【正文】 視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)來(lái)抓。把固定崗與巡邏崗相結(jié)合，形成較為完善的治安防范體系，努力為海上名門(mén)的業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、文明、寧?kù)o的生活環(huán)境。根據(jù)海上名門(mén)的特點(diǎn)，我司將在日常管理工作中從如下幾方面做好海上名門(mén)的安全防范管理工作：⑴ 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的治安管理方針，充分發(fā)揮“以人為本”的管理理念，建立崗位安全責(zé)任制，實(shí)行全天二十四小時(shí)對(duì)海上名門(mén)各區(qū)域進(jìn)行全方位值崗巡查，防止可疑人員進(jìn)入海上名門(mén)，預(yù)防各類(lèi)刑事案件和治安事故的發(fā)生，謝絕海上名門(mén)內(nèi)的一切推銷(xiāo)活動(dòng)。同時(shí)，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《江蘇省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)成立自建保安組織。根據(jù)我司多年從事物業(yè)管理工作之安全防范的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持“安全第一、服務(wù)至上”的保安工作宗旨，建立一種“內(nèi)緊外松”適合海上名門(mén)的保安管理模式。保障消防安全 堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，認(rèn)真落實(shí)和貫徹“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，建立三級(jí)防火責(zé)任制，做好防火安全檢查，維護(hù)海上名門(mén)的消防安全。實(shí)行定期維修、清潔制度，確保設(shè)施完好、美觀。雨季、臺(tái)風(fēng)期間，及時(shí)巡查。（十四）違章處理率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)處理違章戶(hù)數(shù)/違章總戶(hù)數(shù)100%=100%保 證措 施有章必循，有法必依。按消防設(shè)施的不同功能，進(jìn)行分類(lèi)，分別計(jì)算完好率。對(duì)業(yè)主反映公共照明故障，10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對(duì)性的“啄木鳥(niǎo)式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績(jī)效。（八）道路、車(chē)場(chǎng)完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)道路、車(chē)場(chǎng)完好面積/道路、車(chē)場(chǎng)總面積100%≥98%保 證措 施制訂詳細(xì)的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，定期巡視和維護(hù)。通過(guò)每季度召開(kāi)一次質(zhì)量分析會(huì)，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開(kāi)展一次管理評(píng)審等活動(dòng)，不斷改進(jìn)和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿(mǎn)意。（六）業(yè)主綜合服務(wù)滿(mǎn)意率國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%省優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＞95%承諾指標(biāo)＞95%測(cè)定依據(jù)滿(mǎn)意戶(hù)數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%＞95%保證措施實(shí)行開(kāi)放管理，向業(yè)主公開(kāi)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門(mén)。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。定期開(kāi)展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識(shí)。實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格控制物料進(jìn)出。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤%承諾指標(biāo)≤%測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶(hù)數(shù)100%≤‰保證措施提供24小時(shí)保安服務(wù)。99%保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主的保潔意識(shí)，并搞好自家院內(nèi)的清潔工作。每月5日前由管理員對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并提交分析報(bào)告。維修工程實(shí)行業(yè)主、客戶(hù)質(zhì)量簽收制度。對(duì)住宅用戶(hù)采取銀行定期托收服務(wù)。三、檔案的運(yùn)用員工因工作需要借閱檔案，應(yīng)辦理借閱登記手續(xù)，并規(guī)定借閱期限。住戶(hù)檔案資料分類(lèi)原則是每組團(tuán)按柜、每棟按位、每單位按盒、每戶(hù)按冊(cè)建檔，但要充分考慮原接管檔案分類(lèi)的實(shí)際。盡可能把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤(pán)貯存，以利于保存、查找和利用。二、檔案的管理充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。在原來(lái)檔案的基礎(chǔ)上，進(jìn)行科學(xué)分類(lèi)，并不斷進(jìn)行補(bǔ)充完善，應(yīng)用計(jì)算機(jī)實(shí)施規(guī)范化管理，從而建立完整的資料檔案庫(kù)。年計(jì)算，保安22人2000元/人月計(jì)月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)10001612192000 （4）水電、智能化、機(jī)電設(shè)備技術(shù)人員工資技術(shù)人員6人，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均4000元/人四、“兩金”的管理與使用海上名門(mén)公用設(shè)施專(zhuān)用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理試行規(guī)定》、《[南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。