【文章內容簡介】 嚴格按照《裝修手冊》及有關規(guī)定進行施工從維護全體業(yè)主的利益出發(fā)，對裝修施工現(xiàn)場進行安全檢查1.如有違章操作，物業(yè)管理公司立即要求停工，并采取相應步驟予以糾正和補救正常施工直至完成，物業(yè)管理公司簽收《竣工驗收表》二次裝修管理的規(guī)范與否直接影響到后期物業(yè)管理正常運作，故對屆時的管理將會有較高的要求，因此我們將會安排專門人員負責專項管理，若業(yè)主入住時間較集中，公司總部將會利用公司本部和所管理其它之樓盤的人力資源進行支持。三、保安服務保安職責及工作綱要 工作綱要：根據(jù)物業(yè)管理之定義，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、優(yōu)美、和諧的工作環(huán)境。 保安工作：防火、防盜、防意外事故、業(yè)戶服務。 保安對象：使用人、建筑物、設備、設施 工作目的：通過值班、看守和巡邏，防止或中止任何危險及影響業(yè)戶生命財產及身心健康外來因素，提高警惕，避免損失或將損失降至最低限度。發(fā)生突發(fā)事件后及時妥善處理，以便確保業(yè)戶的生命財產安全、生活的安寧和社區(qū)的安全。 外來因素：火種、火警、偷盜、匪案、傷亡事故、臺風警報、電梯故障、煤氣泄漏、水管爆裂、斷電事故、災害性天氣、各種噪音、交通事故、聚眾賭博、買淫嫖宿、危險物品(爆炸品、腐品、毒品、放射品、槍支、彈藥、鞭炮等)、可疑對象、精神病患者、醉酒斗毆、不當施工。 保安部職責 全天候24小時巡邏保衛(wèi)物業(yè)公共范圍，包括通道、人行道、可開啟的設備房、公共衛(wèi)生間、停車場、花園、圍墻、與及建筑物外圍紅線范圍內的地方，定時定點巡崗簽到。嚴格執(zhí)行巡邏檢查工作，及時消除治安及消防隱患。 控制及操作所有物業(yè)內與安全保衛(wèi)有關的安全設備系統(tǒng)。 向上級報告有關清潔水平、維修安全、故障情況及各單元異樣情況。 與業(yè)戶保持良好關系，向上級或物業(yè)經(jīng)理報告任何有機會影響管理處操作與管理處服務的事情。 在管理處非辦公時間內處理客戶投訴，并盡能力配合工程部處理故障的修復，最起碼須做到將受故障范圍減至最低。 在緊急事故發(fā)生時采取實時而適當?shù)膽冃袆樱员Ｕ蠘I(yè)戶的人身及財物的安全。 執(zhí)行各級崗位的職責內容。 按規(guī)定做好保安檢查工作，嚴格控制外來人員、車輛進出項目，接待好業(yè)戶之訪客，保障項目內良好的環(huán)境。 維持好項目內舒適及正常的運作，對于妨礙公共秩序的不良行為予以制止，禁止項目內存放易燃易爆、劇毒及放射性物品；制止在項目發(fā)生的斗毆事件；制止外來因素對項目的滋擾等管理規(guī)定禁止的行為。 勸阻安裝某些可能誤傷他人的設備、或改裝、破壞正常的公共設施的情況。 記錄相關的國家機關聯(lián)系方法，并建立良好的工作關系，以便在需要時得到及時的幫助。 保安人員應在日常工作中強調自身的工作作風和精神面貌，處理事務要求周密謹慎，以使個別不良分子不敢有窺覦之心。協(xié)助業(yè)戶處理緊急情況 刑事罪行如遇有罪案發(fā)生時，應采取下列步驟處理： 及時向項目副經(jīng)理/保安主管匯報。 若有需要，及時將出入口大門緊鎖，并勸諭業(yè)戶及訪客暫停出入，留在單元內，鎖好門窗，防止竊匪趁機逃逸。 致電報案及留守現(xiàn)場，直至公安人員到達。 切勿移動或容許他人移動、觸摸或踐踏現(xiàn)場對象。 如現(xiàn)場有傷者或受害人表現(xiàn)驚慌，應對該人士進行問候及開解，并作出適當協(xié)助。 