【正文】 。 三、交接班時(shí)集中整理隊(duì)員的儀容儀表，組織召開(kāi)班前會(huì)和班后講評(píng)并做好績(jī)效考核。 七、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主的裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，對(duì)存在的問(wèn)題及時(shí)處理。 三、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查部門(mén)員工的工作情況，有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處罰。 七、負(fù)責(zé)業(yè)主鑰匙的管理。 四、負(fù)責(zé)檢查住戶的裝修、入住。 十二、負(fù)責(zé)辦公室全盤(pán)工作，直接對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，保證完成經(jīng)理交辦的各項(xiàng)工作任務(wù)。 八、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 四、負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查考勤制度的實(shí)施及員工上下班簽到。 十、負(fù)責(zé)完成公司交辦其它各項(xiàng)工作任務(wù)。 六、擬訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，并定期或不定期的對(duì)員工工作進(jìn)行總結(jié)，如強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)考核。 二、負(fù)責(zé)住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類(lèi)存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和發(fā)放。 六、抓好員工隊(duì)伍建設(shè)、懂技術(shù) 、會(huì)管理的領(lǐng)導(dǎo)隊(duì)伍和技術(shù)骨干。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動(dòng)手下管理人員和各職能部門(mén)的作用，建立健全強(qiáng)有力的管理機(jī)構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進(jìn)行和提高公司管理水平。 五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問(wèn)題。 二、 物業(yè)管理目標(biāo) 成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達(dá)到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； 三、 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 新湘物業(yè)管理有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會(huì)職權(quán) 一、議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。 對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃 一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。 五、 我公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)每平米每月 元 。 本公司聲明如下： 一、 同意按照招標(biāo)文件要求參與競(jìng)標(biāo)，否則視為自動(dòng)放棄。 二、 在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書(shū)構(gòu)成約束雙方的契約附件。 投標(biāo)單位名稱(chēng)： 湘鄉(xiāng)新湘 物業(yè)管理有限公司 （公章） 法人代表： 日 期： 地址： 聯(lián) 系 人： 電話： 技 術(shù) 文 件 項(xiàng)目概況： 蓉瑾三期 占地面積 ㎡。通過(guò)我們的服務(wù)，為“蓉瑾家園”創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。 二、依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍，討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍。 六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問(wèn)題。 三、負(fù)責(zé)編制和審定本公司的經(jīng)營(yíng)決策，年度計(jì)劃、員工培訓(xùn)計(jì)劃和員工工資調(diào)整方案，及時(shí)提出各個(gè)時(shí)期的中心工作，確保各項(xiàng)計(jì)劃和工作任務(wù)的順利完成，使公司得到不斷的發(fā)展。 七、認(rèn)真做好工作考核，鼓勵(lì)先進(jìn)、樹(shù)立典型，發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正錯(cuò)誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。 三、負(fù)責(zé)員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績(jī)效考核。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 第四章 辦公室主任崗位職責(zé) 一、在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹本崗位相關(guān)法律、法規(guī)和 公司各項(xiàng)管理制度的實(shí)施。 五、負(fù)責(zé)公司印章的管理和使用，嚴(yán)格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。 九、負(fù)責(zé)起草工作計(jì)劃和內(nèi)部各項(xiàng)管理制度的擬訂以及日常業(yè)務(wù)辦理及文件的打印工作。 第五章 管理部職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作 。保證和維護(hù)業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 四、對(duì)部門(mén)員工應(yīng)做到分工明確、責(zé)任到人，獎(jiǎng)罰分明。 八、定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，征求意見(jiàn)和建議，并向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。 四、負(fù)責(zé)本班人員的出勤、堅(jiān)持白天和夜晚查崗制度。 八、對(duì)本班無(wú)權(quán)決定或無(wú)力解決的問(wèn)題應(yīng)當(dāng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示。 值班時(shí)不準(zhǔn)擅自離崗、嬉笑打鬧、看書(shū)報(bào)、吃東西、睡覺(jué)、不準(zhǔn)收聽(tīng)錄音機(jī)等敢與工作無(wú)關(guān)的事。 嚴(yán)謹(jǐn)各類(lèi)修補(bǔ)、買(mǎi)賣(mài)、收舊及搞傳銷(xiāo)的人員進(jìn)入小區(qū)。 進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛要詳細(xì)檢查，如發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題時(shí)應(yīng)請(qǐng)車(chē)主（司機(jī)）在檢查表上簽字確認(rèn)。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車(chē)輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 第九章 保潔班長(zhǎng)崗位職責(zé) 一、以身作責(zé)，帶領(lǐng)員工保質(zhì)保量完成各項(xiàng)工作任務(wù)。 五、教育員工愛(ài)護(hù)公物，厲行節(jié)約。 熟悉各自分工及所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對(duì)其負(fù)全部責(zé)任，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。 完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。 維護(hù)活動(dòng)場(chǎng)所秩序，隨時(shí)維護(hù)娛樂(lè)場(chǎng)所的衛(wèi)生，及時(shí)處理突發(fā)事件。 對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。 ③每月對(duì)樓道燈具、樓道門(mén)窗等公用部位進(jìn)行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 ④積極參加業(yè) 務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 四、上門(mén)服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。 二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓 座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類(lèi)公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。 