【正文】 掛鉤的工資制度，以此來(lái)調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。 （ 3） 全面質(zhì)量管理 根據(jù) ISO9001 質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立以主任為組長(zhǎng)的全面質(zhì)量管理小組，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不 斷提高。 四、工作計(jì)劃 一）、交接期工作計(jì)劃內(nèi)容以及應(yīng)急措施 A、工作內(nèi)容 １、籌備組建校園物業(yè)管理處 ２、參與校園智能系統(tǒng)、消防、機(jī)電設(shè) 備的安裝調(diào)試、驗(yàn)收 ３、各類資料的接收 ４、建筑物本體驗(yàn)收交接 ５、綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接 ６、了解物業(yè)的現(xiàn)狀，掌握物業(yè)的重點(diǎn)、難點(diǎn)。 制定切合校園實(shí)際的規(guī)章制度，引入 ISO9001 質(zhì)量保證體系 以及 ISO1400 OHSAS18000 環(huán)境及人身安全國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)之規(guī)定 。 3. 檔案資料管理員清點(diǎn)并列出所有檔案資料的目錄，內(nèi)容提要，列好后交由以前管理公司簽名確認(rèn)。 校園環(huán)境管理（清潔、綠化、環(huán)保）。對(duì)省高教廳校園管理的人員配備，我們擬定了如下各類人員數(shù)量、專業(yè)素質(zhì)方案： 一、管理處主任、副主任共 3 名 二、 服務(wù)督導(dǎo)員 3 名 三、 人身安全管理中心人員 2 名 四、 總調(diào)度室工作人員 3 名 （主要負(fù)責(zé)管理處值班、投訴、處理日常物業(yè)管理事務(wù)等工作）大專以上文化程度，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，并持有物業(yè)管理上崗證，熟悉電腦操作系統(tǒng)，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。 九、 工程維修部工作人員 5 名 （其中：水電維修技工、公共設(shè)施維修技工 4 名，消防設(shè)施工程專項(xiàng)維修技工 1 名） 中專以上文化程度，五年以上物業(yè)管理及維修工作經(jīng)驗(yàn)，有相關(guān)專業(yè)上崗證，思想作風(fēng)過(guò)硬，專業(yè)素質(zhì)高，動(dòng)手能力 強(qiáng)，身體素質(zhì)好，能吃苦耐勞。自我國(guó)加入 WTO 后，服務(wù)質(zhì)量、環(huán)境管理、員工人身安全等方面的管理要求都須 與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相軌。 B、 員工手冊(cè)培訓(xùn)：?jiǎn)T工守則、禮儀行為規(guī)范、職業(yè)道德教育等。 崗位專業(yè)技能培訓(xùn)： A、 基本技能培訓(xùn)：相應(yīng)崗位的專業(yè)知識(shí)、質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量考核標(biāo)準(zhǔn)等。管理處利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦、外語(yǔ)等相關(guān)知識(shí)講座。自學(xué)是提高學(xué)識(shí)和技術(shù)、增長(zhǎng)知識(shí)才干的行之有效的方法，據(jù)有關(guān)學(xué)者研究分析，人的知識(shí) 80%來(lái)源于自學(xué)。 外派學(xué)習(xí)培訓(xùn)。 參觀學(xué)習(xí)。 第六節(jié) 管理工作必需的物資計(jì)劃情況 管理用房：按國(guó)家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的要求，由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人提供。即應(yīng)繳納稅費(fèi)為 元／月 三、管理支出測(cè)算匯總表序號(hào) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 管理服務(wù)人員工資 2 管理服務(wù)人員養(yǎng)老保險(xiǎn)及福利 3 清潔保養(yǎng)費(fèi) 4 外墻清洗費(fèi) 5 垃圾清運(yùn)費(fèi) 6 綠化管理費(fèi) 7 變配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 8 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi) 9 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 10 消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 11 公共設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 12 辦公費(fèi) 13 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 14 企業(yè)利潤(rùn)（ 6%） 15 法定稅費(fèi)（ %） 16 購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn)金 17 合 計(jì) 第八節(jié)、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是一個(gè)企業(yè)必需的產(chǎn)物與管理質(zhì)量的保障，是提高工作效率的基礎(chǔ)。