【正文】 能承受總價： 10 萬 ~20 萬（按揭 30 年） 可接受單價： 1600 元 / M2 ~ 2020 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 中等收入階層存在以下特點： 家庭總存量補貼： 2 萬 ~7 萬元左右 購房目的： ①改善居住環(huán)境；②增大居住面積；③給 子女購房 喜好面積： 80 M2 ~ 120 M2 （其中 80 M2 ~ 100 M2 占 40%） 能承受總價： 15 萬 ~30 萬（按揭 30 年） 可接受單價： 1800 元 / M2 ~ 2200 元 / M2 喜好環(huán)境：周邊配套設(shè)施齊全、交通方便、子女讀書便利、安靜、社區(qū)生活氣息濃厚 我們所有的工作都應(yīng)圍繞這一目標(biāo)客戶群的特點和購房心理，形成更為準(zhǔn)確的有效供給。而價位在 2020 元 / M2 ~ 2500 元 / M2 的樓盤，市場購買力相對稍弱，且集中體現(xiàn)在景 藤堡、奔馬商住樓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式，變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價位的實用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)地位。 四、 主要競爭對手個案分析 景藤堡 該項目位于大營坡貴開路之一側(cè)，毗鄰友誼花園和貴開花園，與神奇 14 假日酒店遙遙相對，北依新添大道，南傍寶山北路，東靠筑新路，西距北京路 1000 米。 ③借助自身樓盤的時尚潮流，塑造該樓盤的獨特之處 —— 擁有個人電子商務(wù)和 SOHO 辦公室。 貴新苑 貴新苑位于大營坡立交橋旁，與筑新路交距 50 米，周邊商貿(mào)繁盛，人流聚集。共同構(gòu)成設(shè)計高雅、寧靜、安詳?shù)木幼》諊? （二） 項目發(fā)展前景 貴陽，作為大西南開發(fā)的前沿，在國家提供有利政策的前提下，市場對具有特 色、綜合素質(zhì)高，有自己賣點的的精品小區(qū)有較強的承接力，隨著人們生活水平的提高，對居住質(zhì)量的要求也在不斷增加，做出來的項目就一定要滿足他們的要求，要滿足這些要求，就必須講求整體規(guī)劃，超前設(shè)計理念，功能設(shè)計較完善，而這樣的高尚住宅小區(qū)不但會被市場接受，同時也將會有一個持續(xù)成長的市場空間，到目前為止，大營坡地段還沒有一家樓盤能達(dá)到高尚小區(qū)這一層次，也就是說現(xiàn)階段高檔住宅小區(qū)在大營坡地段還屬空白區(qū)。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名 度。 小區(qū)自身支撐點 這個需要開發(fā)商自己去創(chuàng)造，也就是去創(chuàng)造這個樓盤的差異，并且推廣這種差異，使本項目的某些賣點成為大營坡地區(qū)獨有的。根據(jù)這些定位數(shù)據(jù)，我們反推一下單位面積在哪個階段最為合理。 但又不會選擇市中心的高層，因為始終要考慮到價格因素。同時，也能讓小區(qū)更加充滿詩情畫意， c、 配套設(shè)施 根據(jù)小區(qū)自身的定位，和其特定的目標(biāo)客戶群，在配套設(shè)施上不但要考慮到成本，同時還要考慮一下客戶的消費心理，因為有些設(shè)施做得過于高檔，會出現(xiàn)脫離消費群的現(xiàn)象，根據(jù)本項目周邊的現(xiàn)有設(shè)施和客戶的消 32 費習(xí)慣，可以在小區(qū)中建造游泳池、網(wǎng)球場、網(wǎng)吧、棋牌室、乒乓球室、酒吧、閱覽室、健身房等休閑娛樂設(shè)施。再則，周邊市場本身就比較繁華，保障了人們的基本生活，解除了這些人的后顧之憂。 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強強聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。 2. 周邊設(shè)施： 學(xué)校：緊鄰北郊小學(xué)和二十三中，距實驗小學(xué)、貴陽六中、醫(yī)學(xué)院僅 5分鐘車程。而它的戶型設(shè)計也較為理想，通風(fēng)和采光均沒有遮擋，劣勢在于作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤時間較早，而同區(qū)域的大盤都是在近段時間推出，因此它抓住了推盤的先機，銷售較為理想。 c、 物業(yè)管理 引進了環(huán)境監(jiān)控，消防報 警、晝夜巡邏，確保業(yè)主安枕無憂，還有，小區(qū)為住戶提供了周到的家政服務(wù)，只需一個電話，一切都方便。從 63M2—— 220M2，而且大戶型采用了當(dāng)前較為流行的變維建筑專利技術(shù)設(shè)計。 項目周邊樓盤主銷戶型分析 物 業(yè) 名 稱 景藤堡 萬 東 小 區(qū) 新 聯(lián) 小 區(qū) 貴新苑 星竹園 冠竹苑 主 力 戶 型 2~3 房 變維 錯層 2~3 房 2~3 房 3~4 房 2~3 房 2~3 房 主銷面積 M2 63~90 130~146 70~120 60~120 94~120 60~100 94~133 銷售率 55~60% 30% 80% 80% 60% 70% 由上表可以看出大營坡區(qū)域競爭對手的主力戶型大 多為 2~3 房，主銷面積為 70~120M2 。 