【正文】 充分調(diào)動(dòng)全體員工工作積極性；通過考核，表?yè)P(yáng)先進(jìn)，鞭策后進(jìn)，并實(shí)行3%的末位淘汰制，確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。接管時(shí)起3安保管理1. 治安管理；2. 交通、車輛管理；3. 消防管理。（五）信息反饋及處理機(jī)制信息反饋機(jī)制我公司參照ISO9001:2000管理體系建立信息反饋機(jī)制，以不斷提高管理質(zhì)量和服務(wù)水平。管理處定期向公司、管理中心委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜。采取的管理方式一、采取的管理方式（一）綜合一體化的管理方式我公司將本物業(yè)的管理方式確定為綜合一體化管理，即由物業(yè)管理處經(jīng)理在公司總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，通過各部門技術(shù)支持和配合，按照ISO9001：2000國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)和ISO14000環(huán)保體系標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，對(duì)本物業(yè)的房屋、公用設(shè)施設(shè)備、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車管理、社區(qū)文化等，統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。堅(jiān)持服務(wù)至上、注重對(duì)內(nèi)、對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施ISO9001質(zhì)量體系、擴(kuò)展和應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。 組織 開展各項(xiàng)文藝體育競(jìng)賽活動(dòng)。每月按期將 需求和回訪結(jié)果進(jìn)行深入細(xì)致的分析，調(diào)整工作思路，真正體現(xiàn)“真誠(chéng)服務(wù)，精心管理”的服務(wù)理念。充分發(fā)揮我公司優(yōu)勢(shì)，按“*****項(xiàng)目”規(guī)劃設(shè)計(jì)要求對(duì)各項(xiàng)配套設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于不合格項(xiàng)向有關(guān)責(zé)任單位提出整改要求。 管理模式：以人為服務(wù)之本，不斷完善管理制度，實(shí)踐中開拓創(chuàng)新，以抓物業(yè)管理為基礎(chǔ)、促進(jìn)精神文明建設(shè)。體現(xiàn)和發(fā)展人的有益作用是我公司企業(yè)管理的重要內(nèi)容。第二章 投 標(biāo) 函 投 標(biāo) 函致：***管理中心 貴公司“*****項(xiàng)目”前期物業(yè)管理招標(biāo)書，我公司已詳細(xì)閱讀，根據(jù)招標(biāo)書內(nèi)容和要求及“*****項(xiàng)目”物業(yè)類型及實(shí)際情況，編制成《*****項(xiàng)目物業(yè)管理投標(biāo)書》，現(xiàn)作如下承諾：l 我公司同意按***管理中心的要求和方式進(jìn)行投標(biāo)。l 如果我公司中標(biāo)，同意招標(biāo)書的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的有效組成部分，與貴公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并遵循執(zhí)行。公司內(nèi)部建立利益共享平臺(tái)，讓全體員工共同分享企業(yè)發(fā)展成就，包括報(bào)酬、福利、分配機(jī)制、晉升機(jī)制、員工考核機(jī)制、員工培訓(xùn)機(jī)制等，讓員工通過個(gè)人的努力，從企業(yè)發(fā)展中明確個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)和發(fā)展空間，滿足員工成就感需求，讓員工分享到在一個(gè)規(guī)范企業(yè)就業(yè)的榮譽(yù)和安全。 形象定位：安全、舒適、文明、環(huán)保、便利。（二）專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為 提供專業(yè)化服務(wù)同時(shí)，重視環(huán)境和社會(huì)效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“*****項(xiàng)目”管理精品。三、 全方位的服務(wù)意識(shí)（一）為 提供便利服務(wù)從 的需求出發(fā)，為 做實(shí)事。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友誼。（三）動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。在管理過程中，我們將與管理中心（管理中心委員會(huì)）緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結(jié)合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。我公司根據(jù)“全國(guó)物業(yè)管理示范 小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)每月對(duì)管理處進(jìn)行檢查評(píng)分，同時(shí)管理處每月對(duì)員工進(jìn)行考核。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負(fù)責(zé)用戶對(duì)本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對(duì)專業(yè)信息進(jìn)行反饋。接管時(shí)起4智能化設(shè)施管理1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2. 智能化設(shè)施的維護(hù)；3. 智能化系統(tǒng)的完善。二、*****項(xiàng)目管理處架構(gòu)圖物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心房屋管理裝修管理會(huì) 計(jì)收費(fèi)員機(jī)電設(shè)備運(yùn)行治安管理車輛管理消防管理清潔保潔財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部部部 部安管部環(huán)境部機(jī)電設(shè)備維護(hù)日常設(shè)施維修環(huán)境綠化檔案管理社區(qū)文化三、擬委派的主要管理人員介紹四、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作（一）量化管理：每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對(duì) 滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、維修及時(shí)率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求?？己私Y(jié)果與崗位獎(jiǎng)金掛鉤。安管部工程部7重大火災(zāi)案件（因管理責(zé)任造成）因管理原因發(fā)生率為0管理處全員義務(wù)消防員制；并定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳，設(shè)置專人負(fù)責(zé)日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理并通知維修，以確保消防安全；監(jiān)控中心24小時(shí)值班。我公司憑借18年來的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，特別是企業(yè)改制完成后，先人一步，較早地走向了市場(chǎng)化道路。我公司在追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也會(huì)更多地承擔(dān)起各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任。環(huán)境部9清潔、保潔率98%落實(shí)責(zé)任人，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，垃圾分類處理，日產(chǎn)日清，確?？諝馇逍?。第三節(jié) 日常物業(yè)管理承諾本節(jié)參照《全國(guó)物業(yè)管理示范 小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,以及我公司ISO9001國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，對(duì)投標(biāo)書所要求完成的本物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程內(nèi)容及課時(shí)。接管時(shí)起6財(cái)務(wù)管理1. 財(cái)務(wù)賬務(wù)；2. 費(fèi)用收取。二、工作計(jì)劃（一）主要工作流程（1）承租人入住流程承租人持房屋租賃合同1. 承租人帶身份證原件，交復(fù)印件。（四）自我約束機(jī)制管理處在實(shí)施物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實(shí)施細(xì)則。（2）崗位激勵(lì)。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵(lì)創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對(duì)管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù) 的能力，縮短改善周期等。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。（二）24小時(shí)治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的“西郊華城”大社區(qū)的帶動(dòng)作用，充分發(fā)揮“西郊華城”安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢(shì)，做好“*****項(xiàng)目” 治安防范工作。因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。2) 舒適：按照服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為管理中心營(yíng)造溫馨的生活環(huán)境。公司針對(duì)員工所在崗位，制訂年度外派培訓(xùn)、內(nèi)部培訓(xùn)計(jì)劃。