【正文】 與業(yè)主有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報(bào)修或設(shè)備設(shè)施故障可報(bào)管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。E、檢查清理地下室集水井。J、每年定期進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。B、每半個(gè)月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時(shí)修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時(shí)向業(yè)匯報(bào)，由業(yè)主發(fā)外承包。（六）房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。（4）每月按XX小區(qū)區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由XX小區(qū)物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先救護(hù)乘客出梯。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計(jì)劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細(xì)制定。（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（一）對外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)：電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動化、霓虹燈等。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。稍有不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。⑵ 堅(jiān)持XX小區(qū)內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結(jié)合原則。具體將從以下幾方面開展保安工作:建立一支專業(yè)化的保安隊(duì)伍 保安管理的有效與否將直接影響XX小區(qū)的安全，甚至影響其社會形象。第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案★ 保安管理服務(wù)方案一、保安管理構(gòu)想（一）管理目標(biāo)建立專業(yè)化的保安隊(duì)伍 以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍。對違章者，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定處理。（十二）消防設(shè)施設(shè)備完好率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)備總數(shù)量100%＞98%保證措施建立嚴(yán)格的各類消防設(shè)施、設(shè)備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實(shí)按照制度執(zhí)行。市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率年有效投訴率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＜5‰承諾指標(biāo)＜2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)100%＜2‰保證措施不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。檔案的銷毀，應(yīng)填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案室管理員保存。同時(shí)，運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運(yùn)用與接受。一、檔案的接管成立管理處檔案資料室，專門負(fù)責(zé)XX小區(qū)檔案的接管與管理工作。月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4000612288000 （5）社會保險(xiǎn)費(fèi)工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]45%693360 （6）福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工會費(fèi)%（福利14%，%，工會費(fèi)2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]%269640 二行政辦公費(fèi)用?。?）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費(fèi)用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：：（用水方數(shù)水費(fèi)單價(jià)+用電度數(shù)電度單價(jià)）（500+8000）1289040 （3）宣傳費(fèi)、書報(bào)費(fèi)綜合測算按2000元/月20001224000 （4）通訊費(fèi)、郵電費(fèi)3部電話，管理處、值班室、報(bào)警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用；%；；%計(jì)2500元/平方米40%247?！巴该鞴芾怼痹瓌t編制費(fèi)用開支計(jì)劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費(fèi)用開支的預(yù)決算通過業(yè)主委員會的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。（3）通過對員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。一、接管管理工作計(jì)劃XX小區(qū)進(jìn)駐管理、對于接管管理工作尤為重要。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求?！　。ㄒ唬┩獠抗芾眢w制 政府主管部門業(yè)主管理委員會 物業(yè)管理有限公司 XX小區(qū)管理處 　?。ǘX小區(qū)管理處組織管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立XX小區(qū)管理處，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。確保XX小區(qū)安全萬無一失。對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是我們努力的目標(biāo)。編號：時(shí)間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第66頁 共66頁目 錄第一節(jié) 概述 2第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想 4第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計(jì)劃 5第四節(jié) 管理人員的配備及培訓(xùn) 10第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 11第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價(jià)書及經(jīng)費(fèi)收支測算 19第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 27第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾 30第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案 36第十節(jié) 便民服務(wù)及特約服務(wù) 58第十一節(jié) 社區(qū)文化 61第一節(jié) 概 述一、XX小區(qū)項(xiàng)目：，共建有30幢樓。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費(fèi)、代購物品等服務(wù)。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有著豐富的項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)必將對管好XX小區(qū)、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個(gè)舒適的優(yōu)美小區(qū)。管理處組織架構(gòu)圖如下：XX小區(qū)管理處組織架構(gòu)圖消防社區(qū)文化內(nèi)勤檢查客戶服務(wù)收費(fèi)房管維修運(yùn)行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊(duì)（三）XX小區(qū)管理處組織架構(gòu)說明管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。通過合理的報(bào)酬體系設(shè)計(jì)，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的XX小區(qū)建設(shè)施工驗(yàn)收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的管理服務(wù)，更為了XX小區(qū)業(yè)主的切身利益，所以在接管時(shí)我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。（4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《多工種培訓(xùn)科目表》。三、日常物業(yè)管理費(fèi)及開辦費(fèi)測算（一）測算依據(jù)南通市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）XX小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)測算（見附表一）。70年50%1097904 四環(huán)境管理費(fèi)用?。?）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人制定檔案接管與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責(zé)任制。做到檔案組卷分類科學(xué)化。附表：XX小區(qū)檔案資料分類目錄項(xiàng)目內(nèi)容住宅管理業(yè)主委員會工作：業(yè)主委員會的章程、文件、通知、資料、歷次活動記錄等住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房合同、住戶登記表、業(yè)主公約、住戶證件、驗(yàn)房簽收表、鑰匙發(fā)放記錄等）、住戶投訴、回訪記錄，住戶意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄社區(qū)文化：社區(qū)文化活動計(jì)劃、記錄（簡報(bào)、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結(jié)清潔衛(wèi)生：清潔衛(wèi)生檢查結(jié)果及記錄，垃圾清運(yùn)合同，消殺合同及記錄綠化管理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲害檢查防治記錄、綠化設(shè)備清單、使用及保養(yǎng)記錄車場管理：入住戶辦理停車卡記錄、辦卡車輛檔案、巡視路線、記錄、丟失車輛處理記錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區(qū)消防設(shè)施的管理情況及有關(guān)消防治安狀況記錄。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求管理員到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。要求保安員盡快熟悉XX小區(qū)用戶業(yè)主的人、車情況。保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設(shè)立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求，及時(shí)改進(jìn)工作中存在的問題和缺點(diǎn)。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由主任主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。（九）管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)管理人員培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%保證措施建立嚴(yán)格的培訓(xùn)制度并制訂詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，配備專職培訓(xùn)員以及先進(jìn)的培訓(xùn)設(shè)施。對各類消防設(shè)施，指定專人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)完好雨水井、污水井?dāng)?shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%＞98%保證措施化糞池每半年清理一次。完善保安管理制度 以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合XX小區(qū)正常運(yùn)作需求的保安管理制度。因此我司介入管理后，將以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務(wù)型的標(biāo)準(zhǔn)來管理保安隊(duì)伍，出色完成XX小區(qū)的各項(xiàng)安全保衛(wèi)任務(wù)。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。根據(jù)XX小區(qū)的消防實(shí)際情況和消防安全要求，我司將把XX小區(qū)的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內(nèi)容包括：⑴ 建立三級防火責(zé)任制和消防工作領(lǐng)導(dǎo)小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實(shí)XX小區(qū)重要部位防火措施，加強(qiáng)消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習(xí)；⑶ 加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備管理，對XX小區(qū)的消防設(shè)施設(shè)備實(shí)行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷ 加強(qiáng)防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸ 建立義務(wù)消防制度，組建義務(wù)消防隊(duì)，開展消防宣傳教育，制定滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期進(jìn)行消防演練，提高滅火撲救能力。（二）同時(shí)派出員工隊(duì)伍，對設(shè)備實(shí)施接收管理，及時(shí)建