【正文】 指定地點，其他地方不得亂停亂放。檔案管理人員需及時收回在外文件，嚴防文件的流失。2 公共服務(wù)費收支情況每半年以書面形式公布財務(wù)收支帳目，接受業(yè)主委員會和使用人的監(jiān)督，同時將本年度收支決算報告，下半年度收支預(yù)算報告及重大的費用支出項目提請業(yè)主委員會討論通過。第七節(jié) 裝修管理為維護中南世紀城一期外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以小區(qū)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、外觀為裝修工作的監(jiān)管重點，對業(yè)主裝修實施嚴格的管理。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、管線，電梯、供水、供電、供氣管線。 法律手段業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的《裝修協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對住宅裝修進行法制管理。XXXX管理所推行的是一種富有人情味的住宅文化，一種富有人文情調(diào)的生活方式，從社區(qū)意識的角度上說，最終要轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸宿感，這種歸屬感很大程度上源自管理處與居民感情上聯(lián)系的投入。因此，我們將成立小區(qū)文化活動小組，進行組織管理，使得居民能在小區(qū)公共空地上唱歌、跳舞、打拳、練功、做晨練，各得其所?！彼灾心鲜兰o城一期維修基金專項用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機電設(shè)備、屋面、外墻等共用部位、共用設(shè)施的大修、更新和改造。5. 確立管理處財務(wù)管理制度，審核管理處年度財務(wù)預(yù)算，做好財務(wù)審核監(jiān)督，督促財務(wù)部門做好成本控制、財務(wù)節(jié)流等工作。2. 在項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行國家有關(guān)的政策、法規(guī)及企業(yè)的規(guī)章制度，全面負責(zé)管理處日常行政、人事、后勤工作的協(xié)調(diào)及對外接待工作。10. 負責(zé)各類文件資料的控制、收發(fā)、傳遞、管理及歸檔。2. 貫徹執(zhí)行國家財政、稅務(wù)方針、政策，以及有關(guān)的法律、法規(guī)，嚴格遵守各項財經(jīng)紀律和財務(wù)制度，負責(zé)制定各項費用的開支定額及有關(guān)報銷、核銷制度，加強財務(wù)監(jiān)督和控制管理。10. 定期檢查固定資產(chǎn)和流動資金，協(xié)助做好物資盤點工作，負責(zé)經(jīng)濟核算，對帳目做到日清月潔。3. 按照有關(guān)規(guī)定，辦理現(xiàn)金報銷手續(xù)、經(jīng)營收入手續(xù)，對現(xiàn)金收支及轉(zhuǎn)帳應(yīng)及時辦理。10. 每月定期由業(yè)主到管理處交納物管費，超過時間按3‰/天繳滯納金，對超過時間仍不交款的業(yè)主，采取書面通知、電話催交、上門收款的辦法，對拒不交納管理費的業(yè)主要及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報，方可采取一定的措施。8. 做好業(yè)主（用戶）進住工作，建立業(yè)主（用戶）檔案，簽署有關(guān)管理協(xié)議，配合工程部進行裝修監(jiān)管，裝修結(jié)束，組織驗收，建立業(yè)主（用戶）工程檔案。5. 負責(zé)對日常班務(wù)的處理，負責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。第七節(jié) 管理處中控室監(jiān)控員崗位職責(zé)1. 直接上級：護衛(wèi)主管。9. 對自己的工作進行自檢，做好工作中的各種標識。 3. 服從命令，聽從指揮，堅決執(zhí)行上級的一切指示，做好各項安全工作。上崗前按管理處的要求整理好自己的儀容儀表，熱情禮貌服務(wù)。7. 對智能化器材進行簡單維護與保養(yǎng)。11. 做好安全標識的管理和質(zhì)量記錄工作。3. 監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作，對不合格工作實行糾正措施。6. 及時向項目經(jīng)理反映業(yè)主的意見和建議，定期提交小區(qū)業(yè)主提案。8. 每日收取的現(xiàn)金及銀行轉(zhuǎn)帳支票等要清點后及時送存銀行，以便做到帳目準確，情況清楚。第四節(jié) 管理處出納崗位職責(zé)（客服兼）1. 直接上級：主賬會計。8. 認真審核各項原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，編制會計憑證并及時入帳，負責(zé)管理處一切往來帳項的核對、清查。16. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。8. 負責(zé)員工的考核、晉升、獎懲的管理工作。10. 對管理處的物業(yè)管理服務(wù)負最終責(zé)任。3. 貫徹國家有關(guān)政策、法令、法規(guī)，公司各項經(jīng)營管理目標，保證各項管理服務(wù)工作能使業(yè)主（用戶）滿意。 實施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，如小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共信息顯示屏，顯示天氣預(yù)報、大氣質(zhì)量、聲音分貝和重要通知等，整合小區(qū)環(huán)境形象，我們將擬定視覺手冊、環(huán)境手冊，制訂全面的環(huán)境管理方案?！鶡嵝墓? 