六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查，以及存在問(wèn)題的處理。 十、負(fù)責(zé)小區(qū)鑰匙 的管理和使用。 四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開(kāi)關(guān)帶負(fù)荷停送電。 八、及進(jìn)搞好業(yè)主用電的充電工作。 （三）對(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 （三）非工作人員未經(jīng)許可不得進(jìn)入監(jiān)控室。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 第十四章 考勤管理制度 一、簽到制度 嚴(yán)格實(shí)行上下班簽到制，上班前 10 分鐘、下班后 10 分鐘為簽到時(shí)間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退 5 分鐘以?xún)?nèi)處罰現(xiàn)金 5 元， 5 分鐘以上 30分鐘以?xún)?nèi)處罰 10 元， 30 分鐘以上或不到者按曠工一天進(jìn)行處理。 請(qǐng)假審批規(guī)定如下： （ 1）各部門(mén)員工一日以?xún)?nèi)由部門(mén)主管審批，一日以上報(bào)公司經(jīng)理批準(zhǔn)。 第十五章 財(cái)務(wù)管理制度 一、 認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度和紀(jì)律，用新型的財(cái)務(wù)管理對(duì)本公司的經(jīng)濟(jì)管理進(jìn)行全面、準(zhǔn)確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟(jì)效益而發(fā)揮以財(cái)務(wù)管理為龍頭的作用。 四、搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護(hù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。 四、物業(yè)管理行政管理方案 行政 服務(wù)管理目標(biāo) :建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo) ,規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化模式運(yùn)作 ,滿足服務(wù)要求 的最大化。 管理員 :房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。解決后 ,就解決情況在 1 周內(nèi)進(jìn)行回訪。 勞動(dòng)人事管理。 資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法。 在分公司建立業(yè)主意見(jiàn)登記本 ,隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。對(duì)重要問(wèn)題給予正面回復(fù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。 門(mén)崗保安人員應(yīng)熟悉蓉瑾家園三期項(xiàng)目及 常住人員及私家車(chē)輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪客出入登記制 度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。并對(duì)路燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行 24 小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性?xún)?nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺(jué)，將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的 “自救 ”意識(shí)和能力，防范于 “未燃 ”。 、 建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處 “消防快速反應(yīng)分隊(duì) ”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足 “自救 ”，最大限度地減少火災(zāi)損失。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。 善后與恢復(fù) 火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)助消防部門(mén)查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。 (，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日 16 小時(shí)保潔服務(wù) 。垃圾車(chē)無(wú)明顯附著物，垃圾池周?chē)鸁o(wú)積水、污漬。水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡 。抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵，無(wú)蛛網(wǎng) 。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無(wú)塵 。窗臺(tái)目視無(wú)積塵 。目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡 (油污、黑印等 )。 宣傳欄 每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無(wú)塵、無(wú)水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵。無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)破損。每季度刷漆一次 。 不 銹鋼門(mén)框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面無(wú)污跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影 。經(jīng)常巡查、抽查，收 集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蟲(chóng)害、鼠患。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。 實(shí)行園林綠化管理 小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的 “ 點(diǎn) ” ，道路綠化的 “ 線 ” ，公共綠地的 “ 面 ” 組成。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲(chóng)等，還有防止人為的毀壞。 綠化建筑小品無(wú)損壞 。葉子枝干基本正常?；緹o(wú)病蟲(chóng)害。 七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。注意在這一過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，要不斷與被困人員對(duì)話，及時(shí)了解被困人員的情緒和健康狀況，同時(shí)及時(shí)將情況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。 被困者救出后，工程物料部應(yīng)立即請(qǐng)電梯維修公司查明故障原因，修復(fù)后方可恢復(fù)正常運(yùn)行。 突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 在接到停電通知的情況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。 管理運(yùn)作部立即將停電情況通知小區(qū)內(nèi)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。 詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。 液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案 接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng) 立即通知保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)）。 ，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話、使 用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。 在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。 若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。 若傷亡事故系由設(shè) 備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場(chǎng)，共同制訂搶救方案。若交通事故 引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開(kāi)辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。 水浸應(yīng)急預(yù)案 員工接到報(bào)警或發(fā)現(xiàn)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)立即將進(jìn)水地