【正文】 按時(shí)開(kāi)關(guān)路燈及一切用電設(shè)備嚴(yán)禁私自亂掛違章用電。 二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度 （一）監(jiān)控人員服從值班領(lǐng)導(dǎo)的安排，認(rèn)真落實(shí)值班期間的各項(xiàng)工作任務(wù)。 （ 二）監(jiān)控人員對(duì)園區(qū)的打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災(zāi)等錄像進(jìn)行另存入 U 盤(pán)存檔保留，并做好標(biāo)記。 假滿上班時(shí)必須到審批領(lǐng)導(dǎo)處進(jìn)行銷(xiāo)假報(bào)到。 六、小區(qū)內(nèi)有關(guān)重大經(jīng)濟(jì)協(xié)議或有關(guān)經(jīng)濟(jì)文件擬定要以財(cái)務(wù)參與和核算為依據(jù)，進(jìn)行準(zhǔn)確分析和管理。 保潔員 :樓道與庭院保潔。 績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行辦法。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。 為保障業(yè)戶、訪客的人身、財(cái)產(chǎn) 蓉瑾三期項(xiàng)目物業(yè)部 的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。 做好監(jiān)控室 內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。 對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開(kāi)工。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。 環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)： 垃圾箱 每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物 。大理石地面光亮，可映出照明輪廓，干凈無(wú)蠟跡。無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。 集中綠地 每日清掃一次，每隔 2 小時(shí)巡掃一次 。目視干凈，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草。 “ 四害 ” 消殺 維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲(chóng)、滅鼠消殺服務(wù)，進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。 綠化服務(wù) 園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝，樹(shù)形美觀完整無(wú)傾斜，花壇土壤疏松無(wú)垃圾，草坪平整清潔無(wú)雜草?；旧蠠o(wú)雜草 。 領(lǐng)班接報(bào)后，立即親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與被困乘客取得聯(lián)系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。 被困者救出后，保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)立即向他們表示慰問(wèn)，并了解他們的身體狀況和需要，同時(shí)請(qǐng)他們提供姓名、地址、聯(lián)系電話及到本小區(qū)事由。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，一方面要防止突然來(lái)電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢(xún)停電情況，了解何時(shí)恢復(fù)供電，并將了解的情況通知管理運(yùn)作部。 2) 管理運(yùn)作部應(yīng)提醒寫(xiě)字樓住戶、商戶備置一些應(yīng)急照明燈或蠟燭，以防停電。 發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場(chǎng)，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門(mén)前來(lái)救護(hù)或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。 若犯罪嫌疑人在 警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門(mén)窗，等候警方前來(lái)處理。 若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)行搶救。 詳細(xì)記錄意外傷亡經(jīng)過(guò)。 水源中斷后，工程物料部應(yīng)立即派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來(lái)的實(shí)際困難，并注意維護(hù)物業(yè)公司的形象。 5) 對(duì)業(yè)主 /用戶裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主 /用戶在進(jìn)行管道安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了 ” ，以免造成不必要的混亂。接到現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“ 119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車(chē)。物業(yè)總經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中央空調(diào)運(yùn)行。人員的疏散以就近安全門(mén)、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車(chē)輛和人員，疏通車(chē)道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng) 造有利條件。綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主 /用戶進(jìn)行慰問(wèn)，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。業(yè)主素質(zhì)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂(lè)設(shè)施，如乒乓球室、桌球室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂(lè)的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。 早期接入的主要工作 會(huì)審圖紙 從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車(chē)場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)量，減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。 協(xié)助制訂居住區(qū) 內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案 。 物業(yè)服務(wù)人員的工資 項(xiàng)目 人數(shù) 月工資標(biāo)準(zhǔn) 月工資總額 備注 項(xiàng)目經(jīng)理 1 1300 1300 管理員及收費(fèi)員 2 1000 2020 維修工 1 1000 1000 公共秩序管理員班長(zhǎng) 1 1200 1200 公共秩序管理員 8 800 6400 保潔工 3 800 2400 合計(jì) 16 14300 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 社會(huì)保險(xiǎn) 社會(huì)保險(xiǎn)規(guī)定條例。月 我司對(duì)蓉瑾家園三期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為 元 /㎡年 150 合計(jì) 258 辦公費(fèi)用： 項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 測(cè)算 結(jié)果（元 /月） 辦公水電采暖費(fèi) 每月 280 元計(jì)算 280 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按管理經(jīng)驗(yàn)測(cè)算 500 合計(jì) 780 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：（國(guó)家規(guī)定的公眾責(zé)任保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)為 2‰ — 5‰ ） 約 128 元 /月 法定稅費(fèi)：所有條款比例 %約計(jì) 1000 元 /月 利潤(rùn)：所有條款 X8%=1600 元 /月 上述合計(jì)： 項(xiàng)目 測(cè)算結(jié)果（元 /月） 管理服務(wù)人員的工資 14300 社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi) 2580 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用 800 物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi) 用 730 物業(yè)管理公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 285 物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi) 258 辦公費(fèi)用 780 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 128 法定稅費(fèi) 1000 利潤(rùn) 1700 合計(jì) 22561 以上所述 物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià) 為： 22561 元 /月247。 