限于篇幅，我們僅將海上名門(mén)管理規(guī)章制度的目錄摘錄如下：一、公眾制度海上名門(mén)精神文明建設(shè)公約海上名門(mén)樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定海上名門(mén)裝修管理規(guī)定海上名門(mén)裝修管理公約海上名門(mén)裝修人員管理規(guī)定海上名門(mén)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定海上名門(mén)治安管理規(guī)定海上名門(mén)清潔衛(wèi)生管理規(guī)定海上名門(mén)園林綠化管理規(guī)定海上名門(mén)消防管理規(guī)定1海上名門(mén)交通車(chē)輛、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定1海上名門(mén)環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定1海上名門(mén)供水、供電、供氣管理規(guī)定1海上名門(mén)臨時(shí)用電管理規(guī)定二、內(nèi)部崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)描述保安隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)描述管理員崗位職責(zé)描述保安員崗位職責(zé)描述車(chē)管員崗位職責(zé)描述清潔員崗位職責(zé)描述維修工崗位職責(zé)描述綠化工崗位職責(zé)描述炊事員崗位職責(zé)描述三、內(nèi)部行政管理制度員工守則員工培訓(xùn)制度員工錄用制度勞動(dòng)合同管理規(guī)定請(qǐng)銷(xiāo)假制度崗位考勤制度工作制度員工考核制度獎(jiǎng)懲制度辦公用品管理制度1員工宿舍管理規(guī)定1員工食堂管理規(guī)定1管理處回訪制度1接待來(lái)訪投訴工作制度1檔案管理制度1電腦管理制度1安全操作制度1防火安全檢查制度四、工作流程海上名門(mén)管理處整體運(yùn)作流程社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施流程業(yè)主投訴處理流程物業(yè)接管驗(yàn)收流程業(yè)主入住流程二次裝修管理流程檔案建立與管理流程服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)及不合格服務(wù)控制服務(wù)物料控制流程設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程1業(yè)主室內(nèi)維修工作流程1治安事件處理工作流程1環(huán)境管理工作流程1消防應(yīng)急處理流程1培訓(xùn)工作流程五、員工工作崗位考核及獎(jiǎng)懲獎(jiǎng)勵(lì)辦法公司考核制度第六節(jié) 物業(yè)管理報(bào)價(jià)書(shū)及經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算一、投 標(biāo) 報(bào) 價(jià) 書(shū)項(xiàng)目名稱(chēng)海上名門(mén)物業(yè)所在地海門(mén)市物業(yè)總建筑面積物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層物業(yè)管理費(fèi)：多層物業(yè)管理費(fèi)：別墅物業(yè)管理費(fèi)：商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：會(huì)所年物業(yè)管理費(fèi)：80萬(wàn)元/年前期開(kāi)辦費(fèi)： 開(kāi)辦費(fèi)總額602302元二、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的基本原則“以收定支”原則海上名門(mén)在制訂物業(yè)管理收費(fèi)時(shí)考慮到業(yè)主的承受能力，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均照南通市的收費(fèi)指導(dǎo)，并在此基礎(chǔ)上精打細(xì)算，計(jì)劃使用，合理開(kāi)支。（三）培訓(xùn)內(nèi)容及目標(biāo)新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)公共科目名稱(chēng)具體內(nèi)容一禮儀知識(shí)：常用禮儀知識(shí) 《物業(yè)管理公司儀表、儀態(tài)、行為規(guī)范》二服務(wù)意識(shí)：職業(yè)道德教育 如何處理業(yè)主與住戶(hù)投訴 與業(yè)主住戶(hù)的溝通技巧三企業(yè)文化：公司發(fā)展史及基本情況介紹 公司經(jīng)營(yíng)理念 《員工手冊(cè)》內(nèi)部管理規(guī)章制度四海上名門(mén)基本情況介紹及二次裝修管理要點(diǎn)五行業(yè)法規(guī)：建設(shè)部及南通市物業(yè)管理方面的法規(guī)條例六物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)七安全知識(shí)及消防知識(shí)保安員及車(chē)管員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一 單兵隊(duì)列動(dòng)作 三大步法體能訓(xùn)練逢周一至周五每天訓(xùn)練一小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性練就扎實(shí)基本功二 擒拿格斗基本功 捕俘拳防衛(wèi)術(shù)逢周六、周日熟練掌握擒敵及防衛(wèi)技能三內(nèi)務(wù)管理每周一次檢查評(píng)比保持宿舍干凈整潔四工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟總結(jié)自身存在不足五《保安服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟練掌握保安員崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)六保安服務(wù)的規(guī)章制度及相關(guān)法規(guī)政策每月一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平七《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核了解消防的基礎(chǔ)知識(shí)，救火的基本程序及各自職責(zé)八突發(fā)事件的應(yīng)急處理，緊急集合演練每季度一次提高突發(fā)事件處理能力九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，傷員救護(hù)知識(shí)每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力清潔工（綠化工）培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及分析）每周一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身存在不足二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《清潔服務(wù)工作手冊(cè)》《綠化服務(wù)工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)及考核熟練掌握清潔工（綠化工）崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)四清潔設(shè)備操作和保養(yǎng)；清潔用品的使用；園藝機(jī)械、設(shè)備的操作保養(yǎng)及農(nóng)藥的使用每