(nèi)控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積100%≥98%保 證措 施制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。（六）業(yè)主綜合服務滿意率國優(yōu)標準＞95%省優(yōu)標準＞95%市優(yōu)標準＞95%承諾指標＞95%測定依據(jù)滿意戶數(shù)/入住總戶數(shù)100%＞95%保證措施實行開放管理，向業(yè)主公開服務內(nèi)容、服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。加強巡視和維修養(yǎng)護工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。實行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴格控制物料進出。99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量簽收制度。三、檔案的運用員工因工作需要借閱檔案，應辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤貯存，以利于保存、查找和利用。在原來檔案的基礎(chǔ)上，進行科學分類，并不斷進行補充完善，應用計算機實施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫。月計月工資標準人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標準按人均4000元/人限于篇幅，我們僅將XX小區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度XX小區(qū)精神文明建設(shè)公約XX小區(qū)樓宇使用及維護管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理公約XX小區(qū)裝修人員管理規(guī)定XX小區(qū)物品搬進（出）管理規(guī)定XX小區(qū)治安管理規(guī)定XX小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定XX小區(qū)園林綠化管理規(guī)定XX小區(qū)消防管理規(guī)定1XX小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定1XX小區(qū)環(huán)境保護管理規(guī)定1XX小區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定1XX小區(qū)臨時用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責管理處主任崗位職責描述保安隊長崗位職責描述管理員崗位職責描述保安員崗位職責描述車管員崗位職責描述清潔員崗位職責描述維修工崗位職責描述綠化工崗位職責描述炊事員崗位職責描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓制度員工錄用制度勞動合同管理規(guī)定請銷假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度1防火安全檢查制度四、工作流程XX小區(qū)管理處整體運作流程社區(qū)文化活動實施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務質(zhì)量評價及不合格服務控制服務物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應急處理流程1培訓工作流程五、員工工作崗位考核及獎懲獎勵辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經(jīng)費收支測算一、投 標 報 價 書項目名稱XX小區(qū)物業(yè)所在地海門市物業(yè)總建筑面積物業(yè)管理費報價物業(yè)管理費標準：小高層物業(yè)管理費：多層物業(yè)管理費：別墅物業(yè)管理費：商業(yè)物業(yè)管理費：會所年物業(yè)管理費：80萬元/年前期開辦費： 開辦費總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費收支的基本原則“以收定支”原則XX小區(qū)在制訂物業(yè)管理收費時考慮到業(yè)主的承受能力，收費標準均照南通市的收費指導，并在此基礎(chǔ)上精打細算，計劃使用，合理開支。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓，內(nèi)容詳見《新員工公共培訓科目》。（2）有效運用各種培訓形式和方法，確保培訓達到預期效果。 第二部分 工作計劃依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃。三、激勵機制（一）激勵機制示意圖激勵機制獎懲體系報酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（二）激勵機制說明公司激勵機制分為兩個層次，第一層次為員工直接感受的報酬及獎懲體系。管理的指導思想是：以社會效益為主，經(jīng)濟效益、環(huán)境效益有機結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務。加強對業(yè)主、住戶的治安消防意識和知識的宣傳，做到全民具備防范能力。物業(yè)接管XX小區(qū)以后，首先將對社區(qū)環(huán)境進行綜合治理，具體方案是；對社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場所、場地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點清理衛(wèi)生死角，全面進行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個干凈整潔的環(huán)境。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護保養(yǎng)、房管、客戶服務，保安、清潔、車輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個環(huán)節(jié)，凝聚了物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市同行的先進經(jīng)驗，管理運作的標準化、規(guī)范化程度達到南通市先進水平，是我們對事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。