【正文】 證，加強了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對開發(fā)項目的全面了解，尤其是對基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會有所了解，對保證后續(xù)的接管驗收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責(zé)任，按程序行使職權(quán)，避免越權(quán)和推卸責(zé)任。在價格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的。（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費用(維修保證金)、違約處理等達成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。2．建筑材料的選擇（1）基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用普通規(guī)格的標準件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。3．工程的監(jiān)理與驗收（1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作，深入現(xiàn)場，掌握第一手資料。（2）重要的土建工程要確保一定的抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收。在整個早期介入過程中，物業(yè)管理公司針對一些細節(jié)，向開發(fā)商提出改進意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤的品質(zhì)，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運垃圾。開發(fā)商欣然接受，并著手改造。物業(yè)管理公司還發(fā)現(xiàn)，有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。想一想：假設(shè)你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項目中有如下情況，你會怎樣處理？某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國家消防規(guī)范的要求。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計院洽商變更設(shè)計，取消一道消火栓及其立管。不料設(shè)計院不愿意否定自己的設(shè)計方案，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認可，只好找你商議此事的解決辦法?？⒐を炇针A段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的最后一個階段，這個階段是建筑單位把符合設(shè)計文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項目交給開發(fā)商。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介入，但是在認識和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗收打好基礎(chǔ)。2．驗收的實施（1）提請開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計圖樣、設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運行記錄等技術(shù)檢驗資料驗收的完整性。（3）提請開發(fā)商對在驗收過程未達到驗收標準的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告并限期進行整改。（5）對未達到驗收標準的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝影手段，留存影像資料。2．2 物業(yè)的接管驗收接管驗收是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗收。接管驗收的對象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗收的建設(shè)項目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會。物業(yè)的接管驗收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，接管驗收的重點應(yīng)放在對物業(yè)的使用功能的驗收和對物業(yè)資料的接收上。通過接管驗收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。（1）物業(yè)驗收的常規(guī)條件1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、通信、通暖，樓前6米、樓后3米場地要平整，不準堆積建材或雜物，以確保進出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達到窗明地凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗收房屋時，水樣送交有關(guān)部門，檢驗水質(zhì)符合生活用水標準。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗合格。（2）新建房屋接管驗收條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格。3）房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。（1）成立物業(yè)接管小組1）在接到接管驗收指令后，企業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。②公共關(guān)系部抽調(diào)人員負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作。（2）接管驗收前的準備1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。3）提前參與竣工驗收和機電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。這些表格有：①移交人： 時間： ②公共配套設(shè)施接管驗收表見表22。接管人： 時間： ③公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表見表23。統(tǒng)計人： 日期： ④房屋接管驗收表見表24。表25 房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表棟號房號遺留問題簡述備注2）技術(shù)資料包括：①竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。③工程合同及開、竣工報告。⑤圖樣會審記錄。⑦隱蔽工程驗收簽證。⑨竣工驗收證明書。⑩新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。⑩砂漿、混凝土試塊試壓報告。（2）原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料。②土地使用權(quán)證。④房屋分戶使用清冊。2）技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料、全套環(huán)境綠化竣工資料。2）接管單位按照接管驗收標準，對開發(fā)商提交的申請和相關(guān)資料進行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。（2）原有物業(yè)的接管驗收程序1）業(yè)主或業(yè)主委員會書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。3）接管單位會同業(yè)主或業(yè)主委員會按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實房屋的使用狀況。2．接管驗收的內(nèi)容及標準（1）新建物業(yè)接管驗收的內(nèi)容及標準1）主體結(jié)構(gòu)。②鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》（GB50010—2002）的規(guī)定值。④磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。⑥外墻不得滲水。①各類屋面必須符合《屋面工程及驗收規(guī)范》（GB50207—2002）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。③陽臺和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。⑥木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。①鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。③木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。④抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。⑥油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。①供配電系統(tǒng)的驗收。（b）檢查發(fā)電機系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。（c）低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間及對地絕緣電阻值不小于規(guī)定要求。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。（d）避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。（a）檢查中央空調(diào)主機能否正常運行，負荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。（c）檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計要求。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機進風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。（a）電梯應(yīng)能準確運行、選層、平層、停層。（c）制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。（b）檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。（d）檢查各工作生活點手提式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙正常使用等。（a）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求；應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（c）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出產(chǎn)管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。（d）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正牢固、部件齊全、制動靈活；（e）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大振動。①采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前2個月進行。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。④各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。⑥管道的管徑、坡度及檢查并必須符合《建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB50242—2002）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范》（GBJ242—1982）的規(guī)定。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。6）附屬工程及其他。②溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。③供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。有無透氣管（不能完全密閉）。⑥小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護。⑧房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。⑩單體工程必須做到“工完料凈場地清”、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢；室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求；⑩群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。①以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作為檢驗依據(jù)。③檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度：2）危險和損壞問題的處理 ①屬有危險的房屋，應(yīng)由交接人負責(zé)排險解危后，才能接管。③屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。2）對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項記錄在表23（《公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表》）中。（2）遺留問題的解決1）對資料遺留的問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補齊，必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。必要時企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進行。[案例23] 接管驗收不可掉以輕心 A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)大廈，由于當(dāng)時A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗和能力，便聘用F公司負責(zé)項目的物業(yè)管理工作。這種情況下，A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機構(gòu)接管。春夏之交，在進行空調(diào)運行準備過程中發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)公司對機組的維護保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機組加過油，有的機頭已不能啟動，需要更換部分零件。這時F公司的律師出場了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域炇沼涗浀膹?fù)印件向A公司提出了法律交涉。這兩種說法都對。物業(yè)項目的交接驗收工作是屬于“科學(xué)”這一部分的，交驗工作務(wù)必認真仔細，簽署驗收意見務(wù)必慎重小心，簽名蓋章要斟酌再三。事情的發(fā)展頗有柳暗花明的味道，當(dāng)F公司的律師氣勢洶洶地提出法律交涉時，由A公司起草，A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個條款使A公司的權(quán)益得到了保護，該條款規(guī)定A、F公司必須對“遺留問題備忘錄”予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效，而這個備忘錄中A公司將空調(diào)機組存在的問題已經(jīng)作了補充，F(xiàn)公司尚未簽署也未給予足夠重視。想一想：假設(shè)A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對‘遺留問題備忘錄’予以簽署確認后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認為A公司應(yīng)該怎樣做？2．2．3 物業(yè)接管驗收中應(yīng)注意的問題接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，由對物業(yè)的早期介入或參與投標、洽商合同轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：1．人員選配要精干物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。3．遺留問題要備案1）對在前期介入階段提出的完善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案（包括物管用房、專項基金、開辦費用、對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。4．保修事宜要落實落實物業(yè)的保修事宜。5．特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應(yīng)將項目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。3）凡項目采用非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施的，應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。包