【正文】 苦耐勞及承受工作壓力管理處各部門崗位人員配備人員配備現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需18人，其中物業(yè)經(jīng)理1人、管理員1人、維修工1人、綠化工1人、收費(fèi)員1人、保潔工4人、公共秩序管理員9人（門崗6名、巡邏3名）。二、 物業(yè)管理目標(biāo)成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達(dá)到“瀏陽(yáng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；三、 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度日昌物業(yè)管理有限公司管 理 制 度第一章 董事會(huì)職權(quán)一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。三、討論和通過(guò)公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。四、審定和通過(guò)公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問(wèn)題。六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問(wèn)題。第二章 經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤工作。一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全和身心健康。五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。第三章 辦公室職責(zé)一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。五、組織召開例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。第四章 辦公室主任崗位職責(zé)一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。二、負(fù)責(zé)住戶的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類郵件的發(fā)放。、三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和不能按時(shí)完成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī)效考核的兌現(xiàn)。四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。七、組織召開工作例會(huì)及日常會(huì)議，撰擬相關(guān)材料并做好會(huì)議記錄。八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買計(jì)劃和發(fā)放，使庫(kù)存的物品存放合理，保管安全妥善。十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。第五章 管理部職責(zé)一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋，做好投訴記錄。四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。第六章 管理部主任崗位職責(zé)一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。二、負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)、考核及日常工作安排。三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。四、對(duì)部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問(wèn)題，做到派單及時(shí)，過(guò)程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿意。六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理。八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見和建議，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。第七章 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)履行保安員職責(zé)，做出表率。三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表，組織召開班前會(huì)和班后講評(píng)并做好績(jī)效考核。四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題，關(guān)心愛護(hù)保安隊(duì)員。七、督促隊(duì)員執(zhí)行宿舍管理制度，保持宿舍整潔，無(wú)亂拉亂掛現(xiàn)象。八、對(duì)本班無(wú)權(quán)決定或無(wú)力解決的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告，執(zhí)行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，確保安全。第八章 保安員崗位職責(zé)一、門衛(wèi)崗位職責(zé)著裝整齊、佩戴齊全，按時(shí)上崗交接班。值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報(bào)、吃東西、睡覺、不準(zhǔn)收聽錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問(wèn)題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。認(rèn)真填寫各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。對(duì)外來(lái)人員一律進(jìn)行出入登記，來(lái)訪的客人得到業(yè)主或公司領(lǐng)導(dǎo)同意后方可進(jìn)入。嚴(yán)謹(jǐn)各類修補(bǔ)、買賣、收舊及搞傳銷的人員進(jìn)入小區(qū)。裝修材料及專業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。對(duì)運(yùn)出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。進(jìn)入小區(qū)的車輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。二、巡邏崗崗位職責(zé)巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤查，并及時(shí)請(qǐng)其離開小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。嚴(yán)禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內(nèi)各種公共場(chǎng)所、設(shè)施上散發(fā)和張貼傳單。熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。第九章 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。三、負(fù)責(zé)部門內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好工作的實(shí)施。四、每日檢查崗位的班次交接，工作質(zhì)量效率、員工行為規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題現(xiàn)場(chǎng)糾正，并做好當(dāng)日檢查記錄。五、教育員工愛護(hù)公物，厲行節(jié)約。六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。第十章 保潔員崗位職責(zé)一、室外保潔員崗位職責(zé)準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺(tái)兩次。垃圾隨時(shí)清理，倒置垃圾中轉(zhuǎn)站。熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。維護(hù)小區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象要及時(shí)勸阻和制止。完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé)準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。負(fù)責(zé)愛護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，定期向上司匯報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。對(duì)游樂(lè)兒童，活動(dòng)人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z(yǔ)。維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突發(fā)事件。定期對(duì)花園樹木、池邊噴灑藥物，以確?；▓@四周衛(wèi)生整潔。及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問(wèn)題自行解決。在客戶或銷售員的要求下，可以和客戶談物業(yè)公司及小區(qū)的相關(guān)情況。對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。愛崗敬業(yè)，完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé)（1）樓道保潔員崗位職責(zé)①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。②每周對(duì)樓梯內(nèi)標(biāo)志牌、信箱、消防栓、可視對(duì)講機(jī)、防盜門、電表等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好登記并上報(bào)部門。⑥定期對(duì)樓道蚊蟲等進(jìn)行消殺，確保無(wú)“四害”。⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。（2）辦公室保潔員崗位職責(zé)①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。②工作時(shí)間不能做與工作無(wú)關(guān)的事，如聊天。③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。④積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。⑥積極完成上級(jí)交代的臨時(shí)任務(wù)。⑦每次使用完保潔工具，應(yīng)清潔干凈，放到指定的地點(diǎn)。四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé)按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。根據(jù)客戶要求，按照部門制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門。嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費(fèi)用。第十一章 物業(yè)管理員崗位職責(zé)一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)業(yè)主實(shí)行全面服務(wù)。二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。四、處理業(yè)主/用戶日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問(wèn)訊、咨詢、投訴等事宜。五、業(yè)主辦理入住、裝修手續(xù)后，負(fù)責(zé)對(duì)房屋進(jìn)行交接驗(yàn)收，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)時(shí)行整改。六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查，以及存在問(wèn)題的處理。七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)收。八、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共部位的設(shè)施/設(shè)備的檢查和保修。九、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的空置房時(shí)行檢果和管理。十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙的管理和使用。第十二章 水電工崗位職責(zé)一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽從指揮，不遲到早退，嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶隨叫隨到，不拖拉扯皮。三、對(duì)用電設(shè)備要定時(shí)或不定時(shí)的巡回檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，填寫好工作日志，并及時(shí)向上級(jí)詳細(xì)匯報(bào)。四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開關(guān)帶負(fù)荷停送電。五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工