我公司在檔案的建立與管理方面采取了以下做法： 一、 檔案的建立 資料的收集。 二、 檔案的管理 我們對(duì) 檔案并資料管理的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》與《大廈資料管理質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行管理。 物業(yè)管理檔案為永久性檔案資料，禁止任何人以任何借口銷(xiāo)毀檔案。 一、 房屋及配套設(shè)施完好率： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 98%以上 承諾指標(biāo) 99% 實(shí)施措施：按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無(wú)改變使用 功能。根據(jù)維修通知書(shū)檢查維修回訪記錄，不能出象缺回訪或缺記錄情況發(fā)生。 四、 路燈完好率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 95% 承諾指標(biāo) 100% 實(shí)施措施：按照公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系等程序文件《公用設(shè)施管理》執(zhí)行。 六、 住戶的投訴率與處理率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)投訴率 2?以下 處理率 95%以上 承諾指標(biāo) 1? 處理率 100% 實(shí)施措施：按照國(guó)家、省市各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定作好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理要求，及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，并作好回訪記錄。我們擬開(kāi)展如下便民服務(wù)：營(yíng)養(yǎng)餐配送中心 一、 學(xué)員義工服務(wù) 組織學(xué)員代購(gòu)車(chē)、船、飛機(jī)票 組織學(xué)員義工隊(duì)定期對(duì)學(xué)生公寓的門(mén)、窗、鎖、電線線路、線路開(kāi)關(guān)進(jìn)行檢查 組織學(xué)員義工隊(duì)組成衛(wèi)生評(píng)比小組每周對(duì)學(xué)生公寓的衛(wèi)生進(jìn) 行一次檢查、評(píng)比，以此來(lái)調(diào)動(dòng)全體學(xué)員的勞動(dòng)積極性。 不定期舉辦管理處全體員工參加公益性義務(wù)活動(dòng)。這筆資金專用于貧困學(xué)生的醫(yī)療保障方面，以確保貧困學(xué)生以 健康的身體投身社會(huì)，創(chuàng)造價(jià)值。 一、 環(huán)境文化 環(huán)境文化是由校園師生共同創(chuàng)造維護(hù)的自然環(huán)境與人文環(huán)境的結(jié)合，是校園精神物質(zhì)化、對(duì)象化的具體體現(xiàn)。我公司在各個(gè)工作環(huán)節(jié)強(qiáng)調(diào)環(huán)保概念，率先在同類物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施 ISO14001 系列標(biāo)準(zhǔn)，積極導(dǎo)入環(huán)境識(shí)別系統(tǒng)（ CIS），營(yíng)造貫穿“綠色”文化的 21 世紀(jì)綠色環(huán)境概念校園。我公司將在校園內(nèi)協(xié)助校方舉辦各種文藝匯演、各種比賽、運(yùn)動(dòng)會(huì)等。 實(shí)施校園制度文化活動(dòng)的方法： 協(xié)助學(xué)校制訂各種獎(jiǎng)罰條款，做到各項(xiàng)事務(wù)有章可循。 實(shí)施校園精神文化的方法： 協(xié)助學(xué)校開(kāi)展升旗儀式，學(xué)生公寓中評(píng)選出“五星級(jí)”宿舍，等。 8： 30—9： 30 巡視整個(gè)校園 9： 30—12： 00 跟蹤監(jiān)督各部門(mén)的工作完成情況及質(zhì)量 14： 00—15： 30 室內(nèi)學(xué)習(xí)整理檔案 15： 30—17： 00 巡視、察看有無(wú)違反學(xué)校管理規(guī)定和物業(yè)管理規(guī)定。 激勵(lì)方法：月先進(jìn)發(fā)一定獎(jiǎng)金、半年、年度先進(jìn)發(fā)獎(jiǎng)金獎(jiǎng)狀，一月不合格警告，連續(xù)二月不合格者辭退，年度評(píng)比最后一名辭退。15： 3017： 00 室內(nèi)整理資料、學(xué)習(xí)。 清潔衛(wèi)生管理工作流程及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 以 ISO14001 環(huán)境管理體系要求來(lái)指導(dǎo)日常的清潔衛(wèi)生工作，將每項(xiàng)工作都與環(huán)保聯(lián)系在一起，即要重視清潔衛(wèi)生，同時(shí)也要注意環(huán)保。 D． 發(fā)現(xiàn)路面有油污、香口膠、貼粘物應(yīng)立即清除。 B. 傾倒垃圾后，用水龍頭將桶沖洗干凈，將垃圾袋洗凈套上。 B． 