【正文】 以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。與業(yè)主有關(guān)部門(mén)建立良好的聯(lián)系，客戶及各生活室人員的報(bào)修或設(shè)備設(shè)施故障可報(bào)管理處或服務(wù)部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排，也可直接通知工程部。五、設(shè)備維修服務(wù)日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、海上名門(mén)大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù)，分布在四面八方。E、檢查清理地下室集水井。③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有：A、在雨季來(lái)臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對(duì)存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時(shí)修復(fù)，防止在雨季時(shí)出現(xiàn)漏水、損壞財(cái)物。J、每年定期進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)安全檢查。F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問(wèn)題的及時(shí)處理。B、每半個(gè)月檢查清理車場(chǎng)、廣場(chǎng)明渠沉積物。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)。K、檢查走火梯、通道等的墻壁、地面是否出現(xiàn)損壞，及時(shí)修補(bǔ)。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時(shí)排除故障，更換零件等。C、檢查公共場(chǎng)所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時(shí)修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時(shí)向業(yè)匯報(bào)，由業(yè)主發(fā)外承包。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。（六）房屋的日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，為確保房屋完好和正常使用，必須進(jìn)行經(jīng)常性的日常檢查、修理，季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)及房屋的正確使用管理等工作。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。（4）每月按海上名門(mén)區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由海上名門(mén)物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門(mén)進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料另行詳細(xì)制定。（7）電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí)要首先救護(hù)乘客出梯。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門(mén)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過(guò)投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計(jì)劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說(shuō)明書(shū)、資料等另行詳細(xì)制定。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\(yùn)行。（三）給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。（2）值班人員、維修人員必須接受過(guò)主管部門(mén)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。（一）對(duì)外承包項(xiàng)目的管理協(xié)調(diào)：電梯、中央空調(diào)、消防、建筑設(shè)備自動(dòng)化、霓虹燈等。三、建立健全規(guī)章制度 主要根據(jù)我司已經(jīng)通過(guò)的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合海門(mén)市海上名門(mén)的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合海門(mén)市海上名門(mén)特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個(gè)設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會(huì)同貴方有關(guān)部門(mén)，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說(shuō)明書(shū)、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理 海門(mén)市海上名門(mén)進(jìn)出的人員、車輛相對(duì)較多。稍有不慎，出現(xiàn)火災(zāi)意外，就可能對(duì)業(yè)主（使用人）的生命財(cái)產(chǎn)造成重大損失。⑷ 建立安全責(zé)任人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。⑵ 堅(jiān)持海上名門(mén)內(nèi)的治安管理工作與周邊社會(huì)治安工作相結(jié)合原則。并將保安工作納入海上名門(mén)物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進(jìn)行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開(kāi)展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力求達(dá)到一專多能，把保安隊(duì)伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊(duì)伍。具體將從以下幾方面開(kāi)展保安工作:建立一支專業(yè)化的保安隊(duì)伍 保安管理的有效與否將直接影響海上名門(mén)的安全，甚至影響其社會(huì)形象。維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理 以“安全”為重心，“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)海上名門(mén)及周邊的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案★ 保安管理服務(wù)方案一、保安管理構(gòu)想（一）管理目標(biāo)建立專業(yè)化的保安隊(duì)伍 以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過(guò)硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊(duì)伍。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%＞98%保 證措 施每季定期清理檢查。對(duì)違章者，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定處理。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＜1%承諾指標(biāo)＜1%測(cè)定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜1%保證措施加強(qiáng)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的宣傳教育。（十二）消防設(shè)施設(shè)備完好率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測(cè)定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)備總數(shù)量100%＞98%保證措施建立嚴(yán)格的各類消防設(shè)施、設(shè)備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實(shí)按照制度執(zhí)行。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%≥98%保證措施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲(chǔ)存設(shè)施及場(chǎng)所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。市政工程進(jìn)入轄區(qū)內(nèi)施工，管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≥98%保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。設(shè)立征詢意見(jiàn)箱和投訴受理電話。各責(zé)任部門(mén)接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。