【正文】 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問題大致有以下幾個(gè)方面：1．給排水系列 包括水管、水龍頭、水表是否完好，下水道是否有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現(xiàn)象等?！豆?停)水(電)申請表》由財(cái)務(wù)內(nèi)勤人員保存至業(yè)主/住戶入住后兩年。8．發(fā)放鑰匙1）上述手續(xù)完成后，物業(yè)管理處查驗(yàn)入住登記表及已簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。物業(yè)管理員按照《業(yè)主驗(yàn)房維修工作規(guī)程》，并根據(jù)物業(yè)管理合同，即與開發(fā)商聯(lián)系解決或自行解決，然后預(yù)約業(yè)主再次驗(yàn)收物業(yè)，直至業(yè)主認(rèn)為合格。財(cái)務(wù)應(yīng)建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明，并在《入住手續(xù)書》（3）上蓋章。3）身份證明文件與購／租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。（5）過后簽署的《業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》。由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：（1）身份證復(fù)印件。住戶驗(yàn)收意見： 住戶簽字：管理處意見： 房管員簽字：注：1．以上項(xiàng)目合格的打“∨”，不合格的用簡要文字說明； 2．此表必須在領(lǐng)鑰匙之日起3日內(nèi)交回管理處，否則后果自負(fù)； 3．代表業(yè)主（住戶）驗(yàn)房或代表集體驗(yàn)房是驗(yàn)收人必須在“備注”欄內(nèi)填上驗(yàn)房代表姓名、聯(lián)系電話。電子對(duì)講器驗(yàn)收項(xiàng)目地漏排污管給水管給水閘閥洗滌盆洗滌龍頭廁所坐便坐便水箱噴頭水龍頭煤氣管道煤氣閥門照明燈臥室3外墻面客廳驗(yàn)收項(xiàng)目驗(yàn) 收 時(shí) 詳 細(xì) 內(nèi) 容72 / 72表28 業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表 棟 號(hào) 填表時(shí)間： 年 月 日業(yè)主姓名如是業(yè)主委托人辦理，應(yīng)帶資料：業(yè)主委托書、被委托人身份證及復(fù)印件以及上述所列資料。3）業(yè)主（租戶）入住驗(yàn)房表見表28。備注住 址工作單位聯(lián)系電話物業(yè)編號(hào)1． ，2． ，3． ，面積1． ，2． ，3． ，本人簡歷文化程度性 別5．建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，用于清理業(yè)主入住裝修時(shí)產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費(fèi)，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計(jì)人民幣 元。按購房合同規(guī)定，您來辦理入住手續(xù)時(shí)，請同時(shí)繳清以下款項(xiàng)：1．購房余款，計(jì)人民幣 元。兩年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將負(fù)責(zé)為業(yè)主修繕。5）在《入住手續(xù)書》（4）上由業(yè)主本人蓋章或簽字，交物業(yè)管理公司保存。4．在物業(yè)管理公司管理處辦理手續(xù)1）介紹入住的有關(guān)事項(xiàng)。預(yù)收不超過3個(gè)月的管理費(fèi)；收取建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)，業(yè)主裝修完畢，自己清運(yùn)了建筑垃圾即如數(shù)退還。2）若業(yè)主不能親臨收樓，可委托代理人。2）攜帶已繳款的各期收據(jù)交財(cái)務(wù)部驗(yàn)證、收回并開具總發(fā)票。收樓須知范文：收樓須知 蓋章 （3）物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部 （4）物業(yè)管理公司管理處已付清各項(xiàng)管理費(fèi)用。 特此證明。入住手續(xù)書范文：入住手續(xù)書在您來辦理各項(xiàng)手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀《入住手續(xù)書》、《收樓須知》、《繳款通知書》。各樓各層辦理入住手續(xù)時(shí)間分配表（略）。女士／先生：您好！我們熱忱歡迎您入住花園！您所認(rèn)購的花園 區(qū) 棟 單元 室樓宇，經(jīng)市有關(guān)部門和房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司組成的驗(yàn)收小組驗(yàn)收、測量合格，現(xiàn)已交付使用，準(zhǔn)予入住。1．入住通知書入住通知書就是關(guān)于通知業(yè)主在規(guī)定時(shí)間辦理入住手續(xù)的文書。2．3．2 業(yè)主入住的相關(guān)文書入住手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)所要知曉、參照、鑒定的有關(guān)文件。提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。（2）聯(lián)系供電局、自來水公司、煤氣公司和郵局等單位，保證入住后水、電、氣等的供應(yīng)。（5）印制其他規(guī)定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定（附式樣平面示意圖）。當(dāng)入住率達(dá)60％時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)討論制定，按業(yè)主委員會(huì)制定的《業(yè)主公約》執(zhí)行。（6）制定入住流程。（2）根據(jù)接管項(xiàng)目的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中的管理要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)．?dāng)M定入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾清運(yùn)等方面的配套改進(jìn)意見或整改措施。（6）入住前半個(gè)月，保潔人員到位，開始對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔。（2）竣工驗(yàn)收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現(xiàn)場，熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、公共配套設(shè)施和設(shè)備等，參加竣工驗(yàn)收，配合房管員監(jiān)督樓宇工程遺留問題的整改工作。入住是業(yè)主和使用人首次接收自己的物業(yè)，也是物業(yè)管理企業(yè)第一次與業(yè)主接觸，是物業(yè)管理企業(yè)展示企業(yè)形象、服務(wù)水平、專業(yè)能力的最佳契機(jī)。按規(guī)定，當(dāng)新建的房屋符合交付使用的條件，開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時(shí)向業(yè)主和使用人發(fā)出入住通知書，約定時(shí)間辦理接房手續(xù)。但老物業(yè)公司卻采取了蓄意破壞小區(qū)設(shè)施的不理智行為，造成了一定的損失，小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)可要求老物業(yè)依法賠償，并可提起民事訴訟。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)行為合理合法。象這種落聘物業(yè)公司臨走時(shí)采取非理性措施的，國內(nèi)還有不少實(shí)例。整個(gè)招標(biāo)過程進(jìn)展順利，在所在市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)引起了不小的反響。物業(yè)管理企業(yè)要本著向業(yè)主負(fù)責(zé)的精神，做好撤管工作，并將誠信負(fù)責(zé)作為項(xiàng)目退出工作的最終落腳點(diǎn)。