禁止閑雜人士在現(xiàn)場走動，并應禮貌地勸諭該等人士離去，以方便公安人員到現(xiàn)場調查。 向公安人員報告有關罪案詳情，例如案發(fā)經(jīng)過，與其有關人物之相貌及衣著和逃走方向等。 撰寫報告交上級存閱。注：切記管理人員并無搜查權力；因此如拘獲疑犯，應立即交由公安部門處理。 火警 發(fā)現(xiàn)(若發(fā)現(xiàn)火警) 通知項目副經(jīng)理/保安主管，依從物業(yè)經(jīng)理/助理的指示行動， 若是輕微失火(如廢紙籃、煙灰碟等)應在安全情況下把火補滅，但切勿冒險 如被火焰或高熱所圍困 有可能的話，致電消控中心求助，說出所在的具體方位、火警蔓延的范圍及位置、你的電話號碼 在安裝了玻璃警告系統(tǒng)位前發(fā)訊號，并關閉房門跟火熱的源頭隔離； 緊記煙和熱空氣都是向上升的，接近地旳空氣較清新，溫度亦較低，故應蹲著身子或爬行逃生； 如有需要，打破窗子以求空氣流通。 樓內的電梯將會停止操作，切不可乘坐電梯，因可能隨時中途停運而被困于電梯內。 所有逃離火場的人，須在大門外的空曠地方聚集。 身處火場以上各層業(yè)戶，應繼續(xù)向上層方向逃生，如身處火場以下層數(shù)，則向下走，前往最近的出口逃生； 發(fā)生火警時，保安員會協(xié)助管理人員、消防人員和公安，阻止公眾人士進入項目，在管理人員或消防局宣布項目公寓樓內處于安全狀態(tài)之前，任何人士不得進入。 病人或傷者 嘗試盡可能獲取有關受傷者的資料，嘗試了解傷者之身份及通知親人或公司。 使傷者于溫暖及舒服的狀況，并加以陪同安慰； 立即報告當值主管； 根據(jù)傷勢，撥120要求急救醫(yī)療服務 在任何情況下，均應盡量保持鎮(zhèn)定； 切勿亂動或嘗試治療(如接受過急救訓練者例外) 停電 電力故障 電力公司預先通知項目須暫時停電，應立即將詳況和有關文件呈交項目副經(jīng)理或保安主管，并安排電工當值。 有關停電通知應提前發(fā)文各業(yè)戶。 當項目供電恢復正當時，當值領班必須與電工技員檢查項目內所有一切正常運作情況，如有損壞，須立即報告主管，安排修理； 保安員必須隨時準備電筒或其它照明物品，以便晚間突然發(fā)生停電； 當物業(yè)晚間發(fā)生突然停電事故時，保安員應立通知保安主管及控制中心，安排工程部人員維修，并防偷盜和搶掠，必要時關閉項目主要出入口。 停電時 凡遇到停電事故，須立即了解物業(yè)內是局部或全部斷電，公共設備有無影響，再檢查附近有否相同情況； 如屬局部停電，盡快召喚工程部檢查有無異樣情況； 如全物業(yè)無電，屬情況不明，則須立即通知電力公司查詢是否地區(qū)停電，并要求協(xié)助； 注意項目內外有否煙火發(fā)生； 檢查后備發(fā)電機是否操作正常，公共地方，包括公眾通道是否正常供電； 盡可能找出原因及明了情況，倘若未能實時修復或找出原因，須盡快張貼通告于顯眼位置，必要時通知相關業(yè)戶； 加派人手看守大門及通道，加強保安； 凡停電后，除發(fā)電區(qū)外，其它應馬上將總掣關閉，如恢復供電，必須逐漸開啟。 易燃氣體泄漏 當接獲易然氣體管爆裂或任何氣體氣味投訴時，應詳細詢問清楚該位置； 立刻通知當值主管往現(xiàn)場觀察； 任何人士在未到達現(xiàn)場前，應將身上之傳呼機，對講機或任接收或放射之儀器關上，以免產生火花； 切勿嘗試開關任何門鈴，電掣等； 檢查及驗證氣體漏氣時，應立即將所有窗門盡量打開，將氣體之分閥關上，但切勿開啟風扇或其它電器用品，盡快通知氣體公司現(xiàn)場檢查。 電梯故障 立刻致電工程部與電梯保養(yǎng)單位聯(lián)系，派員工修理失靈的電梯，向電梯保養(yǎng)單位說明有人被困及需盡快派員釋放被困者等。 