【正文】 八、 關(guān)于設(shè)備評(píng)估報(bào)告。第四、 飲用水水箱檢查口加裝一個(gè)鎖位，工程部、安保部分別掌管一把，日常保持鎖閉狀態(tài)，只有在進(jìn)行水箱設(shè)備檢查、維護(hù)、清潔時(shí)，由安保部、工程部共同開(kāi)啟，以確保飲用水的清潔和安全。（四）、紫外線消毒設(shè)備未啟動(dòng)。如：開(kāi)設(shè)洗衣房、開(kāi)設(shè)租賃服務(wù)部，出租自行車、光盤、攝象機(jī)等物品；可以引進(jìn)服裝加工店（需有一定的知名度）；開(kāi)設(shè)健身房和游藝室；開(kāi)設(shè)社區(qū)小型圖書館；開(kāi)一間中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格的茶藝館等等。對(duì)于其他問(wèn)題，屬于小修和中修的項(xiàng)目，公司組織力量或聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行維修，例如已經(jīng)銹蝕的閥門，可先使用除銹劑除銹，再更換已經(jīng)無(wú)法使用的零部件，最后涂上防腐劑或防銹漆等進(jìn)行防腐處理，以保證設(shè)備正常使用，其費(fèi)用可從物業(yè)管理費(fèi)中列支。封銷現(xiàn)場(chǎng)，拍照并記錄。3） 利用最近設(shè)備實(shí)行撲救，但切勿置身于危險(xiǎn)中。3) 協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理措施。 每位保安配備警棍、手電筒、記事本。 管理要點(diǎn)l 無(wú)“三無(wú)”閑雜人員進(jìn)出，無(wú)可疑犯罪分子游蕩。l 在非保修期內(nèi)發(fā)生的維修項(xiàng)目，光亮處本著獨(dú)立維修為前提，發(fā)揮自身?xiàng)l件，節(jié)約成本開(kāi)支。 充分利用裝修保證金的作用，一手抓宣傳教育，一手運(yùn)用保證金控制手段，雙管齊下對(duì)裝修進(jìn)行管理，對(duì)于一些屢教不改者，采取政府授予的停電、停水、扣壓押金等權(quán)力，或事態(tài)嚴(yán)重者進(jìn)一步法律訴訟的處理，務(wù)求杜絕違章裝修，維護(hù)廣大業(yè)主住戶的整體權(quán)益。 定時(shí)、不定時(shí)地對(duì)房屋、樓道、樓層進(jìn)行檢查清理，確保無(wú)亂堆、亂放雜物，無(wú)亂寫亂貼廣告等現(xiàn)象；252。四、 房屋使用維護(hù)和管理 為保持樓宇的完好美觀，使業(yè)主住戶享有寧?kù)o舒適的生活環(huán)境，物業(yè)管理中心將從以下幾個(gè)方面對(duì)房屋的使用和維護(hù)進(jìn)行管理。l 城市廣場(chǎng)內(nèi)的定期消殺、滅害蟲工作。l 有一個(gè)安全、祥和、融洽、方便、舒適的生活空間。l 憑入伙通知書領(lǐng)取入住資料、入伙通知書加蓋“已領(lǐng)資料”章。月=400元/月 半年疏通一次，每次每吉10元 月均：100只10元/只247。在實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中，本測(cè)算之細(xì)節(jié)可能會(huì)因客觀情況的變化或尚未掌握的情況而與實(shí)際發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)支出有出入，物業(yè)管理中心會(huì)就此與本公寓業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行溝通，但不影響本投標(biāo)書標(biāo)的的有效性。l 開(kāi)設(shè)信息欄，為廣大業(yè)主、住戶提供文化娛樂(lè)信息，旅游咨詢，購(gòu)物指南。90%以下扣除管理酬金的10%服 務(wù) 滿 意 率: 9094%扣除管理酬金總額的5%。（十） 居民對(duì)物業(yè)管理滿意率公司承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)100%≥98%98% 物業(yè)管理滿意戶數(shù) 入住總戶數(shù)實(shí)施措施：1. 物業(yè)管理中心實(shí)行公開(kāi)透明管理，向住戶業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理始終處于住戶、業(yè)主管委會(huì)監(jiān)督之中。4. 確保消防設(shè)施設(shè)備完好率100%。（三） 回訪率國(guó)家評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)公司承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)100%=100%100%100% 維修回訪數(shù) 總維修數(shù)實(shí)施措施：1. 維修實(shí)行100%回訪制，回訪方式可采取電話、上門等形式，保證反饋渠道暢通。（二）檔案目錄1． 物業(yè)接管資料；2． 專業(yè)化管理資料；3． 業(yè)主委員會(huì)資料；4． 委托合同；5． 各項(xiàng)管理制度；6． 人員素質(zhì)與培訓(xùn)；7． 房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；8． 設(shè)備管理；9． 環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理； 10．市政公用設(shè)施管理； 11．治安保衛(wèi)管理；12．精神文明建設(shè)及社會(huì)文化活動(dòng)；13．便民服務(wù)。 2．競(jìng)爭(zhēng) 管理人員班組長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)上崗制：實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗，堅(jiān)持能者上、平者讓，庸者下的原 則，以保證人員素質(zhì)。另一方面崗位責(zé)任制也落實(shí)到每位人員，每一崗位，專人專項(xiàng)，有工作責(zé)任，也有責(zé)任負(fù)責(zé)人，確保工作的落實(shí)。