【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次外墻清洗費(fèi)用 垃圾 清運(yùn)費(fèi) 元 /月 按每天 X 生活垃圾元 /桶 綠化管理費(fèi) 元 /月 管理綠化帶，修剪綠籬，定期對(duì)花基、盆景及園林景觀的維護(hù)保養(yǎng) ,殺蟲、施肥、補(bǔ)種等。 6 配電系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 包括變壓器、高、低壓電柜維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi) 元 /月 包括 :燃油、日常維護(hù)保養(yǎng)、機(jī)油、電瓶維護(hù)保養(yǎng)等； 給排水系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 水泵的維修保養(yǎng)費(fèi)用及生活水池每季度一次清洗、化糞池的清理及糞渣外運(yùn)費(fèi)用等； 消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)保養(yǎng) 元 /月 包括：火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、噴淋系統(tǒng)及緊急廣播 、公共天線、電信系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi)用及地下室排風(fēng)機(jī)保養(yǎng)費(fèi)用； 公共設(shè)施日常維修 元 /月 包括： 教學(xué)樓、 住宅樓電燈更換、日常設(shè)施設(shè)備維修、更換費(fèi)等； 1辦公費(fèi) 元 /月 ①低值易耗辦公用品費(fèi)，如電腦維護(hù)、打字、復(fù)印、筆記本，筆，打印紙張、文化用品等； ②車輛使用費(fèi)，（合車輛耗油，維修保養(yǎng)費(fèi)、車輛保險(xiǎn)、保養(yǎng)費(fèi)等）； ③節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)； ④公共關(guān)系、社區(qū)文化活動(dòng)等費(fèi)； ⑤書報(bào)費(fèi)； ⑥通訊費(fèi)（電話費(fèi)，傳真費(fèi)，傳呼機(jī)服務(wù)費(fèi)等）； 1固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 元 /月 包括項(xiàng)目： (1) 交通工具； (2) 通訊設(shè)備； (3) 辦公設(shè)備； (4) 維修設(shè)備； (5) 其他設(shè)備等； 1企業(yè)利潤(rùn) 元 /月元 上述 114 項(xiàng)之和 X 元 /月 6% 1法定稅費(fèi) 法定稅費(fèi)指按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅率 %。即應(yīng)繳納稅費(fèi)為 元／月 三、管理支出測(cè)算匯總表序號(hào) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 1 管理服務(wù)人員工資 2 管理服務(wù)人員養(yǎng)老保險(xiǎn)及福利 3 清潔保養(yǎng)費(fèi) 4 外墻清洗費(fèi) 5 垃圾清運(yùn)費(fèi) 6 綠化管理費(fèi) 7 變配電系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 8 發(fā)電機(jī)保養(yǎng)費(fèi) 9 給排水系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 10 消防系統(tǒng)、電信系統(tǒng)保養(yǎng)費(fèi) 11 公共設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi) 12 辦公費(fèi) 13 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 14 企業(yè)利潤(rùn)（ 6%） 15 法定稅費(fèi)（ %） 16 購買公眾責(zé)任保險(xiǎn)金 17 合 計(jì) 第八節(jié)、管理規(guī)章制度 科學(xué)完善、合理量化、健全實(shí)操的管理規(guī)章制度是一個(gè)企業(yè)必需的產(chǎn)物與管理質(zhì)量的保障，是提高工作效率的基礎(chǔ)。根據(jù)其從事物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，建立了一整套科學(xué)、合理、行之有效的管理體制，在投入管理實(shí)踐時(shí)得到了很好的驗(yàn)證與動(dòng)作。針對(duì) 校園的特點(diǎn)，我們制定了如下的各項(xiàng)管理規(guī)章制度。具體內(nèi)容詳見 第九節(jié)、 校園檔案建立，管理設(shè)想 檔案資料是物業(yè)管理的一個(gè)重要資源環(huán)節(jié)，是管理工作的一種重要紐帶與業(yè)績(jī)的證明。我公司在檔案的建立與管理方面采取了以下做法： 一、 檔案的建立 資料的收集。由各部門不同崗位，不同要求制作原始檔案資料，并按規(guī)定的時(shí)間（月、季）內(nèi)匯總管理中心，按《全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理大廈資料管理》的要求，分門別類歸檔，建立相應(yīng)的檔案類別。 資料歸檔。采用電腦計(jì)算機(jī)建立對(duì)校區(qū)的有關(guān)資料全部輸入電腦采用現(xiàn)代化管理，確保資料不會(huì)流失。 二、 檔案的管理 我們對(duì) 檔案并資料管理的依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)是依據(jù)《中華人民共和國(guó)檔案法》與《大廈資料管理質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行管理。 