【正文】 公用設施專用基金、住宅維修基金的管理、使用和公開公布辦法將嚴格按照《長春市物業(yè)管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)公司半年賬目于每年7月20日、年度賬目于次年1月20日在物業(yè)公司各管理處的宣傳板上向全體業(yè)主公布。智能化系統(tǒng)主要指：樓宇對講系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)、周界紅外線報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、中控室運行維護系統(tǒng)等。（5）除管理處空房看管負責人外，其他人進入空置房屋時必須由各管理處派專人陪同，以防止空置房屋內的設備設施丟失損壞。對室內的設施設備進行檢查時，如發(fā)現(xiàn)異常問題應及時通知維修部門進行維修。（2）空置房屋的鑰匙不得隨意外借，如因外借發(fā)生問題保管人負全部責任。在冬季供暖期開始前和供暖結束后，我公司都將嚴格按照程序對空房的供暖設施進行集中檢查，重點巡查，防止跑、冒、滴、漏現(xiàn)象的發(fā)生。負責及時清運裝修垃圾，垃圾集中堆放時間不超過24小時。1社區(qū)業(yè)主日常的裝修管理（非集中進戶）制定健全的裝修管理服務制度業(yè)主申請裝修時，管理員負責查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽訂裝修管理協(xié)議，同時告知業(yè)主裝修注意事項。1社區(qū)的供電及照明系統(tǒng)管理由工程部負責維護派專職人員定期巡視維修，發(fā)現(xiàn)隱患及時維修并上報安全管理部；維修后的閘具、線路應完好無損，使用良好。主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，保證在30分鐘內搶修完畢，其他維修于23點至次日5點內完工，由安全管理部制定緊急情況處理預案。發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，加強對供水系統(tǒng)的消毒，禁止非工作人員進入高壓水泵機房內，接近高位水箱。保證供水安全，每半年進行一次水質化驗，確保水質合格。高壓供水及給排水系統(tǒng)的管理由工程部負責養(yǎng)護運行和維修。司機離開車輛時，必須鎖好車門、車窗，重要文件、貴重物品，請勿放在車內，管理員不負責保管，如造成損失，車主自負。指定專門停車場對于小區(qū)內亂停亂放容易引起丟車的車輛一律采取鎖車措施。為確保三車不發(fā)生丟失案件，我們將對三車分別采用不同的管理措施：自行車——建議開發(fā)商采用地鎖式自行車保險停放架，徹底消滅撬鎖盜車的案件發(fā)生。如發(fā)生火災，及時報警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等工作。 社區(qū)的消防管理社區(qū)的公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理有工程部及安全管理部負責實施。在正常條件下無明顯黃葉、焦葉、卷葉、落葉，被啃咬的葉片最嚴重的每株10%以下，由蛀干害蟲的株數(shù)在2%以下，介殼蟲危害較輕，樹木缺株在4%以下，樹木基本無釘綁捆綁現(xiàn)象。保證社區(qū)內植物配置基本合理，喬灌花草齊全。（5）保安消防監(jiān)控系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護保安消防監(jiān)控方面我們將結合實際正確使用設備，及時按規(guī)定保存運行資料積累建立歷史及動向趨勢記錄，及時檢修，定期保養(yǎng)，保證安全運行。常見維護要點：管道漏水修理，管道堵塞排堵，水龍頭閥門的維修，衛(wèi)生潔具的維修，水泵保養(yǎng)與維修，壓力表的校驗，潛水泵的檢查保養(yǎng)，換熱設備的運行與維修，生活水箱的清洗消毒。公共部位及公共設備設施的日常維護和管理對于社區(qū)的公共設施設備的維修養(yǎng)護，嚴格按照《物業(yè)管理條例》《哈爾濱物業(yè)管理辦法》中的規(guī)定內容，定期進行維修養(yǎng)護，通過例行維護，確保居住社區(qū)內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護：公共設施設備綜合維護管理（1）社區(qū)內共用部位共用設施設備的日常養(yǎng)護和小修由工程部進行管理和維護，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》； （2）社區(qū)內的護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等 公共設施、設備正常使用每周檢查一次；道路、甬路、步道、活動場地 每 周定期檢查以保證達到平整，邊溝涵洞通暢； （3）社區(qū)內的雨水、污水管道每半月檢查一次，平時不定期抽查，保持通暢，每半年清淘化糞池一次、雨水井，相關設施無破損； （4）社區(qū)內的外墻定期進行清洗。