二 京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍； 物管中心組織架構(gòu)，維修人員崗位職責(zé)、范圍的調(diào)整、說(shuō)明； 維修人員的崗位考核制度； 京港城市廣場(chǎng)供電、供水設(shè)備的管理及保養(yǎng)； 京港城市廣場(chǎng)電梯的管理及保養(yǎng)； 京港城市廣場(chǎng)智能化系統(tǒng)、紅外線防盜中控系統(tǒng)的管理及保養(yǎng)； 京港城市廣場(chǎng)公共配套設(shè)施的管理及保養(yǎng)； 京港城市廣場(chǎng)治安、消防、災(zāi)害等突發(fā)事件的處理與防范。日常管理期間采用實(shí)地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授，角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)成為京港城市廣場(chǎng)物管中心的專職保安員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn) 京港城市廣場(chǎng)物管中心保潔員特別培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)計(jì)劃目標(biāo)一 物業(yè)管理基本知識(shí)，職業(yè)道德教育； 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)范圍； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識(shí)； 京港城市廣場(chǎng)的物業(yè)狀況及保潔要求； 保潔工作的程序要求。日常管理期間采用實(shí)地參觀、集中講授，角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。（二）培訓(xùn)目標(biāo) 管理人員持證上崗。l 上崗培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心開(kāi)始運(yùn)作的12個(gè)月內(nèi)，對(duì)所有崗位員工進(jìn)行的基本技能、操作規(guī)范、工作標(biāo)準(zhǔn)以及安全培訓(xùn)、消防培訓(xùn)。 編寫京港城市廣場(chǎng)公眾制度包括：1） 業(yè)主手冊(cè)；2） 裝修管理規(guī)定；3） 應(yīng)急防護(hù)手冊(cè)；完善物業(yè)管理中心各項(xiàng)內(nèi)部運(yùn)作規(guī)章制度。 主管社區(qū)文化216。 受理各類投訴216。 綜合分析該物業(yè)群地處交通要道，已建成項(xiàng)目在附近區(qū)域?qū)俑邫n物業(yè)，已形成一定市場(chǎng)號(hào)召力，并帶動(dòng)周圍餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展，有很大的升值潛力?？偨ㄖ娣e超過(guò)170萬(wàn)平方米，投資額超過(guò)120億元。在經(jīng)營(yíng)管理模式，先進(jìn)的管理技術(shù)方面給予公司強(qiáng)力支持。216。目前招商局物業(yè)管理有限公司在北京管理著包括航華科貿(mào)中心、北京國(guó)際金融大廈、北京華商大廈、北京華彬國(guó)際大廈、凱旋大廈等高檔物業(yè)項(xiàng)目，管理面積近60萬(wàn)平方米。 附件 65第一章 實(shí)力雄厚的招商局物業(yè)管理有限公司中國(guó)招商局始創(chuàng)于1872年，一向以“專注實(shí)業(yè)，開(kāi)拓進(jìn)取，重諾守信，服務(wù)社會(huì)”的精神開(kāi)拓不同業(yè)務(wù)，為建設(shè)一個(gè)安定繁榮的社區(qū)而努力。 第七章社區(qū)文化 36165。京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書(招商物業(yè))目 錄165。 第八章便民服務(wù) 37165。曾開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)近代民族航運(yùn)業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，在中國(guó)近代經(jīng)濟(jì)史和社會(huì)發(fā)展史上具有重要地位。國(guó)際知名的跨國(guó)公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)如：招商銀行、泰康保險(xiǎn)、中國(guó)電信、中國(guó)造幣總公司等均已先后 入住或即將入住我們管理的大廈。 公司本部高層領(lǐng)導(dǎo)將在管理體制、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作模式等方面給予物業(yè)管理中心支持與幫助，公司對(duì)物業(yè)管理中心各崗位員工進(jìn)行入職培訓(xùn)、安全培訓(xùn)及技能培訓(xùn)。北京、上海公司已獲得ISO9002質(zhì)量體系國(guó)際認(rèn)證，武漢公司管理的“招銀大廈”榮獲“全國(guó)優(yōu)秀示范大廈”。第二章 京港城市廣場(chǎng)概況 地理位置該項(xiàng)目位于北京朝陽(yáng)區(qū)十里堡甲3號(hào)與紅廟大街、京通高速路比鄰，占地32000平方米，計(jì)劃將與地鐵總站四惠東站相接。已建成的一期工程從規(guī)模和機(jī)電設(shè)備的復(fù)雜性都要求有高檔物業(yè)管理與其配套，和二期的建設(shè)、銷售并駕其驅(qū)，物業(yè)得以保值增值。 接受各種建議216。 提供管理服務(wù)咨詢處理公共關(guān)系216。第二階段：組建招商局北京京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理中心并進(jìn)場(chǎng)開(kāi)展工作。l 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺(jué)悟進(jìn)行的持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。 特種工作人員持證上崗。成為物業(yè)管理職業(yè)人才，擁有豐富的專業(yè)知識(shí)。