【正文】 八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應(yīng)當及時向上級請示。 八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領(lǐng)導匯報。 八、完成公司交給的其它工作任務(wù)。 第五章 管理部職責 一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領(lǐng)導下，認真貫徹相關(guān)法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作 。 五、負責公司印章的管理和使用，嚴格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。 七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。 七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。 六、根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問題。通過我們的服務(wù)，為“蓉瑾家園”創(chuàng)造價值，為業(yè)戶營造一個“安全、舒適、溫馨、親情”的生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。 二、 在簽署前期物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標文件和貴司的中標通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。 五、 我公司的投標報價為：住宅物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)費每平米每月 元 。 二、 物業(yè)管理目標 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友；全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、好朋友：兩年內(nèi)達到“湘鄉(xiāng)市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標準； 三、 物業(yè)管理相應(yīng)的規(guī)章制度 新湘物業(yè)管理有限公司 管 理 制 度 第一章 董事會職權(quán) 一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經(jīng)營方針。 二、充分發(fā)揮和調(diào)動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構(gòu)和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。 二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。 十、負責完成公司交辦其它各項工作任務(wù)。 八、加強對員工的培訓學習和業(yè)務(wù)考核，搞好員工思想工作，廣泛吸收員工的合理化建議。 四、負責檢查住戶的裝修、入住。 三、負責監(jiān)督、檢查部門員工的工作情況，有權(quán)對其進行處罰。 三、交接班時集中整理隊員的儀容儀表，組織召開班前會和班后講評并做好績效考核。 第八章 保安員崗位職責 一、門衛(wèi)崗位職責 著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。 對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。 要與隊友團結(jié)協(xié)作、密切配合、互相照應(yīng)、共同完成巡邏任務(wù)。 垃圾隨時清理，倒置 垃圾中轉(zhuǎn)站。 對游樂兒童，活 動人員熱情禮貌，合理耐心的解釋，切忌用粗魯?shù)难哉Z。 ②每周對樓梯內(nèi)標志牌、信箱、消防 栓、可視對講機、防盜門、電表等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。 ③不得隨意翻閱辦公桌上的文件，打掃完畢返之原地。 第十一章 物業(yè)管理員崗位職責 一、管理員在物業(yè)管理部經(jīng)理的領(lǐng)導下進行工作，對業(yè)主實行全面服務(wù)。 九、負責對小區(qū)的空置房時行檢果和管理。 七、搞好崗位衛(wèi)生，做到隨臟隨打掃，保持配電室內(nèi)外干凈、干燥、整潔，禁止閑雜人員進入配電室。 （二）監(jiān)控人員應(yīng)愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設(shè)施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。 （三）對公司領(lǐng)導要求保留的錄像進行另存入 U 盤，制作光盤長期存檔保留，并做好標記。 負責主管考勤領(lǐng)導要嚴格考勤不徇情看面，秉公辦事。 七、所有財務(wù)現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后，報總公司主管理領(lǐng)導及總經(jīng)理審批。 行政服務(wù)管理操作流程 : 投訴處理 :物業(yè)服務(wù)人員接到投訴 1 日內(nèi) ,將問題分類傳遞到相關(guān)責任部門 ,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復 ,并負責督導解決。 合同 管理制度。 每半年做一次對物業(yè)管理服務(wù)的意見調(diào)查 ,廣泛征求業(yè)主意見 ,并將調(diào)查結(jié)果整理匯編 ,進行統(tǒng)計分析 ,查找問題原因 ,提出改進方案。對突發(fā)事件應(yīng)按各類應(yīng)急預案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當處置，即時報告上級，并做好記錄。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強自我保護意識。 監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員不得進入，有關(guān)人員進入都應(yīng)做好詳細記錄。 在入住期間，我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。 滅火 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。垃圾車、池每日沖洗，每周徹底消殺一次 。 、公共墻面 (1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處 (2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng) 。 玻璃門、窗、幕、墻 每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、無水珠 。草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機。 單車棚、地面停車設(shè)施 每天用清潔毛巾擦抹一次 。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。 樹木、草坪養(yǎng)護管理指標 新種樹苗：本地苗成活率 95%，外地苗成活率 85%， 蟲害的樹木不超過 2%。生長和顏色基本正常不枯黃 。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發(fā)生危險。如被困者不合作自行離去，應(yīng)記錄下來存檔備案。 保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)電梯關(guān)人立即按照電梯困人應(yīng)急預案施救。 3) 保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置手提式應(yīng)急照明燈，并時時充電保養(yǎng)，保持完好。 保安部和工程物料部應(yīng)詳細記錄液化氣 泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。 如在作案現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護好現(xiàn)場的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護人員前來救護。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。對由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關(guān)部門在事發(fā) 4 小時內(nèi)寫出書面報告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視情況向有關(guān)方面匯報并查找原因，落實責任。 如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常使用受到影響或由此引發(fā)停電停水， 應(yīng)知會相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，知會全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危險性，應(yīng)在 該范圍內(nèi)設(shè)置警告標志。 