三、 項目市場分析 盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，但還是有很多本區(qū)域的客戶愿意住在大營坡 ，因為大營坡屬于城市副中心地帶，交通便利、配套設(shè)施齊全、上班近、購物方便。因而我們現(xiàn)在入市有一定的風(fēng)險，這就要求我們在產(chǎn)品設(shè)計上下很多的功夫。 2 第一部分 市場分析 一、 貴陽房地產(chǎn)宏觀市場分析 （一） 貴陽市房地產(chǎn)發(fā)展分析 2020 年，貴陽房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展 良機，與全國許多城市相比，貴陽市房地產(chǎn)業(yè)形式一直較好，前幾年空置的房比例在 15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費觀的加強和房改的深入不可分割，還有住房信貸投入的增加，二級市場的開放，減免部分稅費等因素有很大關(guān)系，貴陽市場房地產(chǎn)市場價格近年來一直保持上升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)逐年減少，使得市區(qū)商品房尤其是多層供應(yīng)相對減少，特別是去年，市政府規(guī)定市中心不建多層，因而市區(qū)房價上揚在所難免。從去年結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會上看，上 10 萬方的項目就有 12 個，貴陽市 99 年房交會參展項目建筑面積共計260 萬方。 二、 區(qū)域市場分析 （一） 現(xiàn)階段狀況分析 大營坡地處貴陽市邊緣，北靠金陽新區(qū)，東鄰烏當(dāng)區(qū)，是一個典型的城郊結(jié)合地帶，這些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，許多商家已定位其中，使周邊的配套設(shè)施逐步完善起來。 從上面分析中我們不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走熱目前正處在上升 階段，經(jīng)驗、專業(yè)、技術(shù)和創(chuàng)新正受到越來越多的發(fā)展商重視，本項目必須正確的把握入市時機，通過自身差異性的推廣，有效地抓住目標(biāo)客戶群，方可占據(jù)一席之地。 ① 建筑設(shè)計 a、建筑風(fēng)格： 景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基 調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計技術(shù)，完美組合，營造現(xiàn)實條件的“都市別墅”。因此最近這幾年其周邊會比較雜亂，但從未來發(fā)展的角度看，萬東花園很具有升值潛力。 ② 小區(qū)功能配套 貴新苑只有較小的綠化場地，但動靜分明，給人以緊湊、舒適的氛圍，小區(qū)還附設(shè)有亭臺和小型兒童游樂場。 c、 休閑配套 小區(qū)內(nèi)建有星月廣場、洗衣中心干洗店、小型超市、棋牌室、乒乓球室、幼兒園，將室內(nèi)的自然景觀融健身、休憩為一體，為老人與小孩提供更多的空間。 （一） 優(yōu)勢 地理位置 本項目地處貴開路和鹿沖關(guān)路的交匯處，交通十分便利，路面寬廣，公交車路線多，能到達(dá)貴市許多地方，這無疑給客戶上班及休閑購物帶來便利。 三、 項目定位 （一） 項目定位構(gòu)思 通過前面的市場分析，不難看出，現(xiàn)在市民的居住觀念已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，由單一的市中心轉(zhuǎn)變到城郊結(jié)合式郊區(qū)一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項目的實 29 施提供了必要的條件，但今年的 市場供求仍近乎 5:1 的關(guān)系，這令產(chǎn)品營銷不容樂觀。整個小區(qū)采用半圍合式，入口一定要大 ，在四周種上樹木，這些樹木不但能吸收路邊的灰塵，而且能增加綠化面積。 （三） 目標(biāo)客戶定位設(shè)想 既然本項目的定位為中等居民的高等住宅小區(qū)，那么在如今的貴陽市場上會有哪一部分人去購買呢？我們又要去在哪些潛在市場上挖掘客戶呢？下面就是敝司通過調(diào)查得出的一些結(jié)論。因此，城市副中心地帶就成了他們的首選位置。另外，因為項目地塊標(biāo)高比現(xiàn)有道路要低，因此建議靠路邊的多層采用首層架空，以提高一樓的采光和通風(fēng)。因此，要想在這個龍爭虎斗的市場占據(jù)一席之地就必須要創(chuàng)造出一種差異化。再加上這些年，市政府在經(jīng)濟上對大營坡地區(qū)的扶持，許多商家立足其間，使該地區(qū)的經(jīng)濟逐步繁榮起來。 （ 2）目標(biāo)客戶定位 23 ① 收入在中等，有一定積蓄， 在本地段居家工作的工薪階層人士； ② 有余錢的二次或以上的置業(yè)人士； ③ 有較強經(jīng)濟實力，私營經(jīng)濟中成長的“新貴”； ④ 原住這一帶的“老市民”。包括： a、保安 24 小時巡邏，負(fù)責(zé)小區(qū)的防火防盜及監(jiān)控； b、提供郵件寄送，報刊收發(fā)，文件電訊、打字復(fù)印； c、維修服務(wù)； d、清潔服務(wù)； e、當(dāng)用戶需要