【正文】 立即查明水浸原因，采取措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開(kāi)末端放水等），切斷水源，并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。 若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時(shí)，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。 在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警 方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 盜竊和破壞事件應(yīng)急預(yù)案 任一員發(fā)現(xiàn)工盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清樓號(hào)、單元號(hào)、樓層，通知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫(huà)面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動(dòng)向。 工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保安部施救。 安排員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，渾水摸魚(yú)，必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、車(chē)輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者情況和被送往的醫(yī)院。若自己無(wú)法解救，應(yīng)設(shè)法采取措施，確保 被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來(lái)解救。 綠籬：定期澆水、施肥、修剪 3 次，每年噴藥 3 次 。 草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。 園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲(chóng)的花草樹(shù)木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。 消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 雨水井、排水溝 每周沖洗一次，每月徹底消殺三次 。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢。 樓梯扶手 每日用清潔毛巾擦抹：無(wú)塵，用白紙緊擦拭 30 厘米，紙巾不被明顯污染 。 (3)外墻光亮、整潔，無(wú)明顯水漬、油漬 公共照明燈罩 每月用清潔劑清洗擦抹一次 。 (2)瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍 。重點(diǎn)部 位，重點(diǎn)保潔。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危 險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。管理處值班員接到火警報(bào)警后，應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn) 場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。 加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作 消防教育宣傳工作： 我們將在居住區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消 防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，對(duì)攜帶大宗材料及貴重物品出門(mén)，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶(hù)簽證的、由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，并做好相應(yīng)記錄。 五、公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案 公共秩序維護(hù) 管理區(qū)域的門(mén)崗實(shí)行全天 24 小時(shí)立崗保安服務(wù)。 竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 檔案管理 :按照《檔案管理辦法》分類(lèi)管理、歸檔 ,并及時(shí)送達(dá)到相關(guān)人員。 行政服務(wù)管理基本內(nèi)容 :行政 人事 管理、 財(cái)務(wù) 管理、檔案管理、公共服務(wù) (房屋 維修 、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、 保潔、綠化 等 )、特色服務(wù) (帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等 )、組織文化活動(dòng)等。 三、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，認(rèn)真編制執(zhí)行財(cái)務(wù)計(jì)劃，按時(shí)收繳小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，管好財(cái)產(chǎn)、管好財(cái)務(wù)資料，合理使用資金。 二、請(qǐng)銷(xiāo)假制度 上班期間有事需請(qǐng)假，除公休一天外，其余時(shí)間均視為事假，事假期間無(wú)工資。 （四）禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意拆裝設(shè)備，做好設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。 一、監(jiān)控室值班登記制度 （一）監(jiān)控人員必須具有高度的工作責(zé)任心，認(rèn)真落實(shí)公司賦予的安全監(jiān)控任務(wù)，及時(shí)掌握各種監(jiān)控信息，對(duì)監(jiān)控過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的情況及時(shí)進(jìn)行處理和上報(bào)。 二、遵守公司一切規(guī)章制度服從命令、聽(tīng)從指揮，不遲到早退，嚴(yán)格履行請(qǐng)假制度，堅(jiān)守崗位，服從用戶(hù)隨叫隨到，不拖拉扯皮。 四、處理業(yè)主 /用戶(hù)日常業(yè)務(wù)聯(lián)系，問(wèn)訊、咨詢(xún)、投訴等事宜。 ⑥積極完成上級(jí)交代的臨時(shí)任務(wù)。 ⑤巡視樓內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題做好登記并上報(bào)部門(mén)。 及進(jìn)維護(hù)、養(yǎng)護(hù)花園內(nèi)設(shè)施設(shè)備，細(xì)小問(wèn)題自行解決。 