所有的檔案資料由管理處檔案室統(tǒng)一進(jìn)行管理，操作性檔案資料一式兩份，操作部門一份，管理處一份，在整理歸檔時(shí)去偽存真，根據(jù)檔案來源特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰分類合理。 所有檔案采取總目錄及卷內(nèi)目錄，作好檔案的歸檔日期與歸檔人，按檔案管理標(biāo)準(zhǔn)存入，做好防火、防盜、防蟲、防潮等工作。 所有檔案的查閱須經(jīng)管理處負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)及辦理有關(guān)手續(xù)才能查閱。 物業(yè)管理檔案為永久性檔案資料，禁止任何人以任何借口銷毀檔案。 檔 案歸檔后，及時(shí)輸入電腦，確?，F(xiàn)代化管理的雙重手段。 第十節(jié)、管理目標(biāo)的承諾和具體措施 對(duì)于校園物業(yè)管理服務(wù)，我們按照《全國(guó)城市物業(yè)管理大廈達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》與《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》的各項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行管理。我公司對(duì)校園的物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)給予承諾與管理目標(biāo)責(zé)任制，并在列項(xiàng)中概述保障各項(xiàng)指標(biāo)完成的實(shí)施措施。 一、 房屋及配套設(shè)施完好率： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 98%以上 承諾指標(biāo) 99% 實(shí)施措施：按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，指定維修技術(shù)人員，專職負(fù)責(zé)區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔，無改變使用 功能。 二、 房屋零修、急修及時(shí)率： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 100% 承諾指標(biāo) 100% 實(shí)施措施：按照 ISO9001 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。在接到維修通知時(shí)保證在五分鐘內(nèi)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，零修現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)完成，急修不過夜，如屬保修期內(nèi)的由管理處先處理后與建筑單位協(xié)商解決，并按照程序文件的《維修回訪制度》進(jìn)行回訪及記錄，做好質(zhì)量跟蹤。 在每次接到維修通知時(shí)，維修人員要詳細(xì)填寫維修單，注明需維修地點(diǎn)、報(bào)修事項(xiàng)、報(bào)修時(shí)間，待維修完成后，由報(bào)修人填寫到達(dá)時(shí)間，實(shí)際維修時(shí)間，最后由維修技術(shù)人員填寫維修質(zhì)量驗(yàn) 收結(jié)果交報(bào)修人簽字認(rèn)可，以上程序不得出現(xiàn)任何漏填及不真實(shí)現(xiàn)象。根據(jù)維修通知書檢查維修回訪記錄，不能出象缺回訪或缺記錄情況發(fā)生。 三、 保潔率： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 90%以上 承諾標(biāo)準(zhǔn) 100% 實(shí)施措施：按照公司 ISO9001 清潔管理程序文件，由專職保潔人員二十四小時(shí)進(jìn)行保潔，并實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)打分，每周考評(píng)，確保校園內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。 建立健全的管理制度，并認(rèn)真落實(shí)，每棟樓天面、通道、樓梯間，區(qū)內(nèi)道路、綠化地等不得出現(xiàn)大宗垃圾。整體環(huán)境及設(shè)施 完好，定期進(jìn)行消殺。 四、 路燈完好率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 95% 承諾指標(biāo) 100% 實(shí)施措施：按照公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系等程序文件《公用設(shè)施管理》執(zhí)行。指定專職公用設(shè)施管理員，進(jìn)行維護(hù)管理，實(shí)行巡查制度，建檔記錄及時(shí)維護(hù)，由維修主管監(jiān)督，確保路燈完好無損，正常使用。 五、 火災(zāi)發(fā)生率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 1?以下 承諾標(biāo)準(zhǔn) 0 實(shí)施措施：實(shí)行全員義務(wù)消防員制度，由管理處制定出消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，定期進(jìn)行培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)宣傳和檢查，由安全督察員進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理 ，確保校園安全。 