【正文】 （元 / M2 ） 1400— 1800 1800— 2300 2400— 2600 物業(yè)名稱 順興花園 筑苑新村 康瑞苑 虹云商住樓 華中商住樓 相寶公寓 苑林花園 萬東花園 文昌苑 景藤堡 錦繡家園（多層） 冠竹苑 數(shù)目 3 6 3 由以上圖表分析可知，在貴陽市城市副中心地段的樓盤價格主要集中在1800— 2300 元 / M2 ，在這個區(qū)域內(nèi)價格集中度最大，達 50%。 筑 新 苑 大營坡北郊巷1 號 建筑面積約 1 萬平米 普通住宅小區(qū) 2020 年 7月底完工 1800 110— 135 由于宣傳較 少，知道者不多，一期共計 80 余套房估計售出 10 套左右 兆陽小區(qū) 筑新路北段，二十三中對面 建筑面積51860M2 高檔住宅小區(qū) 車身廣告 現(xiàn)尚在前期策劃過程中 項目周邊樓盤價格分析 物 業(yè) 名 稱 景藤堡 萬 東 小 區(qū) 新 聯(lián) 小 區(qū) 貴新苑 星竹園 冠竹苑 （二期） 均價（元/ M2 ） 2480 2250 1650 1950 2020 2580 由上表可以看出，在大營坡地區(qū)整體均價在 2100 元 / M2 左右，價格偏差不會太大，主要視樓盤自身素質(zhì)而定。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯，這也有一定的道理。總建筑面積為 26000M2，占地面積20 余畝，由六棟風格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。 b、園景規(guī)劃： 景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設計，融合了歐式建筑中更具人性化的設計精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地 2700M2，“假日心情”休閑會所，“康樂年華”運動中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動靜分離，營造出一個理想的居家休閑場所，景藤堡還首家營建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運輸平臺，帶給業(yè)主前沿的生活體驗。 ③ 康體會所 小區(qū)的康體會所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語： 假日心情 —— 休閑會所 康樂年華 —— 運動中心 ④ 物業(yè)管理 為您的居家提供高速計算機網(wǎng)絡，緊 急呼叫系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、遠程教育醫(yī)療以及監(jiān)護系統(tǒng)等多種高科技設施。 （ 4）推廣手法 ① 以電臺，報紙等媒體高密度傳播信息， 提高樓盤的知名度。 萬東小區(qū) 該項目地處大營坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。 17 1） 市場形象 萬東花園是去年房交會上亮相筑城，當時提出的市場形象是“萬東花園，陽光綠色家園”，這種形象口號在當時已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對客戶來說，根本沒有吸引力。 B． 配套設施 a、 生活配套 筑新路地區(qū)原本就是一個居住居，周邊的生活基本設施都比較健全， 18 貴烏農(nóng)貿(mào)市場，思君超市都在周邊，多趟公交車從門口路過，相鄰的貴開路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車到市中心只要 5 分鐘，充分體現(xiàn)城市感。 3） 戶型配比 平層 多層 一房一廳： 8% 二房一廳： 42% 三房二廳一衛(wèi)： 25% 三房二廳雙衛(wèi)： 25% 躍層 多層 四房雙衛(wèi)： 16% 五房雙衛(wèi)： 21% 五 房三衛(wèi)： 47% 三房雙衛(wèi)： 16% 19 4） 目前銷售情況 萬東花園首期推出旭日閣，起價 2020 元 /M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和 100 M2左右的小三房單衛(wèi)。距市中心 5分鐘的車程，此地段今后的商業(yè)價值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。 ③ 物業(yè)管理 貴新苑的物業(yè)管理是由開發(fā)商自己組建的，但其物管服務甚為周至。 ③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層； ④ 外地來此區(qū)域的個體經(jīng)營者?？傉嫉孛娣e 6270m2，總建筑面積 萬平米，居住戶數(shù) 153 戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡潔淡雅。 