關(guān)心他人 見義勇為 維護安定熱愛集體，積極參與社區(qū)公益活動，擁軍愛民，濟困扶貧，主持公道，伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動，見危相救，遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。日常便民服務(wù)項目無償服務(wù)31項：無 償 服 務(wù) 項 目類別編號項 目 內(nèi) 容家政服務(wù)1代請搬家公司2代請居家守護3代請專業(yè)清潔公司4介紹保姆5代請家教6代租汽車7義務(wù)醫(yī)藥上門（藥費自理）商務(wù)服務(wù)8代購車船票9代辦旅游手續(xù)10代寄、代領(lǐng)郵件11代訂報刊、雜志12臨時代為保管小件物品13代訂牛奶14電話留言服務(wù)15代訂酒店客房16代辦銀行開戶禮儀服務(wù)17代辦喜事慶典18代請攝影、攝像19區(qū)內(nèi)代購代送禮品、鮮花文化娛樂服務(wù)20提供報刊雜志閱覽21組織圖書閱覽22組織圖書、音像制品交流23組織郊游24開設(shè)棋類活動25開展氣功、太極拳、秧歌活動26邀請有關(guān)展覽、小型演出隊來社區(qū)服務(wù)27義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動28提供居室臨時性特約安全護衛(wèi)29義務(wù)宣傳家庭安全用電常識老年服務(wù)30建立老年活動組織31組織老人交誼活動有償服務(wù)58項：有 償 服 務(wù) 收 費 標 準類別編號項 目 內(nèi) 容參考價格日常維修 、裝飾服務(wù)115015010瓷片改造100元/平方米2鋪貼普通地磚15元/平方米3洗手盆安裝10元/個4坐廁安裝45元/個5安裝抽油煙機20元/個6安裝窗式空調(diào)130元/臺7安裝分體式空調(diào)200元/臺8安裝熱水器20元/套9安裝吊燈、吊扇20元/套10家用電器檢查、小修1020元/次11換門鎖（自備）10元/次12換抽屜鎖、信箱鎖5元/次13更換開頭、插座5元/次14檢查線路、開頭插座50元/次15灶具檢修510元/次16查線、換線、室內(nèi)移電話線10元/次17自行車檢修面議18電話機維修（材料費另算）面議19換鎮(zhèn)流器（材料費另算）5元/個20木門維修45元/工日21安裝音響與家用電器2080元/次22安裝燈具、門鈴、廚柜（不含材料）2030元/次23修理、更換水表總閥、水表等（不含材料）2030元/次24修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等（不含材料）10元/次25修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球（不含材料）10元/次26修理窗簾、拉窗等（不含材料）10元/次27疏通下水管道（支管）2050元/次28修理家俱配件（不含材料）1080元/次有 償 服 務(wù) 收 費 標 準類別編號項 目 內(nèi) 容參考價格家政服務(wù)29打掃衛(wèi)生、買菜、做飯（中餐）300元/月30打掃衛(wèi)生、買早餐150元/月31打掃衛(wèi)生30元/次3 處理違章裝修的四個手段 情理手段業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解，讓業(yè)主自覺接受整改的要求。1 裝修審批，嚴格把關(guān)針對裝修管理上對房屋結(jié)構(gòu)、外觀保護的特殊要求，我們對業(yè)主申報的裝修方案進行嚴格審批，并加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批嚴格把關(guān)。在提高對業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量上，我們千方百計，想方設(shè)法，一切為業(yè)主的利益著想，努力強化員工的優(yōu)質(zhì)服務(wù)意識，做到“你想到的我為你做好，你沒想到的我為你做到”，向社會展示“XXXX人”的精神風(fēng)貌。 竣工驗收資料（如下表）名 稱資 料 內(nèi) 容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A 竣工圖—總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；B 地質(zhì)勘察報告；C 工程合同及開工、竣工報告；D 工程預(yù)算E 圖紙會審記錄F 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；G 隱蔽工程驗收簽證；H 沉降觀察記錄；I 竣工驗收證明書；K 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；L 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備檢驗合格證書；M 砂漿、混凝土試塊試壓報告；N 供水、供暖的試壓報告；O 園林綠化的圖紙和清樣；P 設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項說明、質(zhì)保書和保修單，操作手冊等；Q 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件 管理檔案資料（含業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視記錄）名 稱資 料 內(nèi) 容物業(yè)資料小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料住戶資料A：住戶遷入資料B：住戶人員檔案C：住戶維修檔案事務(wù)資料A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表C：業(yè)主搬出（入）物品登記表 D：日常事務(wù)巡視記錄E：業(yè)主回訪登記表合格分承包方資料A：維修申請表（附圖紙） B：維修工程隊安全責(zé)任書C：臨時施工人員登記表 D：施工單位營業(yè)執(zhí)照 投訴與回訪及其他管理服務(wù)名 