【正文】 額 度。 隨時(shí)抽查：平時(shí)抽查和每周檢查記載情況。 （四）、考核分值：基礎(chǔ)分 60分，綜合考核分 40分，總分 100分；管理人員、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)部及秩序維護(hù)部人員按 10元 /分，環(huán)境維護(hù)部 5元 /分。 年度考核：依據(jù)每月考核分?jǐn)?shù)，取得年終 考核總分。 上班儀容儀表不整者，不按公司規(guī)定著裝者，不佩戴工牌者扣款 10元。 17/97 辦公室、值班室、設(shè)備室衛(wèi)生狀況差，達(dá)不到公司標(biāo)準(zhǔn)者，扣款 20元。 打擊、報(bào)復(fù)檢舉人員者，經(jīng)核實(shí)屬實(shí)后，扣款 100元。 1遇突發(fā)事故和異常情況，未上報(bào)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并未采取措施者，每次扣款 50元。 1不服從領(lǐng)導(dǎo)安排，不尊重或頂撞者扣款 50元。 四、考核獎(jiǎng)懲評(píng)分細(xì)則 ● 獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則 本月全勤，無遲到早退 +1 分 著裝整齊佩帶，儀容儀表精神狀態(tài)良好 +1 分 工作滿一年以上者 +2 分 拾金不昧，好人好事等 +2 分 同不 良現(xiàn)象做斗爭(zhēng) +2 分 考核總分連續(xù)三月滿 100 者 +3 分 受到客戶表?yè)P(yáng) +5 分 提出合理化建議并被公司采納者 +5 分 工作中有重大貢獻(xiàn)，為公司挽回較損失 +10 分 維護(hù) 客戶及 公司利益，為公司爭(zhēng)得榮譽(yù) +10 分 ● 處罰細(xì)則 有缺勤現(xiàn)象 1 分 18/97 不按規(guī)定著裝或佩帶不齊 1 分 隨地吐痰，亂扔垃圾、紙屑不文明行為等 1 分 工作不在狀態(tài)中，工作懈怠 2 分 上班時(shí)看書、看報(bào)、聽音樂、閑聊或打游戲等 2 分 不認(rèn)真做好上級(jí)交 待的各項(xiàng)工作任務(wù)，工作中弄虛作假 2 分 私自使用公司辦公室及大廳的電腦電話等 2 分 不按規(guī)范操作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)，檢查不合格者 3 分 不服從公司安排，頂撞上級(jí) 3 分 受到客戶有效投訴或?qū)蛻舨欢Y貌 5 分 1團(tuán)隊(duì)協(xié)作差，制造事端毀謗他人經(jīng)查實(shí) 5 分 1與客戶、同事爭(zhēng)吵或動(dòng)手打人 10 分 1無正常防衛(wèi)情況下毆打客戶，造成惡劣影響者 20 分 1聚眾賭博或盜竊他人財(cái)物者 30 分 1擅自進(jìn)入客戶或公司重要區(qū)域有不軌行為者 30 分 五、實(shí)施科學(xué)的績(jī)效管理 我們強(qiáng)調(diào)個(gè)人、部門及公司三者之間績(jī)效的有機(jī)統(tǒng)一。 d) 機(jī)電設(shè)備資料： ★ 機(jī)電設(shè)備出廠合格證； ★ 供 電設(shè)備使用說明書；（要求中文） ★ 機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告； ★ 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。 B、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變形，裂縫、不得超過《 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ1089）的規(guī)定。 F、外墻不得漏水 A 、各類屋面必須符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（ GB5020794）的規(guī)定，排水暢通、無積水、不滲漏。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角。 D、木裝修工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)，不露釘帽，與基層必須打牢。 H、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。 C、 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。 G、對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地 區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。 C、衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長(zhǎng)不宜超過 8M，并不應(yīng)使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 7 附屬工程及其他 A、室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水計(jì)規(guī)范》（ GBJ1487）的要求，管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。 F、房屋入口處必須做室外道路、并與主干道相通，路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。 