【正文】 立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過(guò)渡。（二）供配電系統(tǒng)高壓部分：負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行操作、管理和日常維護(hù)并做好相關(guān)運(yùn)行記錄備查。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保XX小區(qū)照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（2）供水管道、水表、泵、水池、閥門(mén)進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全；每月對(duì)排水管道、雨水井、污水井進(jìn)行檢查，并視情況進(jìn)行清通。（四）電梯系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類(lèi)型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（8）保持電梯機(jī)房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國(guó)消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時(shí)修補(bǔ)。L、檢查地下室結(jié)構(gòu)是否正常，四周墻壁是否出現(xiàn)變形、滲漏等情況；M、協(xié)助業(yè)主審核二次裝修方案，提醒注意事項(xiàng)和禁止事項(xiàng)，防止裝修施工中損壞公共設(shè)施、消防設(shè)施、房屋結(jié)構(gòu)、防水層等。C、第半個(gè)月檢查清理雨水井、沉沙井。K、走廊及樓梯墻壁每3—5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)主外委承包）。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。如果緊急的可用電話通知值班人員或工程部。建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快處理解決。D、檢查排水、排污管道、溝渠，及時(shí)清理。I、每月檢查各樓層通風(fēng)機(jī)工作情況。②計(jì)劃養(yǎng)護(hù)A、每周檢查天面雨水筒及渠閘，并清理周?chē)s物。J、檢查車(chē)場(chǎng)、道路是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。B、檢查玻璃幕墻是否出現(xiàn)變形、開(kāi)裂、滲漏等情況，并及時(shí)維修。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料等制定詳細(xì)計(jì)劃。（3）做好消防系統(tǒng)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng)(控制計(jì)算機(jī)除外)，并做好有關(guān)記錄備查。（6）電梯鑰匙要有專(zhuān)人管理，停梯須出告示。（8）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止事故范圍擴(kuò)大。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的XX小區(qū)具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料做詳細(xì)計(jì)劃。（5）加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確保完好。 設(shè)備管理模式：對(duì)于特殊設(shè)備按照勞動(dòng)監(jiān)察部門(mén)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)要求委托專(zhuān)業(yè)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，其他各專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常管理和操作，日常保養(yǎng)和維修。★ 設(shè)備管理方案一、工作職責(zé)主要負(fù)責(zé)XX小區(qū)的設(shè)備運(yùn)行管理、操作及設(shè)備設(shè)施的定期計(jì)劃維護(hù)保養(yǎng)，保證供水、供電、供冷，確保XX小區(qū)設(shè)備設(shè)施的科學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行。注重消防管理，維護(hù)消防安全 一直以來(lái)，黨和國(guó)家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來(lái)抓。根據(jù)XX小區(qū)的特點(diǎn)，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好XX小區(qū)的安全防范管理工作：⑴ 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時(shí)對(duì)XX小區(qū)各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入XX小區(qū)，預(yù)防各類(lèi)刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕XX小區(qū)內(nèi)的一切推銷(xiāo)活動(dòng)。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合XX小區(qū)的保安管理模式。實(shí)行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)處理違章戶(hù)數(shù)/違章總戶(hù)數(shù)100%=100%保 證措 施有章必循，有法必依。對(duì)業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。（八）道路、車(chē)場(chǎng)完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)道路、車(chē)場(chǎng)完好面積/道路、車(chē)場(chǎng)總面積100%≥98%保 證措 施制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期巡視和維護(hù)。（六）業(yè)主綜合服務(wù)滿(mǎn)意率國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%承諾指標(biāo)＞95%測(cè)定依據(jù)滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%＞95%保證措施實(shí)行開(kāi)放管理，向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識(shí)，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶(hù)質(zhì)量簽收制度。三、檔案的運(yùn)用員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤(pán)貯存，以利于保存、查找和利用。在原來(lái)檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)實(shí)施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫(kù)。