【正文】 235007000　8垃圾推車臺(tái)16150024000　9高枝剪把2300600　10三節(jié)伸縮桿根29001800　11花剪把5120600　12大剪把545225　13藥水機(jī)個(gè)350150肩背式14把25001000　15把28001600　16推水地刮把2120240　17汽油機(jī)臺(tái)150005000　小計(jì)　　　　100715　四工程維護(hù)類　　　　　1電焊機(jī)臺(tái)112001200用于焊接養(yǎng)護(hù)2進(jìn)口手提切割機(jī)臺(tái)1680680用于日常維修3熱熔焊接機(jī)臺(tái)210002000用于日常維修4管絲機(jī)臺(tái)220004000用于日常維修5角磨機(jī)臺(tái)1750750用于日常維修6沖擊鉆臺(tái)216503300用于日常開孔7手電鉆臺(tái)26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通機(jī)臺(tái)130003000用于污水管道疏通9數(shù)字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個(gè)1095950用于日常維修12搖表（500V）套25001000用于日常檢測(cè)13臺(tái)25001000用于日常搶修14管鉗把450200用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護(hù)16個(gè)25001000用于日常維修及保潔173米鋁梯個(gè)1800800用于日常維修及保潔185米鋁梯個(gè)120002000用于日常維修及保潔19工具柜個(gè)28001600放置工具20工作臺(tái)臺(tái)120002000工作臺(tái)面21工具箱套101001000放置工具22臺(tái)鉗臺(tái)120002000工作用具23電錘鉆頭套1500500用于日常維修24電鉆鉆頭套1200200用于日常維修25充電式手電把3200600用于日常維修26工作標(biāo)示牌套110001000如：小心路滑等等小計(jì)　　　　34800　五員工生活設(shè)施類　　　　　1上下床張2740010800不含保潔、綠化2床上用品套5420010800軍被、墊被、床單等3電風(fēng)扇臺(tái)141001400每4人1臺(tái)4熨斗套2100200員工用5電視機(jī)臺(tái)330009000員工用6DVD臺(tái)312003600員工用7洗衣機(jī)臺(tái)230006000員工用8電熱水器臺(tái)4500020000員工用9廚具批150005000員工食堂用10柜式冰箱臺(tái)130003000員工食堂用11消毒柜臺(tái)110001000員工食堂用12微波爐臺(tái)2300600員工食堂用13電飯堡臺(tái)44001600員工食堂用14其他零星物品批160006000員工食堂用小計(jì)　　　　79000　合計(jì)602302第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理住宅區(qū)的檔案資料是物業(yè)管理的重要資源，建立完善的檔案并進(jìn)行科學(xué)的管理是十分必要的。月測(cè)算月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5000812480000 （2）安全護(hù)衛(wèi)人員工資安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對(duì)XX小區(qū)實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。（二）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)五年以上工作經(jīng)驗(yàn)具物業(yè)管理經(jīng)歷有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派管理員不限35歲以下大專物管或經(jīng)營(yíng)專業(yè)三年以上工作經(jīng)驗(yàn)熟練使用電腦熟悉會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合管理員男35歲以下大專以上建筑或機(jī)電專業(yè)三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證內(nèi)部選派維修工男40歲以下中專以上有中級(jí)電工及弱電以上操作證 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)具土木維修經(jīng)驗(yàn)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合清潔工不限40歲以下初中以上，五官端正，動(dòng)作麻利有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先會(huì)使用清潔設(shè)備優(yōu)先班長(zhǎng)內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘保安員車管員男20—26歲高中退伍軍人，黨員優(yōu)先身體健康，儀容形象好有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。 實(shí)行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對(duì)各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅(jiān)持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實(shí)施“以人為本，人性化管理”，逐個(gè)走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠(chéng)待人，以誠(chéng)感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會(huì)一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠(chéng)服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造XX小區(qū)的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對(duì)保安員實(shí)施半軍事化管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。如果雙方有機(jī)會(huì)合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項(xiàng)目的物業(yè)管理的嶄新形象，實(shí)行雙贏局面。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動(dòng)手能力強(qiáng)，一專多能，一職多能，隊(duì)伍精干，完全能滿足XX小區(qū)的管理需要。公司以品牌發(fā)展為起點(diǎn)，不斷探索經(jīng)營(yíng)管理新路子，崇尚業(yè)績(jī)、注重工作改進(jìn)的考核—激勵(lì)制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶提供價(jià)格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。公司在物業(yè)管理服務(wù)上建立了一整套科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理和經(jīng)營(yíng)體系。經(jīng)過不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的物業(yè)人員。