【正文】 及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象?？刂浦行墓芾硪?guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄。配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合海門市海上名門實(shí)際情況另行制定。四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù) 目的：保證海上名門所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動力保障。⑹ 在執(zhí)勤時必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標(biāo)志、警械和通訊工具，遵紀(jì)守法、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語、熱情服務(wù)。（二）管理方法 海門市海上名門從保安管理角度來看，既有“開放式”保安工作的特點(diǎn)，又有“封閉式”保安管理的特點(diǎn)，更需具有符合海上名門保安管理的特色。加強(qiáng)巡視，及時發(fā)現(xiàn)問題，盡早杜絕違章事件。定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性并養(yǎng)護(hù)和管理好自家的綠化地。定期為業(yè)主提供安全用電檢查，及時消除隱患。99%測定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔保潔總面積100%179。貫徹執(zhí)行國家保密法，管理處部分檔案按其泄露、遺失會使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機(jī)密、秘密三級，其他為普通檔案，不同密級的檔案在保管和運(yùn)用方面將區(qū)別對待。因此，我們將在接管海上名門物業(yè)管理的同時，對海上名門所有物業(yè)管理檔案進(jìn)行接管，包括建筑施工、竣工驗(yàn)收圖紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。同時，根據(jù)海上名門的實(shí)際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評價系統(tǒng)圖說明：（1）針對海上名門的管理特點(diǎn)來設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計劃。 強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與員工工資待遇掛鉤。對消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時保持在良好狀態(tài)。形成了一套完整科學(xué)管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系。二、公司概況物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服務(wù)以及裝飾裝潢和商品經(jīng)營。我公司是一個正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場競爭面前，我們珍惜市場給予的每一次機(jī)會。四、以人為本，實(shí)施人性化管理，塑造海上名門形象。同時對積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價值實(shí)現(xiàn)的愿望。培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé)① 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。四、“兩金”的管理與使用海上名門公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《[南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。二、檔案的管理充分運(yùn)用計算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。對住宅用戶采取銀行定期托收服務(wù)。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤%承諾指標(biāo)≤%測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)100%≤‰保證措施提供24小時保安服務(wù)。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。雨季、臺風(fēng)期間，及時巡查。同時，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《江蘇省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請成立自建保安組織。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計劃養(yǎng)護(hù)。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時間緊、要求及時，必須設(shè)有24小時報修熱線。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。(二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場所大聲講話喧嘩。F、檢查潛水排污泵，確保其正常工作。C、第半個月檢查清理雨水井、沉沙井。D、檢查樓板地面，發(fā)現(xiàn)破損的及時修補(bǔ)。