【正文】 評(píng)及技術(shù)交流）每月召開一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提高技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”。四、“兩金”的管理與使用XX小區(qū)公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《[南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。年計(jì)算，保安22人2000元/人二、檔案的管理充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。住戶檔案資料分類原則是每組團(tuán)按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶按冊(cè)建檔，但要充分考慮原接管檔案分類的實(shí)際。對(duì)住宅用戶采取銀行定期托收服務(wù)。每月5日前由管理員對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并提交分析報(bào)告。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤%承諾指標(biāo)≤%測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)100%≤‰保證措施提供24小時(shí)保安服務(wù)。定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識(shí)。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。通過(guò)每季度召開一次質(zhì)量分析會(huì)，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評(píng)審等活動(dòng)，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對(duì)性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績(jī)效。按消防設(shè)施的不同功能，進(jìn)行分類，分別計(jì)算完好率。雨季、臺(tái)風(fēng)期間，及時(shí)巡查。保障消防安全 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級(jí)防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)XX小區(qū)的消防安全。同時(shí)，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《江蘇省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)成立自建保安組織。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為XX小區(qū)的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、文明、寧?kù)o的生活環(huán)境。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。（四）接管驗(yàn)收時(shí)業(yè)主應(yīng)提供的圖紙、資料產(chǎn)權(quán)資料（1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2）用地批準(zhǔn)文件（3）建筑執(zhí)照技術(shù)資料（1）規(guī)劃圖（2）竣工圖（3）總平面圖①單體建筑、結(jié)構(gòu)、各系統(tǒng)設(shè)備竣工圖②消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖（4）地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告（5）工程合同（6）開、竣工報(bào)告（7）工程預(yù)決算（8）圖紙會(huì)審記錄（9）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（10）隱蔽工程驗(yàn)收簽證（11）沉降觀測(cè)記錄（12）竣工驗(yàn)收證明書（包括綜合驗(yàn)收、各分項(xiàng)目驗(yàn)收）（13）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書（14）玻璃幕墻等新材料、構(gòu)件的鑒定合格書（15）水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書（16）供水、供電協(xié)議（合同）（17）供水管道、空調(diào)水管道試壓報(bào)告（18）綠化工程圖紙及相關(guān)資料（19）車庫(kù)圖紙及車輛詳細(xì)資料（20）其他技術(shù)資料（通訊、監(jiān)控、智能化設(shè)備等）及物業(yè)管理所必需的資料。低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（8）搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。（3）重視和落實(shí)電梯的保修和安全年檢工作。管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。（7）定期檢查庫(kù)房氣體滅火系統(tǒng)報(bào)警、釋放功能（試驗(yàn)時(shí)應(yīng)關(guān)閉維修閥，以防氣體釋出），確保氣體滅火系統(tǒng)隨時(shí)處于備用狀態(tài)，保證檔案資料的安全。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。F、檢查內(nèi)外墻壁、抹灰、窗臺(tái)、腰線，并及時(shí)修補(bǔ)。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時(shí)間緊、要求及時(shí)，必須設(shè)有24小時(shí)報(bào)修熱線。E、每月檢查維修走火梯防火門及閉門器。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。H、特別要注意在臺(tái)風(fēng)、暴雨多發(fā)季節(jié)做好各項(xiàng)預(yù)防措施。(二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公。因此，工程部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。G、每月檢查污水井、化糞池，并視情況進(jìn)行清理。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，按約定時(shí)間修復(fù)。H、定期檢查疏通下水管道，修補(bǔ)明暗溝渠、落水管等到。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。（9）消防系統(tǒng)作為XX小區(qū)的重中之重，除堅(jiān)持上述定期檢查保養(yǎng)工作外，還將貫穿于日常維修工作的始終，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決，確保系統(tǒng)安全可靠地處于待投入狀態(tài)。