【正文】 按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對開發(fā)商負責、對社會負責”的宗旨，對華野新城商住小區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收。,確保施工質(zhì)量。進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作：，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題。加強對隱蔽工程進行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。十、前期物業(yè)服務介入工作計劃及前期投入計劃成立項目小組簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術人員，組成華野新城商住小區(qū)項目小組，先行到位，開展前期介入工作。工程維修作業(yè)工作室：需放置梯子、臺鉆等設備及備品備件倉庫等。我們將聯(lián)系有關單位在小區(qū)內(nèi)設立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢、健身、醫(yī)療、保健等多方面的綜合性健康服務，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。日常服務措施為切實做好便民服務工作，我們擬向業(yè)主提供無償服務和有償服務，同時應業(yè)主需要不斷推陳出新。、專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點定員服務，通過社會力量，開展專業(yè)化的各類特約服務。服務思路，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、行、用等各方面。華野新城商住小區(qū)在規(guī)劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區(qū)配套設施齊全，具有相對的獨立性。滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結(jié)。保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。在火場上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區(qū)，對傷員進行處理，然后送醫(yī)院救治。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應先營救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場?；馂陌l(fā)生后，由疏散組負責安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現(xiàn)場，協(xié)助消防隊滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場秩序，安頓疏散人員。根據(jù)火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。根據(jù)火勢情況確定是否疏散人員。 成立臨時指揮部 物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現(xiàn)場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元 起火層上面2層 起火層下面1層。值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。關閉火情現(xiàn)場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。火災應急預案無論何時，一旦發(fā)現(xiàn)有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向消防監(jiān)控室報警（注意當現(xiàn)場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現(xiàn)場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現(xiàn)場到安全區(qū)域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體），請其派人查明真相，并做好應急準備。3) 災害性天氣（臺風、暴雨、大雪）來臨前，工程物料部人員應對小區(qū)內(nèi)門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時修復。 召開會議，分析事故發(fā)生原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并采取措施，防止出現(xiàn)類似事故。，防止水蔓延到設備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。水浸應急預案，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班，并在支援人員到達以前盡量控制現(xiàn)場水勢，防止水浸范圍擴大。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現(xiàn)場。，保安部應立即通知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場，共同制訂搶救方案。 若傷者尚未死亡，應在保護現(xiàn)場的同時立即組織搶救，并通知醫(yī)療救護中心。 在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。 保安部經(jīng)理或當班領班接報后，視情況盡快派適當數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫(yī)院。，要保持冷靜，謹慎行事，切記現(xiàn)場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。液化氣泄漏應急預案，公司員工應立即通知保安部經(jīng)理或當班領班，并馬上趕到現(xiàn)場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備（包括手機、電話和對講機）。、發(fā)生原因、應對措施以及造成的損失。，并在主要出入口發(fā)布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。突發(fā)停電應急預案 在接到停電通知的情況下，管理運作部應事先將停電線路、區(qū)域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時，工程物料部應做好停電前的應變工作。，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。向公安、消防部門求助前應征得公司總經(jīng)理或值班領導的同意。注意在這一過程中，現(xiàn)場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經(jīng)理或值班領導匯報。七、物業(yè)管理應急預案電梯困人應急預案 任一員工接到業(yè)主報警或發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi)，應立即通知保安消防監(jiān)控室，同時記錄接報和發(fā)現(xiàn)時間?；緹o病蟲害。葉子枝干基本正常。綠化建筑小品無損壞。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點”，道路綠化的“線”，公共綠地的“面”組成。投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時清潔污染處：亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內(nèi)可映出人影。