（五）業(yè)主年有效投訴率和處理率年有效投訴率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＜5‰承諾指標(biāo)＜2‰測(cè)定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入住總戶數(shù)100%＜2‰保證措施不斷培養(yǎng)和樹(shù)立員工的服務(wù)意識(shí)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，使員工追求業(yè)主百分之百的滿意。海上名門(mén)所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。充分發(fā)揮技防手段的作用。垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)179。加強(qiáng)外購(gòu)材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。 對(duì)于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取業(yè)主公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采用法律手段作為催繳措施。檔案的銷毀，應(yīng)填寫(xiě)銷毀單，并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可執(zhí)行，銷毀單由檔案室管理員保存。加強(qiáng)檔案的安全、保密工作。同時(shí)，運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運(yùn)用與接受。在現(xiàn)代信息社會(huì)，廣泛地應(yīng)用計(jì)算機(jī)，參與各行業(yè)、各方面的工作，已成為現(xiàn)代化管理的重要手段。一、檔案的接管成立管理處檔案資料室，專門(mén)負(fù)責(zé)海上名門(mén)檔案的接管與管理工作。年2244000 六綠化維護(hù)費(fèi)用；全部外包每平方米年費(fèi)用20元873843 七稅收一+┅┅%計(jì)[一+┅┅六]%449295 八公司利潤(rùn)一+┅┅七項(xiàng)的25%計(jì)[一+┅┅七]20%1082776 九總計(jì)　　6496658 十；計(jì)算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi) 注：上述測(cè)算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、公共用水等，該項(xiàng)費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，按實(shí)分?jǐn)?。月?jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4000612288000 （5）社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]45%693360 （6）福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工會(huì)費(fèi)%（福利14%，%，工會(huì)費(fèi)2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]%269640 二行政辦公費(fèi)用　（1）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測(cè)算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費(fèi)用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：：（用水方數(shù)水費(fèi)單價(jià)+用電度數(shù)電度單價(jià)）（500+8000）1289040 （3）宣傳費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算按2000元/月20001224000 （4）通訊費(fèi)、郵電費(fèi)3部電話，管理處、值班室、報(bào)警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用；%；；%計(jì)2500元/平方米40%247。海上名門(mén)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)測(cè)算表(附表一)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果（年總支出）一人工費(fèi)　(1)+┅┅(6)2503800 （1）管理人員工資管理人員8人（一正兩副），工資標(biāo)準(zhǔn)按人均5000元/人“透明管理”原則編制費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，物業(yè)公司僅收取合理的管理傭金，其余收入均投入到管理中，費(fèi)用開(kāi)支的預(yù)決算通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的審查確認(rèn)，并按規(guī)定定期公布賬目。健全、規(guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。三個(gè)月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。② 主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)公司提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估和反饋。（3）通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，以了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。一、接管管理工作計(jì)劃海上名門(mén)進(jìn)駐管理、對(duì)于接管管理工作尤為重要。四、管理工作的控制方式采用定點(diǎn)檢查方式，通過(guò)管理處受理投訴，追溯處理問(wèn)題的全過(guò)程，檢查有無(wú)推拖、應(yīng)付之現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。第二層次為溝通、提升、企業(yè)文化體系，滿足員工的精神需求。二、監(jiān)督約束機(jī)制（一）海上名門(mén)監(jiān)督約束機(jī)制示意圖康邸物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)政府主管部門(mén)業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查ISO9001內(nèi)審目標(biāo)責(zé)任書(shū)工作會(huì)議、財(cái)務(wù)審查專項(xiàng)檢查物業(yè)管理考評(píng)海上名門(mén)管理處業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監(jiān)督欄公布有關(guān)投訴電話服務(wù)承諾制員工定期考核業(yè) 主（二）海上名門(mén)監(jiān)督約束機(jī)制說(shuō)明由政府部門(mén)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)行全方位監(jiān)督?！　。ㄒ唬┩獠抗芾眢w制 政府主管部門(mén)業(yè)主管理委員會(huì) 物業(yè)管理有限公司 海上名門(mén)管理處 　　（二）海上名門(mén)管理處組織管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立海上名門(mén)管理處，財(cái)務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。為了管理好海上名門(mén)，在對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理的同時(shí)，最重要的是塑造人氣，盡最大努力去調(diào)動(dòng)業(yè)主住戶的積極性。確保海上名門(mén)安全萬(wàn)無(wú)一失。對(duì)全體保安人員的聘用實(shí)行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無(wú)不良記錄，并實(shí)行擔(dān)保人制度。對(duì)所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通。海上名門(mén)是海門(mén)市的高尚住宅區(qū)，通過(guò)分析投標(biāo)項(xiàng)目的物業(yè)管理特點(diǎn)和我公司的實(shí)力與優(yōu)勢(shì)，我們堅(jiān)信我們完全有能力管理好該項(xiàng)目，完全有能力滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的期望。高級(jí)物業(yè)管理人才優(yōu)勢(shì)。經(jīng)過(guò)不斷地開(kāi)拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的物業(yè)人員。為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無(wú)后顧之憂是我們努力的目標(biāo)。公司在物業(yè)管理服務(wù)上建立了一整套科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理和經(jīng)營(yíng)體系。目 錄第一節(jié) 概述 2第二節(jié) 物業(yè)管理總體設(shè)想 4第三節(jié) 擬采取的管理方式及工作計(jì)劃 5第四節(jié) 管理人員的配備及培訓(xùn) 10第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立 11