【正文】 中、入住率高、入住快，管理壓力較大。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在江寧開發(fā)區(qū)的落成,一個全新的以科技文化為主的江寧開發(fā)區(qū)正在崛起,為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機。提 綱一、 關(guān)于我們… …（一） XX物業(yè)簡介（二） 企業(yè)理念（三） 公司優(yōu)勢 （四） 專業(yè)的顧問服務(wù)機構(gòu)——顧問團二、顧問項目概況三、項目顧問服務(wù)目標 （一） 服務(wù)原則（二） 具體目標四、顧問服務(wù)的方式五、項目顧問組簡介（一） 組織機構(gòu)圖（二） 職責描述六、顧問服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量保證措施（一） 項目顧問基本范圍（二） 項目顧問具體內(nèi)容（三） 顧問服務(wù)質(zhì)量保證措施七、顧問服務(wù)工作進度表 八、項目顧問服務(wù)費 第一部分　　項目物業(yè)管理理念　　 第一章　　項目調(diào)研　　為使管理服務(wù)工作更加貼近XXX高尚住宅小區(qū)中的“宅”與“人”，我們深入現(xiàn)場調(diào)研，所了解的基本情況如下：【XXX位于江寧開發(fā)區(qū)佛城路以南,將軍南路以東,牛首河以北,。緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶?！　XXX高尚住宅小區(qū)業(yè)主主要為來江寧創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家、投資家 、和高薪白領(lǐng)，素質(zhì)高、要求高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求未來物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。這些問題的存在，一定程度上會影響管理服務(wù)費的收繳率，對此如何應(yīng)對？　　……第二章　　管理服務(wù)理念及管理思路　　按設(shè)計說明，XXX高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計上本著大戶型的設(shè)計理念，以人為本，著意追求回歸自然、遠離喧囂的鬧市環(huán)境。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。在環(huán)境文化氛圍營造上，我們將導入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計特色的形象識別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護，保持綠化的良好長勢；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“城市家園文化區(qū)”。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機制，建立了多種體系有機結(jié)合的激勵機制，建立了競爭上崗、雙向選擇的用人機制?！　〗螘r間以來，我們反復(fù)探討研究“XXX文化區(qū)”到底需要什么樣的管理模式？我們認為,管理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于:解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低管理成本之間的矛盾。XX物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量管理體系，并順利通過英國BSI的第三方認證，通過四年多的實際運作和持續(xù)改進，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務(wù)的基石。 我們認為對于企業(yè)而言，XXX物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結(jié)合。　　在物業(yè)管理實施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實到“XX物業(yè)管理人”的隊伍中來，充分發(fā)揮員工的各項優(yōu)勢，同時對他們實施科學培訓，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓、加薪、升職的機會，甚至介入高層管理?！　∥濉⒔ⅰ皵?shù)碼社區(qū)”，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化　　縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。總之，隨著IT業(yè)的發(fā)展，XXX網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個“信息島”，從而滿足社會各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、計劃生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足。我們擬通過公開招標的方式引入3—4家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進駐小區(qū)并向業(yè)主推薦，避免裝修游擊隊日夜騷擾業(yè)主；同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實現(xiàn)設(shè)計、施工、養(yǎng)護一條龍的套餐式服務(wù)。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。XX物業(yè)自1999年開始實施管理體系的全面整合提升。致力于用新型的“以客戶為中心、以流程為導向”的運作取代傳統(tǒng)的“以企業(yè)為中心、以職能為導向”運作，實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。在XXX共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。XXX所有物業(yè)經(jīng)營項目由物業(yè)公司經(jīng)營和管理。第二部分 項目管理方式第一章 管理模式　　結(jié)合XXX文化區(qū)的管理要求，實現(xiàn)“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托XX物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗，完善的ISO9001品質(zhì)管理體系,根據(jù)XXXXX置業(yè)有限公司對XXX的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動化程度，以及XXX所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式。　　，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，同時兼任行政主管和會所主管,降低人力資源成本。 三、創(chuàng)建XXX有效的服務(wù)價值鏈 圍繞“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導向”的經(jīng)營管理模式，我們將在XXX全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的管理策略提升XX物業(yè)人的服務(wù)價值，建立一支高效的、既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示XX物業(yè)人風采的團隊。