J、整體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。 ，無孔洞。 、標(biāo)牌齊全。 。 。 25/97 ⑵ 電氣方面 、指示準(zhǔn)確。 、各回路負(fù)荷測(cè)試結(jié)果符合要求。 ⑷ 運(yùn)行電流、功率、速度應(yīng)符合說明書的要求。 ⑵ 保護(hù)完善，各種保護(hù)（電氣保護(hù)、電結(jié)點(diǎn)壓力表）應(yīng)有效可靠。 ⑹ 檢查給排水、供熱、的各入戶井、檢修井，看其封閉是否完好。 風(fēng)機(jī)房 A、技術(shù)資料 ⑴ 系統(tǒng)設(shè)備清單 ⑵ 維護(hù) 使用說明書 ⑶ 系統(tǒng)操作說明書 ⑷ 工程圖紙 a．通風(fēng)系統(tǒng)圖 b．風(fēng)道平面布置圖 c．電氣控制原理圖 d．設(shè)備電氣接線圖 ⑸ 運(yùn)行記錄 B、設(shè)備運(yùn)行檢查 ⑴ 各項(xiàng)壓力及其它參數(shù)運(yùn)行正常。 ⑸ 設(shè)備無震動(dòng)，噪音在要求的標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)。 ⑵ 檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 ，且此電源在斷電時(shí)能自動(dòng)切換供電。若與背景音樂使用同一套設(shè)備和系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)能自動(dòng)切掉背景音樂而直接進(jìn)行緊急廣播。 。 ，應(yīng)試驗(yàn)三次， 100%動(dòng)作有效。 ，動(dòng)作 100%成功視為有效。 ⑵ 檢查、測(cè)試項(xiàng)目及基本要求 。 （包括： CD、 LD、 VOD、卡座等）。 二、為使園區(qū) 物業(yè)管理工作早日走上正軌，對(duì)于接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各類問題，甲方應(yīng)在乙方要求的時(shí)間內(nèi)整改完畢。在施工期或未整改或整改不及時(shí)所產(chǎn)生的問題由甲方負(fù)完 全責(zé)任，并承擔(dān)其后果。 甲方： 年 月 日 乙方： 年 月 日 第六節(jié)、 ***********孵化園項(xiàng)目承接查驗(yàn) 小組分工 序號(hào) 組員 工作職責(zé)與范圍 1 項(xiàng)目 經(jīng)理 把關(guān)全局，統(tǒng)籌管理，做好人員的統(tǒng)一安排 2 副經(jīng)理 協(xié)調(diào)經(jīng)理工作，與地產(chǎn)部門進(jìn)行交接溝通，并跟隨地產(chǎn)部門人員進(jìn)行檢驗(yàn) 3 工程主管 作好專業(yè)性的檢查工作，并對(duì)工程人員進(jìn)行合理安排 協(xié)調(diào)工程部驗(yàn)收工作并跟隨工程人員驗(yàn)收，收集問題匯總，后期問題跟蹤處理。 管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證 書。急修 1 小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄。 每年至少 1 次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率 75%以上。 按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公 約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。 園區(qū) 主出入口設(shè)有 園區(qū) 平面示意圖，各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶有明顯標(biāo)志。 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新 改造 。 園區(qū) 主要道路及停車場(chǎng)交通標(biāo)志齊全。 對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 2 小時(shí)至少巡查 1 次。 （五） 環(huán)境維護(hù) 服務(wù) 按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運(yùn) 1 次。 二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時(shí)巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。 定期清除綠地雜草、雜物。 b) （二）住手續(xù)流程圖 序號(hào) 工作步驟 1 通知住戶入住 2 管理員核收入住通知書 3 雙方簽署《業(yè)主臨時(shí)公約》 4 住戶填寫《住戶情況登記表》、核收身份證復(fù)印件 5 發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》和住宅 “二書 ” 35/97 6 辦理裝修手續(xù) 7 住戶簽署《住戶 入住物品資料領(lǐng)取確認(rèn)書》 8 住戶交納入住費(fèi)用 9 住戶房屋驗(yàn)收 10 住戶接收鑰匙 11 辦公室 文件歸檔 住戶文件歸檔 c) （三）入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，管理處采取的便利措施是： i. 設(shè)立辦理入住專用辦公室，由專職客服人員提供一條龍服務(wù)。 