清掃工作包括清除垃圾桶垃圾、打掃樓梯走道的紙張、煙頭等雜物，對(duì)地面上的污漬、香口膠、貼粘物應(yīng)立即清除，每次的清掃工作必須在當(dāng)天的 ： 、 ： 前完畢。 F． 木制設(shè)備、設(shè)施（沙發(fā)、桌椅等）每月至少用家私蠟進(jìn)行養(yǎng)護(hù)一次，以減少刮痕及保證木制品表面光亮，并起到防塵作用。 C． 清潔電梯廳門(mén)內(nèi)外不銹鋼表面時(shí)應(yīng)防止廳門(mén)開(kāi)關(guān)造成的意外，上不銹鋼清潔劑應(yīng)適量。 D． 根據(jù)需要可以增加噴灑次數(shù)。 B． 用干毛巾抹凈不銹鋼表面的水珠。 (九 )玻璃門(mén)窗清潔 Ａ、用玻璃刮刀鏟除玻璃上的污跡。 (十 )地磚的清潔 A． 日常清潔每日數(shù)次，要求做到無(wú)污漬。 B. 清洗前要關(guān)閉門(mén)窗，防止污水進(jìn)入室內(nèi)。 b) 檢查清潔工是否每日清潔垃圾桶，桶周?chē)恳暩蓛簟? B、 目視樓梯臺(tái)階面干凈，無(wú)雜物、污漬。 F、 目視不銹鋼扶手、欄桿表面無(wú)污漬，無(wú)銹跡，光澤明亮。 I、 日清洗公廁，作到無(wú)雜物、無(wú)污漬、無(wú)異味出現(xiàn)。衛(wèi)生督導(dǎo)員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查每天至少二次。達(dá)到良好者，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。 （二） 草皮 A． 春、夏季每?jī)蓚€(gè)月對(duì)草皮進(jìn)行一次修剪，秋、冬季根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修剪。 D． 拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物。 C． 綠籬、花球死亡缺苗，須在 1 周內(nèi)補(bǔ)種好。 B、 室外盆栽隨天氣不同每天澆水 1~2 次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水 1~2 次；室內(nèi)盆栽每周澆水 1~2 次。使用小型噴霧器或手動(dòng)噴霧器噴灑，避免藥液擴(kuò)散，影響他人健康。 檔 案管理流程示意圖 火警處理流程示意圖 資料收集 工 程技術(shù)、維修、改造資料 客戶資料、合同、證件 管理活動(dòng)的書(shū)面、音像記錄 產(chǎn)權(quán)資料 整理分類 產(chǎn)權(quán)資料 技術(shù)資料 住戶資料 規(guī)章制度 工作記錄 財(cái)務(wù)賬表 合同文件 外來(lái)文件 音像資料 電腦磁盤(pán) 歸檔 根據(jù)檔案條例分類立卷、保存 建立檔案目錄 利用 按規(guī)定借閱、使用 火警信息接收 監(jiān)控室護(hù)衛(wèi)管理員查閱火警信息 監(jiān)控室護(hù)衛(wèi)管理員用對(duì)講機(jī)或電話通知管理部迅速到報(bào)警現(xiàn)場(chǎng)院 投訴處理流程示意圖 信息反饋流程示意圖 記錄事件經(jīng)過(guò)，若有必要時(shí)協(xié)助有關(guān)部門(mén)調(diào)查 確屬誤報(bào)時(shí)，將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)復(fù)位，恢復(fù) 正常狀態(tài)。 管理部將處理結(jié)果歸檔 結(jié)束 第十五節(jié)、體育設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù) i. 全面導(dǎo)入 ISO9001 質(zhì)量保證體系，建立嚴(yán)密的制度，檢查和維修各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理。 第十六節(jié)、宣傳貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》及細(xì)則的方式與設(shè)想 物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的售后服務(wù)在我國(guó)已逐漸為人們所接受，然而作為一個(gè)行業(yè)的法規(guī)、條例尚顯缺乏；人們對(duì)物業(yè)管理的法律、法規(guī)接觸很少，為了能更好地開(kāi)展物業(yè)管理工作，讓更多的人來(lái)了解業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，我們公司在宣傳及貫徹《物業(yè)管理?xiàng)l例》及細(xì)則方面所采用的方式如下： 報(bào)欄類：利用校園的校報(bào)、墻報(bào)定期宣傳物業(yè)管理知識(shí)，使物業(yè)管理深入人心。將校園的環(huán)境建設(shè)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相接軌，我公司將全面導(dǎo)入 ISO14001 環(huán)境保護(hù)管理體系，實(shí)行垃圾分流處理。鑒于校園內(nèi)自行車(chē)數(shù)量多，可以在校園內(nèi)的商業(yè)銀行門(mén)口設(shè)立自行車(chē)停放點(diǎn)。應(yīng)規(guī)定定期對(duì)學(xué)校宣傳欄進(jìn)行清洗，對(duì)宣傳欄做內(nèi)容的劃分，逐步規(guī)范校園宣傳欄的管理。 第十七節(jié)、購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)任保險(xiǎn) 在接管省高教廳辦公樓、住宅樓、校園之后，我公司將對(duì)省高教廳物業(yè)購(gòu)買(mǎi)公眾責(zé)