稱資 料 內(nèi) 容維修資料A：維修申報表 B：維修服務(wù)派工單C：維修回訪記錄表 D：公共設(shè)施維修記錄治安交通管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶C：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用協(xié)議設(shè)備管理資料A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B：各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄C：設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D：設(shè)備檢查記錄社區(qū)文化資料A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄B：文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導(dǎo)員工管理資料A：員工個人資料、聘用表 B：員工業(yè)績考核及獎懲記錄C：員工培訓(xùn)計劃及實施記錄 D：員工培訓(xùn)考核記錄E：員工外出考評及參加演練記錄 F：員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄業(yè)主反饋資料A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄C：業(yè)主投訴及處理記錄表行政文件資料A：管理處主管值班及督察記錄B：政府部門文件C：物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件D：管理處規(guī)章制度、通知、通報等文件E：管理處榮譽一覽表F：管理處接待來訪參觀記錄表業(yè)主管委會資料A：籌備成立文件 B：成立后運行文件第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果1 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項目及價格上墻公布，接受業(yè)主的監(jiān)督。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存，運用計算機等先進的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。4 巡邏護衛(wèi)要經(jīng)常巡視車輛進入情況，指揮行使、停放、維護秩序，督促車輛辦完事后及時離開。d) 培養(yǎng)業(yè)主高度自律意識，讓其自身不產(chǎn)生噪音，對產(chǎn)生噪音者以說服為主，勸其改正。2 衛(wèi)生 水箱、水池按規(guī)定每年委托南通市自來水公司進行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過南通市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標準。1 保潔建立清掃保潔制度，小區(qū)內(nèi)實施全方位的保潔，無臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到業(yè)主的生命財產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會影響到物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況。具體措施為： 根據(jù)招標要求，我司在小區(qū)出入口實施24小時值班，安全護衛(wèi)人員24小時巡查，重要部位實施24小時監(jiān)控。車流控制——兩個園區(qū)各設(shè)一個車輛進出入口,以便于管理.。護衛(wèi)員選聘以優(yōu)秀退伍軍人為主，應(yīng)具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。在前述中南世紀城一期各項管理指標承諾中，我們已對房屋及設(shè)備、設(shè)施的管理指標實施措施進行了闡述，此處對房屋及設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護計劃、定期養(yǎng)護計劃作進一步的闡述。人才來源上我們以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。注：以上計劃根據(jù)項目實際銷售進度可調(diào)整。2. 與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗收工作。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。三、 信息反饋系統(tǒng)1 信息反饋示意圖2執(zhí)行實施機構(gòu)（各主管、專業(yè)人員）組織指揮機構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機構(gòu)（經(jīng)理）信息反饋渠道3 信息反饋示意圖說明： 信息也是資源，中南世紀城一期管理處的信息來源于執(zhí)行機構(gòu)、監(jiān)督機構(gòu)和信息反饋渠道。一、 組織系統(tǒng)1 組織機構(gòu)（見下圖）項目經(jīng)理環(huán)境部工程部綜合客服部護衛(wèi)部2 組織機構(gòu)圖說明： 從中南世紀城一期內(nèi)部管理機構(gòu)圖中可以看出，我們將在業(yè)主管理委員會的監(jiān)督和指導(dǎo)下實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的主任負責(zé)制，這是一種垂直領(lǐng)導(dǎo)方式，充分利用資源，編制力求精干，其人員力求一專多能。在中南世紀城一期文化建設(shè)上，我們還注重近與遠、大與小、教與樂、雅與俗的結(jié)合。 嚴格裝修審批手續(xù)，規(guī)范施工行為，