b、 環(huán)境規(guī)劃 22 小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園林藝術點綴其間，小區(qū)內(nèi)設置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設施，園藝設計同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個較完善的外部環(huán)境。 ② 物業(yè)管理 在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實現(xiàn)門鈴對講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行。 ③推廣手法 a、 突出精致園林的居家優(yōu)勢，吸引目標客 戶的注意，并到現(xiàn)場參觀； b、 在廣告媒體的發(fā)布上，強調(diào)訴求全為“給你一個買得起的家”和“寫意生活盡在它”，標出購買階層為普通大眾； c、 通過參展房交會，造成平易樸實的“尋常人家的逸靜雅居”，以求達到短期促銷效果，并藉此打響知名度。居住人口不斷上升，在建項目不斷增多，現(xiàn)在的大營坡已成為目前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的一個投資亮點。 當然，這個項目也有一定的缺點，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學、二十三中的教學質(zhì)量不好，這會在項目推廣上帶來一定影響。 周邊配套齊全 大營坡地區(qū)原來就是一個密集的居住地區(qū)，學校、集市、醫(yī)院、郵局、銀行等這些生活基本設施都已具備。 競爭對手少 27 到目前為止，在整個大營坡還沒有一個項目的規(guī)模能與本項目抗衡，雖然萬東小區(qū)、景藤堡這些項目的規(guī)劃、設計比較完善，但畢竟規(guī)模較小，而且景藤堡的價格也比較高，面對的目標客戶不屬于本項目的潛在市場客戶，而萬東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設計理念已經(jīng)讓許多大營坡本地區(qū)的人為之動心。 開發(fā)商無知名度 現(xiàn)時貴陽房地產(chǎn)業(yè)已開始逐步進入規(guī)模和品牌的競爭階段。 小區(qū)以外的自然環(huán)境差 整個大營坡地區(qū)的周邊都沒有什么自然景觀 ,無論是山也好，水也罷，再本項目周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場，這多少也會給周邊的環(huán)境帶來一定的負面影響。目前，許多小區(qū)樓盤無論是城郊結合地帶或郊區(qū)盤，無不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴重，千篇一律的“賣點”已經(jīng)讓消費者感到“麻木”。 從周邊的大環(huán)境分析 a． 配套設施齊全： 大營坡地區(qū)原來就是一個密集的住宅區(qū)，周邊設施通過這幾年的發(fā)展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開商，房開商的加入又為更多的商家提供了市場。那么，小河的價格現(xiàn)階段是多少呢？ 1550~1750 元 /M2 的均價，這個價格已經(jīng)接近了城 郊結合地的價格。 a、 小區(qū)自身規(guī)劃 項目的前期規(guī)劃工作是項目各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨特性和唯一性。小區(qū)內(nèi)采用多個組團，每個組團都采用圍合式。但同時，又有一個中心廣場，綠化以這個廣場為中心向四周輻射。 d、 戶型 本項目在戶型上的差異性，只能在單戶面積上去反映，從市場分析中我們知道，本區(qū)域的主銷戶型面積在 70~120M2 之間，其中 60~80 M2 的二房一廳占 45%左右， 80~120 M2 的三房二廳占 35%， 120~180 M2 的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和 180 M2 以 上的超大戶型共占 5%。 根據(jù)調(diào)查購買小河的客戶得知，許多人對一樓不感興趣，但如果帶花園就不一樣，因此建議本項目也采用這種方式，將一樓定在 120 M2 左右的三房二廳，并送花園，以此來吸引一些收入頗高的人士購買，同時，將一樓推銷出去。 前面已經(jīng) 說過，我們客戶主要是那些在市區(qū)買不起房又想住在市區(qū)的人，或者說是中等收入或中上等收入的那一部分人，其購買目標如下圖： 中等 中上 中低等 120180M2 躍層 60110M2 購買目標 34 收入 戶型面積 中上：月收入 3000 元以上 中：月收入 2020~3000 元 中低：月收入 2020 左右 目標客戶主要來源 ：私企老板，私企、外企白領階層，黨政機關，企事業(yè)單位中層以上干部等 （以上來源僅是敝司的一個設想，尚需論證） 私企老板 ：私營企業(yè)老板手里有閑錢，多半都會改善一下 居住環(huán)境，而他們又不想住在郊區(qū)，因為他們都視時間為黃金，就算有車，也不愿浪費過多時間在路上；市中心的高層因沒有綠地，也不會納入選擇范圍以內(nèi)。而郊區(qū)則是首選目標，但如果城市副中心地帶有著和郊區(qū)同等的樓盤，就算價格高點，也會列入選擇范圍以內(nèi)。