【正文】 與業(yè)主有關部門建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報修或設備設施故障可報管理處或服務部，統(tǒng)一協(xié)調安排，也可直接通知工程部。E、檢查清理地下室集水井。J、每年定期進行房屋結構安全檢查。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時修補。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補，大面積的應及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。（六）房屋的日常養(yǎng)護房屋日常養(yǎng)護是物業(yè)管理的一項重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。（4）每月按XX小區(qū)區(qū)域劃分抽查試驗煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設施情況，每年由XX小區(qū)物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關部門進行消防模擬演習，全面檢查試驗系統(tǒng)的總體狀況。（7）電梯運行發(fā)生任何故障時要首先救護乘客出梯。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結合實際情況具體修訂后實施，設備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設備、圖紙、說明書、資料等另行詳細制定。（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設備管理、維修保養(yǎng)基本內容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。（一）對外承包項目的管理協(xié)調：電梯、中央空調、消防、建筑設備自動化、霓虹燈等。二、設備的接管、驗收（一）組織一個設備接管驗收小組，會同貴方有關部門，根據(jù)國家、省、市有關設備設施接管驗收標準，對所委托管理責任范圍內的各種設備及相關配套設施進行接管驗收，并做好設備圖紙、說明書、技術資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產(chǎn)造成重大損失。⑵ 堅持XX小區(qū)內的治安管理工作與周邊社會治安工作相結合原則。具體將從以下幾方面開展保安工作:建立一支專業(yè)化的保安隊伍 保安管理的有效與否將直接影響XX小區(qū)的安全，甚至影響其社會形象。第九節(jié) 保安、設施設備、保潔服務實施方案★ 保安管理服務方案一、保安管理構想（一）管理目標建立專業(yè)化的保安隊伍 以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍。對違章者，嚴格按照有關規(guī)定處理。（十二）消防設施設備完好率市優(yōu)標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)消防設施、設備完好數(shù)量/消防設施、設備總數(shù)量100%＞98%保證措施建立嚴格的各類消防設施、設備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實按照制度執(zhí)行。市政工程進入轄區(qū)內施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。設立征詢意見箱和投訴受理電話。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率年有效投訴率市優(yōu)標準＜5‰承諾指標＜2‰測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)100%＜2‰保證措施不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，為業(yè)主提供優(yōu)質的服務，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修安裝服務前由業(yè)主檢驗確認。檔案的銷毀，應填寫銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案室管理員保存。同時，運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運用與接受。一、檔案的接管成立管理處檔案資料室，專門負責XX小區(qū)檔案的接管與管理工作。月計月工資標準人數(shù)4000612288000 （5）社會保險費工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]45%693360 （6）福利費、培訓教育費工會費%（福利14%，%，工會費2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]%269640 二行政辦公費用?。?）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設備保養(yǎng)綜合測算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費：：（用水方數(shù)水費單價+用電度數(shù)電度單價）（500+8000）1289040 （3）宣傳費、書報費綜合測算按2000元/月20001224000 （4）通訊費、郵電費3部電話，管理處、值班室、報警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設施設備日常維護費用；%；；%計2500元/平方米40%247?！巴该鞴芾怼痹瓌t編制費用開支計劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費用開支的預決算通過業(yè)主委員會的審查確認，并按規(guī)定定期公布賬目。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉正。（3）通過對員工進行考核，以了解培訓的有效性及員工的接受程度。一、接管管理工作計劃XX小區(qū)進駐管理、對于接管管理工作尤為重要。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求?！　。ㄒ唬┩獠抗芾眢w制 政府主管部門業(yè)主管理委員會 物業(yè)管理有限公司 XX小區(qū)管理處 　?。ǘX小區(qū)管理處組織管理架構物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務合同，設立XX小區(qū)管理處，財務實行獨立核算。確保XX小區(qū)安全萬無一失。對所有沙井、溝渠進行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。高級物業(yè)管理人才優(yōu)勢。為業(yè)主提供全方位高質量的服務是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是我們努力的目標。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第66頁 共66頁目 錄第一節(jié) 概述 2第二節(jié) 物業(yè)管理總體設想 4第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計劃 5第四節(jié) 管理人員的配備及培訓 10第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 11第六節(jié) 物業(yè)管理報價書及經(jīng)費收支測算 19第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 27第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務指標的承諾 30第九節(jié) 保安、設施設備、保潔服務實施方案 36第十節(jié) 便民服務及特約服務 58第十一節(jié) 社區(qū)文化 61第一節(jié) 概 述一、XX小區(qū)項目：，共建有30幢樓。