【正文】 （元 / M2 ） 1400— 1800 1800— 2300 2400— 2600 物業(yè)名稱 順興花園 筑苑新村 康瑞苑 虹云商住樓 華中商住樓 相寶公寓 苑林花園 萬(wàn)東花園 文昌苑 景藤堡 錦繡家園（多層） 冠竹苑 數(shù)目 3 6 3 由以上圖表分析可知，在貴陽(yáng)市城市副中心地段的樓盤(pán)價(jià)格主要集中在1800— 2300 元 / M2 ，在這個(gè)區(qū)域內(nèi)價(jià)格集中度最大，達(dá) 50%。 筑 新 苑 大營(yíng)坡北郊巷1 號(hào) 建筑面積約 1 萬(wàn)平米 普通住宅小區(qū) 2020 年 7月底完工 1800 110— 135 由于宣傳較 少，知道者不多，一期共計(jì) 80 余套房估計(jì)售出 10 套左右 兆陽(yáng)小區(qū) 筑新路北段，二十三中對(duì)面 建筑面積51860M2 高檔住宅小區(qū) 車(chē)身廣告 現(xiàn)尚在前期策劃過(guò)程中 項(xiàng)目周邊樓盤(pán)價(jià)格分析 物 業(yè) 名 稱 景藤堡 萬(wàn) 東 小 區(qū) 新 聯(lián) 小 區(qū) 貴新苑 星竹園 冠竹苑 （二期） 均價(jià)（元/ M2 ） 2480 2250 1650 1950 2020 2580 由上表可以看出，在大營(yíng)坡地區(qū)整體均價(jià)在 2100 元 / M2 左右，價(jià)格偏差不會(huì)太大，主要視樓盤(pán)自身素質(zhì)而定。根據(jù)上表可知其銷售率普遍不錯(cuò)，這也有一定的道理。總建筑面積為 26000M2，占地面積20 余畝，由六棟風(fēng)格明晰的荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑組成，格調(diào)恬靜清新。 b、園景規(guī)劃： 景藤堡園景和環(huán)境規(guī)劃均由深港名師精心設(shè)計(jì)，融合了歐式建筑中更具人性化的設(shè)計(jì)精華和本土居民的住宅文化，且中庭主題園景占地 2700M2，“假日心情”休閑會(huì)所，“康樂(lè)年華”運(yùn)動(dòng)中心，“優(yōu)裕人生”主題園景，細(xì)致考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，更好的將住戶的生活動(dòng)靜分離，營(yíng)造出一個(gè)理想的居家休閑場(chǎng)所，景藤堡還首家營(yíng)建了寬帶因特網(wǎng)數(shù)字信息運(yùn)輸平臺(tái)，帶給業(yè)主前沿的生活體驗(yàn)。 ③ 康體會(huì)所 小區(qū)的康體會(huì)所考慮了功能性和景觀性的和諧統(tǒng)一，主要廣告語(yǔ)： 假日心情 —— 休閑會(huì)所 康樂(lè)年華 —— 運(yùn)動(dòng)中心 ④ 物業(yè)管理 為您的居家提供高速計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，緊 急呼叫系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁及一卡通系統(tǒng)、遠(yuǎn)程教育醫(yī)療以及監(jiān)護(hù)系統(tǒng)等多種高科技設(shè)施。 （ 4）推廣手法 ① 以電臺(tái)，報(bào)紙等媒體高密度傳播信息， 提高樓盤(pán)的知名度。 萬(wàn)東小區(qū) 該項(xiàng)目地處大營(yíng)坡筑新路原化工原料廠廠區(qū)，毗鄰神奇假日酒店和貴開(kāi)立交橋，與刑偵大樓相望，交通還比較便利。 17 1） 市場(chǎng)形象 萬(wàn)東花園是去年房交會(huì)上亮相筑城，當(dāng)時(shí)提出的市場(chǎng)形象是“萬(wàn)東花園，陽(yáng)光綠色家園”，這種形象口號(hào)在當(dāng)時(shí)已經(jīng)是普遍提不能再普遍，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)，根本沒(méi)有吸引力。 B． 配套設(shè)施 a、 生活配套 筑新路地區(qū)原本就是一個(gè)居住居，周邊的生活基本設(shè)施都比較健全， 18 貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，思君超市都在周邊，多趟公交車(chē)從門(mén)口路過(guò)，相鄰的貴開(kāi)路上，郵局、銀行、餐館比比皆是，坐車(chē)到市中心只要 5 分鐘，充分體現(xiàn)城市感。 