三、裝修管理 （一）管理內(nèi)容 ***********孵化園項(xiàng)目 建筑結(jié)構(gòu) 為高 層 框架、 剪力墻結(jié)構(gòu) ，共 8 棟建筑物， 建筑墻體承重，且所有電源盒都為預(yù)埋進(jìn)剪力墻體中，因此，業(yè)主入住裝修，對(duì)于物業(yè) 項(xiàng)目服務(wù)部 提出了更高的要求。 （三）崗位設(shè)置 36/97 編號(hào) 崗位 人數(shù) 值班安排 1 物業(yè)管理處裝修審批主管 1 常白 2 物業(yè)管理處裝修巡視員 2 常白 37/97 （四）裝修管理流程 工程部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 保安部 內(nèi)部審核施工方案及各項(xiàng)圖 交付裝修信用金及相關(guān)費(fèi)用人員出入證 簽定《裝修責(zé)任書》 保安隊(duì)巡查監(jiān)督 裝修許可證 開工、工程監(jiān)督 竣工驗(yàn)收、客戶物業(yè)確認(rèn) 三個(gè)月后退信用金 工程監(jiān)督 工程監(jiān)督 客戶進(jìn)場(chǎng) /裝修 物業(yè) 公司 房管局 結(jié)構(gòu)安全 填報(bào)《裝修申批表》 審批報(bào)告表 提交施工圖紙、水、電圖紙及工程進(jìn)度表，裝修單位資質(zhì)證明和進(jìn)場(chǎng)人員證明 消防大隊(duì) 38/97 （五）裝修、改建的審批程序 業(yè)主雇用裝修公司在 園區(qū) 內(nèi)施工，須預(yù)先以書面形式通知管理處，簽署 “裝修管理協(xié)議 ”并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。 B 將沒有防水要求的房間或陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。未經(jīng)供暖單位批準(zhǔn)。 6）空調(diào)機(jī)須安裝在特別設(shè)計(jì)之備用位置，請(qǐng)向 項(xiàng)目服務(wù)部 查詢，按指定位置安裝。 2） 請(qǐng)勿留下火種或任何足以妨礙他人的物品（例如建筑裝修材料、設(shè)備等） 3） 不得將水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入廁所或下水道里。 6）垃圾及建筑用料須小心放置，以免從高處掉下，危及其他住戶及路人。 4） 項(xiàng)目服務(wù)部 裝修負(fù)責(zé)人查驗(yàn)裝修申報(bào)材料是否齊全，審批裝修方案，審批時(shí)間一般為兩個(gè)工作日。 40/97 6）裝修竣工后，由業(yè)主或其授權(quán)委托人通知物業(yè)管理處安排裝修驗(yàn)收，驗(yàn)收時(shí)裝修施工單位負(fù)責(zé)人應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)。 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于 2 次，通過現(xiàn)場(chǎng)巡查及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修過程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。 3） 法律手段 業(yè)主裝修申報(bào)手續(xù)中， 項(xiàng)目服務(wù)部 分別與業(yè)主和裝修施工單位簽訂具有法律效力的 “裝修協(xié)議書 ”和 “裝修責(zé)任書 ”，劃清 項(xiàng)目服務(wù)部 、業(yè)主、裝修施工單位的責(zé)、權(quán)。 3） 智能化設(shè)施尚處于一個(gè)調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主誤報(bào)率高、治安壓力大，管理壓力大。 1） 人流控制 —對(duì)來訪人員須通過園區(qū)門崗，與業(yè)主通過可視對(duì)講通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行訪問登記和離去注銷手續(xù)；對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定的限制。 凡進(jìn)入園區(qū)的業(yè)主及員工和施工人員，應(yīng)出示由物業(yè)公司制作的工作證、臨時(shí)出入證或裝飾出入證，經(jīng) 秩序維護(hù) 查驗(yàn)后方可入內(nèi)。 42/97 嚴(yán)禁任何人翻越大門及圍墻，違者按有關(guān)規(guī)定處罰。 不準(zhǔn)在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車、不準(zhǔn)在停放點(diǎn)內(nèi)維修摩托 車、電瓶車。 本車場(chǎng)停放時(shí)間：周一至周六早上 8： 00 ~ 18： 00，過夜及周日的車輛，請(qǐng)停放于節(jié)假日指定停放點(diǎn)，并做登記。 車輛出車場(chǎng)時(shí)，收回《停車證》，臨停的車輛按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，遞上票據(jù)，放行。 交接班要雙方當(dāng)面移交，并將值班、停車、收款、票據(jù)情況交清，雙方簽字確認(rèn)。 1車場(chǎng)的車輛和《停車證》與停車登記必須保持一致。等待車主和主管領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場(chǎng)，說明事故