積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺(jué)學(xué)習(xí)有關(guān)清潔衛(wèi)生知識(shí)，提高個(gè)人素質(zhì)。 三、負(fù)責(zé)部門(mén)內(nèi)的綠化培植、養(yǎng)護(hù)管理的技術(shù)培訓(xùn)并檢查督促好工作的實(shí)施。 負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入小區(qū)的可疑和閑雜人員進(jìn)行盤(pán)查， 并及時(shí)請(qǐng)其離開(kāi)小區(qū)，制止小區(qū)內(nèi)的打假斗毆事件。 認(rèn)真填寫(xiě)各種登記，要求字跡清楚，內(nèi)容詳細(xì)準(zhǔn)確。 六、合理安排勤務(wù)工作，及時(shí)解決工作中存在的問(wèn)題，關(guān)心愛(ài)護(hù)保安隊(duì)員。 六、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主領(lǐng)取鑰匙情況進(jìn)行核實(shí)。 六、負(fù)責(zé)催交業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)；水，電、暖費(fèi)。 十一、負(fù)責(zé)籌辦各種慶典及接待活動(dòng)的準(zhǔn)備工作，搞好小區(qū)文化活動(dòng)。、 三、督促檢查辦公室人員工作，有權(quán)對(duì)違犯勞動(dòng)紀(jì)律和不能按時(shí)完成任務(wù)的員工依照制度進(jìn)行處罰，嚴(yán)格獎(jiǎng)懲與績(jī)效考核的兌現(xiàn)。 五、組織召開(kāi)例會(huì)、會(huì)議，撰擬相關(guān)材料，做好會(huì)議記錄。 五、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算，不斷提高經(jīng)濟(jì)效益。 四、審定和通過(guò)公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。 項(xiàng)目容積率為 ，綠地率為 %。 蓉瑾家園三期 前期物業(yè)管理 投 標(biāo) 書(shū) 湘鄉(xiāng)新湘物業(yè)管理有限公司 二 0 一一年九月二十五日 蓉瑾家園三期 住宅小區(qū)前期物業(yè)管理 投 標(biāo) 函 致： 鑫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 本公司認(rèn)真研究了 貴公司蓉瑾家園三期 前期物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。 總建筑面積 ㎡ ， 包括 12棟住宅樓及樓宇車(chē)庫(kù)臨街門(mén)面，其中住宅約 35376 ㎡，商業(yè)約 2040 ㎡，車(chē)庫(kù)約 3464 ㎡，總戶(hù)數(shù) 267 戶(hù)。 三、討論和通過(guò)公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。 四、貫徹執(zhí)行安全經(jīng)營(yíng)管理和勞動(dòng)保護(hù)條例，保證員工生命安全和身心健康。 四、做好所有實(shí)物與設(shè)備的等級(jí)與庫(kù)存管理以及所需物品的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃和發(fā)放 ，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。 二、負(fù)責(zé)住戶(hù)的入住裝修手續(xù)的辦理及檔案管理，嚴(yán)格執(zhí)行文件管理程序和文檔的分類(lèi)存檔以及報(bào)刊雜志的征訂和小區(qū)業(yè)主各類(lèi)郵件的發(fā)放。 十、做好財(cái)物登記與庫(kù)存管理及所需物品的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃和發(fā)放，使庫(kù)存的物品存放合理，保管安全妥善。 五、負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運(yùn)行。 五、認(rèn)真處理業(yè)主投訴問(wèn)題，做到派單及時(shí)，過(guò)程監(jiān)督，保證讓業(yè)主滿(mǎn)意。 五、管理本班人員的在班工作，認(rèn)真做好交接班記錄。 值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶(hù)，處理問(wèn)題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。 二、巡邏崗崗位職責(zé) 巡邏員要著裝整潔、語(yǔ)言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。 二、合理調(diào)配人力、物力資源，全面安排每日工作任務(wù)。 熱愛(ài)本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣、不怕臟、不怕累。 定期對(duì)花園樹(shù)木、池邊噴灑藥物，以確保花園四周衛(wèi)生整潔。 ④當(dāng)班時(shí)間遇到樓內(nèi)有可疑情況時(shí)，即時(shí)與保安人員聯(lián)系。 ⑤不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，提高服務(wù)水平和工作效益。 三、主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行交流和溝通，建立良好的人際關(guān)系。 第十二章 水電工崗位職責(zé) 一、認(rèn)真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，明確供電系統(tǒng)，熟悉設(shè)備性能保證安全用電。 第十三章 監(jiān)控室規(guī)章制度 為了加強(qiáng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運(yùn)作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。公司員工和外來(lái)人員 需到監(jiān)控室查詢(xún)情況和觀訪者必須經(jīng)值班領(lǐng)導(dǎo)同意方可進(jìn)入。托人簽到、簽退或弄虛作假報(bào)考勤者，每發(fā)現(xiàn)一次處罰當(dāng)事人 50 元罰款。 二、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理核算，按期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表，全面反映公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和資金變化情況，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供真實(shí)的會(huì)計(jì)核算資料，使公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。 行政管理組織目標(biāo) :建立合理、高效的組織架構(gòu) ,進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理 ,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù) ,確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理 資料 及時(shí)存入業(yè)主投訴檔案。 