【正文】 35376 ㎡ = 元 /㎡ 報(bào) 價(jià) 文 件 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用成本測(cè)算： 現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需 16 人，其中物業(yè)經(jīng)理 1 人 、管理及收費(fèi)員 2 人、維修工 1 人 、保潔工 3 人 、公共秩序管理 班 長(zhǎng) 1 人、公共秩序管理員 8 人 （門(mén)崗 4 名、監(jiān)控 1 名、巡邏 3 名） 。 提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案 。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)居住區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議，定期與開(kāi)發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。 完善小區(qū)文化娛樂(lè)設(shè)施。 服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周?chē)貐^(qū)部分下崗人員及熱心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)。有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求 (或潛在需求 )較大 。管理運(yùn)作部統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及總 經(jīng)理。 保安部接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開(kāi)。下令將消防電梯降至首層，派專(zhuān)人控制，專(zhuān)供滅火工作之用。臨時(shí)指揮部由物業(yè)總 經(jīng)理、保安部經(jīng)理、工程物料部經(jīng)理、行政部經(jīng)理、消防專(zhuān)管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。如有業(yè)主打電話(huà)詢(xún)問(wèn)，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會(huì)用緊急廣播通知您” ，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門(mén)窗。引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。 4) 管道工在操作安裝、維修時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，防止因操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。 組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快恢復(fù)整潔。 傷者被送往醫(yī)院搶救時(shí)，應(yīng)記錄下救護(hù)車(chē)號(hào)碼、送往醫(yī)院以及傷者情況。對(duì)骨折傷員一定要注意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情加重。 保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢(xún)問(wèn)記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀(guān)人員打罵犯罪嫌疑人。 ，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒(méi)有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。 突發(fā)停電的預(yù)防措施： 1) 工程物料部應(yīng)經(jīng)常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。 在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，工程物料部應(yīng)立即確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。 ，若發(fā)現(xiàn)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤其是老人或小孩），應(yīng)立即通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即可進(jìn)行搶救。 保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過(guò)對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，請(qǐng)求派人或聯(lián)系工程物料部前往解救。 草坪：覆蓋率在 90%以上 。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹(shù)木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀(guān)條件的要求，進(jìn)行針對(duì)性 的和動(dòng)態(tài)性的管理。 經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥，進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進(jìn)而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等 蟲(chóng)害和鼠患。鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清晰映出人物影像。 廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路 每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 。 各種指示牌、標(biāo)識(shí) 每周清洗擦抹一次：目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損。箱頂、側(cè)無(wú)塵，用白紙巾擦試 30厘米不被明顯污染 。瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)積水，條縫清晰 。 (，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令，向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。 加強(qiáng)二次裝修的消防管理 對(duì)二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。 監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，循環(huán)使用。 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保 安防范動(dòng)態(tài)、道路暢通及車(chē)輛停放狀況、各類(lèi)標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。 值崗時(shí)與業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、“要求”類(lèi)用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。 . 設(shè)立 24 小時(shí)業(yè)主投訴熱線(xiàn) ,24 小時(shí)接受投訴。 人員晉升辦法。 維修工 :設(shè)備保養(yǎng)與維修、 保安人員 :小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車(chē)輛管理。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)工作人員的專(zhuān)業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)水平，要求每位財(cái)務(wù)人員忠于職守、秉公辦事，按財(cái)務(wù)制度辦事，杜絕業(yè)務(wù)差錯(cuò)。 （ 2）部門(mén)負(fù)責(zé)人一日以?xún)?nèi)由公司經(jīng)理審批，一日以上由經(jīng)理簽字后上報(bào)總公司主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 三、發(fā)現(xiàn)案件線(xiàn)索登記存檔制度 （一）監(jiān)控人員每天對(duì)監(jiān)控錄像進(jìn)行翻看，發(fā)現(xiàn)有價(jià)值案件線(xiàn)索及時(shí)另存入 U 盤(pán)保留，并作好標(biāo)記，為業(yè)務(wù)部門(mén)破案提供有效線(xiàn)索。 （四）每天對(duì)監(jiān)控的情況進(jìn)行登記，并對(duì)值班登記本保留存檔。 五、堅(jiān)持勞保上崗，帶電作業(yè)時(shí)，必須有人監(jiān)護(hù)，確保工作人員人身安全。 七、負(fù)責(zé)小區(qū)太陽(yáng)能、空調(diào)安裝手續(xù)的辦理，和檢果驗(yàn)收。 根據(jù)客戶(hù)要求，按照部門(mén)制定的操作規(guī)范完成任務(wù)，并將結(jié)果及時(shí)上報(bào)部門(mén)。 （ 2）辦公室保潔員崗位職責(zé) ①準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作要求完成任務(wù)。 愛(ài)崗敬業(yè)，完成臨時(shí)性的工作任務(wù)。 二、花園及娛樂(lè)場(chǎng)所保潔員崗位職責(zé) 準(zhǔn)時(shí)到崗，按工作任務(wù)和操作要求完成任務(wù)。 六、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)技術(shù)知識(shí)，提高管理節(jié)約。 勸說(shuō)院內(nèi)的過(guò)往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護(hù)好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。 裝修材料及專(zhuān)業(yè)安裝隊(duì)進(jìn)入時(shí)應(yīng)檢查相關(guān)手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進(jìn)入。 九、發(fā)生事故、案件或是遇到特殊情況應(yīng)立即報(bào)告，執(zhí)行重要任務(wù)時(shí)及時(shí)報(bào)告任務(wù)的進(jìn)展和完成情況。 第七章 保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé) 一、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶(hù)數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類(lèi)公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況 。 第六章 管理部主任崗位職責(zé) 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作，對(duì)小區(qū)的物業(yè)和業(yè)主實(shí)行具體管理和服務(wù)。 二、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收工作。 六、對(duì)保潔員的工作進(jìn)行監(jiān)督和管理，認(rèn)真負(fù)責(zé)及搞好小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 八、負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)對(duì)外及對(duì)上對(duì)下的正常業(yè)務(wù)，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門(mén)工作。 八、以公司經(jīng)營(yíng)宗旨為使命，以業(yè)主滿(mǎn)意為目的，搞好實(shí)質(zhì)工作。 第二章 經(jīng)理崗位職責(zé) 經(jīng)理是對(duì)公司負(fù)有全面服務(wù)的管理者，處于中心地位，起領(lǐng)導(dǎo)核心作用，負(fù)責(zé)公司的全盤(pán)工作。 一、 總體管理服務(wù)目標(biāo) 前期目標(biāo) 成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 合同目標(biāo) 在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友。 三、 如我公司中標(biāo)，將按照貴 公 司規(guī)定的時(shí)間簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求 準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服務(wù)。 四、 我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起 90 個(gè)日歷日內(nèi)，自覺(jué)遵守本次招投標(biāo)活動(dòng)的每項(xiàng)規(guī)定。 兩年內(nèi) 達(dá)到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)； 二、 管理服務(wù)理念 ――――― 湘鄉(xiāng)市新湘物業(yè)讓您更滿(mǎn)意 三、服務(wù)承諾 總體指標(biāo) 滿(mǎn)意度指數(shù) 85 以上； 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故， 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故； 分類(lèi)指標(biāo) 管理處設(shè)專(zhuān)線(xiàn) 24 小時(shí)受理報(bào)修， 業(yè)戶(hù)接待時(shí)間： 365 天 8:3020:30； 各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到 100%； 檔案歸檔率達(dá)到 100%，檔案完整率達(dá)到 100； 維修及時(shí)率 達(dá)到 100%； 維修質(zhì)量合格率達(dá)到 95%以上； 實(shí)行維修服務(wù)回訪(fǎng)制度，回訪(fǎng)率達(dá)到 100%； 有效投訴處理率 100％，投訴人簽字滿(mǎn)意率 95％以上； 公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到 98％以上； 房屋建筑完好率達(dá)到 98%以上； 1綠化存活率達(dá)到 98%以上； 1清潔管理無(wú)盲點(diǎn)， 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 1道路、停車(chē)場(chǎng)完好率達(dá)到 98%以上； 1管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行 24 小時(shí)保安立崗服務(wù) 物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架圖 物業(yè)管理方案 一、 物業(yè)管 理人員配備計(jì)劃 管理處各崗位員工的任職要求 [管理處經(jīng)理 ] ? 