【正文】 。 三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前會和班后講評并做好績效考核。 七、負責(zé)對業(yè)主的裝修現(xiàn)場進行檢查，對存在的問題及時處理。 三、負責(zé)監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對其進行處罰。 七、負責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。 四、負責(zé)檢查住戶的裝修、入住。 十二、負責(zé)辦公室全盤工作，直接對經(jīng)理負責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項工作任務(wù)。 八、加強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 四、負責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實施及員工上下班簽到。 十、負責(zé)完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。 六、擬訂員工培訓(xùn)計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結(jié)，如強對員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 二、負責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。 六、抓好員工隊伍建設(shè)、懂技術(shù) 、會管理的領(lǐng)導(dǎo)隊伍和技術(shù)骨干。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問題。 二、 物業(yè)管理目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準； 三、 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 新湘物業(yè)管理有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會職權(quán) 一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。 對本項目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 五、 我公司的投標(biāo)報價為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費每平米每月 元 。 本公司聲明如下： 一、 同意按照招標(biāo)文件要求參與競標(biāo)，否則視為自動放棄。 二、 在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。 投標(biāo)單位名稱： 湘鄉(xiāng)新湘 物業(yè)管理有限公司 （公章） 法人代表： 日 期： 地址： 聯(lián) 系 人： 電話： 技 術(shù) 文 件 項目概況： 蓉瑾三期 占地面積 ㎡。通過我們的服務(wù)，為“蓉瑾家園”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。 二、依據(jù)公司的長遠規(guī)劃與經(jīng)營范圍，討論和決定本公司的機構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。 六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。 三、負責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營決策，年度計劃、員工培訓(xùn)計劃和員工工資調(diào)整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。 七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。 三、負責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。 七、負責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 第四章 辦公室主任崗位職責(zé) 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和 公司各項管理制度的實施。 五、負責(zé)公司印章的管理和使用，嚴格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。 九、負責(zé)起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。 第五章 管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作 。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時進行維修。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 四、對部門員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎罰分明。 八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。 四、負責(zé)本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。 八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應(yīng)當(dāng)及時向上級請示。 值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關(guān)的事。 嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。 進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應(yīng)請車主（司機）在檢查表上簽字確認。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 第九章 保潔班長崗位職責(zé) 一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項工作任務(wù)。 五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。 熟悉各自分工及所負責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。 完成公司交辦的其它臨時性工作。 維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及時處理突發(fā)事件。 對花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細登記。 ③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ⑦積極完成上級交辦的臨時任務(wù)。 ④積極參加業(yè) 務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識，提高個人素質(zhì)。 四、上門服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 按客戶預(yù)約時間著裝準時到達工作崗。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 六、負責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。 十、負責(zé)小區(qū)鑰匙 的管理和使用。 四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關(guān)帶負荷停送電。 八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。 （三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 第十四章 考勤管理制度 一、簽到制度 嚴格實行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30分鐘以內(nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。 請假審批規(guī)定如下： （ 1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報公司經(jīng)理批準。 第十五章 財務(wù)管理制度 一、 認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的財務(wù)管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務(wù)管理為龍頭的作用。 四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護國家有關(guān)財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。 四、物業(yè)管理行政管理方案 行政 服務(wù)管理目標(biāo) :建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo) ,規(guī)范化、標(biāo)準化、專業(yè)化模式運作 ,滿足服務(wù)要求 的最大化。 管理員 :房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。解決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進行回訪。 勞動人事管理。 資產(chǎn)購置管理辦法。 在分公司建立業(yè)主意見登記本 ,隨時搜集有關(guān)業(yè)主對物業(yè)管理方面的意見。對重要問題給予正面回復(fù)。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務(wù)無關(guān)的事。 門崗保安人員應(yīng)熟悉蓉瑾家園三期項目及 常住人員及私家車輛狀況，并嚴格實行訪客出入登記制 度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時開通運行，并實行 24 小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應(yīng)立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標(biāo)準 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的 “自救 ”意識和能力，防范于 “未燃 ”。 、 建立消防快速反應(yīng)分隊 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處 “消防快速反應(yīng)分隊 ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應(yīng)，立足 “自救 ”，最大限度地減少火災(zāi)損失。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準確。后續(xù)趕往火場的人員為支援組。 善后與恢復(fù) 火勢完全熄滅后，保安員負責(zé)現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。 (，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標(biāo)準，實行每日 16 小時保潔服務(wù) 。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡 。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng) 。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵 。窗臺目視無積塵 。目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡 (油污、黑印等 )。 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。無亂張貼，無亂涂劃，無破損。每季度刷漆一次 。 不 銹鋼門框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處：亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影 。經(jīng)常巡查、抽查，收 集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。 實行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的 “ 點 ” ，道路綠化的 “ 線 ” ，公共綠地的 “ 面 ” 組成。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。 綠化建筑小品無損壞 。葉子枝干基本正常?；緹o病蟲害。 七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報。向公安、消防部門求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。 被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請電梯維修公司查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運行。 突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 在接到停電通知的情況下，管理運作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。 管理運作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 詳細記錄停電事故始末時間、發(fā)生原因、應(yīng)對措施以及造成的損失。 液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案 接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng) 立即通知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機、電話和對講機）。 ，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使 用對講機以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。若有人員傷亡，應(yīng)詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。 若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。 若傷亡事故系由設(shè) 備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。若交通事故 引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。 水浸應(yīng)急預(yù)案 員工接到報警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進水地