財(cái)務(wù)管理辦法。 定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào) ,主動(dòng)接受工作監(jiān)督和 指導(dǎo)。 雨天為業(yè)戶(hù)提供方便傘等便民服務(wù)。 加強(qiáng)裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為，確保夜間（ 18:00次日 08:00）及國(guó)定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作： 我們堅(jiān)持 “預(yù)防為主，防消結(jié)合 ”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立 “全員防消 ”的管理觀念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。附火警應(yīng)急程序如下： 報(bào)警 管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。 六、清潔綠化服務(wù)方案 清潔服務(wù) 環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)： （ ，人過(guò)地凈 。 樓道地面 (1)水泥地面每日清掃一次，每隔 2 小 時(shí)巡掃一次，每月沖洗一次 。瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦拭表面 50 厘米，紙巾不被明顯污染。鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像。 花池 每月徹底擦 抹及沖洗一次 。目視無(wú)明顯污跡，無(wú)積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象。 消殺時(shí)間：每周五下午。綠化本著 “ 經(jīng)濟(jì)、美觀 ” 的指導(dǎo)思想，見(jiàn)縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立 體綠化，收到 “ 立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。 草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物 。 綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求： 樹(shù)木： 定期澆水、施肥、松土、修剪 2 次，每年噴藥 3 次 。 工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)立即派人前往現(xiàn)場(chǎng)解救，必要時(shí)電話通知電梯維修公司前來(lái)?yè)屝蕖? 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)詳細(xì)記錄事件經(jīng)過(guò)情況，包括接報(bào)時(shí)間、保安和維 修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯維修公司通知和到達(dá)時(shí)間、被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本情況、電梯恢復(fù)正常運(yùn)行時(shí)間。 若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)協(xié)助商場(chǎng)維持好秩序，指導(dǎo)商戶(hù)啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊(duì)。 保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。 警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào)案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。 若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應(yīng)立即搶救，若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時(shí)施行人工呼 吸。 相關(guān)人員接報(bào)后，立即派員就近采用防水設(shè)施保護(hù)好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若電梯轎廂控制面板已經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴(kuò)大。 詳細(xì)記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過(guò)和采取的措施，以及受損情況。 目擊報(bào)警 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。 消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)現(xiàn)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即通知保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并通知消防專(zhuān)管員。詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過(guò)程。立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加 滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。 火災(zāi)撲滅后，組織各部門(mén)員工進(jìn)行善后工作。 接待安置好疏散下來(lái)的人員， 通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒(méi)有撤出來(lái)。加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。 由物業(yè)總經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成消防專(zhuān)管員寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告，分清責(zé)任。同時(shí)根據(jù)業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿(mǎn)足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)： 設(shè)立兒童益智中心。 保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，維修創(chuàng)造條件。 建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作 。年 100 化糞池清淘費(fèi) 2400 元 /年 200 垃圾外運(yùn)費(fèi) 4 車(chē) /月 ,70 元 /車(chē) 280 消殺費(fèi) 5 元 /戶(hù)