利用對講機向被困者善言安慰，請其耐心等候電梯維修人員，切勿自行開啟電梯門逃生，以免發(fā)生危險； 被困者救出須向他們詢問：是否有不適或需要幫助；盡可能詢問被困者姓名、聯(lián)絡電話及地址等，并記錄下來，以作存據(jù)。 必須記錄該事件有始至終的時間及詳細情況，電梯公司來人及其它有關人員到達或離去時間等； 必須記錄被困者救出時間，如有傷者，更應記錄其離開被送往醫(yī)院時間及查詢有關醫(yī)院的名稱； 將整個事件經(jīng)過記錄在保安日志簿及書寫“事故報告＂交上級閱。 浸水：，切斷電用具的電源，以減少對項目構成的更大損害，避免破壞環(huán)境衛(wèi)生，加強保安，防止盜賊潛入項目地震，切勿離開； ；，玻璃隔板、支撐或懸掛著的物件；，切勿使用電梯；，待有機會便立即離開；；；，立即通知物業(yè)部；。 炸彈恐嚇如接到炸彈恐嚇的電話，采取以下措施：：(即男、女、鎮(zhèn)定、驚慌、年輕、年老、結結巴巴、口音、粗俗、斯文)及后的雜音等等；、保安主管，并致電報警及通報保安部；；，看有否發(fā)現(xiàn)可疑物品；。 樓內撤離程序，所有人必須完全撤離，不能有所例外。，業(yè)戶的貴重物品須自行負責。另外，最后離開的人負責鎖上單位內所有進出的門。，先弄清楚是否燙手，如發(fā)現(xiàn)該門是熱的，須慢慢開啟，若情況許可，應前往預先指定的樓梯然后跟隨撤離程序逃生。，則應關上門，放一條毛巾在門底的門縫間，打開窗戶保持空氣流通，在窗外掛一布簾，讓消防員得知你仍在單位內，保持鎮(zhèn)定等待消防員的拯救。四、清潔服務（分包）（一）各崗崗位職責清潔主管職責1. 向項目副經(jīng)理負責，主持部門的全面工作，嚴格執(zhí)行、貫徹上級的指示。策劃部門、人力、物力的使用情況。2. 抓好部門的組織建設和思想建設，制訂清潔人員培訓計劃，每周召開一次部門會議，分析研究員工的工作情況。3. 建立健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制和操作流程的執(zhí)行情況，每天巡視本部工作范圍，及時發(fā)現(xiàn)問題及時改正，不斷提高服務質量，落實獎懲制度。4. 加強與其它部門的聯(lián)系，樹立整體服務思想，橫向溝通，不扯皮、不推諉。5. 認真做好本職業(yè)務工作，勤檢查，勤督促，嚴格要求員工執(zhí)行崗位責任制。6. 加強業(yè)務，管理技術的學習，全面熟悉管轄范圍內的操作規(guī)程，提高工作效率質量。7. 制定部門業(yè)務培訓計劃，不斷提高員工業(yè)務水平。沒有培訓就沒有服務，主管是管理者又是培訓者，對新員工在職培訓，對在職員工進行在崗培訓。8. 每天檢查員工的出勤，上下班情況，儀表儀容，工作效率和質量，勞動紀律。員工職責1. 自覺遵守《員工手則》及各項規(guī)章制度。2. 按時上下班，無故不得曠工。3. 服從分配，工作認真，細致，一絲不茍，盡職盡責，做好本職工作。4. 努力學習業(yè)務知識。5. 樹立項目形象，服務意識，衛(wèi)生意識，維修保養(yǎng)意識。6. 禮貌服務，講究效率，保證質量。7. 熱愛本職，牢固樹立良好職業(yè)道德。8. 尊重上級，團結友愛，不做不利于團結的事。