為了確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益，物業(yè)管理委托合同中對(duì)物業(yè)管理的期限都有明確的規(guī)定。8．管理權(quán)限要清楚物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。3）凡項(xiàng)目采用非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施的，應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。4．保修事宜要落實(shí)落實(shí)物業(yè)的保修事宜。為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1．人員選配要精干物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當(dāng)F公司的律師氣勢洶洶地提出法律交涉時(shí)，由A公司起草，A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個(gè)條款使A公司的權(quán)益得到了保護(hù)，該條款規(guī)定A、F公司必須對(duì)“遺留問題備忘錄”予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效，而這個(gè)備忘錄中A公司將空調(diào)機(jī)組存在的問題已經(jīng)作了補(bǔ)充，F(xiàn)公司尚未簽署也未給予足夠重視。這兩種說法都對(duì)。春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分零件。[案例23] 接管驗(yàn)收不可掉以輕心 A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便聘用F公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。（2）遺留問題的解決1）對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。③屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。①以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。⑧房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。有無透氣管（不能完全密閉）。②溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。⑥管道的管徑、坡度及檢查并必須符合《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB50242—2002）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。（d）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活；（e）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大振動(dòng)。（a）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（b）檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。（a）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確運(yùn)行、選層、平層、停層。（c）檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。（d）避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。（c）低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間及對(duì)地絕緣電阻值不小于規(guī)定要求。①供配電系統(tǒng)的驗(yàn)收。④抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。①鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。①各類屋面必須符合《屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50207—2002）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。④磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。2．接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）主體結(jié)構(gòu)。3）接管單位會(huì)同業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。2）技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料、全套環(huán)境綠化竣工資料。②土地使用權(quán)證。⑩砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。⑨竣工驗(yàn)收證明書。⑤圖樣會(huì)審記錄。2）技術(shù)資料包括：①竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。統(tǒng)計(jì)人： 日期： ④房屋接管驗(yàn)收表見表24。移交人： 時(shí)間： ②公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表見表22。這些表格有：①（2）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。（1）成立物業(yè)接管小組1）在接到接管驗(yàn)收指令后，企業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。（2）新建房屋接管驗(yàn)收條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，水樣送交有關(guān)部門，檢驗(yàn)水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。通過接管驗(yàn)收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。接管驗(yàn)收的對(duì)象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。2．2 物業(yè)的接管驗(yàn)收（3）提請開發(fā)商對(duì)在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介入，但是在認(rèn)識(shí)和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。不料設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，只好找你商議此事的解決辦法。想一想：假設(shè)你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項(xiàng)目中有如下情況，你會(huì)怎樣處理？某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。開發(fā)商欣然接受，并著手改造。物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。（2）重要的土建工程要確保一定的抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。2．建筑材料的選擇（1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面通過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證，加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對(duì)保證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。35．管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。31．所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和澆花水）。27．小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合