3） 戶型配比 平層 多層 一房一廳： 8% 二房一廳： 42% 三房二廳一衛(wèi)： 25% 三房二廳雙衛(wèi)： 25% 躍層 多層 四房雙衛(wèi)： 16% 五房雙衛(wèi)： 21% 五 房三衛(wèi)： 47% 三房雙衛(wèi)： 16% 19 4） 目前銷售情況 萬(wàn)東花園首期推出旭日閣，起價(jià) 2020 元 /M2，整棟樓以小面積二房一廳為主，配以一房一廳的單身公寓和 100 M2左右的小三房單衛(wèi)。距市中心 5分鐘的車(chē)程，此地段今后的商業(yè)價(jià)值較高，現(xiàn)已發(fā)展為該區(qū)域的農(nóng)貿(mào)集散中心。 ③ 物業(yè)管理 貴新苑的物業(yè)管理是由開(kāi)發(fā)商自己組建的，但其物管服務(wù)甚為周至。 ③ 工作不久、積蓄不多的工薪階層； ④ 外地來(lái)此區(qū)域的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者?？傉嫉孛娣e 6270m2，總建筑面積 萬(wàn)平米，居住戶數(shù) 153 戶，由三棟七層歐式住宅樓圍合而成，精致美觀，簡(jiǎn)潔淡雅。 b、 環(huán)境規(guī)劃 22 小區(qū)內(nèi)裁種四季花草，園林藝術(shù)點(diǎn)綴其間，小區(qū)內(nèi)設(shè)置水池、雕塑、座椅和兒童游戲設(shè)施，園藝設(shè)計(jì)同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個(gè)較完善的外部環(huán)境。 ② 物業(yè)管理 在本小區(qū)物業(yè)管理方面可實(shí)現(xiàn)門(mén)鈴對(duì)講系統(tǒng)，保安巡邏防盜系統(tǒng)，組織居住戶成立小區(qū)物管監(jiān)督委員會(huì)，提供建議并監(jiān)督執(zhí)行。 ③推廣手法 a、 突出精致園林的居家優(yōu)勢(shì)，吸引目標(biāo)客 戶的注意，并到現(xiàn)場(chǎng)參觀； b、 在廣告媒體的發(fā)布上，強(qiáng)調(diào)訴求全為“給你一個(gè)買(mǎi)得起的家”和“寫(xiě)意生活盡在它”，標(biāo)出購(gòu)買(mǎi)階層為普通大眾； c、 通過(guò)參展房交會(huì)，造成平易樸實(shí)的“尋常人家的逸靜雅居”，以求達(dá)到短期促銷效果，并藉此打響知名度。居住人口不斷上升，在建項(xiàng)目不斷增多，現(xiàn)在的大營(yíng)坡已成為目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)投資亮點(diǎn)。 當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目也有一定的缺點(diǎn)，例如：周邊人文環(huán)境不理想，居住人口綜合素質(zhì)不高，毗鄰的北郊小學(xué)、二十三中的教學(xué)質(zhì)量不好，這會(huì)在項(xiàng)目推廣上帶來(lái)一定影響。 周邊配套齊全 大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的居住地區(qū)，學(xué)校、集市、醫(yī)院、郵局、銀行等這些生活基本設(shè)施都已具備。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少 27 到目前為止，在整個(gè)大營(yíng)坡還沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模能與本項(xiàng)目抗衡，雖然萬(wàn)東小區(qū)、景藤堡這些項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)比較完善，但畢竟規(guī)模較小，而且景藤堡的價(jià)格也比較高，面對(duì)的目標(biāo)客戶不屬于本項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)客戶，而萬(wàn)東小區(qū)就其現(xiàn)階段的設(shè)計(jì)理念已經(jīng)讓許多大營(yíng)坡本地區(qū)的人為之動(dòng)心。 