【正文】 第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價書及經(jīng)費(fèi)收支測算 19第七節(jié) 住宅區(qū)檔案的建立和管理 27第八節(jié) 各類經(jīng)營管理服務(wù)指標(biāo)的承諾 30第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案 36第十節(jié) 便民服務(wù)及特約服務(wù) 58第十一節(jié) 社區(qū)文化 61第一節(jié) 概 述一、海上名門項(xiàng)目：，共建有30幢樓。公司以品牌發(fā)展為起點(diǎn)，不斷探索經(jīng)營管理新路子，崇尚業(yè)績、注重工作改進(jìn)的考核—激勵制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶提供價格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費(fèi)、代購物品等服務(wù)。人員業(yè)務(wù)素質(zhì)高，動手能力強(qiáng)，一專多能，一職多能，隊(duì)伍精干，完全能滿足海上名門的管理需要。公司中高層管理人員均獲全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，有著豐富的項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)經(jīng)驗(yàn)，這些經(jīng)驗(yàn)必將對管好海上名門、塑造物業(yè)管理的品牌形象起到極大的促進(jìn)作用。如果雙方有機(jī)會合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項(xiàng)目的物業(yè)管理的嶄新形象，實(shí)行雙贏局面。對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。利用技防與人防相結(jié)合，不留安全隱患與死角，對保安員實(shí)施半軍事化管理，加強(qiáng)培訓(xùn)，嚴(yán)格管理。三、逐步改進(jìn)綠化環(huán)境，建造一個舒適的優(yōu)美小區(qū)。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅(jiān)持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實(shí)施“以人為本，人性化管理”，逐個走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠待人，以誠感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造海上名門的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。管理處組織架構(gòu)圖如下：海上名門管理處組織架構(gòu)圖消防社區(qū)文化內(nèi)勤檢查客戶服務(wù)收費(fèi)房管維修運(yùn)行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊(duì)（三）海上名門管理處組織架構(gòu)說明管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。管理處內(nèi)部運(yùn)作公開透明，便于大家監(jiān)督。通過合理的報(bào)酬體系設(shè)計(jì)，完善的績效管理與考評，嚴(yán)格的獎懲體系，真正做到獎懲分明，優(yōu)勝劣汰，保護(hù)員工長期的工作熱情及動力。 實(shí)行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的海上名門建設(shè)施工驗(yàn)收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的管理服務(wù)，更為了海上名門業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。（二）人員素質(zhì)要求崗位性別要求年齡要求文化程度要 求工作技能及工作經(jīng)驗(yàn)要求人員素質(zhì)主任男50歲以下大專以上經(jīng)管專業(yè)或機(jī)電專業(yè)五年以上工作經(jīng)驗(yàn)具物業(yè)管理經(jīng)歷有較強(qiáng)溝通及協(xié)調(diào)能力內(nèi)部選派管理員不限35歲以下大專物管或經(jīng)營專業(yè)三年以上工作經(jīng)驗(yàn)熟練使用電腦熟悉會計(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合管理員男35歲以下大專以上建筑或機(jī)電專業(yè)三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具物業(yè)管理上崗證內(nèi)部選派維修工男40歲以下中專以上有中級電工及弱電以上操作證 三年以上專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)具土木維修經(jīng)驗(yàn)內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合清潔工不限40歲以下初中以上，五官端正，動作麻利有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先會使用清潔設(shè)備優(yōu)先班長內(nèi)部選派，衛(wèi)生員外聘保安員車管員男20—26歲高中退伍軍人，黨員優(yōu)先身體健康，儀容形象好有物業(yè)管理經(jīng)歷者優(yōu)先內(nèi)部選派與外聘相結(jié)合二、管理服務(wù)人員的培訓(xùn)（一）培訓(xùn)工作原則理論聯(lián)系實(shí)際，學(xué)用一致，按需施教，講求實(shí)效。（4）根據(jù)對考核結(jié)果的評估和反饋，及時調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來培訓(xùn)重點(diǎn)。（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《多工種培訓(xùn)科目表》。