6) 平時應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。在撲救人員未到達火警現(xiàn)場前，報警者應(yīng)采取相應(yīng)的措 施，使用火警現(xiàn)場附近的消防設(shè)施進行撲救。接到現(xiàn)場滅火工作總指揮傳達的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話（或中英文）進行廣播，注意廣播時要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。 臨時滅火指揮部職責：根據(jù)火勢情況及時制定相應(yīng)對策，向各部門下達救災(zāi)指令。根據(jù)火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。 認真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個單元，并關(guān)閉門窗和空調(diào)。控制起火大樓底層 出入口，嚴禁無關(guān)人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。清潔綠化部組織員工對火災(zāi)現(xiàn)場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務(wù)體系，提供全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。 服務(wù)項目 無償服務(wù)： 有償服務(wù) ： 說明： 有償服務(wù)的價格，以 臨滄 市物價局有關(guān)規(guī)定及 商住小區(qū) 周邊市場平均價格為依據(jù)，按 “ 略低于市場平均價格 ” 的原則 ,合理確定，實施前將報 批 核準。 九、物業(yè)管理物質(zhì)裝備計劃 物業(yè)管理用房 為創(chuàng)造一個良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理條例的規(guī)定，以及結(jié)合臨滄市錦秀江山商住小區(qū)的特點，除各類設(shè)施設(shè)備機房外，物業(yè)管理用房還包括： ? 管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房； ? 保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉庫； 物業(yè)管理用房的配置要求 管理處辦公用房：劃分為客戶接待和辦公兩個區(qū)域，場所面積按建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。 參與質(zhì)量管理 對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議 。 收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試 。 1100 獎金福利費 勞動局規(guī)定條例 700 培訓費 培訓單位 180 法定節(jié)日加班費 國家節(jié)假日三薪制度 300 服裝費 服裝兩年更換一次，春秋季按 200 元 /套，夏季按 100 元 /套，每人每季兩套。月 。年 108 人身保險費（意外傷害險） 100 元 /人 針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。 熟悉社區(qū)環(huán)境 了解業(yè)主的情況，服務(wù)的內(nèi)容標準及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順利運作?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來方便，提高我方人員工作效率。 設(shè)立健康服務(wù)中心。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場平均價格的標準向業(yè)主提供。 八、可以提供的其它特色服務(wù) 以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利、經(jīng)濟、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項主要內(nèi)容。 善后工作 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門勘察后，工程物料部應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報警和滅火系統(tǒng)恢復至正常狀態(tài)。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保 護業(yè)主、訪客及自己的生命安全。 根據(jù)火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場秩序。 向“ 119”報警應(yīng)講清：小區(qū)名稱；火場地址（包括路名、門牌號碼、附近標志物）；火災(zāi)發(fā)生部位；燃燒物品；火勢狀況；接應(yīng)人員等候地點及接應(yīng)人；報警人姓名；報警人電話。立即將火情通報物業(yè)總經(jīng)理或值班領(lǐng)導以及工程物料部經(jīng)理。如火勢較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監(jiān)控室報警。 2) 加強對消防噴淋系統(tǒng)的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應(yīng)立即通知自來水公司前來搶修。 若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在保護好現(xiàn)場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存相關(guān)錄象，報請警方處理。 意外傷亡應(yīng)急預案 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事件，保安人員應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場，查明情況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報。 保安巡邏時發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對講機向保安部經(jīng)理 或當班領(lǐng)班匯報，并通知消防監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時保持冷靜，如能處理 的可及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。 若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設(shè)備。 派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發(fā)生沖突。 工程物料部經(jīng)理或值班人員應(yīng)詳細記錄故障發(fā)生時間、原因、解救辦法和 修復時間。 若工程物料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內(nèi)解救不了，應(yīng)視情況向公安部門或消防部門求助（應(yīng)說明求助原因和情況）。 草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥 2 次。 樹木、草坪養(yǎng)護管理的質(zhì)量標準 樹木：生長態(tài)勢基本正常 。 綠化養(yǎng)護管理 俗話說： “ 三分種樹，七分養(yǎng)護 ” ，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。 消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害 。無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生。 地面其他公共設(shè)施 每月徹底擦抹一次，隨時清潔污染處 。樓梯梯級：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次 。目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵。 (3)大理石地面定期拋光打蠟 。 （ 。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮 停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。 召集 火警確認后，通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。居 住區(qū)入 住 時，我們將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。 為應(yīng)對突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預案并定期演習（每年 1～ 2 次）。 管理區(qū)域內(nèi)實行全年 365 天 24 小時全天候保安