交付管理前3個(gè)月采取集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、招聘老師及案例分析等方法達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。交付管理后1—4個(gè)月采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。因保證了每一項(xiàng)具體的、細(xì)小的工作有落實(shí)、有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)管理中心的整體工作的順利開(kāi)展。第五章 管理規(guī)章制度和物業(yè)檔案的建立與管理收集并管理好物業(yè)檔案資料是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，招商局京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理中心將按工程建設(shè)資料、業(yè)主住戶資料和日常管理資料三部份進(jìn)行檔案的建立和集中管理，利用計(jì)算機(jī)這一現(xiàn)代化的管理手段，實(shí)施有效管理，方便管理及業(yè)主住戶查詢。第六章 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施一、承諾與措施京港城市廣場(chǎng)在招商局物業(yè)管理公司接管后，從開(kāi)始就嚴(yán)格按照“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅城市廣場(chǎng)達(dá)標(biāo)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)”進(jìn)行管理。2. 每月由管理員對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，提交分析報(bào)告，歸檔。（八） 違章搭建發(fā)生率與處理率 A．違章發(fā)生率：公司承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)100%≤1‰1‰ 違章裝修單位 總裝修單位 B．處理率公司承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)100%=100%100% 違章處理率 總違章率 實(shí)施措施：1. 重點(diǎn)加強(qiáng)宣傳工作，使業(yè)主住戶和施工隊(duì)明了裝修管理規(guī)定，減少和防止違章發(fā)生。2. 定期發(fā)放業(yè)主喬遷征詢意見(jiàn)調(diào)查表，收集意見(jiàn)建議，及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)管理程序。90%以下扣除管理酬金的10% (上述未達(dá)到項(xiàng)僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計(jì)時(shí)間段內(nèi)管理酬金總額)2. 依法經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)格按照政府有關(guān)規(guī)定實(shí)施管理；3. 第一年管理酬金的50%用于廣大業(yè)主的特約服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展，以及社區(qū)精神文明建設(shè)；4. 實(shí)現(xiàn)增設(shè)專項(xiàng)服務(wù)運(yùn)作收支平衡。在重大節(jié)日，如元旦、春節(jié)、國(guó)慶節(jié)，適當(dāng)裝飾大廳等公共場(chǎng)所，（如懸掛彩球等），為京港城市廣場(chǎng)帶來(lái)節(jié)日歡快的氣氛。一、京港城市廣場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 單位：元（一）工程維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 每年 每月 1．公共照明系統(tǒng) 22,800 1,900 2．供配電系統(tǒng) 3,420 285 3．排煙風(fēng)系統(tǒng) 1,800 150 4．消防系統(tǒng) 3,000 250 5．給排水系統(tǒng) 40,000 3,333 6．通訊、對(duì)講、監(jiān)控系統(tǒng) 1,800 150 7．公共建筑道維修 1,200 100 8．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（17項(xiàng)總和的10%） 7,404 617 9．維修工具折舊（三年折舊） 4, * 合計(jì) 85, 7,（二）環(huán)境衛(wèi)生費(fèi) 1．垃圾外運(yùn)30,000 2,500 2．清潔工具 保潔車 1,500 125 垃圾桶 8,100 675 垃圾袋 69,984 5,832 3．清潔用品 6,000 500 4．綠化養(yǎng)護(hù) 1,200 100 5．殺蟲滅鼠 1,200 100* 合計(jì) 117,984 9,832 （三）安全保衛(wèi) 保安器材折舊（三年折舊） 對(duì)講機(jī) 4,200 350 警具 264 22 應(yīng)急燈 6, * 合計(jì) 4, （四）行政辦公費(fèi) 1．人員工資 398,400 33,200 2．員工福利 58,116 4,843 3．辦公設(shè)施折舊 （2000元以上按五年折舊，2000元以下按三年折舊） 電腦及打字機(jī)一臺(tái) 電話機(jī)3門及傳真機(jī)一臺(tái) 1,100 辦公桌椅 732 61 沙發(fā)一套 保險(xiǎn)柜 文件柜 1,000 更衣柜、工具柜 空調(diào)一臺(tái) 各類指示牌 504 42 手機(jī)一部、尋呼機(jī)兩部 640 4．辦公費(fèi) 印刷、紙張 3,600 300 通訊費(fèi) 18,000 1,500 物業(yè)用房租金 8,400 700 招待費(fèi)、交通費(fèi) 6,000 5005． 服裝費(fèi)（三年折舊） 9,192 7666． 開(kāi)辦費(fèi)分推（五年分?jǐn)偅? 27,982 2,7． 裝修期電梯維修費(fèi) 4,800 4