電子墻——周界防越系統(tǒng)這是一種技術上先進，經(jīng)濟上合理的綜合安全防范管理系統(tǒng)，可監(jiān)控諸如：建筑物、周邊入侵、火警、其他非法入侵等。用戶使用時先在報警系統(tǒng)的自動撥號機上設定指揮中心的報警電話號碼及用戶識別碼。該系統(tǒng)脫離有線監(jiān)控的繁瑣接線，主要用于露天開闊地帶并針對可疑點進行布控，分布社區(qū)內的各監(jiān)視探頭以微波傳輸方式，將攝取到的圖象傳往指揮中心，因采用無線聯(lián)接方式，探頭的安置地點可方便地變換位置，無須破土或架空鋪設電纜線。（6）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設備巡更警備系統(tǒng)為保證保安巡查人員切實巡查到位，有必要對巡查人員進行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理人員在巡邏時佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點處進行數(shù)據(jù)取納，同時記錄取納時間，巡更結束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機打印出來，以驗證巡更人員是否按指定的時間和路線即時檢查到各個巡查點。 （10）建立應對各種公共突發(fā)事件的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時投入運行。社區(qū)文化活動方面——社區(qū)的社區(qū)文化定位于：健康多樣、高尚高雅、親情溝通。使用真空擠壓式垃圾清運車進行垃圾清運，垃圾日產(chǎn)日清。社區(qū)物業(yè)公共房產(chǎn)管理——確保物業(yè)房產(chǎn)無火災、無盜竊等安全事故發(fā)生；——保證室內清潔衛(wèi)生，無堆放垃圾，墻面設施無積塵；——確保房產(chǎn)外觀整潔、設施正常、功能正常、使用正常?！鐓^(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。如在物業(yè)管理服務過程中，出現(xiàn)物業(yè)公司人為因素造成設備設施損壞時，將按照合同中的相關約定進行賠償修復。二、投標總報價物業(yè)服務費報價根據(jù)社區(qū)的具體特點。7) 嚴格的人員選拔和培訓制度 公司以“精干、高效、實用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓、選拔、儲備計劃。6) 嚴密的規(guī)章制度 俗話說“沒有規(guī)矩，不成方圓”，為提高公司員工的敬業(yè)、服務意識，使公司上下能夠做到令行禁止，更有效率的完成好公司下達的各項工作任務，公司還引進了部隊的軍事化管理機制，定期邀請駐地部隊的優(yōu)秀教練員對員工進行軍訓。電梯維修公司也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應資質的資深技術人員。5) 專業(yè)的配套服務 我們公司除了業(yè)務拓展部，還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要，成立了一系列專業(yè)化的子公司。他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時處置各種突發(fā)事件，確保及時有效地完成各種報修、急修和公共設施的維修養(yǎng)護工作，工程維修人員同樣實行24小時值班制度，以保證在任何時間接到報修后都能在15分鐘到30分鐘內迅速的趕到現(xiàn)場進行維修處理。2) 高素質、高效率的優(yōu)秀保安團隊 我們公司的安管人員大部分是軍隊的轉業(yè)退伍軍人，具有一定的體能、專業(yè)素質，熟悉防火、防盜及一般情況的處理，實行24小時晝夜值班的制度，晝夜進行管區(qū)巡邏。同時，通過培訓提高保潔員生態(tài)環(huán)保意識，垃圾分類處理，盡量使用環(huán)保產(chǎn)品進行保潔工作。針對投訴處理結果進行跟蹤回訪、了解、反饋業(yè)主信息，對管理和服務工作提出指導意見。（4）、實行定期例會制度，及時解決工作難題根據(jù)實際運轉情況，每年公司要進行年度總結，半年召開一次經(jīng)營管理分析會；每月召開一次總經(jīng)理辦公會，分析當月公司各項工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門、各區(qū)經(jīng)理參加的公司例會，研究解決各部門、管理處匯報上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會，安排布置當天工作。本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴格的考核、獎罰、