每季度刷漆一次。無亂張貼，無亂涂劃，無破損。每天擦抹一次：玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵。目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯污跡(油污、黑印等)。窗臺目視無積塵。、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹：玻璃明亮，目視無塵。抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵，無蛛網(wǎng)。水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡。垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍無積水、污漬。(，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準，實行每日16小時保潔服務?；饎萃耆绾?，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。后續(xù)趕往火場的人員為支援組。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。、建立消防快速反應分隊結(jié)合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。：重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識和能力，防范于“未燃”。消防系統(tǒng)維護質(zhì)量標準消防工作至關重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。，并實行24小時不間斷輪崗監(jiān)控值班服務，嚴密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過小區(qū)紅外線聯(lián)網(wǎng)、周界報警系統(tǒng)及業(yè)戶家庭報警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問應立即定點監(jiān)控錄像，并對可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當值人員應對監(jiān)控的私密性內(nèi)容及現(xiàn)場記嚴格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。并對路燈的損壞情況做好記錄，及時報修。、防火、防災和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。，并嚴格實行訪客出入登記制度，不準拾荒、小攤販、推銷人員及其他閑雜人員進入管理區(qū)域。不準吸煙、閑聊、閱讀書報、做與保安服務無關的事。對重要問題給予正面回復。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號碼及責任人姓名。行政服務管理制度:。:物業(yè)服務人員接到投訴1日內(nèi),將問題分類傳遞到相關責任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復,并負責督導解決。:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務及小區(qū)日常事務的監(jiān)管。四、物業(yè)管理行政管理方案行政服務管理目標:建立明確的管理和服務目標,規(guī)范化、標準化、專業(yè)化模式運作,滿足服務要求的最大化。四、搞好會計監(jiān)督，嚴格履行公司賦予的工作職權(quán)，尊重宣傳和維護國家有關財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。第十五章 財務管理制度一、認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律，用新型的財務管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制，為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務管理為龍頭的作用。請假審批規(guī)定如下：（1）各部門員工一日以內(nèi)由部門主管審批，一日以上報公司經(jīng)理批準。第十四章 考勤管理制度一、簽到制度嚴格實行上下班簽到制，上班前10分鐘、下班后10分鐘為簽到時間，超出或提前均視為遲到和早退，遲到、早退5分鐘以內(nèi)處罰現(xiàn)金5元，5分鐘以上30分鐘以內(nèi)處罰10元，30分鐘以上或不到者按曠工一天進行處理。　 （六）必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內(nèi)容?！　。ㄈ┓枪ぷ魅藛T未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室?！?（三）對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保園區(qū)的治安穩(wěn)定。八、及進搞好業(yè)主用電的充電工作。四、嚴格遵守操作規(guī)程，做到“送電時先高壓再氐壓，停電時先低壓再高壓”嚴禁扎刀開關帶負荷停送電。十、負責小區(qū)鑰匙的管理和使用。六、負責業(yè)主裝修前交底和裝修過程的檢查，以及存在問題的處理。二、熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列，各種公共設施、設備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務對象，系統(tǒng)掌握住宅的整體情況。四、上門服務保潔員崗位職責按客戶預約時間著裝準時到達工作崗。④積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關清潔知識，提高個人素質(zhì)。⑦積極完成上級交辦的臨時任務。 ③每月對樓道燈具、樓道門窗等公用部位進行保潔，并不斷巡視保持干凈。對花園內(nèi)的設施設備做好詳細登記。維護活動場所秩序，隨時維護娛樂場所的衛(wèi)生，及時處理突發(fā)事件。完成公司交辦的其它臨時性工作。熟悉各自分工及所負責范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。五、教育員工愛護公物，厲行節(jié)約。第九章 保潔班長崗位職責一、以身作責，帶領員工保質(zhì)保量完成各項工作任務。熟悉小區(qū)內(nèi)的樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、人口數(shù)量、樓座排列以及小區(qū)內(nèi)區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現(xiàn)有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。八、對本班無權(quán)決定或無力解決的問題應當及時向上級請示。四、負責本班人員的出勤、堅持白天和夜晚查崗制度。八、定期對業(yè)主進行回訪，征求意見和建議，并向上級領導匯報。四、對部門員工應做到分工明確、責任到人，獎罰分明。八、完成公司交給的其它工作任務。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。第五章 管理部職責一、在物業(yè)公司經(jīng)理的領導下，認真貫徹相關法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。九、負責起草工作計劃和內(nèi)部各項管理制度的擬訂以及日常業(yè)務辦理及文件的打印工作。五、負責公司印章的管理和使用，嚴格執(zhí)行印章的審用規(guī)定。第四章 辦公室主任崗位職責一、在經(jīng)理的領導下，認真學習貫徹本崗位相關法律、法規(guī)和公司各項管理制度的實施。七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績