（二） 公共區(qū)域清潔范圍內容表：樓內公共區(qū)域清潔范圍清潔內容公共走道、電梯廳大門玻璃、花崗巖及大理石地坪、過道地坪、指示牌、燈具、電源開關及插座、各類墻面、玻璃/鐵護欄、安全警燈、告示牌、過道門、房門、天花設備用房清掃地坪、門窗、天花、墻面及清除廢物消防樓梯扶手、梯級及平臺、墻面、天花、燈罩、外露設施喉管、門、垃圾箱、消防箱、玻璃/鐵護欄首層外圍墻面、出入口雨篷、大理石地坪、大門、照明燈、天花、玻璃、路燈、金屬樓牌公共道路清掃樓外公共區(qū)域清潔范圍內容表：清潔范圍清潔內容公共走道、車道、停車位指示牌、燈具、道磚地坪、室外擺設、固定休閑椅草坪各類庭院燈指示牌、鐵柵欄、垃圾清理、各類雕塑門前外圍大門、邊門、圍墻、鐵柵欄、圍墻燈、門牌項目戶外公共區(qū)域清潔周期表：清潔范圍周期清潔內容公共走道車道停車位每天一次所有走道、車道、停車區(qū)域徹底清掃每周一次2米以上3米以下的指示牌、燈具的抹塵草坪每周一次2米以下草坪燈、指示牌的抹塵和草坪上垃圾的徹底清理每周一次2米以上3米以下的指示牌、燈具抹塵垃圾房室外娛樂區(qū)每周一次2米以上的墻面、頂燈、門框、門及地坪等的清洗每周一次各類娛樂設施、涼棚2米以上部位的抹塵門前外圍每周一次大門、邊門的抹塵每兩周一次鐵柵欄、圍墻沖洗、圍墻燈抹塵（三 ）主要清洗項目及其標準第一部分：地坪1. 大理石、花崗巖做到表面平整、光亮、無污跡。2. 水泥地、地磚、地坪經(jīng)清洗后，表面做到干凈。第二部分：墻面（自身損壞形成的污斑不計在內）。第三部分：天花風口、指示牌、頂燈、外露管道等頂部設施做到無積塵。第四部分：玻璃玻璃在清洗后，做到無明顯污跡。第五部分：金屬不銹鋼、銅制裝飾品、不銹鋼面保持光亮。第六部分：客梯電梯門和內部不銹鋼要求光亮，無手印、污跡。門軌道干凈、無垃圾。第七部分：木質器材木質器材做到表面無塵、干凈。六、工程服務（一）工程部職責工程人員應在日常工作中強調自身的工作作風和精神面貌，處理事務要求周密謹慎以樹立良好的工作形象。 24小時提供報修服務，巡查物業(yè)公共范圍內的設施、設備房、動力機房等區(qū)域及時消除危險隱患。 控制及操作所有物業(yè)內與工程有關的設備系統(tǒng)。 向上級報告有關維修情況、故障情況及設備運作情況。 在緊急事故發(fā)生時采取實時而適當?shù)膽冃袆?，降低損失，保障住戶的安全。 執(zhí)行各級崗位的職責內容。 按規(guī)定做好工程檢查工作，保障項目各項設施、設備的良好的運行。 管理好施工場所及施工隊伍，確保工程按時按質完成。 記錄相關的公共事業(yè)單位聯(lián)系方法，并建立良好的工作關系，以便在需要時得到及時的幫助。(二） 設備維護維持物業(yè)機電系統(tǒng)之正常運作，對項目之營運有極大影響。因此，必須制訂維修保養(yǎng)計劃，項目內所有設備均需做出定期檢查，將一切有關之項目列成表格，以便執(zhí)行每周、每月、每季、每半年及一年之檢查及保養(yǎng)項目。故于物業(yè)交付使用后，我們將擬定未來二年內之機電設備維修保養(yǎng)計劃，作為未來工作藍本，確保所有設備得到規(guī)范的維護，至于保修期內之設備，我們亦會嚴密監(jiān)察保修商充分履行職責；遇之有關保養(yǎng)工作保養(yǎng)商未能提供服務，我們亦可安排物業(yè)管理隊伍處理。根據(jù)我們過往之經(jīng)驗，協(xié)助挑選適當之保養(yǎng)承包商定期處理大型設備之維修保養(yǎng)計劃，及參與整個招標程序。我們將在日常不間斷的物業(yè)維修保養(yǎng)的基礎上，定期對物業(yè)內所有設備進行檢查，指導處理各項維護及定期保養(yǎng)工作；（三） 房屋維修養(yǎng)護1. 對公共部位地面、踢腳線、踏步、臺階每季檢查一次；2. 建筑物外墻、屋頂、平臺、露天廣場、圍墻、大門保安崗廳、道路、露天垃圾房、車庫車道等設施定時檢查發(fā)現(xiàn)故障及時修理。尤其是臺汛季節(jié)來臨之前要重點檢查；3. 對屋面泄水溝每周進行一次檢查、清掃，確保泄水暢通。在夏季，加強檢查頻率；4. 對公共部位的門窗每季檢查一次； 5. 確保房屋完好率達到98％。6. 消防系統(tǒng)按有關規(guī)定維護7. 機電及自動化系統(tǒng)