月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機(jī)電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均4000元/人限于篇幅，我們僅將XX小區(qū)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度XX小區(qū)精神文明建設(shè)公約XX小區(qū)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理規(guī)定XX小區(qū)裝修管理公約XX小區(qū)裝修人員管理規(guī)定XX小區(qū)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定XX小區(qū)治安管理規(guī)定XX小區(qū)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定XX小區(qū)園林綠化管理規(guī)定XX小區(qū)消防管理規(guī)定1XX小區(qū)交通車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定1XX小區(qū)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1XX小區(qū)供水、供電、供氣管理規(guī)定1XX小區(qū)臨時(shí)用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)描述保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)描述管理員崗位職責(zé)描述保安員崗位職責(zé)描述車(chē)管員崗位職責(zé)描述清潔員崗位職責(zé)描述維修工崗位職責(zé)描述綠化工崗位職責(zé)描述炊事員崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓(xùn)制度員工錄用制度勞動(dòng)合同管理規(guī)定請(qǐng)銷(xiāo)假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎(jiǎng)懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來(lái)訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度1防火安全檢查制度四、工作流程XX小區(qū)管理處整體運(yùn)作流程社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗(yàn)收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制服務(wù)物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應(yīng)急處理流程1培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎(jiǎng)懲獎(jiǎng)勵(lì)辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價(jià)書(shū)及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、投 標(biāo) 報(bào) 價(jià) 書(shū)項(xiàng)目名稱(chēng)XX小區(qū)物業(yè)所在地海門(mén)市物業(yè)總建筑面積物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層物業(yè)管理費(fèi)：多層物業(yè)管理費(fèi)：別墅物業(yè)管理費(fèi)：商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：會(huì)所年物業(yè)管理費(fèi)：80萬(wàn)元/年前期開(kāi)辦費(fèi)： 開(kāi)辦費(fèi)總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則“以收定支”原則XX小區(qū)在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時(shí)考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計(jì)劃使用，合理開(kāi)支。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)《新員工公共培訓(xùn)科目》。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。 第二部分 工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。三、激勵(lì)機(jī)制（一）激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（二）激勵(lì)機(jī)制說(shuō)明公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為員工直接感受的報(bào)酬及獎(jiǎng)懲體系。管理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的治安消防意識(shí)和知識(shí)的宣傳，做到全民具備防范能力。物業(yè)接管XX小區(qū)以后，首先將對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；對(duì)社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場(chǎng)所、場(chǎng)地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點(diǎn)清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個(gè)干凈整潔的環(huán)境。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶(hù)服務(wù)，保安、清潔、車(chē)輛管理、消防管理、社區(qū)文化等各個(gè)環(huán)節(jié)，凝聚了物業(yè)人多年的心血，吸收了南通市同行的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，管理運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化程度達(dá)到南通市先進(jìn)水平，是我們對(duì)事業(yè)執(zhí)著追求的結(jié)晶。從作息時(shí)間到工作實(shí)績(jī)，從保潔、保安、維修工到收費(fèi)員，做到任務(wù)明確，獎(jiǎng)懲分明。%。數(shù)年來(lái)，我公司以其規(guī)范的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、精湛的智能化管理技術(shù)，贏得了上海市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的贊譽(yù)和關(guān)注。具有珍惜機(jī)會(huì)、全情投入的激情。二、健全、完善保安系統(tǒng)，把小區(qū)安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全兩大方面。