（5）每月維護(hù)保養(yǎng)及檢查滅火器、消防栓等設(shè)備設(shè)施，并按《中華人民共和國消防法》規(guī)定進(jìn)行滅火器定期換藥更新，確保其使用在有效期內(nèi)。（四）電梯系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修基本內(nèi)容（l）根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制定安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。（6）加強(qiáng)樓層照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作，確保海上名門照明系統(tǒng)正常運(yùn)行。（二）同時派出員工隊伍，對設(shè)備實(shí)施接收管理，及時建立運(yùn)行值班制度，做好設(shè)備的運(yùn)行管理，確保設(shè)備的正常運(yùn)行，保證供水、供電、供冷，實(shí)現(xiàn)接管中的平穩(wěn)過渡。積極與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，加強(qiáng)溝通與聯(lián)絡(luò)，及時了解社會治安情況，掌握犯罪分子動向，積極配合公安機(jī)關(guān)搞好物業(yè)周圍的治安工作，與周邊群眾和睦相處共同群防群治，保障物業(yè)的安全。完善保安管理制度 以ISO9001：2000質(zhì)量管理體系有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)為依據(jù)，建立完整、規(guī)范、切實(shí)可行且符合海上名門正常運(yùn)作需求的保安管理制度。對各類消防設(shè)施，指定專人負(fù)責(zé)，建立責(zé)任追究制度。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由主任主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進(jìn)行分析，及時調(diào)整和改進(jìn)管理服務(wù)方案。要求保安員盡快熟悉海上名門用戶業(yè)主的人、車情況。較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時要求管理員到現(xiàn)場進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗(yàn)收。做到檔案組卷分類科學(xué)化。70年50%1097904 四環(huán)境管理費(fèi)用　（1）+（2）68000 （1）保潔工具、損耗、清潔用品消耗按4000元 /人轉(zhuǎn)正以后員工將接受長期連續(xù)的在崗培訓(xùn)，內(nèi)容詳見《多工種培訓(xùn)科目表》。一方面要接管原來開發(fā)商所移交的海上名門建設(shè)施工驗(yàn)收的各種圖紙資料，另一方面還要辦理有關(guān)業(yè)主的各種入伙、交費(fèi)資料，以便今后進(jìn)行完善的管理服務(wù)，更為了海上名門業(yè)主的切身利益，所以在接管時我們將認(rèn)真進(jìn)行接收，嚴(yán)格進(jìn)行科學(xué)分類、編號、建檔、整理。管理處組織架構(gòu)圖如下：海上名門管理處組織架構(gòu)圖消防社區(qū)文化內(nèi)勤檢查客戶服務(wù)收費(fèi)房管維修運(yùn)行清潔綠化 主 任 管 理 員管 理 員保安車輛管理保 安 隊（三）海上名門管理處組織架構(gòu)說明管理處內(nèi)部采取直線職能制的組織形式，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道暢通。對社區(qū)的公共設(shè)備、機(jī)房、值班室、宿舍等公共設(shè)施進(jìn)行全面檢修維護(hù)，使其恢復(fù)正常工作狀態(tài)。公司除開展日常的保安、保潔、保綠、公共部位的維修業(yè)務(wù)外，還提供各種特約便民服務(wù)，開設(shè)房屋裝修、維修、代叫出租車、代繳水電費(fèi)、代購物品等服務(wù)。為業(yè)主提供全方位高質(zhì)量的服務(wù)是我們的宗旨，使業(yè)主的生活無后顧之憂是我們努力的目標(biāo)。對所有沙井、溝渠進(jìn)行疏通清淤工作，保障排水系統(tǒng)暢通?！　。ㄒ唬┩獠抗芾眢w制 政府主管部門業(yè)主管理委員會 物業(yè)管理有限公司 海上名門管理處 　　（二）海上名門管理處組織管理架構(gòu)物業(yè)管理有限公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同，設(shè)立海上名門管理處，財務(wù)實(shí)行獨(dú)立核算。一、接管管理工作計劃海上名門進(jìn)駐管理、對于接管管理工作尤為重要。三個月試用期滿后，經(jīng)考核合格后方可轉(zhuǎn)正。月計月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)4000612288000 （5）社會保險費(fèi)工資的45%（醫(yī)療10%，工傷4%，養(yǎng)老28%，失業(yè)3%）[（1）+（2）+（3）+（4）]45%693360 （6）福利費(fèi)、培訓(xùn)教育費(fèi)工會費(fèi)%（福利14%，%，工會費(fèi)2%）[（1）+（2）+（3）+（4）]%269640 二行政辦公費(fèi)用　（1）+（2）+（3）+（4）377040 （1）辦公用低值易耗品、辦公設(shè)備保養(yǎng)綜合測算每月支出20000元年消耗2000012240000 （2）辦公用水、用電費(fèi)用水：500方/月 用電：8000度/月（智能監(jiān)控用電）水費(fèi)：：（用水方數(shù)水費(fèi)單價+用電度數(shù)電度單價）（500+8000）1289040 （3）宣傳費(fèi)、書報費(fèi)綜合測算按2000元/月20001224000 （4）通訊費(fèi)、郵電費(fèi)3部電話，管理處、值班室、報警監(jiān)控接警用，月支出2000元20001224000 三公共設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)費(fèi)用；%；；%計2500元/平方米40%247。