從作息時間到工作實績，從保潔、保安、維修工到收費員，做到任務明確，獎懲分明。%。數(shù)年來，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務、精湛的智能化管理技術(shù)，贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽和關(guān)注。具有珍惜機會、全情投入的激情。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。XX小區(qū)的綠化環(huán)境經(jīng)過精心設(shè)計，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對東苑半島等管理經(jīng)驗，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點，對小區(qū)綠化進行改造，并精心管理，精心修造，把XX小區(qū)塑造成一個四季花開、鳥語花香的美麗的高檔社區(qū)。在崗位設(shè)置上，充分考慮到XX小區(qū)規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進的特點，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿足XX小區(qū)的實際需求，降低管理成本。通過加強溝通，加強企業(yè)文化建設(shè)，引導員工形成共同的價值取向和文化觀，確保員工積極主動愉快地從事本職工作。做好登記造冊，完善交接簽收認可工作，分清責任，對于各類設(shè)備設(shè)施，結(jié)合設(shè)備檔案，認真核對，辦好接收手續(xù)。強調(diào)將理論應用到實踐工作中。所有培訓課程結(jié)束后均進行考核、評價，并歸檔管理。（三）XX小區(qū)前期開辦物資（見附表二）。年計，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費用綜合測算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費用?。?）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人對于XX小區(qū)的工程技術(shù)、小區(qū)管理、經(jīng)營財務、人事管理、規(guī)章制度及往來文件、質(zhì)量管理文件檔案資料及其他檔案，進行分類編號、科學建檔，具體內(nèi)容見附表。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說明書，規(guī)定應按部門分類，以內(nèi)容分類，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進行組卷，逐一編號、登記造冊、編輯目錄，分柜保存。工程技術(shù)管理XX小區(qū)建設(shè)竣工資料：報建資料、XX小區(qū)紅線圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、煤氣等）、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統(tǒng)配線、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等XX小區(qū)改造變更資料：各類改造竣工圖、裝修及驗收資料（裝修申請表、責任書、裝修圖、施工隊資料、驗收資料等）、XX小區(qū)改造計劃房屋及公共設(shè)施維修（維護）：房屋重大維修資料、公共設(shè)施重大維修資料、日常維修資料（申請記錄、回訪記錄、維修派工單等）、大修改造計劃、故障事故報告、公共設(shè)施巡檢記錄等設(shè)備資料：設(shè)備管理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)備臺帳及更新記錄、工程驗收資料等）、設(shè)備技術(shù)（設(shè)備使用說明書、圖紙）、設(shè)備運行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）科技圖書及資料：各類技術(shù)手冊、標準、規(guī)范、 產(chǎn)品樣本和資料、其他技術(shù)信息和資料等經(jīng)營財務經(jīng)營管理資料：房產(chǎn)面積資料、經(jīng)營收費標準等合同管理資料：物業(yè)委托管理合同、購房合同、垃圾清運合同、消殺合同、采購合同、工程維修合同及其他經(jīng)營合同，合同更改、評審記錄財務管理：各類會計憑證、賬簿、報表等人事勞資人事：員工花名冊、資質(zhì)證明資料、員工體檢表、考核表、工傷保險資料、各類統(tǒng)計報表等勞資：員工工資、考勤、各類休假、獎金發(fā)放記錄、各類統(tǒng)計報表等培訓：培訓計劃、員工培訓記錄、培訓考核記錄等規(guī)章制度及往來文件 管理及運作規(guī)章制度 政府、主管部門頒發(fā)的法律法規(guī)文件 物業(yè)管理公司文件 其他外來文件 本管理處發(fā)出的通知、公告、報告、信函等公文質(zhì)量管理文件質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊、運作程序文件、作業(yè)指導書質(zhì)量管理資料及記錄：內(nèi)部質(zhì)量審核資料、管理評審資料、糾正和預防措施報告、其他記錄及資料檔案管理資料檔案銷毀報告及清單 檔案接管、移交記錄其他第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務指標的承諾一、管理經(jīng)營指標承諾及擬采取的措施（一）管理服務費收取率國優(yōu)標準＞98%省優(yōu)標準＞98%承諾指標測定依據(jù)實收費用額/應收費用總額100%＞98%保證措施加強宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識?！?維修服務回訪率公司內(nèi)控標準100%承諾指標100%測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施維修實行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪，保證反饋渠道暢通。提倡“全員保潔，人過地凈”。（四）火災年發(fā)生率市優(yōu)標準＜%承諾指標＜%測定依據(jù)火災發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜%保證措施實行全員義務消防員制，建立一支“消防快速反應分隊”；制