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。其定期維修保養(yǎng)的工作質(zhì)量和技術(shù)性能由工程部負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督、跟蹤和驗(yàn)收。（6）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（10）遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措施，并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。如《崗位責(zé)任制》、《設(shè)備安全操作規(guī)程》、《設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)制度》、《員工考核細(xì)則》及《應(yīng)急突發(fā)事件技術(shù)支持方案》等有關(guān)制度。必須通過(guò)有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。⑸ 在執(zhí)勤工作時(shí)，對(duì)違反治安管理規(guī)定的人，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常管理運(yùn)作的實(shí)際情況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責(zé)規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度》、《應(yīng)急工作規(guī)程》、《停車場(chǎng)管理規(guī)程》、《火警應(yīng)急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、管理規(guī)范化。規(guī)范XX小區(qū)的車輛管理，力保車輛停泊有序、交通暢順、標(biāo)識(shí)清晰、管理完善。雨季、臺(tái)風(fēng)季節(jié)加強(qiáng)檢查。嚴(yán)格按照業(yè)主公約辦事，樹立管理處權(quán)威。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。管理員每日對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一。暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。施工單位應(yīng)指定動(dòng)火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。嚴(yán)格控制外來(lái)人員進(jìn)入，外來(lái)施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。99%承諾指標(biāo)179。 經(jīng)協(xié)商采取代為出租等方式盤活長(zhǎng)期空置住宅。應(yīng)符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮的要求。在檔案管理上，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)所具有的數(shù)據(jù)處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化。XX小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1小高層物業(yè)費(fèi)　2多層物業(yè)費(fèi)　3別墅物業(yè)費(fèi)　4商業(yè)物業(yè)費(fèi)　5會(huì)所物業(yè)費(fèi)80萬(wàn)元/年　XX小區(qū)前期開辦物資清單(附表二)序號(hào)物品名稱單位數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺(tái)9600054000　2愛(ài)普生1600K3針式打印機(jī)臺(tái)135003500財(cái)務(wù)專用3愛(ài)普生噴墨打印機(jī)臺(tái)230006000　4復(fù)印機(jī)臺(tái)11200012000　5傳真機(jī)臺(tái)210002000　6科密考勤機(jī)臺(tái)127002700　7塑封機(jī)臺(tái)1800800　8安裝電話部3300900　9數(shù)碼相機(jī)部130003000　10驗(yàn)鈔機(jī)臺(tái)130003000　11128兆優(yōu)盤個(gè)4100400　12（掛機(jī)）臺(tái)4250010000經(jīng)理、財(cái)務(wù)、會(huì)議室、工程維修、客服接待、值班室133匹空調(diào)（柜機(jī)）臺(tái)280001600014飲水機(jī)套3300900　15電話機(jī)部1050500　16寬帶接入項(xiàng)1280280　17辦公桌椅套126007200　18接待臺(tái)套140004000　19沙發(fā)套230006000　20茶幾張2300600　21文件柜個(gè)15150022500　22住戶資料柜個(gè)4080032000　23會(huì)議桌張180008000　24會(huì)議椅把202004000　25保險(xiǎn)柜臺(tái)240008000　26書報(bào)架套2300600　27白板套2110220　28員工工號(hào)牌批115001500　29員工服裝套10480083200　30對(duì)講機(jī)含電池部36100036000　31入伙資料批12000020000入伙時(shí)用32電話程控交換系統(tǒng)套150005000用于辦公室小計(jì)　　　　354800　二安全、消防管理　　　　　1警棍根171502550　2隔離帶卷5120600　3反光錐個(gè)301203600　4太陽(yáng)傘把4150600　5崗臺(tái)個(gè)35001500　6白板塊2110220　7可充式電筒個(gè)91201080　8多用插座個(gè)630180　9雨衣套141502100　10雨鞋雙1440560　11自行車輛93002700　12告示牌塊525125　133kg干粉滅火器瓶20751500　14消防腰斧把445180　15消防大平斧把445180　16消防扳手把41872　17安全繩卷475300　18水袋接口個(gè)42080　19消防槍頭個(gè)430120　20防毒面具個(gè)4150600　21消防帶米100151500　22頭盔個(gè)4120480　23消防膠鞋雙430120　24消防鍬把42080　25消防桶個(gè)41040　26鐵鍬桿個(gè)480320　27消防服套412004800　28消防腰帶只480320　29警示帶卷4120480　30鐵圍欄個(gè)106006000 小計(jì)　　　　32987　三保潔、綠化類　　　　　1連身雨衣套101001000　2保潔工具批11000010000　3綠化工具批150005000　4奧林匹斯K195型高壓沖洗機(jī)臺(tái)12250022500　5XSS53剪草機(jī)臺(tái)2600012000　6割灌機(jī)臺(tái)240008000　7綠籬機(jī)臺(tái)