季度一次培訓(xùn)和考核提高工作技能，保持工作效率五清潔環(huán)保方面的管理?xiàng)l例園藝方面的管理?xiàng)l例每季度一次培訓(xùn)及考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平六四害消殺和防治，植物生長(zhǎng)一般常識(shí)每季度一次熟練掌握消殺程序；了解和掌握?qǐng)@林的基礎(chǔ)知識(shí)七消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力維修技工培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)一工作例會(huì)（政治思想及職業(yè)道德教育，工作講評(píng)及技術(shù)交流）每月召開(kāi)一次提高思想覺(jué)悟，總結(jié)自身不足，提高技術(shù)水平二內(nèi)務(wù)管理每月一次檢查保持宿舍干凈整潔三《維修服務(wù)工作手冊(cè)》《設(shè)備管理工作手冊(cè)》《消防管理工作手冊(cè)》每月一次培訓(xùn)考核熟悉技工的崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)，掌握消防知識(shí)和設(shè)備管理知識(shí)四房屋維修方面的管理?xiàng)l例，房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)每季度一次培訓(xùn)考核熟悉相關(guān)法律常識(shí)，提升理論水平五小區(qū)內(nèi)水、電、消防管道走向，設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)，維修服務(wù)范圍每季度一次培訓(xùn)考核了解和熟悉小區(qū)狀況，提高工作效率六土建、機(jī)電、給排水等相關(guān)專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)管理知識(shí)每半年一次培訓(xùn)考核提升技工綜合能力及素質(zhì)七設(shè)備及機(jī)具的操作演練和保養(yǎng)規(guī)程每半年一次培訓(xùn)和考核檢驗(yàn)技工實(shí)際操作能力八技術(shù)大比武每年一次綜合評(píng)比，提高技能九消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)(配合保安隊(duì))每半年一次提高消防實(shí)戰(zhàn)能力第五節(jié) 管理規(guī)章制度的建立“沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓”。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓(xùn)，內(nèi)容詳見(jiàn)《新員工公共培訓(xùn)科目》。培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé)① 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。（2）有效運(yùn)用各種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一檔案接管 海上名門(mén)建筑施工竣工全套資料 業(yè)主資料檔案 歷年業(yè)主交費(fèi)記錄簽訂委托管理合同后一周內(nèi)二設(shè)備接管 公共設(shè)備接管 公共設(shè)備技術(shù)、維修檔案三環(huán)境整治海上名門(mén)內(nèi)環(huán)境綠化的整治二、正常期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間一機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 設(shè)備的運(yùn)行管理 設(shè)備的維修管理 設(shè)備能源和安全管理2008年5月起二保安管理 治安管理 交通、車(chē)輛管理 消防管理2008年5月起三小區(qū)環(huán)境管理 園林綠化管理 清潔衛(wèi)生管理2008年5月起四財(cái)務(wù)管理 費(fèi)用收取財(cái)務(wù)記帳2008年5月起五社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展 社區(qū)宣傳 舉辦社區(qū)活動(dòng)2008年5月起六便民服務(wù)和完善配套為住戶(hù)提供便民服務(wù)2008年5月起第四節(jié) 管理人員的配備及培訓(xùn)一、管理服務(wù)人員的配備（一）海上名門(mén)管理處人員配備方案主任 1人炊 事 員1人清潔綠化清潔工16人保 安 隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人保安員21人維 修 工6人管 理 員6人 人員配備說(shuō)明：海上名門(mén)管理處擬配備各類(lèi)人員52人，其中管理人員7人，技工6人，一般層員工39人。 第二部分 工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為接管管理和常規(guī)管理兩部分，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理工作計(jì)劃。同時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿(mǎn)足員工自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。三、激勵(lì)機(jī)制（一）激勵(lì)機(jī)制示意圖激勵(lì)機(jī)制獎(jiǎng)懲體系報(bào)酬體系培養(yǎng)提升體系溝通體系企業(yè)文化體系（二）激勵(lì)機(jī)制說(shuō)明公司激勵(lì)機(jī)制分為兩個(gè)層次，第一層次為員工直接感受的報(bào)酬及獎(jiǎng)懲體系。要求管理處管理維修人員素質(zhì)高，一人多職，一專(zhuān)多能，最大限度地壓縮人員定編數(shù)量。管理的指導(dǎo)思想是：以社會(huì)效益為主，經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益有機(jī)結(jié)合，為業(yè)主提供一流服務(wù)。四、以人為本，實(shí)施人性化管理，塑造海上名門(mén)形象。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶(hù)的治安消防意識(shí)和知識(shí)的宣傳，做到全民具備防范能力。建立健全適合海上名門(mén)實(shí)際的安全管理規(guī)定并嚴(yán)格執(zhí)行。物業(yè)接管海上名門(mén)以后，首先將對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行綜合治理，具體方案是；對(duì)社區(qū)的衛(wèi)生綜合治理，把公共場(chǎng)所、場(chǎng)地的衛(wèi)生徹底打掃干凈，重點(diǎn)清理衛(wèi)生死角，全面進(jìn)行“滅四害”消殺、清除所有垃圾雜物、泥沙等，還社區(qū)一個(gè)干凈整潔的環(huán)境。我公司是一個(gè)正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，我們珍惜市場(chǎng)給予的每一次機(jī)會(huì)。該模式涵蓋物業(yè)管理的有關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、房管、客戶(hù)服務(wù)，保安、清潔、車(chē)輛管理、消防管理、