建立健全的校園消防工作制度，定期由心專人負(fù)責(zé)對(duì)校園消防栓及其它消防設(shè)施進(jìn)行檢查測(cè)定，并填寫檢查標(biāo)識(shí)及記錄，對(duì)重點(diǎn)部位制定防范措施，對(duì)培訓(xùn)和演習(xí)情況建檔記錄。 六、 住戶的投訴率與處理率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)投訴率 2?以下 處理率 95%以上 承諾指標(biāo) 1? 處理率 100% 實(shí)施措施：按照國(guó)家、省市各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定作好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶之間的溝通，了解住戶的愿望和要求，滿足住戶的合理要求，及時(shí)處理各項(xiàng)投訴，并作好回訪記錄。 七、 住戶對(duì)物業(yè)管理滿意率 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 90% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 98% 實(shí)施措施：按照公司 ISO9001 質(zhì)量管理體系中《業(yè)主意見調(diào)查表》《糾正預(yù)防措施》程序文件執(zhí)行，在日常服務(wù)過程中，及時(shí)收集住戶的需求信息，盡可能滿足住戶的需要，與住戶加強(qiáng)溝通，確保住戶對(duì)物業(yè)管理工作的滿意程度。 第十一節(jié)、便民服務(wù) 為居民提供方便、快捷的服務(wù)是我公司多年來高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的具體體現(xiàn)。在省高教廳中山大學(xué)珠海分校校園，我們將根據(jù)校園的布局結(jié)構(gòu)以及校園的周邊環(huán)境，結(jié)合我公司開展便民服務(wù)的成功經(jīng)驗(yàn)，將校園的便民服務(wù)滲透到每一方面，通過各種便民服務(wù)措施 和優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，使校園的廣大師生真正享受到的物業(yè)管理服務(wù)。我們擬開展如下便民服務(wù)：營(yíng)養(yǎng)餐配送中心 一、 學(xué)員義工服務(wù) 組織學(xué)員代購車、船、飛機(jī)票 組織學(xué)員義工隊(duì)定期對(duì)學(xué)生公寓的門、窗、鎖、電線線路、線路開關(guān)進(jìn)行檢查 組織學(xué)員義工隊(duì)組成衛(wèi)生評(píng)比小組每周對(duì)學(xué)生公寓的衛(wèi)生進(jìn) 行一次檢查、評(píng)比，以此來調(diào)動(dòng)全體學(xué)員的勞動(dòng)積極性。 組織學(xué)生在管理處專業(yè)維修人員的帶領(lǐng)下定期對(duì)校園的各項(xiàng)體育設(shè)施進(jìn)行檢查，以確保學(xué)生在體育活動(dòng)中的人生安全。 二、無償服務(wù) 為學(xué)員提供就業(yè)信息 為學(xué)員提供市內(nèi)各種培訓(xùn)信息 提供車、船、火車航運(yùn)信息 建立緊急求援系統(tǒng)，無償配備急救箱、急救藥品 提供在校園內(nèi)發(fā)生急癥、意外傷害、意外嚴(yán)重事故的緊急救援服務(wù)，承諾接到緊急求援信息，立即通知校醫(yī)并第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)。 利用校園內(nèi)的宣傳媒體，長(zhǎng)期進(jìn)行醫(yī)療衛(wèi)生，防火等各種常識(shí)，倡導(dǎo)科學(xué)文明的生活方式。 不定期舉辦管理處全體員工參加公益性義務(wù)活動(dòng)。 在校園內(nèi)設(shè)立便民箱（常用工具、打氣筒??） 配備縫紉機(jī)、針線、裁剪工具，用于學(xué)生處理日?？p補(bǔ)事宜。 三、有償服務(wù) 商務(wù)類 辦理傳真、打字、復(fù)印、洗車、修車等服務(wù) 禮儀類 辦理租售鮮花、盆景，代接代送客 人 健康類 健康檢查，建立健康檔案，其他醫(yī)療項(xiàng)目 家政類 上門收洗衣服、幫助學(xué)生聯(lián)系家教 第十二節(jié)、貧困學(xué)生扶助 為了達(dá)到為在校廣大師生服務(wù)的目的，我公司為扶助在校貧困學(xué)生順利完成學(xué)業(yè)特采用如下措施： 一、 為在校的貧困學(xué)生設(shè)立了利用課余時(shí)間有償?shù)膮f(xié)助我公司清掃校園、公共樓梯的衛(wèi)生以及校園內(nèi)垃圾的分類，我公司將付給一定的報(bào)酬，以此減輕一部份貧困學(xué)生的經(jīng)濟(jì)問題。 二、 將在垃圾分類以及可回收資源中所獲得的錢，在校園內(nèi)成立貧困學(xué)生醫(yī)療保障基金庫。這筆資金專用于貧困學(xué)生的醫(yī)療保障方面，以確保貧困學(xué)生以 健康的身體投身社會(huì)，創(chuàng)造價(jià)值。 三、 本著“以人為本，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)”的企業(yè)信念，我公司將在校園內(nèi)無償資助 1—2 名特困生的學(xué)費(fèi)。 第十三節(jié)、校園（社區(qū)）文化活動(dòng) 社區(qū)文化是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的重要特征，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品味的重要手段，是實(shí)施物業(yè)管理工作的潤(rùn)滑劑。 校園文化活動(dòng)包括環(huán)境文化活動(dòng)、行為文化活動(dòng)、制度文化活動(dòng)、精神文化活動(dòng)四個(gè)方面內(nèi)容。 一、 環(huán)境文化 環(huán)境文化是由校園師生共同創(chuàng)造維護(hù)的自然