按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，本著 “對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé) ”的宗旨，對(duì) 蓉瑾家園三期小區(qū) 進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致 、全面的接管驗(yàn)收。 進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作 在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上 ,與開(kāi)發(fā)商攜手 ,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作： 協(xié)助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢(xún)，解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題 。 十、前期物業(yè)服務(wù)介入工作計(jì)劃及前期投入計(jì)劃 成立項(xiàng)目小組 簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成 商住小區(qū) 項(xiàng)目小組，先 行到位，開(kāi)展前期介入工作。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢(xún)、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì) 量。 與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力量，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。 商住小區(qū) 在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性 。保安部組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。 在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。 火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。根據(jù)火勢(shì)情況決定是否啟用緊急廣播進(jìn) 行報(bào)警。 成立臨時(shí)指揮部 物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。 值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察 火警附近區(qū)域的情況，如有再次報(bào)警，應(yīng)立即再次派人前往查看確認(rèn)。關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門(mén)窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。 3) 災(zāi)害性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，工程物料部人員應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)門(mén)窗、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。 在水蔓延的通道上擺設(shè)攔水 沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。若交通事故 引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開(kāi)辟旁行通道，積極疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。 若傷者尚未死亡，應(yīng)在保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護(hù)中心。 保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。 ，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話、使 用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。 詳細(xì)記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生原因、應(yīng)對(duì)措施以及造成的損失。 突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案 在接到停電通知的情況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線路、區(qū)域、時(shí)間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個(gè)住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)變工作。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。 七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案 電梯困人應(yīng)急預(yù)案 任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)立即通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)現(xiàn)時(shí)間。葉子枝干基本正常。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲(chóng)等，還有防止人為的毀壞。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。 不 銹鋼門(mén)框、扶手 每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面無(wú)污跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影 。無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)破損。目視干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡 (油污、黑印等 )。 消火栓、電表蓋、管線等 每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無(wú)塵 。水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡 。 (，制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行每日 16 小時(shí)保潔服務(wù) 。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。 做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的 “自救 ”意識(shí)和能力，防范于 “未燃 ”。 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天 24 小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行 24 小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性?xún)?nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。 在分公司建立業(yè)主意見(jiàn)登記本 ,隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。 勞動(dòng)人事管理。 管理員 :房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。 四、搞好會(huì)計(jì)監(jiān)督，嚴(yán)格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護(hù)國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)制度、法令和紀(jì)律在本公司的執(zhí)行情況。 請(qǐng)假審批規(guī)定如下： （ 1）各部門(mén)員工一日以?xún)?nèi)由部門(mén)主管審批，一日以上報(bào)公司經(jīng)理批準(zhǔn)。 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場(chǎng)所議論有關(guān)錄像的內(nèi)容。 （三）對(duì)監(jiān)控到的可疑情況，及時(shí)通知巡邏人員進(jìn)行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。 四、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做到“送電時(shí)先高壓再氐壓，停電時(shí)先低壓再高壓”嚴(yán)禁扎刀開(kāi)關(guān)帶負(fù)荷停送電。 六、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修前交底和裝修過(guò)程的檢查，以及存在問(wèn)題的處理。 四、上門(mén)服務(wù)保潔員崗位職責(zé) 按客戶預(yù)約時(shí)間著裝準(zhǔn)時(shí)到達(dá)工作崗。 ⑦積極完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 對(duì)花園內(nèi)的設(shè)施設(shè)備做好詳細(xì)登記。 完成公司交辦的其它臨時(shí)性工作。 五、教育員工愛(ài)護(hù)公物，厲行節(jié)約。 熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車(chē)輛和人員流動(dòng)規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。 嚴(yán)謹(jǐn)各類(lèi)修補(bǔ)、買(mǎi)賣(mài)、收舊及搞傳銷(xiāo)的人員進(jìn)入小區(qū)。