大專(zhuān)以上學(xué)歷 ? 具備行業(yè)崗位資格證書(shū) ? 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū) ? 熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力 ? 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) ? 外表端莊，思路敏捷 ? 有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧 ? 有良好的 指揮能力、 語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 [經(jīng)理助理 ] ? 大專(zhuān)以上學(xué)歷 ? 具備湖南省物業(yè)服務(wù)從業(yè)資格證書(shū) ? 全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū) ? 具有住宅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn) ? 有良好的 協(xié)調(diào)能力、 語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 [業(yè)戶(hù)接待 ] ? 大專(zhuān)以上學(xué)歷 ? 熟練操 作辦公自動(dòng)化軟件 ? 熟悉住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容 ? 普通話(huà)標(biāo)準(zhǔn)流利 ? 有良好的 協(xié)調(diào)能力、 語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力 ? 通過(guò)湖南省物業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) [保安服務(wù) ] ? 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書(shū) ? 年齡 20－ 35 歲之間，男性 ? 身高不低于 米 ? 五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神 ? 作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體健康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀(guān)缺陷 ? 能吃苦耐勞承受工作壓力 ? 通過(guò)新湘物業(yè)培訓(xùn)中心專(zhuān)業(yè)培訓(xùn) [維修養(yǎng)護(hù) ] ? 具備相關(guān)操作證及上崗證 ? 具有住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) ? 具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神 [保潔保綠 ] ? 通過(guò)保潔專(zhuān)業(yè)化培訓(xùn) ? 熟悉住宅的保潔保綠工作 ? 形象健康 ? 細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力 管理處各部門(mén)崗位人員配備 人員配備 現(xiàn)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行人員配置，共需 16 人，其中物業(yè)經(jīng)理 1 人 、管理員 1人、維修工 1 人 、收費(fèi)員 1 人、保潔工 3 人 、公共秩序管理員班長(zhǎng) 1 人、公共秩序管理員 8 人 （門(mén)崗 4 名、監(jiān)控 1 名、 巡邏 3 名） 。 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)和貫徹執(zhí)行黨 和國(guó)家對(duì)物業(yè)管理部門(mén)制定的方針、政策，法令和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示決定及工作安排。 第三章 辦公室職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹相關(guān)法律、法規(guī)，制定各項(xiàng)管理制度和工作計(jì)劃，并檢查落實(shí)。 九、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。 七、組織召開(kāi)工作例會(huì)及日常會(huì)議，撰擬相關(guān)材料并做好會(huì)議記 錄。 三、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理業(yè)主的各種投訴事件，并對(duì)其進(jìn)行認(rèn)證解釋?zhuān)龊猛对V記錄。 二、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工的培訓(xùn)、考核及日常工作 安排。 二、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真執(zhí)行保安隊(duì)的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)履行保安員職責(zé)，做出表率。 十、帶領(lǐng)保安人員認(rèn)真履行崗位職責(zé)，及時(shí)完成對(duì)里交給的各項(xiàng)保衛(wèi)任務(wù)，遵紀(jì)守法嚴(yán)防失竊和暴力案件的發(fā)生，確保安全。 業(yè)主進(jìn)入小區(qū)時(shí)應(yīng)檢查《臨時(shí)業(yè)主卡》，裝修人員進(jìn)入小區(qū)須檢查《臨時(shí)出入證》。 裝修方式時(shí)要不定時(shí)巡查試施工現(xiàn)場(chǎng)，垃圾必須及時(shí)清運(yùn)，傾倒到指定位置，嚴(yán)禁向窗外、陽(yáng)臺(tái)外、樓梯過(guò)道、天臺(tái)等公共場(chǎng)所拋灑和堆放。 第十章 保潔員崗位職責(zé) 一、室外保潔員崗位職責(zé) 準(zhǔn)時(shí)到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺(tái)兩次。 負(fù)責(zé)愛(ài)護(hù)健身器材等活動(dòng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，定期向上司匯報(bào)用品的消耗及領(lǐng)用情況。 三、室內(nèi)保潔員崗位職責(zé) （ 1）樓道保潔員崗位職責(zé) ①每日對(duì)樓道清掃、保潔、單元門(mén)、樓梯扶手清擦、保潔。 ②工作時(shí)間不能做與工作無(wú)關(guān)的事，如聊天。 嚴(yán)肅紀(jì)律，不得私自收取費(fèi)用。 八、負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)公共部位的設(shè)施 /設(shè)備的檢查和保修。 六、節(jié)約用電，做到不該開(kāi)的 燈不開(kāi)，不該送的電不送，