XX小區(qū)是海門市的高尚住宅區(qū)，通過分析投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理特點(diǎn)和我公司的實(shí)力與優(yōu)勢(shì)，我們堅(jiān)信我們完全有能力管理好該項(xiàng)目，完全有能力滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望。對(duì)全體保安人員的聘用實(shí)行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無不良記錄，并實(shí)行擔(dān)保人制度。為了管理好XX小區(qū)，在對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時(shí)，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動(dòng)業(yè)主住戶的積極性。二、監(jiān)督約束機(jī)制（一）XX小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制示意圖康邸物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)政府主管部門業(yè)主意見調(diào)查ISO9001內(nèi)審目標(biāo)責(zé)任書工作會(huì)議、財(cái)務(wù)審查專項(xiàng)檢查物業(yè)管理考評(píng)XX小區(qū)管理處業(yè)主意見調(diào)查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監(jiān)督欄公布有關(guān)投訴電話服務(wù)承諾制員工定期考核業(yè) 主（二）XX小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制說明由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)行全方位監(jiān)督。四、管理工作的控制方式采用定點(diǎn)檢查方式，通過管理處受理投訴，追溯處理問題的全過程，檢查有無推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。② 主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。XX小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)測(cè)算表(附表一)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果（年總支出）一人工費(fèi)　(1)+┅┅(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人年2244000 六綠化維護(hù)費(fèi)用；全部外包每平方米年費(fèi)用20元873843 七稅收一+┅┅%計(jì)[一+┅┅六]%449295 八公司利潤(rùn)一+┅┅七項(xiàng)的25%計(jì)[一+┅┅七]20%1082776 九總計(jì)　　6496658 十；計(jì)算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi) 注：上述測(cè)算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、公共用水等，該項(xiàng)費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，按實(shí)分?jǐn)?。在現(xiàn)代信息社會(huì)，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段。加強(qiáng)檔案的安全、保密工作。 對(duì)于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取業(yè)主公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)179。充分發(fā)揮技防手段的作用。XX小區(qū)所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≥98%保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%≥98%保證措施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲(chǔ)存設(shè)施及場(chǎng)所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＜1%承諾指標(biāo)＜1%測(cè)定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜1%保證措施加強(qiáng)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的宣傳教育。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%＞98%保 證措 施每季定期清理檢查。維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理 以“安全”為重心，“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)XX小區(qū)及周邊的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。并將保安工作納入XX小區(qū)物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進(jìn)行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力求達(dá)到一專多能，把保安隊(duì)伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊(duì)伍。⑷ 建立安全責(zé)任人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理 海門市XX小區(qū)進(jìn)出的人員、車輛相對(duì)較多。三、建立健全規(guī)章制度 主要根據(jù)我司已經(jīng)通過的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合海門市XX小區(qū)的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合海門市XX小區(qū)特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正常可靠運(yùn)行。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細(xì)制定。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時(shí)排除故障，更換零件等。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問題的及時(shí)處理。③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有：A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對(duì)存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時(shí)修復(fù)，防止在雨季時(shí)出現(xiàn)漏水、損壞財(cái)物。五、設(shè)備維修服務(wù)日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、XX小區(qū)大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù)，分布在四面八