XX小區(qū)的綠化環(huán)境經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，綠化面積比重很大，綠化覆蓋率較高，花草樹(shù)木品種繁多，我們接管后將發(fā)揮我們多年對(duì)東苑半島等管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合小區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)綠化進(jìn)行改造，并精心管理，精心修造，把XX小區(qū)塑造成一個(gè)四季花開(kāi)、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的美麗的高檔社區(qū)。在崗位設(shè)置上，充分考慮到XX小區(qū)規(guī)模偏小，硬件設(shè)施先進(jìn)的特點(diǎn)，崗位設(shè)置少而精，減少中間層，滿(mǎn)足XX小區(qū)的實(shí)際需求，降低管理成本。通過(guò)加強(qiáng)溝通，加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，引導(dǎo)員工形成共同的價(jià)值取向和文化觀，確保員工積極主動(dòng)愉快地從事本職工作。做好登記造冊(cè)，完善交接簽收認(rèn)可工作，分清責(zé)任，對(duì)于各類(lèi)設(shè)備設(shè)施，結(jié)合設(shè)備檔案，認(rèn)真核對(duì)，辦好接收手續(xù)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。（三）XX小區(qū)前期開(kāi)辦物資（見(jiàn)附表二）。年計(jì)，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費(fèi)用綜合測(cè)算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費(fèi)用?。?）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人對(duì)于XX小區(qū)的工程技術(shù)、小區(qū)管理、經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)、人事管理、規(guī)章制度及往來(lái)文件、質(zhì)量管理文件檔案資料及其他檔案，進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)、科學(xué)建檔，具體內(nèi)容見(jiàn)附表。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類(lèi)說(shuō)明書(shū)，規(guī)定應(yīng)按部門(mén)分類(lèi)，以?xún)?nèi)容分類(lèi)，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編輯目錄，分柜保存。工程技術(shù)管理XX小區(qū)建設(shè)竣工資料：報(bào)建資料、XX小區(qū)紅線圖、規(guī)劃圖、總平面竣工圖、建筑物竣工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、煤氣等）、構(gòu)筑物竣工圖、公共設(shè)施竣工圖、室外管網(wǎng)竣工圖（水、電、電話、煤氣、消防、有線電視、智能化系統(tǒng)配線、排雨排污等）、綠化工程竣工圖等XX小區(qū)改造變更資料：各類(lèi)改造竣工圖、裝修及驗(yàn)收資料（裝修申請(qǐng)表、責(zé)任書(shū)、裝修圖、施工隊(duì)資料、驗(yàn)收資料等）、XX小區(qū)改造計(jì)劃房屋及公共設(shè)施維修（維護(hù)）：房屋重大維修資料、公共設(shè)施重大維修資料、日常維修資料（申請(qǐng)記錄、回訪記錄、維修派工單等）、大修改造計(jì)劃、故障事故報(bào)告、公共設(shè)施巡檢記錄等設(shè)備資料：設(shè)備管理（維修保養(yǎng)規(guī)范、設(shè)備臺(tái)帳及更新記錄、工程驗(yàn)收資料等）、設(shè)備技術(shù)（設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、圖紙）、設(shè)備運(yùn)行、維修保養(yǎng)資料（通訊、水電、智能化系統(tǒng)、消防等）科技圖書(shū)及資料：各類(lèi)技術(shù)手冊(cè)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、 產(chǎn)品樣本和資料、其他技術(shù)信息和資料等經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理資料：房產(chǎn)面積資料、經(jīng)營(yíng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等合同管理資料：物業(yè)委托管理合同、購(gòu)房合同、垃圾清運(yùn)合同、消殺合同、采購(gòu)合同、工程維修合同及其他經(jīng)營(yíng)合同，合同更改、評(píng)審記錄財(cái)務(wù)管理：各類(lèi)會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表等人事勞資人事：?jiǎn)T工花名冊(cè)、資質(zhì)證明資料、員工體檢表、考核表、工傷保險(xiǎn)資料、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表等勞資：?jiǎn)T工工資、考勤、各類(lèi)休假、獎(jiǎng)金發(fā)放記錄、各類(lèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表等培訓(xùn)：培訓(xùn)計(jì)劃、員工培訓(xùn)記錄、培訓(xùn)考核記錄等規(guī)章制度及往來(lái)文件 管理及運(yùn)作規(guī)章制度 政府、主管部門(mén)頒發(fā)的法律法規(guī)文件 物業(yè)管理公司文件 其他外來(lái)文件 本管理處發(fā)出的通知、公告、報(bào)告、信函等公文質(zhì)量管理文件質(zhì)量體系文件：質(zhì)量手冊(cè)、運(yùn)作程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)質(zhì)量管理資料及記錄：內(nèi)部質(zhì)量審核資料、管理評(píng)審資料、糾正和預(yù)防措施報(bào)告、其他記錄及資料檔案管理資料檔案銷(xiāo)毀報(bào)告及清單 檔案接管、移交記錄其他第八節(jié) 各類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)指標(biāo)的承諾一、管理經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及擬采取的措施（一）管理服務(wù)費(fèi)收取率國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)測(cè)定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額100%＞98%保證措施加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí)?！?維修服務(wù)回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施維修實(shí)行100%回訪制，采用電話、上門(mén)、書(shū)面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。提倡“全員保潔，人過(guò)地凈”。（四）火災(zāi)年發(fā)生率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＜%承諾指標(biāo)＜%測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱?hù)數(shù)100%＜%保證措施實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制