同時，運(yùn)用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖紙、圖表、幻燈片等多種形式貯存信息，使抽象的檔案資料具體、形象化，更易于運(yùn)用與接受。加強(qiáng)外購材料、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。（十二）消防設(shè)施設(shè)備完好率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)消防設(shè)施、設(shè)備完好數(shù)量/消防設(shè)施、設(shè)備總數(shù)量100%＞98%保證措施建立嚴(yán)格的各類消防設(shè)施、設(shè)備的定期巡檢、保養(yǎng)制度，切實(shí)按照制度執(zhí)行。第九節(jié) 保安、設(shè)施設(shè)備、保潔服務(wù)實(shí)施方案★ 保安管理服務(wù)方案一、保安管理構(gòu)想（一）管理目標(biāo)建立專業(yè)化的保安隊伍 以高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求組建一支“思想過硬、作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、服務(wù)一流”的專業(yè)化保安隊伍。⑵ 堅持海上名門內(nèi)的治安管理工作與周邊社會治安工作相結(jié)合原則。二、設(shè)備的接管、驗(yàn)收（一）組織一個設(shè)備接管驗(yàn)收小組，會同貴方有關(guān)部門，根據(jù)國家、省、市有關(guān)設(shè)備設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對所委托管理責(zé)任范圍內(nèi)的各種設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行接管驗(yàn)收，并做好設(shè)備圖紙、說明書、技術(shù)資料、文件等的建檔歸檔及保存工作。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計、施工技術(shù)規(guī)范要求，并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。給排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度水泵房管理規(guī)定、操作規(guī)程等要結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修計劃等，需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料等另行詳細(xì)制定。（4）每月按海上名門區(qū)域劃分抽查試驗(yàn)煙感及溫感探頭、破玻及消防栓等配套設(shè)施情況，每年由海上名門物業(yè)管理處組織保安部、工程部、業(yè)主及有關(guān)部門進(jìn)行消防模擬演習(xí)，全面檢查試驗(yàn)系統(tǒng)的總體狀況。C、檢查公共場所、走道的墻壁批蕩是否出現(xiàn)裂縫、剝落，小面積的及時修補(bǔ)，大面積的應(yīng)及時向業(yè)匯報，由業(yè)主發(fā)外承包。B、每半個月檢查清理車場、廣場明渠沉積物。E、檢查清理地下室集水井。以免影響業(yè)主、住戶生活或休息。③季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)工作主要有：A、在雨季來臨之前應(yīng)作好外墻、玻璃幕墻、屋頂檢查，對存在裂縫、滲漏的應(yīng)及時修復(fù)，防止在雨季時出現(xiàn)漏水、損壞財物。并努力做到：水電急修15—20分鐘到達(dá)現(xiàn)場，1小時內(nèi)修復(fù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，主要是防臺防汛、防梅雨和防凍防寒。設(shè)備維修保養(yǎng)計劃需根據(jù)貴方提供的具體設(shè)備、圖紙、說明書、資料另行詳細(xì)制定。（5）每月檢查維護(hù)給排水設(shè)備，確保設(shè)備正?？煽窟\(yùn)行。（2）值班人員、維修人員必須接受過主管部門業(yè)務(wù)培訓(xùn)、考試合格，持證上崗。維護(hù)公共秩序，規(guī)范車輛管理 海門市海上名門進(jìn)出的人員、車輛相對較多。并將保安工作納入海上名門物業(yè)管理的“一體化”專業(yè)管理之中，進(jìn)行經(jīng)常性的職業(yè)道德、思想品德教育和業(yè)務(wù)知識學(xué)習(xí)，定期和不定期組織開展物業(yè)管理、治安、消防、交通等法律法規(guī)以及保安技能、服務(wù)意識的培訓(xùn)，著重以實(shí)際操作為主，力求達(dá)到一專多能，把保安隊伍培養(yǎng)成公正、廉潔、高效的保安服務(wù)隊伍。（十六）排水管、明暗溝完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＞98%承諾指標(biāo)＞98%測定依據(jù)完好排水管、明暗溝數(shù)量/排水管、明暗溝總數(shù)量100%＞98%保 證措 施每季定期清理檢查。（十）檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100%≥98%保證措施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備兼職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。充分發(fā)揮技防手段的作用。 對于欠交管理服務(wù)費(fèi)的行