業(yè)委會根據(jù)法律賦予的權(quán)力，對管理上的各項事務(wù)進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)和指導； 、擴展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標的實現(xiàn)。1人物業(yè)主管大學本科學歷，機電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。1人收銀員高中以上學歷，具有會計證，工作認真負責。8人維修班長男性40歲以下大專以上B. 具有一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗及三年以上的工作經(jīng)驗1人維修技工男性35歲以下中 級。三、管理人員的選用辦法XXX管理處各崗位所需人力資源配置實行XX物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團隊?！　∪绻@些有志之士把加盟XX物業(yè)視作一種機遇的話，我們將充分利用這種機遇造就一批人才。 　　二、物資裝備計劃:附表1：XXX管理處行政辦公用品名 稱數(shù) 量單價（均價）合 計備 注辦公桌椅8套會議桌椅1套打印機1臺復(fù)印機1臺電腦設(shè)備3套空調(diào)機（分體式、柜式）2套傳真機1臺保險柜1臺照相機1臺社區(qū)文化活動用電話3部包安裝檔案、資料柜2套整體制作員工服裝38X2套各類標識牌1批各類辦公用品1批飲水機1臺棉大衣38件音響1套社區(qū)文化活動用VCD1部社區(qū)文化活動用電視機2部2500．00社區(qū)文化與宿舍用入住、辦公資料1批寢具10套廚具1套雨衣5件手電筒5把茶幾2套電風扇3臺衣柜3套小 計附表2：XXX管理處維修工具及清潔工具名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注75型室內(nèi)疏通機1臺8KVA型電焊機1臺沖擊鉆1個砂輪切割機1臺手電鉆1個臺鉗1臺梯子1把萬用表2臺搖表1臺潛水泵1臺2寸套絲機1臺測試儀表2套吸塵吸水器2臺高/低壓沖水機1臺清潔及澆花用膠管600米機動噴霧器1臺電工工具4套電流表2塊木工工具1套高空作業(yè)工具1套常用材料備件1批吸塵機1臺手推垃圾清運車3臺手推式剪草機1部綠籬修剪機1部清潔工具4套綠化工具2套鐵架床與木床10套（均價）小計 附表3：XXX管理處治安、交通、消防裝備名 稱數(shù) 量單 價合 計備 注無線對講系統(tǒng)6臺消防工具1套自行車4輛云梯1架訓練器材1套警棍5棍防毒面具10副鋼盔、消防斧頭、專用扳手、消防靴等10套物品搬運便民服務(wù)車2輛不可預(yù)見裝備費小 計總計：206450 RMB86 / 86第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施、承諾第一章 銷售對象的定位 一、銷售對象定位XXX坐落于XX市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶,佛城路、將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個非常大規(guī)模的中心“綠島”,這一系列景觀綠化工程的完成將使整個居住地塊周邊環(huán)境得以很大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。我們擬在XXX的物業(yè)管理中建立以流程運作為基石的需求管理模式，以實現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實際需求。如本次投標我們有幸中標，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，XXXXX置業(yè)有限公司應(yīng)在XX市物業(yè)管理條例的指導下，就XXX的物業(yè)管理與XX物業(yè)管理有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者（尤其是家庭購房者）在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂； 提供門童服務(wù)，負責業(yè)主的迎送工作；在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項服務(wù)；第四部分 項目服務(wù)管理費第一章　　財務(wù)管理提要：　　倡導“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財務(wù)收支報告，接受業(yè)主的監(jiān)督； 　堅持“取之于民，用之于民”的基本原則；　　財務(wù)管理是物業(yè)管理正常運營的“生命線”。我們將在管理公司行政部下設(shè)財務(wù)組，并設(shè)會計、出納和收款員等專、兼職財務(wù)人員，負責管理公司財務(wù)管理工作?！　」芾硖庁攧?wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報告總公司領(lǐng)導外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。物業(yè)管理收費與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 （二）在費用收取方式上，我們初期采用人工收費和電腦劃帳同步進行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。 （二）管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預(yù)算，提交開發(fā)商（或業(yè)委會）審議通過后執(zhí)行。第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算提要：　　每年按收入的15％提取管理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)管理；　　在物業(yè)管理經(jīng)費收支上，我們將“取之于民，用之于民”作為物業(yè)管理收支的基本原則。XXX居住區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補前期虧損　　 如有節(jié)余　 物業(yè)管理資金　　　 　 　 管理傭金 或轉(zhuǎn)下期使用　　 　有償服務(wù)收入　 停車場經(jīng)營收入　 管理服務(wù)費收入　 會所經(jīng)營收入 　　　　　　 　　 　 社區(qū)　　 停　　 人員　 日常　 會 　　　　　　　　 　 商務(wù)　　 車　　 行政　 物業(yè)　 所 　　　　　　　　 　 活動　　 場　　 稅金　 管理　 管 的開　　 管　　 及其　　 　 理　　　　　　　　 展 　　 理 它二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算　?。ㄒ唬y算依據(jù)及說明　　XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件?！　X物業(yè)多年從事物業(yè)管理工作所積累的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。 （三）收支盈余資金的使用 從入住后起，管理處收支將逐步達到有一定的盈余的水平，我們根據(jù)XXX居住區(qū)物業(yè)管理的實際需要，將盈余資金用于彌補以前年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進物業(yè)的保值增值?！　。ㄋ模┘訌娢锪喜少?、使用、保管、審批等程序的管理，加強物料成本的控制。XXXXX居住區(qū)在規(guī)