我們將嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量保證體系的要求，對海上名門實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化的管理。三、日常物業(yè)管理費(fèi)及開辦費(fèi)測算（一）測算依據(jù)南通市物業(yè)管理收費(fèi)的相關(guān)法律收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)及文件；我公司多年物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，并參照現(xiàn)行市場行情及行業(yè)測算慣例；（二）海上名門物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)測算（見附表一）。月測算月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5000812480000 （2）安全護(hù)衛(wèi)人員工資安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊(duì)長1名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人70年50%1097904 四環(huán)境管理費(fèi)用?。?）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人海上名門物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)序號項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注1小高層物業(yè)費(fèi)　2多層物業(yè)費(fèi)　3別墅物業(yè)費(fèi)　4商業(yè)物業(yè)費(fèi)　5會所物業(yè)費(fèi)80萬元/年　海上名門前期開辦物資清單(附表二)序號物品名稱單位數(shù)量單價（元）金額（元）備注一辦公用品類1電腦臺9600054000　2愛普生1600K3針式打印機(jī)臺135003500財(cái)務(wù)專用3愛普生噴墨打印機(jī)臺230006000　4復(fù)印機(jī)臺11200012000　5傳真機(jī)臺210002000　6科密考勤機(jī)臺127002700　7塑封機(jī)臺1800800　8安裝電話部3300900　9數(shù)碼相機(jī)部130003000　10驗(yàn)鈔機(jī)臺130003000　11128兆優(yōu)盤個4100400　12（掛機(jī)）臺4250010000經(jīng)理、財(cái)務(wù)、會議室、工程維修、客服接待、值班室133匹空調(diào)（柜機(jī)）臺280001600014飲水機(jī)套3300900　15電話機(jī)部1050500　16寬帶接入項(xiàng)1280280　17辦公桌椅套126007200　18接待臺套140004000　19沙發(fā)套230006000　20茶幾張2300600　21文件柜個15150022500　22住戶資料柜個4080032000　23會議桌張180008000　24會議椅把202004000　25保險(xiǎn)柜臺240008000　26書報(bào)架套2300600　27白板套2110220　28員工工號牌批115001500　29員工服裝套10480083200　30對講機(jī)含電池部36100036000　31入伙資料批12000020000入伙時用32電話程控交換系統(tǒng)套150005000用于辦公室小計(jì)　　　　354800　二安全、消防管理　　　　　1警棍根171502550　2隔離帶卷5120600　3反光錐個301203600　4太陽傘把4150600　5崗臺個35001500　6白板塊2110220　7可充式電筒個91201080　8多用插座個630180　9雨衣套141502100　10雨鞋雙1440560　11自行車輛93002700　12告示牌塊525125　133kg干粉滅火器瓶20751500　14消防腰斧把445180　15消防大平斧把445180　16消防扳手把41872　17安全繩卷475300　18水袋接口個42080　19消防槍頭個430120　20防毒面具個4150600　21消防帶米100151500　22頭盔個4120480　23消防膠鞋雙430120　24消防鍬把42080　25消防桶個41040　26鐵鍬桿個480320　27消防服套412004800　28消防腰帶只480320　29警示帶卷4120480　30鐵圍欄個106006000 小計(jì)　　　　32987　三保潔、綠化類　　　　　1連身雨衣套101001000　2保潔工具批11000010000　3綠化工具批150005000　4奧林匹斯K195型高壓沖洗機(jī)臺12250022500　5XSS53剪草機(jī)臺2600012000　6割灌機(jī)臺240008000　7綠籬機(jī)臺235007000　8垃圾推車臺16150024000　9高枝剪把2300600　10三節(jié)伸縮桿根29001800　11花剪把5120600　12大剪把545225　13藥水機(jī)個350150肩背式14把25001000　15把28001600　16推水地刮把2120240　17汽油機(jī)臺150005000　小計(jì)　　　　100715　四工程維護(hù)類　　　　　1電焊機(jī)臺112001200用于焊接養(yǎng)護(hù)2進(jìn)口手提切割機(jī)臺1680680用于日常維修3熱熔焊接機(jī)臺210002000用于日常維修4管絲機(jī)臺220004000用于日常維修5角磨機(jī)臺1750750用于日常維修6沖擊鉆臺216503300用于日常開孔7手電鉆臺26501300用于日常開孔8彈簧管管道疏通機(jī)臺130003000用于污水管道疏通9數(shù)字式萬用表塊53801900用于日常維修10鉗形表塊2350700用于日常維修11萬用表47型個1095950用于日常維修12搖表（500V）套25001000用于日常檢測13臺25001000用于日常搶修14管鉗把450200用于日常維修15電話壓線鉗把1120120用于通訊維護(hù)16個25001000用于日常維修及保潔173米鋁梯個1800800用于日常維修及保潔185米鋁梯個120002000用于日常維修及保潔19工具柜個28001600放置工具20工作臺臺120002000工作臺面21工具箱套101001000放置