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務外，還提供各種特約便民服務，開設房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費、代購物品等服務。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有著豐富的項目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗，這些經(jīng)驗必將對管好XX小區(qū)、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進作用。對社區(qū)的公共設備、機房、值班室、宿舍等公共設施進行全面檢修維護，使其恢復正常工作狀態(tài)。三、逐步改進綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。管理處組織架構圖如下：XX小區(qū)管理處組織架構圖消防社區(qū)文化內勤檢查客戶服務收費房管維修運行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊（三）XX小區(qū)管理處組織架構說明管理處內部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。通過合理的報酬體系設計，完善的績效管理與考評，嚴格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護員工長期的工作熱情及動力。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的XX小區(qū)建設施工驗收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關業(yè)主的各種入伙、交費資料，以便今后進行完善的管理服務，更為了XX小區(qū)業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認真進行接收，嚴格進行科學分類、編號、建檔、整理。（4）根據(jù)對考核結果的評估和反饋，及時調整培訓思路并確定未來培訓重點。轉正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓，內容詳見《多工種培訓科目表》。三、日常物業(yè)管理費及開辦費測算（一）測算依據(jù)南通市物業(yè)管理收費的相關法律收費指導標準及文件；我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）XX小區(qū)物業(yè)管理公共服務費測算（見附表一）。70年50%1097904 四環(huán)境管理費用?。?）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人制定檔案接管與管理的工作流程，檔案資料管理規(guī)章制度，檔案資料管理員（兼）崗位責任制。做到檔案組卷分類科學化。附表：XX小區(qū)檔案資料分類目錄項目內容住宅管理業(yè)主委員會工作：業(yè)主委員會的章程、文件、通知、資料、歷次活動記錄等住戶管理：住戶資料（入伙通知單、購房合同、住戶登記表、業(yè)主公約、住戶證件、驗房簽收表、鑰匙發(fā)放記錄等）、住戶投訴、回訪記錄，住戶意見調查、統(tǒng)計記錄社區(qū)文化：社區(qū)文化活動計劃、記錄（簡報、照片、錄像帶、錄音帶等）、活動總結清潔衛(wèi)生：清潔衛(wèi)生檢查結果及記錄，垃圾清運合同，消殺合同及記錄綠化管理：綠化工作記錄及檢查記錄，消殺、病蟲害檢查防治記錄、綠化設備清單、使用及保養(yǎng)記錄車場管理：入住戶辦理停車卡記錄、辦卡車輛檔案、巡視路線、記錄、丟失車輛處理記錄、交接班、值班記錄，搬/入出記錄消防、治安管理資料：上級消防文件精神，本區(qū)消防設施的管理情況及有關消防治安狀況記錄。較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求管理員到現(xiàn)場進行指導、監(jiān)督和驗收。每日巡視檢查清潔保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。要求保安員盡快熟悉XX小區(qū)用戶業(yè)主的人、車情況。保持業(yè)主和公司之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進工作中存在的問題和缺點。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調查，由主任主持對調查結果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調整和改進管理服務方案。（九）管理人員專業(yè)培訓合格率公司內控標準≥98%承諾指標≥98%測定依據(jù)管理人員培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%保證措施建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。對各類消防設施，指定專人負責，建立責任追究制度。（十五）化糞池、雨水井、污水井完好率公司內控標準＞98%承諾指標＞98%測定依據(jù)完好雨水井、污水井數(shù)量/雨水井、污水井總數(shù)量100%＞98%保證措施化糞池每半年清理一次。完善保安管理制度 以ISO9001：2000質量管理體系有關標準和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實可行且符合XX小區(qū)正常運作需求的保安管理制度。因此我司介入管理后，將以高標準、嚴要求組建一支“思想過硬、作風優(yōu)良、紀律嚴明、訓練有素、服務一流”的專業(yè)化保安隊伍，以半軍事化、規(guī)范化、服務型的標準來管理保安隊伍，出色完成XX小區(qū)的各項安全保衛(wèi)任務。積極與當?shù)毓矙C關保持密切聯(lián)系，加強溝通與聯(lián)絡，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機關搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。根據(jù)XX小區(qū)的消防實際情況和消防安全要求，我司將把XX小區(qū)的消防工作擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內容包括：⑴ 建立三級防火責任制和消防工作領導小組；⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實XX小區(qū)重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習；⑶ 加強消防設施設備管理，對XX小區(qū)的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng)100%處于正常待投入使用的狀態(tài)；⑷ 加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全；⑸ 建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。（二）同時派出員工隊伍，對設備實施接收管理，及時建