開(kāi)發(fā)商無(wú)知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段。 小區(qū)以外的自然環(huán)境差 整個(gè)大營(yíng)坡地區(qū)的周邊都沒(méi)有什么自然景觀 ,無(wú)論是山也好，水也罷，再本項(xiàng)目周邊都找不到，而且，還有一些馬路市場(chǎng)，這多少也會(huì)給周邊的環(huán)境帶來(lái)一定的負(fù)面影響。目前，許多小區(qū)樓盤(pán)無(wú)論是城郊結(jié)合地帶或郊區(qū)盤(pán)，無(wú)不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣(mài)點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木”。 從周邊的大環(huán)境分析 a． 配套設(shè)施齊全： 大營(yíng)坡地區(qū)原來(lái)就是一個(gè)密集的住宅區(qū)，周邊設(shè)施通過(guò)這幾年的發(fā)展也逐步地完善起，特別是這兩年，政府的扶持和住房制度的改革，使許多商家都立足其間，包括大量的房開(kāi)商，房開(kāi)商的加入又為更多的商家提供了市場(chǎng)。那么，小河的價(jià)格現(xiàn)階段是多少呢？ 1550~1750 元 /M2 的均價(jià)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)接近了城 郊結(jié)合地的價(jià)格。 a、 小區(qū)自身規(guī)劃 項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作是項(xiàng)目各期推廣的重要支持，而且，所做出的規(guī)劃一定是具有獨(dú)特性和唯一性。小區(qū)內(nèi)采用多個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)都采用圍合式。但同時(shí)，又有一個(gè)中心廣場(chǎng)，綠化以這個(gè)廣場(chǎng)為中心向四周輻射。 d、 戶型 本項(xiàng)目在戶型上的差異性，只能在單戶面積上去反映，從市場(chǎng)分析中我們知道，本區(qū)域的主銷戶型面積在 70~120M2 之間，其中 60~80 M2 的二房一廳占 45%左右， 80~120 M2 的三房二廳占 35%， 120~180 M2 的躍層占15%，一房一廳的單身公寓和 180 M2 以 上的超大戶型共占 5%。 根據(jù)調(diào)查購(gòu)買(mǎi)小河的客戶得知，許多人對(duì)一樓不感興趣，但如果帶花園就不一樣，因此建議本項(xiàng)目也采用這種方式，將一樓定在 120 M2 左右的三房二廳，并送花園，以此來(lái)吸引一些收入頗高的人士購(gòu)買(mǎi)，同時(shí)，將一樓推銷出去。 前面已經(jīng) 說(shuō)過(guò)，我們客戶主要是那些在市區(qū)買(mǎi)不起房又想住在市區(qū)的人，或者說(shuō)是中等收入或中上等收入的那一部分人，其購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)如下圖： 中等 中上 中低等 120180M2 躍層 60110M2 購(gòu)買(mǎi)目標(biāo) 34 收入 戶型面積 中上：月收入 3000 元以上 中：月收入 2020~3000 元 中低：月收入 2020 左右 目標(biāo)客戶主要來(lái)源 ：私企老板，私企、外企白領(lǐng)階層，黨政機(jī)關(guān)，企事業(yè)單位中層以上干部等 （以上來(lái)源僅是敝司的一個(gè)設(shè)想，尚需論證） 私企老板 ：私營(yíng)企業(yè)老板手里有閑錢(qián)，多半都會(huì)改善一下 居住環(huán)境，而他們又不想住在郊區(qū)，因?yàn)樗麄兌家晻r(shí)間為黃金，就算有車(chē)，也不愿浪費(fèi)過(guò)多時(shí)間在路上；市中心的高層因沒(méi)有綠地，也不會(huì)納入選擇范圍以內(nèi)。而郊區(qū)則是首選目標(biāo)，但如果城市副中心地帶有著和郊區(qū)同等的樓盤(pán)，就算價(jià)格高點(diǎn)，也會(huì)列入選擇范圍以內(nèi)。